房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的問(wèn)題及對(duì)策分析

謝遇時(shí)

摘? 要：自從改革開(kāi)放到現(xiàn)在，中國(guó)經(jīng)濟(jì)獲得突飛猛進(jìn)的發(fā)展，人們的生活水平和質(zhì)量獲得了巨大的提高，房地產(chǎn)的發(fā)展也迎來(lái)了發(fā)展的黃金期。因?yàn)槲覈?guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展連帶房地產(chǎn)市場(chǎng)也得到了快速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)單位開(kāi)始出現(xiàn)并發(fā)展并且體系相對(duì)成熟，在房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算有著舉足輕重的作用。該文針對(duì)于房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算在房地產(chǎn)中起到的作用以及其自身的特點(diǎn)進(jìn)行詳細(xì)的分析與討論，找出我國(guó)房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算中可能存在的問(wèn)題，針對(duì)其問(wèn)題進(jìn)行討論分析并提出相應(yīng)的解決方法，這樣可以為我國(guó)以后的房地產(chǎn)發(fā)展提供模板與經(jīng)驗(yàn)，減少走彎路。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)? 會(huì)計(jì)核算? 問(wèn)題分析

中圖分類號(hào)：F293.33 ? ?文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1672-3791（2019）08（a）-0178-02

房地產(chǎn)行業(yè)近年來(lái)快速發(fā)展，這是因?yàn)槌赡耆丝跀?shù)量的大量增加，需求也不斷增大。這幾年的時(shí)間里，企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的前景很是看重并對(duì)其進(jìn)行大量投資，這樣做是為了讓企業(yè)資金得到保值或者增值，這種做法在現(xiàn)在社會(huì)是很常見(jiàn)的現(xiàn)象。而且，企業(yè)長(zhǎng)期以來(lái)對(duì)資金進(jìn)行管理的主要方式就是依靠會(huì)計(jì)核算，企業(yè)對(duì)待房地產(chǎn)就相當(dāng)于對(duì)待固定資產(chǎn)，每一年就會(huì)對(duì)其進(jìn)行資產(chǎn)計(jì)量。但是這樣的做法，如果在房地產(chǎn)行業(yè)里存在的時(shí)間過(guò)長(zhǎng)的話，它的實(shí)際價(jià)值就不能得到實(shí)現(xiàn)，不能夠使資源利益得到最優(yōu)值。所以，對(duì)于房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算中出現(xiàn)的問(wèn)題需要加以改善和解決，為此，有關(guān)于企業(yè)會(huì)計(jì)的準(zhǔn)則就由我國(guó)相關(guān)財(cái)政部門進(jìn)行發(fā)表公開(kāi)，利用這種方法讓政府對(duì)房地產(chǎn)的相關(guān)信息進(jìn)行了解與計(jì)量。這個(gè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下發(fā)，讓房地產(chǎn)行業(yè)操作流程更加規(guī)范。依照現(xiàn)階段具體情況來(lái)說(shuō)，對(duì)于房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算方面有些問(wèn)題還是存在著，這就需要相關(guān)部分的管理與政治干預(yù)。

1? 房地產(chǎn)的公允價(jià)值計(jì)量模式

依照房地產(chǎn)準(zhǔn)則進(jìn)行的相關(guān)規(guī)定，企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)的計(jì)量可采取成本模式或者公允價(jià)值模式。企業(yè)在進(jìn)行計(jì)量時(shí)只能采取一種模式，不能同時(shí)采用兩種。企業(yè)如果對(duì)房地產(chǎn)的計(jì)量模式確定之后，就不能夠進(jìn)行更改。

如果公司要使用公允價(jià)值模式計(jì)量，就必須要符合以下條件：必須在房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)市場(chǎng);企業(yè)可以從市場(chǎng)獲得其他公司房地產(chǎn)方面的相關(guān)信息，從而還要合理估量房地產(chǎn)的公允價(jià)值。當(dāng)企業(yè)使用公允價(jià)值模式時(shí)，不要對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行折舊或分開(kāi)銷售，根據(jù)資產(chǎn)負(fù)債表日房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整賬面價(jià)值。把原賬面價(jià)值和公允價(jià)值之間的差額計(jì)算為當(dāng)期虧損之中。如果房地產(chǎn)變成了自用房地產(chǎn)，那么自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)要采用當(dāng)天的公允價(jià)值，還要將原來(lái)的賬面和公允價(jià)值之間的差額記入當(dāng)期虧損中;倘若把存貨或者自用房地轉(zhuǎn)換為房地產(chǎn)時(shí)，原賬面價(jià)值比轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值大，那么兩者之間的差額就應(yīng)該計(jì)入當(dāng)期損益;若原賬面值比轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值小，那么兩者之間的差額就應(yīng)該計(jì)入所有者權(quán)益。

2? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算問(wèn)題

2.1 在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換核算中存在的問(wèn)題

房地產(chǎn)的使用性質(zhì)發(fā)生變化時(shí)對(duì)于房地產(chǎn)的再分類就是所說(shuō)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換?！斗康禺a(chǎn)準(zhǔn)則》中規(guī)定：投資房地產(chǎn)轉(zhuǎn)變成自用房地產(chǎn)之后，這種情況如果是在進(jìn)行公允價(jià)值模式下進(jìn)行的，這個(gè)項(xiàng)目的賬目面值就應(yīng)該采用轉(zhuǎn)換當(dāng)天的公允價(jià)值，并將公允價(jià)值和原來(lái)賬面的差額算入公允價(jià)值變動(dòng)損益的項(xiàng)目中去;如果自用房地產(chǎn)或庫(kù)存變成了房地產(chǎn)，就應(yīng)該在當(dāng)天的公允價(jià)值轉(zhuǎn)換結(jié)束后進(jìn)行價(jià)位計(jì)算，如果當(dāng)天的公允價(jià)值高于賬面價(jià)值的時(shí)，就應(yīng)該把差額記入公允價(jià)值的變動(dòng)盈虧中，如果公允價(jià)值低于賬面價(jià)值，那么就應(yīng)該把差額記入在資本公積項(xiàng)目中。

2.2 在房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)情況下會(huì)計(jì)核算中的問(wèn)題

根據(jù)《房地產(chǎn)準(zhǔn)則》，對(duì)會(huì)計(jì)核算在房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)情況下應(yīng)該怎樣做制定了相關(guān)規(guī)定：依照公允價(jià)值模式在計(jì)量過(guò)程中，不進(jìn)行計(jì)提折舊或者攤銷對(duì)于房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，調(diào)整房地產(chǎn)賬面價(jià)值的基礎(chǔ)需要按照資產(chǎn)負(fù)債日表的公允價(jià)值來(lái)進(jìn)行，公允價(jià)值變動(dòng)盈虧項(xiàng)目中包括公允價(jià)值和原賬面價(jià)值之間的差額。

2.3 在房地產(chǎn)被處置情況下會(huì)計(jì)核算中的問(wèn)題

根據(jù)《房地產(chǎn)準(zhǔn)則》，關(guān)于會(huì)計(jì)核算，對(duì)房地產(chǎn)被處理的情況下，應(yīng)該遵循以下規(guī)定：企業(yè)轉(zhuǎn)讓、出售、報(bào)廢或損毀房地產(chǎn)的時(shí)，應(yīng)當(dāng)在當(dāng)期盈虧中扣除包括賬面價(jià)值和相關(guān)稅費(fèi)后的處理收入記入在其中，換個(gè)說(shuō)法就是企業(yè)收入中應(yīng)該把其所有的花銷計(jì)算到其他業(yè)務(wù)成本中去。

3? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算問(wèn)題的改進(jìn)措施

3.1 在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換核算中存在問(wèn)題的改進(jìn)措施

當(dāng)核算轉(zhuǎn)換房地產(chǎn)的時(shí)候，會(huì)計(jì)核算時(shí)后續(xù)計(jì)量和初始計(jì)量的進(jìn)行中出現(xiàn)不一樣的情況，但對(duì)于都是賬面價(jià)值與公允價(jià)值之間所產(chǎn)生的差值，這種情況的產(chǎn)生是違背了會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的可比性原則。在進(jìn)行實(shí)操過(guò)程中，要想不再發(fā)生同種問(wèn)題，就算當(dāng)天的房地產(chǎn)公允價(jià)值和賬面價(jià)值高低不一，有多少差異存在，在這個(gè)項(xiàng)房地產(chǎn)的成本項(xiàng)目之中也應(yīng)該如實(shí)記錄實(shí)際賬面價(jià)值;該房地產(chǎn)的公允價(jià)值變動(dòng)項(xiàng)目中和資本公積項(xiàng)目中都要實(shí)實(shí)在在地記錄到賬面價(jià)值和公允價(jià)值的差額上。

3.2 在房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)情況下會(huì)計(jì)核算中問(wèn)題的改進(jìn)

在整個(gè)房地產(chǎn)行快速的進(jìn)行發(fā)展的時(shí)候，當(dāng)采用的是公允價(jià)值模式來(lái)計(jì)量的話，那么我們?cè)趯?duì)房地產(chǎn)負(fù)債日表重估的過(guò)程中，就需要納入利潤(rùn)總額的也就包括公允價(jià)值發(fā)生變化而產(chǎn)生的收益，但是，相應(yīng)的現(xiàn)金流量并沒(méi)有因?yàn)檫@部分收益產(chǎn)生。在房地產(chǎn)的價(jià)格發(fā)生的波動(dòng)較大就會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)利潤(rùn)空間也發(fā)生較大的變動(dòng)，這都是由于房地產(chǎn)的價(jià)值比重特別大。企業(yè)可操縱的利潤(rùn)空間相對(duì)放大。另外，還對(duì)企業(yè)管理人員解讀財(cái)務(wù)報(bào)表和企業(yè)受益虧損性產(chǎn)生了影響，從而還會(huì)嚴(yán)重誤導(dǎo)企業(yè)管理層的決策和決斷。就是因?yàn)檫@種問(wèn)題的存在，當(dāng)公允價(jià)值被改變或者變更，那么在同一時(shí)期內(nèi)必須包括在公允價(jià)值項(xiàng)目和資本公積項(xiàng)目中將房地產(chǎn)賬面價(jià)值和公允價(jià)值間存在的差額進(jìn)行如實(shí)記錄。即使這樣會(huì)變動(dòng)資產(chǎn)總額和所有者的權(quán)益總額，但在長(zhǎng)期資產(chǎn)價(jià)值重估中有著相應(yīng)的合理性，可以使企業(yè)的賬面信息真實(shí)可信。

3.3 在房地產(chǎn)被處置情況下會(huì)計(jì)核算中問(wèn)題的改進(jìn)

房地產(chǎn)除了和其他資產(chǎn)用途不一樣之外，在本質(zhì)上是沒(méi)有什么不同的。當(dāng)然在你擁有的時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)將會(huì)成為一種特別的資產(chǎn)形式和其他的資產(chǎn)核算也有著些許區(qū)別。我們運(yùn)用會(huì)計(jì)信息的重要性原則進(jìn)行分析，出租、出售、報(bào)廢和損毀相對(duì)較少這是房地產(chǎn)的主要運(yùn)行方式，在企業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中出售、報(bào)廢、損壞并不是一直出現(xiàn)的，所以不要將處理的收益記入到收入中。另外和業(yè)務(wù)方式、租賃、報(bào)廢、出售、損毀等本質(zhì)上還是存在不同類型的，比如轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的使用權(quán)是租賃、出售、報(bào)廢和損毀則屬于轉(zhuǎn)移所有權(quán)或退出使用。所以，按照其他資產(chǎn)相關(guān)賬務(wù)的處理在對(duì)于出售、報(bào)廢和損毀凈損益的處置上，營(yíng)業(yè)外的收入應(yīng)該包含利得的內(nèi)容，營(yíng)業(yè)外的支出應(yīng)包括損失的內(nèi)容，這樣就符合了《房地產(chǎn)準(zhǔn)則》中對(duì)于收入和利得、費(fèi)用和損失的有關(guān)規(guī)定。

4? 結(jié)語(yǔ)

綜合以上所說(shuō)，我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)由于不斷的發(fā)展，在利用會(huì)計(jì)核算對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行估量時(shí)，還有新的問(wèn)題產(chǎn)生。應(yīng)對(duì)這樣的情況，我們要把出現(xiàn)的問(wèn)題在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境中實(shí)踐和解決，讓相關(guān)的法律法規(guī)更加完善，企業(yè)的正當(dāng)權(quán)益才會(huì)得到保障，才會(huì)保證房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算更加精準(zhǔn)沒(méi)有錯(cuò)誤，這樣才能讓企業(yè)做出正確的決策，減少失誤。

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