房地產(chǎn)SWOT分析

張燕

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)作為一個國家的支柱型產(chǎn)業(yè)，對國民經(jīng)濟發(fā)展有著重要的影響。為了促進房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，如何使企業(yè)清晰的評判自身的優(yōu)劣勢，應對各種機遇與挑戰(zhàn)就顯得尤為重要。本文以昆明恒大云璽項目為例，對該項目的市場定位、地理位置、各項參數(shù)以及設計理念做了簡要的介紹，然后通過SWOT分析分別評估了項目的優(yōu)勢、劣勢、機會以及存在的威脅。分析結果顯示，該項目的優(yōu)勢明顯，無論是在區(qū)位、環(huán)境還是周邊設施配套等方面；但是該項目也存在劣勢，例如總價過高，消費群體有限等。此外，該項目可以借助旅游的發(fā)展，拓展銷售渠道及銷售對象，通過完善配套設施來提升自己的競爭力。

關鍵詞：房地產(chǎn)；SWOT；案例分析

1 引言

房地產(chǎn)行業(yè)作為一個城市乃至一個國家生存與發(fā)展的物質基礎，對于加速推動市場經(jīng)濟的發(fā)展有著舉足輕重的作用，是國民經(jīng)濟的支柱型產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)對國民經(jīng)濟的影響主要體現(xiàn)在兩個方面，其一是對國家GDP的貢獻，由于房地產(chǎn)投資占GDP比重比較高，行業(yè)良好的發(fā)展勢態(tài)將對國民經(jīng)濟做出最直接的貢獻；其二從行業(yè)角度分析，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展將會在很大程度上帶動與房地產(chǎn)相關的上下游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，以此來刺激國民經(jīng)濟的增長[1]。SWOT分析有助于房地產(chǎn)企業(yè)清晰地把握全局，分析資源方面的優(yōu)勢與劣勢，抓住環(huán)境提供的機會，防范可能存在的風險與威脅，對企業(yè)的成功、行業(yè)的發(fā)展以及促進區(qū)域經(jīng)濟增長有非常重要的意義。

2 項目簡介

恒大云璽，昆明首席城市純別墅，是恒大目前在售的高端別墅項目代表作，位于云南省昆明市官渡區(qū)，地處滇池新國際會展中心區(qū)，交通通達性佳。項目緊鄰云南最大淡水湖、昆明5A級風景名勝區(qū)、全國著名生態(tài)療養(yǎng)勝地——滇池，同時盡攬一線昆明首個濕地公園五甲塘濕地公園。項目占地面積約937畝（約61萬平米），總建筑面積約為62萬平米，容積率約0.69，綠化率約45%，建筑密度約30%。建筑設計秉承美國流水別墅建造者賴特草原風建筑尊重自然、天人合一的設計理念，力邀多位國際建筑大師聯(lián)手打造而成，別墅規(guī)劃1558戶，面積約為166-510平米，由聯(lián)排、合院、雙拼三類品類組成。

3 SWOT分析

3.1 Strength（優(yōu)勢分析）

地塊：位于滇池東岸五甲塘濕地公園，靠近滇池國際會展中心，約3萬平方云南首個精端定制級商業(yè)街區(qū)。

人文：心靈禪修地——正念中心、福保文化城。

區(qū)位：官渡區(qū)作為昆明乃至全省人流、物流、資金流的重要集散地，具有交通區(qū)位、經(jīng)濟總量、產(chǎn)業(yè)結構、發(fā)展空間、人文自然稟賦、融合聯(lián)動、政策疊加“七大優(yōu)勢”?？蛻羧侯A期良好。

周邊：周邊配套設施齊全，有利于發(fā)展?jié)撛谙M者，生活便利。附近有正念中心、便利店、生鮮超市、精品酒店、車行會所、紅酒品鑒會所、高端干洗店、藝術中心等。

教育：自身配套云璽中加國際學校、2所幼兒園，周邊官渡區(qū)第一中學、云大附中。

交通：項目位于昆明市三個半島核心區(qū)，城市新豪宅區(qū)，經(jīng)環(huán)湖東路、飛虎大道、繞城高速和昌宏路的連接，成為昆明主城、經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)、呈貢新區(qū)的交接點，未來地鐵2、5、8號三條地鐵線縱貫項目東西兩側，交通網(wǎng)絡便捷發(fā)達。

環(huán)境：遠離市區(qū)，有環(huán)境優(yōu)勢，綠化率高，空氣良好。具有統(tǒng)一的衛(wèi)生清潔、專人的綠化養(yǎng)護和設施維護。

社會：著名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，具有豐富的客戶資源，市場認可度高。恒大云璽項目自2012年9月面世至今，蟬聯(lián)6年昆明高端別墅銷售冠軍地位。自面世以來，2012年首開創(chuàng)造了12周銷售12億別墅熱銷傳奇。同時，因項目歷年持續(xù)熱銷以及不斷塑造的高端品牌調性深受市場和客戶的認可，形成較好口碑。

3.2 Weakness（劣勢分析）

周邊：位置偏僻，周邊人氣稀薄，缺乏日常商業(yè)配套，居民生活品質受到一定的影響。此外，人流量少導致商業(yè)氛圍差，人氣不足。

交通：公交路線少，輻射范圍小，居民出行不便。

戶型：戶型設計不合理，不好裝修；客廳面積過小，十分緊湊，采光以及通風效果不好。

價格：總價高，消費者群體受限。

環(huán)境：臨近主干道，部分臨街住宅將受到噪音干擾。

管理：體量大，社區(qū)開發(fā)與管理難度大。

3.3 Opportunity（機會分析）

本項目所在區(qū)域地產(chǎn)發(fā)展蓬勃，今年招商力度不斷加大，項目目標客戶群體不斷涌入，居住氛圍逐漸上升，外來客戶區(qū)域認同感逐漸增強。隨著滇池的旅游業(yè)發(fā)展，由此所帶來的觀光投資客逐年增加。此外，區(qū)域內(nèi)居民收入穩(wěn)定，經(jīng)濟發(fā)展迅速，市場需求可挖掘空間大，且該部分高收入人群對住房品質的期待較高、希望能獲得高舒適度住宅產(chǎn)品，并愿意支付較高的價格。

面對以上機遇，項目應抓住區(qū)域發(fā)展的機會，加大項目的宣傳力度，打造地方特色旅游住宅，以此吸引觀光客的投資，在穩(wěn)定原有顧客的基礎上擴大消費群體，實現(xiàn)利潤的增長。

3.4 Threats（威脅分析）

公園1903是特色別墅、宜居生態(tài)地產(chǎn)、花園洋房，與恒大云璽所提供的房型及環(huán)境相近，但均價比恒大云璽更低，交通更為便利，所以本項目面臨著巨大的競爭壓力。此外，由于該項目的消費群體受限，所以企業(yè)必須面對如何擴大消費群體，延長消費半徑的問題，該項目皆為大盤，產(chǎn)品力與價格競爭較多，客戶分流明顯。而對于周邊環(huán)境相對不理想、生活配套、商業(yè)服務配套設施不完善等問題，也將給項目帶來一定的壓力。

面對主要競爭對手，應該發(fā)揮本項目的特色，打造高端純別墅住宅區(qū)，結合周邊旅游業(yè)的發(fā)展，形成地方特色的裝修并出租給游客，給游客以高端且舒適的體驗，以此增加競爭力。

4 結語

本項目的核心競爭力顯著，規(guī)模大、品牌競爭力強、環(huán)境優(yōu)美，設計高端，鎖定高消費人群，同時具備了超強的投資價值和樂觀的發(fā)展前景。

機會與威脅主要來源于市場形勢，提早入市，做足增加附加價值的配套設施可以使項目更加具備高性價比優(yōu)勢。

走快不是目的，實現(xiàn)既得利益是最終根本。合理的定價和價格策略有助于開發(fā)商回籠資金快中有升。

參考文獻

[1]姜才厚.房地產(chǎn)案例SWOT分析以徐州維維龍湖灣為例[J].消費導刊，2017，（5）：62.