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    我國(guó)銀行信貸對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的影響

    2019-10-21 11:55:29王瀚濤
    關(guān)鍵詞:價(jià)格波動(dòng)銀行信貸房地產(chǎn)

    王瀚濤

    摘 要:近些年來(lái)由于市場(chǎng)的住房改革計(jì)劃導(dǎo)致房地產(chǎn)事業(yè)得以迅猛發(fā)展,然而受市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的影響,房屋價(jià)格也在不斷地上下波動(dòng),由經(jīng)濟(jì)發(fā)展布局帶來(lái)的房屋分配不夠和房屋空缺等問(wèn)題涌現(xiàn)市場(chǎng),銀行信貸的出現(xiàn)有效地緩解了由于經(jīng)濟(jì)不均衡所帶來(lái)的房屋分配兩極化,但同銀行信貸也促使了房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。

    關(guān)鍵詞:銀行信貸;房地產(chǎn);價(jià)格波動(dòng)

    房地產(chǎn)行業(yè)是近些年來(lái)發(fā)展迅猛的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì),很多投資商看準(zhǔn)它的發(fā)展前景,紛紛投資,因此也導(dǎo)致了房地產(chǎn)行業(yè)的投資過(guò)熱,使房屋價(jià)格飛速上漲,出現(xiàn)房屋分配不均衡的兩極化情況,這使我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了類似于美國(guó)的經(jīng)濟(jì)危機(jī),日本的地產(chǎn)泡沫等危機(jī)。銀行信貸的出現(xiàn)緩解了這種房地產(chǎn)泡沫,但后期研究發(fā)現(xiàn),我國(guó)銀行信貸已經(jīng)不再是緩解房地產(chǎn)危機(jī)的手段,而是變成了影響房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的因素,下面本文將就著銀行信貸對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響淺要討論。[1]

    1研究背景

    1.1政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的研究歷程

    在過(guò)去的十年里,我國(guó)平均每?jī)扇昃蜁?huì)對(duì)房地產(chǎn)的現(xiàn)狀進(jìn)行有效的調(diào)控,每次調(diào)控時(shí)所要解決的問(wèn)題也都各有不同,我國(guó)從2003年起房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展水平整體大幅度提高,引來(lái)許多投資商紛紛下注,所呈現(xiàn)給消費(fèi)者的直接結(jié)果就是房?jī)r(jià)的飛速上漲,隨之將土地的價(jià)格也帶動(dòng)起來(lái),城市人民買房困難,農(nóng)村進(jìn)城打工的農(nóng)民租房困難等社會(huì)現(xiàn)象促使政府第一次干預(yù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。頒布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》的條令,銀行部門(mén)將根據(jù)絕大多數(shù)消費(fèi)者的經(jīng)濟(jì)水平調(diào)整房屋價(jià)格,此項(xiàng)政府發(fā)布下來(lái)的最初一段時(shí)間房屋價(jià)格并沒(méi)有馬上有很大的調(diào)動(dòng),由于房屋價(jià)格已經(jīng)適應(yīng)了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)模式,短時(shí)間內(nèi)很難有很大的改動(dòng),但由于政府部門(mén)的影響,在接下來(lái)的幾年里,房屋的價(jià)格有了有效的降低,開(kāi)放商的房地產(chǎn)投入力度也減少了很多。但是各個(gè)一線大城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平日益增長(zhǎng),房屋價(jià)格并沒(méi)有降低太多,住房問(wèn)題仍然是當(dāng)代年輕人所要面對(duì)的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。年輕人面對(duì)房屋壓力積極性降低,為了防止年輕人工作怠慢,市場(chǎng)出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟(jì),政府再一次出面調(diào)控房屋價(jià)格,使之穩(wěn)定。到了2006年相繼出現(xiàn)“國(guó)六條”和“十五條”等相關(guān)政策。這次的調(diào)整是房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展暫時(shí)在一定的消費(fèi)者經(jīng)濟(jì)承受能力內(nèi)。[2]

    隨之2008年的美國(guó)經(jīng)濟(jì)危機(jī)直接的影響到了我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀,中國(guó)的經(jīng)濟(jì)受到了嚴(yán)重創(chuàng)傷,股市大跌。許多落空的資金最后又轉(zhuǎn)移到了房地產(chǎn)上,為了維持市場(chǎng)經(jīng)濟(jì),房?jī)r(jià)理所當(dāng)然的增長(zhǎng),在2009年,由國(guó)務(wù)院發(fā)布《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》,這次的條令四有史以來(lái)最正規(guī),最嚴(yán)肅的處理法則,使房?jī)r(jià)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)得到了有效的調(diào)整。[3]

    1.2商業(yè)銀行信貸歷程

    商業(yè)銀行會(huì)根據(jù)不同的消費(fèi)者來(lái)選擇性的進(jìn)行借貸服務(wù),一類是由于個(gè)人經(jīng)濟(jì)能力有限,需要用本身的不動(dòng)資產(chǎn)作為抵押來(lái)進(jìn)行借貸,緩解暫時(shí)的住房困難,另一方面由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金流通短缺,銀行在面對(duì)企業(yè)也有著節(jié)哀服務(wù)。

    首先是個(gè)人向銀行貸款,通常銀行要求借款人以個(gè)人的不動(dòng)資產(chǎn)作為抵押。個(gè)人的住房貸款分為商業(yè)貸款和公積金貸款兩大類。商業(yè)貸款的金額力度一般比住房公積金貸款要多,這是因?yàn)樯虡I(yè)銀行的貸款金是由金融機(jī)構(gòu)發(fā)布的,金融機(jī)構(gòu)的規(guī)模也遠(yuǎn)比公積金大,根據(jù)統(tǒng)計(jì)資料顯示,近些年來(lái)我國(guó)的銀行貸款消費(fèi)日益增長(zhǎng)。這種銀行資金的變相贊助有效的促進(jìn)了市場(chǎng)的發(fā)展,打破了住房分配兩極化的現(xiàn)象,但是在房屋貸款剛剛興起的階段,貸款的額度日益增長(zhǎng),呈大幅度的上漲模式,可是隨之到了后來(lái),由于貸款的人數(shù)越來(lái)越多,市場(chǎng)房屋有限,導(dǎo)致了貸款的增長(zhǎng)率開(kāi)始下降。然而整體的趨勢(shì)還是上漲的狀態(tài),2004年,受中央影響,對(duì)信貸和土地都進(jìn)行了改革,在這之后的兩年房?jī)r(jià)又開(kāi)始出現(xiàn)了下降,銀行供給的貸款額度也減小。直到2009年,在新一代貸款政策的刺激下,人們的買房需求再一次高漲,房?jī)r(jià)隨著又一次的上漲。[4]

    其次是企業(yè)的貸款,銀行會(huì)根據(jù)開(kāi)放商的有效文件來(lái)適當(dāng)?shù)負(fù)苡杌穑_(kāi)發(fā)商在此需要具備的條件是必須持有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)證明,注冊(cè)運(yùn)營(yíng)權(quán)的正規(guī)企業(yè)。從向銀行貸款的人群分布基數(shù)上來(lái)看,企業(yè)的貸款需求量是遠(yuǎn)小于個(gè)人房屋貸款的。

    2銀行信貸對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的影響

    2.1信貸對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

    我國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式始終是政策市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)模式,房地產(chǎn)的發(fā)展趨向在很大的程度上是要依賴于政府的各種政策,同時(shí)還小范圍的受房屋商品價(jià)格,銀行的貸款政策等因素影響?,F(xiàn)在我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始做了跨步,跳出傳統(tǒng)固化的經(jīng)營(yíng)模式。分析影響房屋價(jià)格的集中因素,除掉一些不可控制的,如政府等相關(guān)部門(mén)的條令,在其余的幾種影響因素里分析,得出信貸對(duì)房屋價(jià)格的影響最高。從2009年開(kāi)始,我國(guó)的房屋價(jià)格大體上一直是增長(zhǎng)模式,其中《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)化房地產(chǎn)信貸管理的通知》的頒布,明確的要求了商業(yè)銀行要按照條款里的制度進(jìn)行貸款流程,借款人必須滿足條令里的借款要求。在2008年的經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響下,房地產(chǎn)事業(yè)再一次的受到影響而波動(dòng)。為避免房屋貶值,中央作出調(diào)整,整頓利息,買房福利等,許多人抓住這次機(jī)會(huì),購(gòu)房激情膨脹,在很短的時(shí)間房?jī)r(jià)飛速的瘋漲,其中國(guó)家的政策在銀行信貸的調(diào)整這方面對(duì)此次房地產(chǎn)的價(jià)格起決定性作用。隨著2010年的“兩會(huì)”開(kāi)展,部分發(fā)展性較好的城市存在房?jī)r(jià)過(guò)高的現(xiàn)狀,國(guó)務(wù)院頒布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》,這項(xiàng)被稱為“新國(guó)十條”在一定程度上限制了房屋的瘋漲。[5]

    2.2信貸對(duì)房?jī)r(jià)影響的實(shí)證

    首先在全國(guó)商品房和住宅的平均售價(jià)的關(guān)系上,從1991年到2004年他們的售價(jià)一直在呈上漲的趨勢(shì),并且兩者的變化趨勢(shì)基本保持一致。通過(guò)計(jì)算表明,兩者集接近程度完全可以近似替代。從增長(zhǎng)率上分析,在1997年之前,兩者的偏離程度比較大,在這之后才趨于接近。這種變化趨勢(shì)剛好和房地產(chǎn)的發(fā)展歷程是相接近的。根據(jù)統(tǒng)計(jì)資料顯示,住宅的價(jià)格要比整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的價(jià)格變化的快。

    在房地產(chǎn)和銀行信貸的關(guān)系上,房地產(chǎn)的價(jià)格和房地產(chǎn)的投資總額兩者的接近程度很大,呈正相關(guān)的分布,根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)格和房地產(chǎn)投資金制定的一元線性回歸方程我們不難可以看出,銀行信貸對(duì)房地產(chǎn)有著很大的影響。銀行對(duì)房地產(chǎn)的投入金額增大的同時(shí)也會(huì)相應(yīng)帶動(dòng)房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)。這種影響在90年到97年可以更明顯的看出,這個(gè)時(shí)間段房?jī)r(jià)受銀行信貸的影響剛好構(gòu)成一個(gè)完整的周期。目前我國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格變化已經(jīng)不再緊緊追隨經(jīng)濟(jì)變化,已經(jīng)能更適應(yīng)消費(fèi)者的承受能力,變得更加理性化。并且房地產(chǎn)的投資已經(jīng)不再大眾化。房屋價(jià)格的波動(dòng)受房地產(chǎn)的資金總額,也就是銀行信貸的影響存在著影響與被影響的關(guān)系,兩者相互依存。我國(guó)的房地產(chǎn)資金總額的主要來(lái)源是銀行信貸,銀行信貸在很大的程度上影響著房地產(chǎn)的建房速度和開(kāi)發(fā)商的運(yùn)營(yíng)規(guī)模。因此,也就是說(shuō),房屋的價(jià)格最后和房地產(chǎn)在銀行的借貸成比。兩者有明顯的正相關(guān)的關(guān)系。但同時(shí),銀行借款給開(kāi)放商,房屋開(kāi)發(fā)力度大造成房?jī)r(jià)飛漲也讓消費(fèi)者找銀行貸款的額度變大,從某種程度上分析,這種模式促進(jìn)了銀行的盈利。

    參考文獻(xiàn):

    [1] 武康平,皮舜,魯桂華中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融市場(chǎng)共生性的-般均衡分析[J]數(shù)量經(jīng)濟(jì)技術(shù)經(jīng)濟(jì)研究,2004(10).

    [2] 李健飛,史晨呈.我國(guó)銀行信貨對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的影響J]上海財(cái)經(jīng)大學(xué)學(xué)報(bào),2005(7).

    [3] 張曉晶,孫濤跨境資金流動(dòng)的實(shí)證分析一以“ 香港路徑”為例[J]金融研究,2006(8).

    [4] 陳于房地產(chǎn)價(jià)格影響因素及房地產(chǎn)發(fā)展建議[D]北京大學(xué),2007.

    [5] 陸磊,李世宏微觀決策與經(jīng)濟(jì)體制:房地產(chǎn)泡沫下的居民-金融部門(mén)破產(chǎn)[J].金融研究,2004(9).

    (作者單位:上海大隅實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司)

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