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    不動產(chǎn)測繪技術(shù)問題研究

    2019-10-21 16:30:37楊云
    大東方 2019年11期
    關(guān)鍵詞:不動產(chǎn)測繪

    楊云

    摘 要:不動產(chǎn)測繪是指通過測繪手段測定房屋、土地、林產(chǎn)、草原、海洋等相關(guān)不動產(chǎn)的自然狀況、權(quán)屬狀況、位置、數(shù)量、質(zhì)量以及利用狀況的專業(yè)測繪,它是進(jìn)行不動產(chǎn)登記的前提,也是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記中重要的環(huán)節(jié)之一,是不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的重要組成部分。不動產(chǎn)測繪所涉及的工作較為瑣碎、繁雜,對測繪人員的技術(shù)水平提出了較高的要求。由于不動產(chǎn)的法定性和嚴(yán)肅性,在測繪過程中,測繪單位要加強對不動產(chǎn)測繪工作的重視,包括要加強對測繪人員技術(shù)培訓(xùn)、對測繪成果的檢查驗收等工作。隨著時代的不斷進(jìn)步、技術(shù)的不斷創(chuàng)新,涌現(xiàn)了更加復(fù)雜、多樣的結(jié)構(gòu)或類別的不動產(chǎn),但相關(guān)規(guī)章制度缺失、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)各異等原因,我國不動產(chǎn)登記過程中的測繪工作尚未實現(xiàn)統(tǒng)一監(jiān)管,服務(wù)保障能力尚顯不足,基礎(chǔ)支撐作用亟待提高,亟須國家及時更新完善不動產(chǎn)測繪的法規(guī)和測繪技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),并建立規(guī)范化的不動產(chǎn)測繪體系。

    關(guān)鍵詞:不動產(chǎn)測繪;不動產(chǎn)權(quán)證;測繪難點

    1 概述

    不動產(chǎn)登記作為現(xiàn)代國家治理體系中的一項重要手段,對于行政管理、征收稅賦以及保護(hù)人民的財產(chǎn)安全有著重要的指導(dǎo)意義。雖然不動產(chǎn)登記按照“不變不換”的原則,之前依法頒發(fā)的各類不動產(chǎn)權(quán)屬證書(含他項權(quán)書)繼續(xù)有效,權(quán)利不變動、證書不更換,但在不動產(chǎn)登記推行過程中,仍然會產(chǎn)生舊證補辦或更換成不動產(chǎn)權(quán)證的業(yè)務(wù)需求,這就需要補換證的不動產(chǎn)測繪工作。在實際補換證不動產(chǎn)測繪工作中存在多種難點,如原土地證上信息錯誤或丟失、現(xiàn)狀地形發(fā)生重大變化導(dǎo)致辨認(rèn)界線有難度、坐標(biāo)系統(tǒng)不統(tǒng)一等等,測繪時要嚴(yán)格依據(jù)原有證件及相關(guān)歷史檔案、資料,現(xiàn)場調(diào)查、核實,對有爭議處要及時向申請人、利害關(guān)系人或者有關(guān)單位進(jìn)行核實,切實保護(hù)權(quán)利人的合法權(quán)益。

    2 集體土地使用證補換證不動產(chǎn)測繪

    集體土地使用證在辦理遺失補辦或產(chǎn)權(quán)證繼承時,早期做法是查詢檔案,將存檔的資料調(diào)取出來直接進(jìn)行補辦證。由于早期測繪技術(shù)水平比較低,測繪手段、設(shè)備比較落后,導(dǎo)致測量精度較低,且土地證制作比較粗糙,宗地圖基本是手畫地形圖和紅線(無界址點坐標(biāo))、手工標(biāo)注尺寸、面積等重要信息,四鄰信息也不夠完整,導(dǎo)致相關(guān)數(shù)據(jù)與現(xiàn)在進(jìn)行不動產(chǎn)測繪所得的數(shù)據(jù)經(jīng)常產(chǎn)生較大的出入。且四鄰地塊的土地證一般也是同一時期辦理的、比較粗糙的,并沒有可以直接參考的準(zhǔn)確界址點坐標(biāo)?,F(xiàn)狀地形地貌和早期辦證時相比,極有可能已經(jīng)發(fā)生了重大變化,故需要重新進(jìn)行不動產(chǎn)測繪。若原土地證已丟失,產(chǎn)權(quán)人需先登報進(jìn)行證件遺失聲明,再去國土局調(diào)出檔案委托不動產(chǎn)測繪。一般早期檔案只有地籍調(diào)查表等基本信息和宗地草圖,由于年代久遠(yuǎn)且宗地草圖是手畫的,很多信息已模糊不清,這些給不動產(chǎn)測繪帶來了一定的困難。

    不動產(chǎn)測繪依據(jù)。集體土地使用證在做補換證的不動產(chǎn)測繪時,需要依據(jù)已有土地證、國土局相應(yīng)的權(quán)籍檔案資料以及產(chǎn)權(quán)人和四鄰的指界確認(rèn)等。不動產(chǎn)測繪的難點包括:(1)現(xiàn)有資料的缺失及檔案不齊全。如1949 年或1992 年土地證遺失補辦的情況,地籍調(diào)查表內(nèi)容清晰可辨,宗地草圖為手畫,有些尺寸和注記已模糊不清;又如1999年土地證辦理繼承的更名換證,原土地證里的宗地圖也存在同樣的情況;另外還有些產(chǎn)權(quán)證明只有更早年代的買賣契證,上面除了面積、簡單的四鄰描述,是沒有其他附圖可參考的。(2)現(xiàn)狀地形地貌的變化對界址點的判定增加了一定的難度。比如原來的土地證里用地紅線是沿著圍墻走向的,現(xiàn)狀的情況是圍墻已被拆除,原有的宗地草圖和宗地圖上又沒有標(biāo)示界址點與周邊地物的間距或界址邊長等數(shù)據(jù),這就很難判定出和原始土地證一樣的用地紅線及對應(yīng)界址點。(3)四鄰指界存在困難?,F(xiàn)在農(nóng)村居住人口較少,很多房子都無人居住,有些地塊要找到四鄰進(jìn)行現(xiàn)場指界是存在一定困難的,這導(dǎo)致不動產(chǎn)測繪過程中難以進(jìn)行四鄰指界確認(rèn)。

    不動產(chǎn)測繪流程。在辦理集體土地不動產(chǎn)權(quán)補換證時,由于不動產(chǎn)權(quán)登記處僅認(rèn)可原土地證上的面積(但允許由于早期和現(xiàn)在測繪精度導(dǎo)致面積比原土地證上面積?。@就需要在測繪時實事求是地進(jìn)行現(xiàn)場實測,繪制宗地草圖,再根據(jù)現(xiàn)場產(chǎn)權(quán)人及四鄰的指界對產(chǎn)權(quán)人土地進(jìn)行界址點確認(rèn),確定最終用地紅線。若實測用地面積超出原土地證的數(shù)值,應(yīng)征得產(chǎn)權(quán)人的同意,參考已有的資料進(jìn)行割舍;若實測用地面積小于原土地證的數(shù)值,也應(yīng)征得產(chǎn)權(quán)人的同意,再出具相應(yīng)的不動產(chǎn)測繪成果。出成果前需要先提供2000國家大地坐標(biāo)系宗地圖到不動產(chǎn)權(quán)處進(jìn)行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記權(quán)籍調(diào)查系統(tǒng)落宗,產(chǎn)生地塊對應(yīng)的唯一宗地代碼。

    3 土地證和房產(chǎn)證兩證合一不動產(chǎn)測繪

    在土地證和房產(chǎn)證兩證合一過程中,不動產(chǎn)測繪不僅碰到了上述集體土地使用證測繪時的各種難點,還碰到了其他一些特殊的難點和情況,下文將分別進(jìn)行探討。早期土地證和房產(chǎn)證分開辦理不會出現(xiàn)的問題,在實行兩證合一后,問題就凸顯出來了。

    建筑在多本土地證內(nèi)的情況。受企業(yè)用地性質(zhì)取得單塊土地面積限制,有些同一產(chǎn)權(quán)人取得建設(shè)用地時前期土地出讓是分塊進(jìn)行的,土地出讓合同也是分塊簽訂,并辦理了相應(yīng)多本土地證。一般情況下企業(yè)做用地總平面布置圖設(shè)計時,是將所有土地合并成整個地塊進(jìn)行設(shè)計的,這就有可能導(dǎo)致設(shè)計出的建筑物橫跨多本土地證的紅線,此類建筑若在未實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記之前建成,則可以順利進(jìn)行房產(chǎn)測繪并辦理房產(chǎn)證,但若在實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記之后建成要辦證,則不動產(chǎn)測繪是無法直接進(jìn)行,也就無法直接辦理建筑物與土地產(chǎn)權(quán)合二為一的不動產(chǎn)權(quán)證。

    建筑超出土地證范圍的情況。建設(shè)用地在建設(shè)過程中有時因為多方原因,會出現(xiàn)建筑物或構(gòu)筑物超出本宗地用地紅線的情況,這種情況也是無法進(jìn)行不動產(chǎn)測繪并進(jìn)一步辦證的,必須進(jìn)行相應(yīng)的整改措施或通過其他途徑進(jìn)行解決。

    土地證未辦理但已建成的情況。由于一些歷史原因或者復(fù)雜的因素,有些建設(shè)用地早期土地手續(xù)齊全但未及時辦理土地證,在地塊建成之后才要進(jìn)行補辦,在進(jìn)行不動產(chǎn)測繪時,有時會發(fā)現(xiàn)地塊內(nèi)存在征遷未到位的情況,導(dǎo)致本宗地內(nèi)還存在他人的建筑物,用地紅線與四鄰建筑物產(chǎn)生交叉。這種情況下,為避免與四鄰日后產(chǎn)生糾紛,在不動產(chǎn)測繪時,應(yīng)做好溝通協(xié)調(diào)工作,若產(chǎn)權(quán)人及四鄰無異議應(yīng)根據(jù)現(xiàn)狀進(jìn)行界址點的調(diào)整。

    4 結(jié)論

    在實際推行不動產(chǎn)權(quán)登記過程中,不動產(chǎn)測繪是不可或缺的重要環(huán)節(jié)之一,不僅遇到了以上文中分析的若干難點,以后還會隨著不動產(chǎn)的多樣化而會再遇到新的難點,但不管是什么樣的難點和問題,不動產(chǎn)測繪應(yīng)該始終堅持尊重歷史資料、檔案等數(shù)據(jù),對不動產(chǎn)數(shù)據(jù)如面積、尺寸、坐標(biāo)等敏感信息要客觀準(zhǔn)確地進(jìn)行測繪。只有在遵循法定性和嚴(yán)肅性等原則基礎(chǔ)上,經(jīng)過科學(xué)、合理、客觀的不動產(chǎn)測繪,才能切實保障產(chǎn)權(quán)人的合法利益。

    參考文獻(xiàn)

    [1]楊帆.淺析我國不動產(chǎn)登記制度[J].測繪與空間地理信息,2018,41(3):178~ 180+183.

    [2]史志鳳,尹鵬程,張季一等.房地不動產(chǎn)測繪技術(shù)應(yīng)用示范建設(shè)研究[J].北京測繪,2017(3):20~ 23.

    (作者單位:達(dá)州市不動產(chǎn)登記中心)

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