房地產(chǎn)發(fā)展新階段亟需厘清三個(gè)認(rèn)識(shí)

馮俊

本屆論壇以數(shù)字化與未來(lái)居住為主題，目的是推進(jìn)數(shù)字技術(shù)在房地產(chǎn)領(lǐng)域的全面應(yīng)用，推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，提高發(fā)展質(zhì)量，為人民群眾創(chuàng)造更加美好的居住生活。

改革開放四十年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為群眾居住條件的改善，為城市面貌的改變，為生產(chǎn)要素市場(chǎng)的完善，為經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)，發(fā)揮了重要作用，但是也存在許多發(fā)展中的問(wèn)題。

我們用十六個(gè)字來(lái)概括：成績(jī)斐然，飽受詬病，風(fēng)險(xiǎn)漸顯，亟需轉(zhuǎn)型。

在新的發(fā)展階段，我們有幾個(gè)認(rèn)識(shí)需要厘清。

第一，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的目的是什么。

以住宅為主要產(chǎn)品的房地產(chǎn)業(yè)，在過(guò)去的四十年里，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本動(dòng)力是人民群眾改善居住條件的迫切需要;在今后的發(fā)展中，人民群眾對(duì)美好居住生活的向往，仍然是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本動(dòng)力。過(guò)去，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展解決了人民群眾住房極度短缺問(wèn)題;今后，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是為了人民群眾居住得更舒適、更幸福。

四十年里，城鎮(zhèn)居民家庭住房條件改善的同時(shí)，居民家庭住房財(cái)富的積累也在增加。大體上，城鎮(zhèn)居民家庭的財(cái)富中超過(guò)70%是住房資產(chǎn)。這些年，以收入衡量的基尼系數(shù)在緩緩改善，但是以家庭財(cái)富衡量的基尼系數(shù)擴(kuò)大得驚人。

我們不能不認(rèn)識(shí)到，住房的投資品屬性在不恰當(dāng)?shù)嘏蛎洠捶楷F(xiàn)象已經(jīng)成為經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中的一個(gè)頑癥痼疾。這不僅扭曲了住房的本質(zhì)屬性，而且對(duì)群眾生活條件的改善、消費(fèi)增長(zhǎng)構(gòu)成巨大壓力，對(duì)結(jié)構(gòu)調(diào)整、經(jīng)濟(jì)發(fā)展構(gòu)成巨大風(fēng)險(xiǎn)。

習(xí)近平總書記在黨的十九大報(bào)告中明確指出，“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位”。7月30日中央政治局會(huì)議再次明確了“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，落實(shí)房地產(chǎn)管理長(zhǎng)效機(jī)制”，同時(shí)明確指出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”。這一定位彰顯了中央新的發(fā)展理念，體現(xiàn)了以人民為中心的發(fā)展思想，同時(shí)也明確告知社會(huì)各界，不會(huì)走用房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的老路。

今年年初，房地產(chǎn)市場(chǎng)又出現(xiàn)了潛流涌動(dòng)，有些企業(yè)生怕“踩空”，爭(zhēng)相“搶風(fēng)口”。

作為房地產(chǎn)企業(yè)和關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)會(huì)員之家的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)，還是要提醒會(huì)員，以及廣大的房地產(chǎn)企業(yè)，要認(rèn)真領(lǐng)會(huì)中央對(duì)房地產(chǎn)的基本政策布局，不要懷疑政府的決心，不要將炒房盛行、房?jī)r(jià)上漲作為經(jīng)濟(jì)繁榮的標(biāo)志，不要去“賭”中央放松房地產(chǎn)調(diào)控，不忘初心，腳踏實(shí)地地為改善人民群眾居住條件、滿足不斷增長(zhǎng)的美好居住生活的需要，提供好產(chǎn)品、好服務(wù)。

第二，房地產(chǎn)業(yè)為什么人提供產(chǎn)品和服務(wù)。

我們必須認(rèn)識(shí)到，住房是群眾生活的基本消費(fèi)品，支撐房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的是廣大群眾的生活需求。房地產(chǎn)市場(chǎng)是大眾市場(chǎng)，絕不是富裕階層的專屬市場(chǎng)。房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)然要根據(jù)消費(fèi)者支付能力不同，提供不同層次的產(chǎn)品和服務(wù)。但如果只把眼光盯在富裕群體上，必然是自我萎縮，自取淘汰。

小平同志當(dāng)年說(shuō)，讓一部分人先富起來(lái)，最終達(dá)到共同富裕，我們有些同志只記住了前半句，卻忘了后半句。

我們?cè)囅胍幌?，如果房地產(chǎn)發(fā)展一開始就是為富裕階層服務(wù)的，會(huì)有我們今天的市場(chǎng)規(guī)模嗎？會(huì)有我們今天的產(chǎn)業(yè)地位嗎？事實(shí)上，成功的、發(fā)展好的房地產(chǎn)企業(yè)，包括供應(yīng)鏈企業(yè)，也是堅(jiān)守服務(wù)大眾這一理念。

作為一個(gè)企業(yè)，可以有目標(biāo)客戶的定位選擇，因?yàn)橄M(fèi)者收入有差異，消費(fèi)偏好有不同，但是作為一個(gè)行業(yè)，尤其是為社會(huì)提供必要生活資料的行業(yè)，必然地要服務(wù)于大眾市場(chǎng)，而不是小眾市場(chǎng)。

這好像是一個(gè)簡(jiǎn)單的道理，其實(shí)不然。我們不少房地產(chǎn)企業(yè)的售樓廣告，極力渲染“投資佳選，增值良房”，目標(biāo)客戶很明確。這一目標(biāo)客戶的定位，就會(huì)使我們的產(chǎn)品設(shè)計(jì)并不注重居住使用功能，并不注重產(chǎn)品的性價(jià)比，并不注重產(chǎn)品的技術(shù)進(jìn)步，并不注重產(chǎn)品的售后服務(wù)。因?yàn)檫@些不是投資者所關(guān)心的，他們只關(guān)心房?jī)r(jià)增長(zhǎng)幅度。這恐怕也是我們的產(chǎn)品技術(shù)進(jìn)步慢的原因之一。

住房投資需求并不一定是壞事，如果投資的住房轉(zhuǎn)化為租賃市場(chǎng)的供應(yīng)，市場(chǎng)的總供給沒有減少，但相當(dāng)數(shù)量的住房投資是待價(jià)而沽，形成空置，這就在一定時(shí)期內(nèi)減少住房的有效供給，而且積累資產(chǎn)泡沫。

現(xiàn)在有一種頗為惑人的說(shuō)法，說(shuō)老百姓住房投資是為了養(yǎng)老，應(yīng)該鼓勵(lì)居民家庭都擁有兩、三套房。我們房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的目標(biāo)是讓每個(gè)家庭都擁有兩套以上住房嗎？我看絕不是。因?yàn)橛貌恢教讘舯冗_(dá)到2，哪怕達(dá)到1.5，房地產(chǎn)市場(chǎng)就過(guò)剩了，而且是極度過(guò)剩了，那一定是房地產(chǎn)市場(chǎng)的悲劇，也是經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的悲劇。

同時(shí)，大家想過(guò)沒有，如果真是套戶比達(dá)到2，這住房還有投資價(jià)值嗎？還能變現(xiàn)用于養(yǎng)老嗎？住房成為投資品的必要條件，是房?jī)r(jià)上漲比資本價(jià)值增值速度要快?？恐圃炫菽瓉?lái)推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展是不可行的，是危險(xiǎn)的。

所以，我們的產(chǎn)品和服務(wù)，目標(biāo)客戶一定是大多數(shù)群眾，而且是滿足他們切實(shí)的居住需求。不少房地產(chǎn)企業(yè)還承擔(dān)建設(shè)保障房和租賃住房的任務(wù)，要把保障房和租賃住房也建設(shè)成高質(zhì)量的住房，在有限的面積里創(chuàng)造更加舒適的居住生活條件。

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極維護(hù)人的居住權(quán)，因?yàn)樗侨说纳姘l(fā)展權(quán)利的內(nèi)涵之一;要尊重人的尊嚴(yán)，積極為不斷改善居民居住條件作貢獻(xiàn)。

第三，房地產(chǎn)業(yè)在未來(lái)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中要擔(dān)當(dāng)什么角色。

就住房發(fā)展來(lái)說(shuō)，還有五件事要做：一是為至少兩億從農(nóng)村轉(zhuǎn)移的人口提供住房;二是為將近一億在城鎮(zhèn)間轉(zhuǎn)移就業(yè)的人口提供住房，這部分人口就業(yè)地的變化，并不增加城鎮(zhèn)居民總量，但產(chǎn)生住房需求;三是要改造現(xiàn)有不成套的、不符合健康標(biāo)準(zhǔn)的住房;四是農(nóng)村住房需要從比較簡(jiǎn)陋進(jìn)步到比較現(xiàn)代;五是要滿足居民家庭隨著收入增長(zhǎng)而產(chǎn)生的改善住房條件的需要。

總體上，還需要在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)期里保持現(xiàn)有的住房建設(shè)規(guī)模。房地產(chǎn)企業(yè)仍然要承擔(dān)住房供應(yīng)的重要使命。同時(shí)還需要承擔(dān)住房配套建筑、配套設(shè)施的建設(shè)。

就商業(yè)用房、辦公用房的供應(yīng)來(lái)說(shuō)，雖然這兩種房地產(chǎn)短期閑置有點(diǎn)大，但并不能簡(jiǎn)單下結(jié)論過(guò)剩了，因?yàn)榇嬖谶@兩種房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)內(nèi)容、經(jīng)營(yíng)方式轉(zhuǎn)變的問(wèn)題。商業(yè)用房和辦公用房在于使用，相當(dāng)數(shù)量是投資者持有、供眾多客戶租賃使用，出售的模式不應(yīng)作為主導(dǎo)。同時(shí)，這租賃房屋的服務(wù)內(nèi)容也需要適應(yīng)消費(fèi)行為、商業(yè)模式、辦公方式的變化。

智者識(shí)勢(shì)，凡人識(shí)事。

我們?cè)俨荒芷谕康禺a(chǎn)市場(chǎng)的跌宕起伏了，更不能期望亂中取勝了?！皳岋L(fēng)口”之舉，會(huì)害人、害己。中央明確要求落實(shí)房地產(chǎn)管理長(zhǎng)效機(jī)制。我理解，長(zhǎng)效機(jī)制是用經(jīng)濟(jì)和法律手段治理市場(chǎng)，輔之以必要的行政措施，實(shí)現(xiàn)供需平衡，市場(chǎng)平穩(wěn)，價(jià)格穩(wěn)定，杠桿適度，風(fēng)險(xiǎn)可控，供應(yīng)結(jié)構(gòu)合理，需求管理正確。

要達(dá)到這個(gè)狀態(tài)，當(dāng)然需要制度與政策保障，同時(shí)也需要房地產(chǎn)企業(yè)努力做良好秩序的維護(hù)者，而不是做攪局者。

房地產(chǎn)發(fā)展對(duì)經(jīng)濟(jì)影響很大，它的發(fā)展又依賴于經(jīng)濟(jì)健康穩(wěn)定發(fā)展。房地產(chǎn)發(fā)展對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不利影響已經(jīng)顯現(xiàn)出來(lái)，泡沫增大，風(fēng)險(xiǎn)積累。皮之不存，毛將焉附？真要經(jīng)濟(jì)出了問(wèn)題，房地產(chǎn)也難以獨(dú)善其身。

經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展需要房地產(chǎn)市場(chǎng)的良好秩序，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展也需要房地產(chǎn)市場(chǎng)的良好秩序。房地產(chǎn)市場(chǎng)的秩序，影響著市場(chǎng)預(yù)期的穩(wěn)定性，影響著市場(chǎng)主體的可預(yù)期能力。事實(shí)上，參與房地產(chǎn)市場(chǎng)活動(dòng)的各類主體，房地產(chǎn)企業(yè)、供應(yīng)鏈企業(yè)、銀行、中介機(jī)構(gòu)、消費(fèi)者，都期望達(dá)到房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定這個(gè)狀態(tài)。

房地產(chǎn)業(yè)還要為居民家庭消費(fèi)升級(jí)作貢獻(xiàn)。房地產(chǎn)投資繼續(xù)較高速度增長(zhǎng)的可能性、必要性都不是很大了，但是居民家庭的生活消費(fèi)有相當(dāng)部分是與居住生活相關(guān)聯(lián)的，把住宅的事情做好了，把與居住相關(guān)的延展服務(wù)做好了，有益于消費(fèi)的增長(zhǎng)。

在新的發(fā)展階段，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的緊迫任務(wù)是轉(zhuǎn)型。我們講的轉(zhuǎn)型，不是指企業(yè)經(jīng)營(yíng)方向的變化或拓展，那是企業(yè)轉(zhuǎn)行或是跨界，而是指房地產(chǎn)發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變。就房地產(chǎn)的產(chǎn)品和服務(wù)而言，我們面臨的主要問(wèn)題是，能源消耗大，材料浪費(fèi)大，建造精度低，生產(chǎn)效率低，健康保障水平低，居住服務(wù)能力低。解決這些問(wèn)題，得依靠技術(shù)進(jìn)步。房地產(chǎn)業(yè)的技術(shù)進(jìn)步，重點(diǎn)是三個(gè)方面，一是數(shù)字技術(shù)，二是綠色技術(shù)，三是工業(yè)化建造技術(shù)。

這次論壇，以數(shù)字化為核心，內(nèi)容涵蓋了上述三個(gè)方面。各位演講嘉賓，或是在學(xué)術(shù)上有造詣，或是在實(shí)踐中有創(chuàng)舉。希望通過(guò)這次論壇，能為房地產(chǎn)業(yè)數(shù)字化增添動(dòng)力，切實(shí)轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展模式。 （本文作者系中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)）