農(nóng)地改革將帶來什么？

曾慧娟

11月2日，中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳對外印發(fā)了《深化農(nóng)村改革綜合性實施方案》（以下簡稱《方案》），《方案》明確，農(nóng)村存量的集體經(jīng)營性建設(shè)用地可以根據(jù)規(guī)劃為工礦倉儲、商服等經(jīng)營性用途所用。

知名財經(jīng)評論家葉檀表示，可以釋放的宅基地以及集體經(jīng)營性建設(shè)用地，對應(yīng)的可能是幾十萬億元的資產(chǎn)。對于地產(chǎn)而言，住宅仍不可觸碰，但對商業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資者是利好。

首宗農(nóng)村集體建設(shè)用地入市

12月11日，北京市國土資源局大興分局發(fā)布集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)出讓公告，大興西紅門鎮(zhèn)綠隔產(chǎn)業(yè)用地集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓。這是北京首宗農(nóng)村集體建設(shè)用地入市。

據(jù)悉，本次掛牌出讓地塊位于大興區(qū)西紅門鎮(zhèn)，建設(shè)面積26700平方米，出讓年限40年，起拍價4.5億元。該宗地以臨時“三通一平”（“三通”指通臨路、 具備臨水、臨電的接入條件。“一平”指除最終可保留及涉及二級開發(fā)單位繼續(xù)使用的地上物外，無其他施工障礙物的場地自然平整。）形式供地，竣工驗收前達到 “六通一平”（“六通”指通路、通上水、通下水、通電、通訊、通燃氣的條件）。

據(jù)介紹，該宗地競買保證金為9000萬元，交易起始價為45428萬元，將在市土地交易市場大興分市場開槌。停止競買申請時間為2016年1月14日下午3時。此外，該宗地將于12月31日9時開始進行掛牌競價工作，截止時間為2016年1月15日下午3時，通過競價方式確定最終競得人。此次掛牌不接受電話、郵寄及口頭競買。

在大興西紅門地塊之前，全國的試點區(qū)縣也陸續(xù)開展集體經(jīng)營建設(shè)用地入市。9月8日，浙江省德清縣敲響農(nóng)村集體經(jīng)營性土地入市競拍第一槌；12月1日，山西首宗農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地成功入市，用地性質(zhì)為工業(yè)用地；甘肅隴西縣在本月初也敲響了西北五省區(qū)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)拍賣第一槌；佛山南海區(qū)的一宗集體土地12月也剛剛在南海區(qū)公共資源交易中心掛牌出讓。

業(yè)內(nèi)廣泛認為，農(nóng)村集體建設(shè)用地入市可以更好保障農(nóng)民利益，降低開發(fā)成本。不過，獲取這類型土地的難度不比國有土地的“招拍掛”低，且目前可允許入市的農(nóng)地只能開發(fā)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，不允許建成住宅銷售，對承接合作的企業(yè)方也有較高要求。農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地成功交易，將利于盤活農(nóng)村存量土地，發(fā)揮好這些土地的市場效能。對于農(nóng)村而言，也利于資本進入，提升產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平，并讓農(nóng)戶“細水長流”地得到整體經(jīng)濟上的收益。

記者了解到，北京的試點只針對西紅門鎮(zhèn)的重點地塊，不包括大興其它區(qū)域，而且這個試點是統(tǒng)一規(guī)劃，企業(yè)想要獲得土地，還需要通過政府的考察。

對北京影響有限

隨著全國33個區(qū)縣“三塊地”改革試點逐漸步入正軌，此次的《方案》則對“農(nóng)地入市”做出了更加細致化的規(guī)定，明確了在符合總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃的前提下，存量農(nóng)村集體建設(shè)用地可以用做工礦倉儲、商服等經(jīng)營性用途，而與工礦倉儲、商服等同為經(jīng)營性用地的住宅用地則仍然沒有被納入其中。

一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者，目前33個試點針對的主要是存量用地，隨著土地產(chǎn)權(quán)的完善，土地流轉(zhuǎn)會更活躍，對行業(yè)的資本運作也能產(chǎn)生一定的激活作用，特別是對于商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)的投資者來說。

亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示，從北京市場而言，農(nóng)村集體經(jīng)營性用地入市，無疑將有利于北京增加供地。但是，因為其入市限定了土地性質(zhì)，只能是商業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)性質(zhì)，而在北京，這類土地供應(yīng)都在郊區(qū)，不是城市經(jīng)濟核心區(qū)，比如CBD、金融街，郊區(qū)的商業(yè)供需現(xiàn)狀是供大于求，所以實際影響不會太大。其次，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展，特別依賴地方政府的招商引資能力、政策扶持力度，并不是說一塊地拍出來之后就能看到前景的。北京目前最缺的還是住宅用地。

土地入市時，開發(fā)商如何與村集體合作，目前也是懸而未決的問題。

在郭毅看來，與大興試點政策較為近似的案例，是北京豐臺西局的機制，即地塊在供地的過程中，拿到地的開發(fā)商無償建一部分商業(yè)，給當(dāng)?shù)卮彐?zhèn)集體組織掌握，村鎮(zhèn)集體組建的公司獲得這部分商業(yè)的產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營權(quán)?！捌鋵嵾€是為了讓村集體在出讓土地的同時，獲得集體性的經(jīng)濟收入?！?p>

而對于“農(nóng)地入市”能否觸碰住宅領(lǐng)域，多位專家都給出了相左的看法。亞太城市研究會房產(chǎn)分會會長陳寶存就一再強調(diào)，中央堅決不允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市用做住宅用途?！斑@項改革主要是為了給鄉(xiāng)辦工廠騰出新的廠址，鼓勵農(nóng)村新企業(yè)的發(fā)展。而且從政策的連續(xù)性來看，無論是《中國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》，還是新近出臺的《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃》，都明確農(nóng)村經(jīng)營性建設(shè)用地要在規(guī)劃和用途管制下入市流傳，絕對不允許轉(zhuǎn)變?yōu)樽≌再|(zhì)。”

在分析人士看來，“農(nóng)地入市”之所以視住宅用地為禁區(qū)主要還是因為住宅用地所牽涉的方面太廣，比如就農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地這種公有性質(zhì)的土地而言，政府與開發(fā)商之間該如何進行談判和交易，建成后的所得利益又該如何進行分配，目前國家在這些方面的規(guī)定都還不完善。在以上種種問題還沒有妥善解決的辦法下，“農(nóng)地入市”暫不可能涉及住宅用地。

首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)土地資源與房地產(chǎn)管理系系主任趙秀池表示，目前對于農(nóng)村宅地流轉(zhuǎn)的限制較多，是因為農(nóng)村住宅存量較大，如果全部放開，可能會沖擊到城市的商品房市場?！拔磥韺τ谵r(nóng)村存量住宅用地分類解決是一種可行的方式。但具體要怎么改革，現(xiàn)在還在探討?！壁w秀池說。

全國體量巨大

此次《方案》提出，除了集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市外，還將開展農(nóng)村土地征收、宅基地制度改革試點。

知名財經(jīng)評論家葉檀在評論中則表示，2014年，全國土地購置單價平均約為每平方米3002元，比2013年每平方米的2555元上漲了17.5%。1991年- 2014年，全國商品房平均銷售價格由每平方米786元增長到6323元，增長了7.04倍，年均增長率達到10.38%。

農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地不少，雖然目前尚沒有官方權(quán)威數(shù)字，但據(jù)中國社科院農(nóng)村所研究員黨國英估計，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地可能會超過20萬平方公里，如果釋放一半，相應(yīng)的資產(chǎn)還會增加。

土地從來都是財富的重要來源。小農(nóng)經(jīng)濟主導(dǎo)期間，土地幾乎是財富的全部來源。中國土地半市場化之后，政府控制土地供應(yīng)加上人多地少，導(dǎo)致土地溢價居高不下。而未來隨著土地單位面積上的財富增加，雖然不同的土地價格相差較大，但地價整體還會維持基本穩(wěn)定。

葉檀表示，在中國貿(mào)易大發(fā)展階段，主要通過外匯占款發(fā)行基礎(chǔ)貨幣，通過宅基地資產(chǎn)化加快貨幣流轉(zhuǎn)，通過土地資產(chǎn)化解決部分城鎮(zhèn)化成本。未來人民幣的錨定物是財富增長，也是土地。所以，房地產(chǎn)市場未來不會硬著陸。