我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與控制

摘 要：在國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和結(jié)構(gòu)調(diào)整的宏觀背景下，越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)選擇以并購(gòu)的方式快速整合優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)資源合理配置，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，增強(qiáng)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，提高企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。但是，房地產(chǎn)企業(yè)在并購(gòu)中面臨著諸多的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，在實(shí)施并購(gòu)行為時(shí)，企業(yè)必須充分識(shí)別并加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制。基于此，本文對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與控制進(jìn)行研究，以供參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu);財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn);防范措施

0 引言

房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)作為一項(xiàng)重大經(jīng)營(yíng)決策，復(fù)雜性較強(qiáng)，涉及金額大，極易產(chǎn)生各類財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，制約房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)工作的推進(jìn)，甚至導(dǎo)致并購(gòu)失敗現(xiàn)象，為企業(yè)帶來(lái)較大經(jīng)濟(jì)損失。可以說(shuō)，在并購(gòu)過(guò)程中，風(fēng)險(xiǎn)是不可避免的客觀存在，只有提前預(yù)測(cè)可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，并針對(duì)性提出控制風(fēng)險(xiǎn)的措施，方能保障并購(gòu)的順利進(jìn)行。由此可見(jiàn)，風(fēng)險(xiǎn)控制的質(zhì)量，直接關(guān)系著房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)的順利性，需要并購(gòu)企業(yè)高度重視。

1 房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)和企業(yè)并購(gòu)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)涵

房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)主要涉及兼并和收購(gòu)兩方面的含義，是指企業(yè)法人為了擴(kuò)大自身的經(jīng)營(yíng)規(guī)模，在等價(jià)有償、平等資源的前提下，獲得其他企業(yè)或者法人產(chǎn)權(quán)的經(jīng)濟(jì)行為。實(shí)現(xiàn)企業(yè)并購(gòu)的經(jīng)濟(jì)形式主要包括公司合并、資產(chǎn)收購(gòu)、股權(quán)收購(gòu)三類。企業(yè)并購(gòu)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指，在企業(yè)并購(gòu)時(shí)所出現(xiàn)的，極有可能致使企業(yè)財(cái)務(wù)狀況惡化的財(cái)務(wù)活動(dòng)。在并購(gòu)活動(dòng)的前期準(zhǔn)備階段、交易執(zhí)行階段以及財(cái)務(wù)整合階段，企業(yè)均可能會(huì)面臨財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2 房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)類型

2.1定價(jià)風(fēng)險(xiǎn)

在并購(gòu)的準(zhǔn)備活動(dòng)中，對(duì)于目標(biāo)企業(yè)的定價(jià)是非常重要的。對(duì)于目標(biāo)企業(yè)價(jià)值的評(píng)定是否合理是并購(gòu)活動(dòng)可否順利進(jìn)行的基礎(chǔ)。在定價(jià)過(guò)程中，由于信息不對(duì)稱或者評(píng)估方法選擇不當(dāng)?shù)纫蛩兀瑢?dǎo)致并購(gòu)方不能合理評(píng)估目標(biāo)企業(yè)價(jià)值，從而造成財(cái)物損失，這就是定價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。

2.2價(jià)值評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)過(guò)程中，并購(gòu)雙方更多的是關(guān)注被并購(gòu)企業(yè)的價(jià)值，這些方面及因素評(píng)估結(jié)果對(duì)目標(biāo)企業(yè)的未來(lái)現(xiàn)金流量現(xiàn)值的估計(jì)產(chǎn)生重要影響，其中由于整體的評(píng)估工作所采取評(píng)估方法差異也會(huì)導(dǎo)致企業(yè)價(jià)值估值受到一定影響，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該結(jié)合自身的并購(gòu)戰(zhàn)略和自身的經(jīng)營(yíng)發(fā)展實(shí)際對(duì)所收集到的資料來(lái)進(jìn)行更加針對(duì)性的企業(yè)利益評(píng)估，其中由于價(jià)值評(píng)估工作的差異，會(huì)導(dǎo)致并購(gòu)雙方出現(xiàn)信息不對(duì)稱的情況，這些信息間的披露失真也會(huì)導(dǎo)致目標(biāo)企業(yè)價(jià)值預(yù)測(cè)出現(xiàn)一定的偏差，導(dǎo)致企業(yè)發(fā)展受到一定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)影響。

2.3融資風(fēng)險(xiǎn)

并購(gòu)活動(dòng)中，融資風(fēng)險(xiǎn)是隨著融資資金的不確定而產(chǎn)生。在并購(gòu)過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)的資金來(lái)源可能是發(fā)行股票，也可能是自有資金。如果企業(yè)的并購(gòu)資金源自自有資金，容易導(dǎo)致企業(yè)的現(xiàn)金鏈緊張，影響正常的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。假如通過(guò)發(fā)行股票獲取資金，成本相對(duì)來(lái)說(shuō)比較高昂。另外，并購(gòu)的目標(biāo)企業(yè)受益無(wú)法達(dá)到預(yù)期標(biāo)準(zhǔn)，股東的利益會(huì)降低。雖然，發(fā)行債券有助于減少融資財(cái)務(wù)成本，可是債務(wù)占比過(guò)高的話，一旦并購(gòu)后效益不達(dá)預(yù)期目標(biāo)，還本付息的風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)因此而產(chǎn)生。

2.4支付風(fēng)險(xiǎn)

目前，支付風(fēng)險(xiǎn)基本分為現(xiàn)金風(fēng)險(xiǎn)、股票風(fēng)險(xiǎn)以及混合風(fēng)險(xiǎn)。從房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)方面進(jìn)行分析，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)中最為重要的就是支付風(fēng)險(xiǎn)。具體如下：①現(xiàn)金交易風(fēng)險(xiǎn)。進(jìn)行企業(yè)并購(gòu)時(shí)，若是企業(yè)現(xiàn)金來(lái)源比較少，發(fā)生資金鏈中斷問(wèn)題，而且又難以及時(shí)、有效解決，那么就會(huì)加劇企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，從而對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)能力造成嚴(yán)重影響。②股票交易風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)并購(gòu)過(guò)程之中選擇股票交易方式，就必須發(fā)行新股，對(duì)盈利進(jìn)行調(diào)整，嚴(yán)格控制股票。但是關(guān)于股票的發(fā)行，通常需要一個(gè)過(guò)程，往往會(huì)失去最佳時(shí)機(jī)，從而引發(fā)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。③混合交易風(fēng)險(xiǎn)。其指的是現(xiàn)金交易與股票交易方式的結(jié)合，盡管此種交易方式具有兩者的優(yōu)勢(shì)，可是連續(xù)進(jìn)行混合交易是不可能的，而且也容易加大企業(yè)并購(gòu)之后的管理難度，造成資本結(jié)構(gòu)發(fā)生裂縫。

2.5財(cái)務(wù)整合風(fēng)險(xiǎn)

對(duì)并購(gòu)方而言，并購(gòu)交易完成后期能否成功整合，實(shí)現(xiàn)“1+1>2”的正向協(xié)同效應(yīng)才是并購(gòu)最終成敗的關(guān)鍵。并購(gòu)整合是對(duì)并購(gòu)方綜合管理能力的考驗(yàn)，而財(cái)務(wù)管理是企業(yè)管理體系的核心，正向的財(cái)務(wù)協(xié)同效應(yīng)有助于保障并購(gòu)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。因此，除了戰(zhàn)略目標(biāo)、組織結(jié)構(gòu)、人力資源、企業(yè)文化等方面的整合風(fēng)險(xiǎn)外，并購(gòu)方還面臨著財(cái)務(wù)整合風(fēng)險(xiǎn)。

3 我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制措施

3.1擴(kuò)充融資渠道，優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，降低融資風(fēng)險(xiǎn)

為控制融資風(fēng)險(xiǎn)，保障并購(gòu)過(guò)程的資金充足，應(yīng)在保留當(dāng)前融資渠道的同時(shí)，不斷擴(kuò)充新的融資渠道，創(chuàng)新融資方式。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)可考慮與海外企業(yè)、國(guó)內(nèi)企業(yè)進(jìn)行業(yè)務(wù)合作，共同參與并購(gòu)，以此降低企業(yè)并購(gòu)的資金壓力。當(dāng)然，房地產(chǎn)企業(yè)也可選擇產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)嫁方式融資，通過(guò)將固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)嫁給目標(biāo)企業(yè)，使這些資產(chǎn)成為目標(biāo)企業(yè)的一部分，以此實(shí)現(xiàn)對(duì)目標(biāo)企業(yè)的有效控制，并快速取得股權(quán)。同時(shí)，對(duì)融資結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，規(guī)避融資風(fēng)險(xiǎn)。融資結(jié)構(gòu)優(yōu)化前，企業(yè)應(yīng)對(duì)不同的融資渠道、融資方式全方位權(quán)衡，掌握融資渠道與融資方式的優(yōu)質(zhì)，以此科學(xué)安排并購(gòu)方的資本、權(quán)益資本、債務(wù)資本的比例，分析財(cái)務(wù)的資本構(gòu)成、期限結(jié)構(gòu)，以期限將企業(yè)償付債務(wù)、未來(lái)現(xiàn)金流進(jìn)行組合、配比，尋找未來(lái)資金流的薄弱環(huán)節(jié)，優(yōu)化長(zhǎng)短期的負(fù)債數(shù)額、負(fù)債期限，保障融資成本的科學(xué)性。

3.2優(yōu)化債務(wù)債權(quán)結(jié)構(gòu)，科學(xué)制定融資決策

針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)中可能出現(xiàn)的財(cái)務(wù)資金風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)該要結(jié)合自身的戰(zhàn)略規(guī)劃和資金狀況來(lái)選擇更加靈活多樣的支付方式，并借助信用智能管理系統(tǒng)來(lái)為企業(yè)的債務(wù)債權(quán)結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化完善，對(duì)企業(yè)的信用邊界值、債務(wù)空間及可變現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行測(cè)算分析，以此確保并購(gòu)企業(yè)能夠掌握更加完整的企業(yè)信用關(guān)系。另外一方面，借助信用智能管理系統(tǒng)能夠?qū)Σ①?gòu)企業(yè)可能受到的信用沖擊風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行仿真模擬，并幫助企業(yè)制定出更加科學(xué)合理的融資決策，以此來(lái)為房地產(chǎn)企業(yè)的資金融資和財(cái)務(wù)管理提供更加科學(xué)合理的建議，促進(jìn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)更好的發(fā)展。

3.3支付風(fēng)險(xiǎn)防范

支付風(fēng)險(xiǎn)的成因主要是由于支付方式的選擇不當(dāng)，因而在防范支付風(fēng)險(xiǎn)時(shí)最重要的就是要選擇適合的支付方式。企業(yè)在并購(gòu)時(shí)應(yīng)該有長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，結(jié)合自身實(shí)際的財(cái)務(wù)狀況和資本結(jié)構(gòu)以及企業(yè)并購(gòu)的動(dòng)機(jī)等因素，靈活對(duì)支付方式進(jìn)行選擇，充分發(fā)揮各種支付方式的優(yōu)點(diǎn)。由于每種支付方式都有相應(yīng)的優(yōu)缺點(diǎn)，所以可以選擇混合支付方式，選擇最適合自身的組合方式。并購(gòu)過(guò)程中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不可避免，因此企業(yè)要積極應(yīng)對(duì)，提前做好預(yù)防工作，防患于未然。

3.4做好盡職調(diào)查，選擇合理的估價(jià)方法

在并購(gòu)過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)以合理性和公正性為前提來(lái)估測(cè)并購(gòu)公司的價(jià)值，從而找出風(fēng)險(xiǎn)的源頭?；谄髽I(yè)性質(zhì)的多樣性，為了達(dá)到并購(gòu)公司價(jià)值的精確性估測(cè)以及規(guī)避其風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)該運(yùn)用合理的收購(gòu)價(jià)值估測(cè)模式。實(shí)際上，并購(gòu)主體的企業(yè)目標(biāo)價(jià)值估測(cè)風(fēng)險(xiǎn)的源頭是信息的失衡。所以，并購(gòu)方應(yīng)該提前做好以下準(zhǔn)備工作，包括：基于專業(yè)的法律機(jī)構(gòu)和資產(chǎn)估測(cè)師對(duì)目標(biāo)企業(yè)的全面審核，以企業(yè)發(fā)展目標(biāo)為核心，全面規(guī)劃并購(gòu)公司的行業(yè)背景、經(jīng)濟(jì)實(shí)力和運(yùn)營(yíng)效益等，客觀的評(píng)估其將來(lái)的金融形勢(shì)和并購(gòu)公司的價(jià)值，從而使估值風(fēng)險(xiǎn)最小化。較之一般公司的價(jià)值估測(cè)體系，被并購(gòu)的公司具有特殊的估值標(biāo)準(zhǔn)體系，為了達(dá)到估值的準(zhǔn)確性，必須運(yùn)用與其相適應(yīng)的體系。

3.5財(cái)務(wù)整合風(fēng)險(xiǎn)防范措施

在房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)工作結(jié)束之后，為了實(shí)現(xiàn)企業(yè)雙方的密切協(xié)作，提高企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，就必須對(duì)企業(yè)雙方所有資源展開(kāi)重組。第一，在企業(yè)并購(gòu)之后需要把無(wú)效益、效益低的資產(chǎn)進(jìn)行分離，實(shí)現(xiàn)資本結(jié)構(gòu)的優(yōu)化與完善，高度重視資金流管控。第二，企業(yè)并購(gòu)之后還需要對(duì)財(cái)務(wù)工作進(jìn)行統(tǒng)一，重新編制會(huì)計(jì)制度。

3.6重視盡職調(diào)查，提高價(jià)值評(píng)估的科學(xué)性

盡職調(diào)查在企業(yè)并購(gòu)價(jià)值評(píng)估時(shí)有著不可替代的重要作用。價(jià)值評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)往往源于并購(gòu)交易雙方的信息不對(duì)稱，通過(guò)對(duì)被并購(gòu)標(biāo)的企業(yè)開(kāi)展充分的盡職調(diào)查，盡可能地消除信息不對(duì)稱的影響，才可以科學(xué)合理地評(píng)估被并購(gòu)標(biāo)的價(jià)值。在盡職調(diào)查中，并購(gòu)方企業(yè)不僅需要調(diào)查和分析被并購(gòu)標(biāo)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，還需要全面地分析其行業(yè)地位、發(fā)展戰(zhàn)略、經(jīng)營(yíng)目標(biāo)、核心人員、潛在風(fēng)險(xiǎn)等非財(cái)務(wù)因素。開(kāi)展盡職調(diào)查時(shí)，并購(gòu)方一般應(yīng)當(dāng)遵循實(shí)地考察、公正客觀、信息保密、以人為本等原則，必要時(shí)應(yīng)當(dāng)聘請(qǐng)專業(yè)的財(cái)務(wù)顧問(wèn)、律師事務(wù)所、評(píng)估公司以及會(huì)計(jì)師事務(wù)所等中介機(jī)構(gòu)協(xié)助完成盡職調(diào)查。

3.7增強(qiáng)信息透明度，規(guī)避經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

在房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)過(guò)程中，信息不對(duì)稱常導(dǎo)致財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)缺失，阻礙并購(gòu)的順利進(jìn)行，增大經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生幾率。因?yàn)?，企業(yè)并購(gòu)雙方在成本約束、利益等上存在沖突，在并購(gòu)階段，對(duì)目標(biāo)企業(yè)資產(chǎn)利用、市場(chǎng)占有率、銷售能力等信息掌握并不完善，并購(gòu)后，企業(yè)估值能力受到影響。并且，在活動(dòng)交易階段，因雙方信息的不對(duì)稱，兩者成本明顯增大，經(jīng)營(yíng)階段的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)增大。對(duì)此，在并購(gòu)整合過(guò)程中，保障信息的真實(shí)性，反復(fù)核查被合并企業(yè)的財(cái)務(wù)信息，靈活調(diào)整合并計(jì)劃。

4 結(jié)束語(yǔ)

總體來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)是企業(yè)雙方的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的選擇，但房地產(chǎn)企業(yè)的并購(gòu)活動(dòng)容易受到財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的影響，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)中的價(jià)值評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)和融資支付風(fēng)險(xiǎn)以及整合和控制風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)該要把握企業(yè)并購(gòu)中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的綜合性和動(dòng)態(tài)性特征，借助企業(yè)信用智能管理系統(tǒng)，增強(qiáng)信息透明度，改善信息不對(duì)稱問(wèn)題;優(yōu)化債務(wù)債權(quán)結(jié)構(gòu)，科學(xué)制定融資決策;實(shí)時(shí)監(jiān)控財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提升信用管理能力，更好提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理安全效益。

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作者簡(jiǎn)介：

宋金玲，女，漢族，就讀于東南大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院，工作單位：融信集團(tuán)，研究方向：經(jīng)濟(jì)管理.