"營改增"下保利地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃研究

梁馨月

摘 要：營改增政策的初衷是為了降低企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)。但是每個(gè)企業(yè)如何切實(shí)實(shí)現(xiàn)減負(fù)目標(biāo)是值得我們探討的。在營改增政策下，房地產(chǎn)企業(yè)如何做好稅務(wù)籌劃，最終達(dá)到降低成本的目的，并借此取得長期競爭優(yōu)勢，這無疑是房地產(chǎn)企業(yè)獲得持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。同時(shí)，隨著近年來房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控政策不斷創(chuàng)新、力度不斷加大，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的經(jīng)營危機(jī)也不斷增加。在此雙重背景的影響下，研究房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃具有積極意義。本文以營改增政策實(shí)施前后房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)變化為研究對(duì)象，探討房地產(chǎn)企業(yè)如何恰當(dāng)實(shí)行納稅籌劃。

關(guān)鍵詞：營改增；房地產(chǎn)；納稅籌劃

前言：營改增政策起始于2016年5月1日，是國務(wù)院做出有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)、服務(wù)業(yè)等多行業(yè)范圍內(nèi)有關(guān)稅制改革的重大決定。營業(yè)稅改增值稅，簡稱“營改增”。在實(shí)施營改增政策之前，營業(yè)稅和增值稅同屬于流轉(zhuǎn)稅種；但二者有明顯的區(qū)別之處：營業(yè)稅存在重復(fù)征稅的問題，而增值稅在某一征稅環(huán)節(jié)征收時(shí)僅僅針對(duì)在此環(huán)節(jié)中增值部分進(jìn)行征稅，剛好避免了重復(fù)征稅問題。這也體現(xiàn)了營改增政策出臺(tái)的目的---降低企業(yè)稅負(fù)，并借此獲取競爭優(yōu)勢，最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

“營改增”政策的實(shí)施對(duì)于第三產(chǎn)業(yè)中的各個(gè)行業(yè)影響極為顯著。作為第三產(chǎn)業(yè)中流砥柱，房地產(chǎn)行業(yè)不可避免地深受此次政策的影響，主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一方面，房地產(chǎn)行業(yè)自身周期長、資金需求量大；另一方面，基本上各種稅種均在房地產(chǎn)行業(yè)有所涉及。

一、保利房地產(chǎn)簡介

保利地產(chǎn)最早于1992年成立。伴隨著時(shí)代發(fā)展的步伐，保利地產(chǎn)逐步擴(kuò)張自己的帝國版圖，逐步形成五位一體的商業(yè)格局，即聚集地產(chǎn)、商業(yè)、酒店旅游、文化藝術(shù)、工業(yè)&信息于一身。截至2017年底，保利地產(chǎn)總資產(chǎn)約7000億元人民幣。寶龍地產(chǎn)是由地產(chǎn)、商業(yè)、酒店旅游、文化藝術(shù)所構(gòu)成的集合體。

二、“營改增”對(duì)保利房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)影響

（一） “營改增”對(duì)公司稅負(fù)的影響

從表2.1中可以看出，在“營改增”之前，營業(yè)稅是保利地產(chǎn)繳納的主要稅種；隨著“營改增”的實(shí)施，營業(yè)稅比重逐步降低，增值稅比重逐步上升，代替營業(yè)稅成為主體稅種。依據(jù)測算結(jié)果，保利地產(chǎn)近三年的納稅支出逐步增加，2017年總體稅金及附加相較于2015年增加29，975.97萬元，上升幅度為2.47%，其中近三年的營業(yè)稅分別為649，824.81萬元、639，072.27萬元和258，065.92萬元；近三年的土地增值稅分別為477，803.71萬元、728，952.12萬元和821，787.28萬元。同時(shí)，本文關(guān)注到近三年?duì)I業(yè)收入分別為：12，342，878.42萬元、15，475，213.81萬元和14，615，499.63萬元。細(xì)看2016年各季度營業(yè)收入情況，可以發(fā)現(xiàn)在 “營改增”初期實(shí)施時(shí)，保利地產(chǎn)2016年第三季度營業(yè)收入出現(xiàn)小幅度下降，可能是剛實(shí)行了稅制改革，銷售商品房收入被動(dòng)調(diào)整所導(dǎo)致的。

（二）“營改增”對(duì)相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)的影響

1.償債能力指標(biāo)影響分析

近三年，保利地產(chǎn)的流動(dòng)比率一直固定在 1.73-1.78的范圍內(nèi)，速動(dòng)比率在 0.23-0.57的范圍內(nèi)，資產(chǎn)負(fù)債率小幅變動(dòng)，始終保持在75%左右，說明保利地產(chǎn)長、短期的償債能力比較穩(wěn)定，不會(huì)存在某一年度經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)劇增的情況。仔細(xì)分析可以發(fā)現(xiàn)，保利地產(chǎn)在“營改增”實(shí)施后，稅金及附加占本年?duì)I業(yè)收入的比重逐步下降，即整體稅負(fù)有所下降；從近三年的數(shù)據(jù)趨勢來看，流動(dòng)比率和速動(dòng)比率提高、利息保障倍數(shù)降低，可能是由于保利地產(chǎn)存貨大幅度增加，應(yīng)收賬款也較以前有所增加所致的。

2.營運(yùn)能力指標(biāo)影響分析

最近三年，保利地產(chǎn)存貨周轉(zhuǎn)率基本處于較低水平，但固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率明顯較大，這是由于營業(yè)收入近年來居高不下導(dǎo)致的。在實(shí)施“營改增”政策以后，可以看出固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率下降，但是始終處于高水平狀態(tài)。根據(jù)應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率逐年上升，且始終處于較高水平，說明保利地產(chǎn)注重應(yīng)收賬款管理，能夠較好控制本期的可控現(xiàn)金流。

3.盈利能力指標(biāo)影響分析

根據(jù)上表，很明顯發(fā)現(xiàn)在實(shí)施營改增政策之后，保利地產(chǎn)的營業(yè)收入出現(xiàn)下滑趨勢，主要原因是營改增及項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)區(qū)域結(jié)構(gòu)變化。凈利潤增長率波動(dòng)較大，其原因可能是在“營改增”政策實(shí)施后，企業(yè)加快應(yīng)收賬款的收回，使得凈利潤逐年上升，但上升幅度相對(duì)緩慢。

綜上上述，本文可以得出 保利地產(chǎn)在“營改增”實(shí)施后實(shí)際稅負(fù)降低，營改增政策有效。

三、保利房地產(chǎn)納稅籌劃的啟示

（一）具備全局觀，緊跟政策步伐

盡管土地增值稅相關(guān)的政策變動(dòng)較大，但是房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)及時(shí)地針對(duì)政策變化迅速做出反應(yīng)， 及時(shí)儲(chǔ)備相關(guān)人才、解讀政策，最終擬定恰當(dāng)?shù)募{稅籌劃計(jì)劃。 考慮到土地增值稅清算政策目前尚未完全清晰明確， 各地稅務(wù)機(jī)關(guān)政策解釋口徑和執(zhí)行力度均有所差別， 企業(yè)有關(guān)從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)主動(dòng)與稅務(wù)主管單位進(jìn)行溝通，因地制宜、因時(shí)制宜地與項(xiàng)目當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況保持不脫節(jié)、不落伍，避免出現(xiàn)與納稅籌劃較大的偏差。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)要擁有全局觀，做好各個(gè)部門之間的職責(zé)分離的同時(shí)，也要注重其相互之間的協(xié)作，以期實(shí)現(xiàn)1+1>2的效果，切實(shí)降低稅負(fù)。

（二）主動(dòng)強(qiáng)化土地增值稅清算工作

盡管房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅清算往往比較困難，正因?yàn)槿绱?，房地產(chǎn)企業(yè)更應(yīng)該迎難而上，主動(dòng)強(qiáng)化這方面人員的培養(yǎng)，積極主動(dòng)地配合稅務(wù)機(jī)關(guān)。雖然土地增值稅是針對(duì)增值部分進(jìn)行征稅， 從稅收原理上來看其稅負(fù)應(yīng)是不易轉(zhuǎn)嫁， 但目前土地增值稅的納稅模式一般是預(yù)征形式，在預(yù)征模式下，土地增值稅日益具備了間接稅的功效。 由于預(yù)征一般是在房地產(chǎn)所在地稅務(wù)主管機(jī)構(gòu)繳納土地增值稅，但是清算環(huán)節(jié)則可以向房地產(chǎn)公司所在地稅務(wù)主管機(jī)構(gòu)繳納，這就會(huì)造成有些地區(qū)出現(xiàn)預(yù)征情況較多，但是清算確很少的情況。在這種情況下，土地增值稅的間接作用明顯。這也就為房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃提供了可操作的空間，同時(shí)也可根據(jù)間接稅的稅負(fù)轉(zhuǎn)移特點(diǎn)進(jìn)行合理定價(jià)。

（三）選取合理的籌劃方法

考慮到整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)固有的長建設(shè)期、眾多環(huán)節(jié)， 除此之外土地增值稅這個(gè)稅種自身計(jì)算復(fù)雜，很難保證所有房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃意識(shí)強(qiáng)。尤其是對(duì)于中小型房地產(chǎn)企業(yè)而言，自身主動(dòng)強(qiáng)化納稅意識(shí)是迫切的；但針對(duì)納稅籌劃，從外部或內(nèi)部自己來進(jìn)行納稅籌劃又是不太現(xiàn)實(shí)的。

當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)的綜合利潤率趨于下降， 更凸顯了成本管控的重要性， 積極開展納稅籌劃是合理利用政策規(guī)定的優(yōu)惠空間， 節(jié)約成本、 提高利潤的有效策略。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)強(qiáng)化對(duì)稅收政策的分析， 掌握好普通標(biāo)準(zhǔn)住宅免稅、 利息支出不同扣除方式的差異、 房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用與開發(fā)間接費(fèi)用的區(qū)別、 其他扣除項(xiàng)目優(yōu)惠、 股權(quán)收購等方式方法， 從而在合理調(diào)節(jié)銷售收入、 合理劃分開發(fā)成本和期間費(fèi)用以及合理利用特殊項(xiàng)目三方面中找到適合自身的稅收籌劃方法。

結(jié)語：

本文是以營改增政策實(shí)施前后房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)變化為研究對(duì)象，探討房地產(chǎn)企業(yè)如何恰當(dāng)實(shí)行納稅籌劃。本文的不足之處在于，文章內(nèi)容方面，限于寫作水平，有一些可以改進(jìn)的地方，如財(cái)務(wù)指標(biāo)的選取方面，可以更加細(xì)化，加入更多的財(cái)務(wù)指標(biāo)，這樣有可能得出與現(xiàn)在不同的結(jié)論；此外，限于數(shù)據(jù)不易查找，特別是非財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，很難找到有權(quán)威性的非財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，否則可以使本文更完善，希望通過本文介紹，能為國內(nèi)企業(yè)納稅籌劃提供一些參考。

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