全面營改增對房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的影響研究

（北京物資學院，北京 101149）

引 言

房地產(chǎn)業(yè)有著周期長、投資大、資金密集等特點，對稅收及金融政策非常敏感，全面營改增減輕了房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負擔，也提高了房地產(chǎn)企業(yè)投資的積極性，對我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展具有深遠的意義。房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)成本一般主要包括四部分：1.土地、建筑安裝、設備成本。房地產(chǎn)開發(fā)成本中主要來源于這三項，政策的實施最直接的影響也集中體現(xiàn)于這幾部分。2.廣告營銷成本。在大數(shù)據(jù)時代，一項商品的推廣離不開優(yōu)質(zhì)的營銷手段，廣告費用的支出在各個行業(yè)的比重顯示出逐年上升的趨勢，廣告費用的投入以及其產(chǎn)生的效益高低極大影響了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營效益的實現(xiàn)程度，隨著大數(shù)據(jù)時代的爆發(fā)，其勢頭將更加迅猛。3.管理成本。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的資金需求密集等特點決定其會產(chǎn)生較大數(shù)額的利息支出，這部分費用如何精打細算，對合理控制成本、提升經(jīng)營成果，將起到至關(guān)重要的作用。4.不可預見成本。其中可能包括工程施工前期規(guī)劃費用、施工運行成本以及運營成本等，此部分成本雖不構(gòu)成成本的主體部分，但可控制性較大，是房地產(chǎn)企業(yè)成本管理控制的重點部分。

一、“營改增”前后對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負影響

一方面，在實施營業(yè)稅征稅方式階段，營業(yè)稅是價內(nèi)稅，就全部營業(yè)額征稅，隨著流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)和次數(shù)的增加，稅收負擔愈發(fā)沉重?！盃I改增” 前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在建筑、安裝和裝修過程中要繳納營業(yè)稅，在房產(chǎn)銷售后仍要繳納營業(yè)稅，存在一系列的重復征稅問題，增加了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營成本和稅負壓力。而增值稅屬于價外稅，存在可抵扣的進項稅額，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購進原材料以及進行建筑、安裝、裝修時，獲取正規(guī)發(fā)票，其發(fā)生的進項稅額可以在下個征稅環(huán)節(jié)全額抵扣，很大程度上解決了重復征稅等問題，有助于降低企業(yè)稅負，利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擴大投資，擴大生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模，從而實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級并提高市場競爭力。

另一方面，是稅率的變化帶來的影響?！盃I改增”后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的增值稅稅率為11%，顯著高于之前5%的營業(yè)稅稅率，加上房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所依賴的一些原材料供應商多為不具備開具增值稅專用發(fā)票權(quán)利的小規(guī)模納稅人，導致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能完全實現(xiàn)進項稅額的抵扣；還有房產(chǎn)開發(fā)過程中的一些項目例如征地賠償款等也較難取得允許抵扣的進項稅額發(fā)票，諸如此類的情況均會影響政策的實現(xiàn)，不能更好程度上降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅負壓力。另外，房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)周期長，各個環(huán)節(jié)流程較多較繁瑣，預售環(huán)節(jié)就開始繳稅、竣工結(jié)算以后才能取得相應進項發(fā)票等情況，“營改增”政策對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提出了更高的資金要求，難免會產(chǎn)生相應成本，如利息支出等。而且政策變動同時增加了會計賬務處理的難度，如果房地產(chǎn)企業(yè)不能很好地適應新的稅收政策并做出敏銳調(diào)整，也不能更好地迎合政策的導向。除此之外，還要考慮“營改增” 對于其他稅額產(chǎn)生的影響，如城建稅、企業(yè)所得稅等。

綜上所述，“營改增” 政策的實施，房地產(chǎn)行業(yè)承擔的實際稅負變動究竟如何還需要具體分析，不能一概而論。

二、“營改增”對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理的可能影響

(一)材料成本上升

房地產(chǎn)公司在實際開發(fā)的過程中除了進行鋼材、水泥等主體建筑材料的購買，還需要購入大量其他類型的材料，這些材料的來源常為一些個體的工商戶，有的又是采用定額征收的征稅方式，導致了房地產(chǎn)公司由于此類因素不能抵扣進項稅額，使相應成本增加，這些成本的增加將直接導致行業(yè)整體成本的上升，進而影響房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營成果。

(二)人工成本上升

當前國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)參與勞動的相關(guān)人員大多為自由職業(yè)人員，其中較少有固定單位，無法開具相應的增值稅專用發(fā)票讓建筑公司用來進行增值稅進項稅抵扣，導致建筑公司需要上繳的增值稅的數(shù)額增加，這也會增加房地產(chǎn)公司整體的稅負。

(三)設備租賃費用方面

建筑公司要租賃大量的設備用以施工，這些設備在具體使用過程中會產(chǎn)生大量的維修費用，這些費用成為建筑公司支出的重要部分，“營改增”前，進行有形設備租賃時，征收的為營業(yè)稅；而在實施“營改增”之后，有形動產(chǎn)融資租賃的增值稅稅率為17%，從此角度來看，也使稅負有所提高。

結(jié) 語

在“營改增”的實施以及企業(yè)與之不斷磨合的復雜過程中，對于房地產(chǎn)行業(yè)自身是一次挑戰(zhàn)，更是一次機遇，房地產(chǎn)公司一方面應充分意識到“營改增”政策的積極意義，另一方面應積極的進行籌劃，順應政策導向，從自身經(jīng)營現(xiàn)狀入手，逐步完善加強各項控制，注重成本管理的各個模塊，更要具體到各個納稅環(huán)節(jié)，同時加強各類票據(jù)的收發(fā)管理，從而達到成本控制最優(yōu)化，更好地增強自身的核心競爭能力。