簡析設(shè)計管理在房地產(chǎn)開發(fā)過程中的重要性

李玉蓮

摘要：隨著我國的經(jīng)濟在快速的發(fā)展，社會在不斷的進步，設(shè)計管理貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)過程中，有效設(shè)計管理，能夠規(guī)避開發(fā)缺陷與失誤，提高資源配置效率，創(chuàng)造可觀的經(jīng)濟效益?；诖?，文章將設(shè)計管理作為主要研究內(nèi)容，重點闡述其在房地產(chǎn)開發(fā)過程中的重要性。

關(guān)鍵詞：設(shè)計管理;房地產(chǎn)開發(fā);重要性

引言

房地產(chǎn)設(shè)計工作是由設(shè)計單位受托于開發(fā)企業(yè)，為開發(fā)企業(yè)設(shè)計滿足目標(biāo)客戶需求同時達(dá)到企業(yè)利潤目標(biāo)的產(chǎn)品的一項技術(shù)工作，貫穿前期拿地、規(guī)劃設(shè)計、項目建造等整個開發(fā)過程。設(shè)計管理包括確定設(shè)計原則、制定設(shè)計進度、提出對各設(shè)計階段的技術(shù)要求、對設(shè)計輸出文件進行評審審查等內(nèi)容。設(shè)計管理工作連接著項目設(shè)計方、主管部門與開發(fā)企業(yè)，需要充分結(jié)合多層次和多方面的需求，從而進行詳細(xì)、科學(xué)的規(guī)劃。對于開發(fā)企業(yè)來說不僅是內(nèi)部的管理，而且需要將外部協(xié)作單位和主管部門的溝通協(xié)調(diào)工作納入到企業(yè)內(nèi)部管理流程的環(huán)節(jié)中，通過有效的管理方法來整合各個目標(biāo)體系，使得各個體系之間能夠和諧一致、互相配合，從而形成統(tǒng)一、平衡發(fā)展的局面，為房地產(chǎn)的開發(fā)實施提供有力保障。

1房地產(chǎn)開發(fā)管理的含義

為了確保房地產(chǎn)開發(fā)公司高質(zhì)、高效的完成建設(shè)項目的目標(biāo)，必須進行房地產(chǎn)開發(fā)管理。依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)理負(fù)責(zé)制的基本原則，結(jié)合開發(fā)方法與工程發(fā)展意義等基本理論，綜合考慮房地產(chǎn)開發(fā)管理項目的規(guī)律性，對房地產(chǎn)工程建設(shè)項目進行系統(tǒng)的內(nèi)部控制管理、監(jiān)管、協(xié)調(diào)、計劃及組織，以此來實現(xiàn)對房地產(chǎn)建設(shè)全過程生產(chǎn)要素的優(yōu)化配置，確保房地產(chǎn)開發(fā)目標(biāo)高效的完成。在房地產(chǎn)開發(fā)管理過程中，因為開發(fā)管理系統(tǒng)非常復(fù)雜，所以必須構(gòu)建一套高效、規(guī)范、合理、科學(xué)的管理機制作為保證，通過采取這些應(yīng)對措施，才可以對房地產(chǎn)工程建設(shè)全過程實現(xiàn)統(tǒng)籌和協(xié)調(diào)，以此實現(xiàn)工程建設(shè)的終極目標(biāo)。

2房地產(chǎn)開發(fā)中設(shè)計管理工作的現(xiàn)狀分析

2.1設(shè)計管理工作人員專業(yè)水平低

通常情況下，開發(fā)企業(yè)與設(shè)計企業(yè)的設(shè)計管理工作不同。作為開發(fā)企業(yè)的設(shè)計管理人員，需積極參與到整合企業(yè)內(nèi)外部資源、定位市場產(chǎn)品過程中，對設(shè)計工作的質(zhì)量、成本管控與進度平衡能力過于關(guān)注，更強調(diào)設(shè)計管理人員的管理能力?，F(xiàn)階段，大部分開發(fā)企業(yè)的設(shè)計管理人員招聘自設(shè)計院，雖然具備較強的技術(shù)水平，但并不具備管理經(jīng)驗，難以對產(chǎn)品特點與賣點進行精準(zhǔn)定位，也未系統(tǒng)掌握設(shè)計管理重點，督促協(xié)調(diào)能力缺失，直接影響了管理的效果。

2.2開發(fā)企業(yè)設(shè)計管理人員管理能力不足

對設(shè)計單位的管理一般歸口于開發(fā)企業(yè)的開發(fā)管理部門或技術(shù)部門，開發(fā)企業(yè)的設(shè)計管理和設(shè)計單位的設(shè)計管理工作側(cè)重點是有所區(qū)別的。開發(fā)企業(yè)設(shè)計管理人員要參與市場產(chǎn)品定位、成本測算、內(nèi)外部資源整合協(xié)調(diào)，強調(diào)的是設(shè)計質(zhì)量、進度、成本控制的平衡能力，較設(shè)計單位設(shè)計員更側(cè)重管理能力。目前許多開發(fā)企業(yè)的設(shè)計管理人員多是從設(shè)計院招聘的技術(shù)人員，有專業(yè)水平，但沒有從事過管理工作，不能明確認(rèn)識定位產(chǎn)品的特點以及賣點，沒有清晰掌握設(shè)計管理中的重點環(huán)節(jié)，缺乏較強的督促協(xié)調(diào)能力，也就是不知道“管什么”和“怎么管”，造成管理錯位缺位。

2.3成本管理方面存在的問題

在房地產(chǎn)企業(yè)運營中，企業(yè)盈利是重要保障，資金的運作管理在企業(yè)的發(fā)展中占據(jù)重要地位。我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工程項目施工現(xiàn)場成本管理體系依舊不健全，存著很多問題。總體來說，我國房地產(chǎn)開發(fā)管理現(xiàn)場成本管理的問題主要有：①不健全的成本管理體系使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在施工合同的談判及簽訂環(huán)節(jié)缺乏相關(guān)體制的支持，成本管理環(huán)節(jié)存在較多不利的漏洞，導(dǎo)致今后的項目索賠執(zhí)行工作以及工程變更難度加大，最終致使整個房地產(chǎn)開發(fā)項目工程成本盲目擴大，而不利于房地產(chǎn)開發(fā)市場的良性發(fā)展。②相關(guān)成本管理體制不夠完善，成本核算缺乏系統(tǒng)化的監(jiān)督制度保障，從而使得開發(fā)企業(yè)對工程項目成本管理的可控性下降，最終導(dǎo)致資金利用率不高，資金浪費嚴(yán)重。

3房地產(chǎn)開發(fā)中設(shè)計管理的重要性

3.1投資決策方面

房地產(chǎn)開發(fā)的投資決策過程中，企業(yè)需分析目標(biāo)地塊的經(jīng)濟效益，根據(jù)土地出讓的條件與地塊地形、環(huán)境等制訂方案，提出具有可行性的產(chǎn)品組合規(guī)劃方案。同時，提供必要的技術(shù)指標(biāo)，使投資部門在測算經(jīng)濟效益與拿地價的時獲取必要的參考依據(jù)。在投資決策期間，方案的設(shè)計重點應(yīng)集中在接受調(diào)研部門市場調(diào)研并確定產(chǎn)品定位的目標(biāo)地塊價值實現(xiàn)方面，盡可能充分利用土地資源。在成功論證方案后，開發(fā)企業(yè)就會將方案啟動并開展報批工作，一旦投資決策期間的設(shè)計工作有偏差，必然會對企業(yè)經(jīng)濟效益的獲取帶來直接影響。

3.2進度階段管理

規(guī)劃各項工程的建設(shè)日期，加強相關(guān)工程的審批，房地產(chǎn)企業(yè)在設(shè)計方案時，就應(yīng)該制定相應(yīng)的建設(shè)進度規(guī)劃，確保每項工程均在規(guī)定的期限內(nèi)完工，各階段工程之間相互不影響，在確保質(zhì)量的同時，有效控制施工進展。需要注意的是，在制定計劃期間，需要結(jié)合實際情況，制定詳細(xì)、系統(tǒng)的加護，確保每個階段均能夠滿足相應(yīng)的技術(shù)要求。

3.3強化設(shè)計管理

設(shè)計管理的圖紙設(shè)計、方案設(shè)計規(guī)劃可以說是整個項目工程現(xiàn)場管理的前提所在，對房地產(chǎn)開發(fā)項目工程的現(xiàn)場管理具有重要意義。通常情況下，房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計方案都是通過不同項目之間的對比，并進行可行性分析而采取的。因而，所涉及到的設(shè)計工作并非由一個設(shè)計單位獨立完成的，這就要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須根據(jù)項目工程的實際情況，根據(jù)工程需求充分整合各設(shè)計單位之間高效的溝通與聯(lián)合實現(xiàn)。此外，房地產(chǎn)發(fā)開企業(yè)還應(yīng)在設(shè)計單位之間構(gòu)建良好的溝通體系，確保設(shè)計工作的內(nèi)在關(guān)系，協(xié)調(diào)各個設(shè)計單位在房地產(chǎn)開發(fā)項目工程建設(shè)整體方案設(shè)計，確保項目工程能夠有效開展以及設(shè)計方案的提交時間。此外，還要對項目建設(shè)現(xiàn)場實際情況進行勘察與分析，確保內(nèi)審有效和出圖質(zhì)量，從而確保設(shè)計管理整體質(zhì)量的穩(wěn)定性。

3.4建造方面

目前大部分開發(fā)企業(yè)均引入了項目制管理模式，根據(jù)項目開展核算與考核工作，但仍會出現(xiàn)結(jié)算成本超標(biāo)的情況，最主要的原因就是工程項目的隨意變更。一般情況下，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，管理重點集中在質(zhì)量、進度、成本及安全等方面，而設(shè)計管理則發(fā)揮著配合性作用。建造階段的設(shè)計管理工作主要以項目為主開展技術(shù)交底與圖紙技術(shù)咨詢等工作。尤其是在建造期間，圖紙質(zhì)量問題就會體現(xiàn)出來。所以，需在房地產(chǎn)開發(fā)項目施工之前，積極采取必要的準(zhǔn)備措施，及時發(fā)現(xiàn)圖紙問題并采取補充與完善措施，進而對項目成本與工期加以控制。1）組織召開圖紙審核會議，由監(jiān)理和施工企業(yè)共同審核施工圖紙，針對存在的問題制訂優(yōu)化措施。設(shè)計企業(yè)則要根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目的技術(shù)重難點對施工企業(yè)開展交底工作，并對施工企業(yè)、監(jiān)理企業(yè)在圖紙方面的疑惑做出解釋。如果有必要，甲方設(shè)計管理人員可經(jīng)過會商以后回復(fù)。2）施工期間設(shè)計管理人員要對圖紙實施狀況進行跟蹤，審批施工企業(yè)的變更申請，結(jié)合實際需求對施工方案做出調(diào)整。

結(jié)語

綜上所述，在人們對居住質(zhì)量提出更高要求的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)競爭愈加激烈。對于房地產(chǎn)開發(fā)而言，設(shè)計管理的作用十分重要，所以要結(jié)合實際情況采取管理措施，促進各項建設(shè)工作的正常開展，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟效益。

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