房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全壽命周期投資控制應(yīng)用探索

于海龍

摘要：在過去的20年中，我國的房地產(chǎn)開發(fā)事業(yè)不斷發(fā)展，并且伴隨著我國工程造價咨詢行業(yè)的不斷進(jìn)步，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全壽命投資控制的理念得到不斷發(fā)展和完善。本文將結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)過程中的特點(diǎn)，進(jìn)而闡述房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全壽命周期投資控制中需要注重的原則和六個不同的開發(fā)階段，對全壽命投資控制進(jìn)行動態(tài)地、詳細(xì)地呈現(xiàn)，為其的應(yīng)用提供合理的理論指導(dǎo)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目;全壽命周期投資控制;投資控制應(yīng)用探索應(yīng)用

過去的20年中，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全壽命周期投資控制的理論基礎(chǔ)在我國飛速發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)中得到不斷完善，山東作為我國的人口大省，在商用房地產(chǎn)和民用房地產(chǎn)中有著卓越的進(jìn)步，而開發(fā)過程中的投資項(xiàng)目是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理中極其重要的一個部分，其中包含著前期的拆遷動土，中期的設(shè)計(jì)建造，后期的運(yùn)營維護(hù)，可以說投資控制在各個階段都有著極其重要的作用。目前來說，對投資的預(yù)算都是根據(jù)對造價行業(yè)的咨詢，然后根據(jù)自身的情況進(jìn)行預(yù)估，其中投資決策階段、設(shè)計(jì)階段、投招標(biāo)階段、建造階段、竣工結(jié)算階段、運(yùn)營維護(hù)等階段是咨詢行業(yè)參與最多的。這些階段也就要求造價工程師要在開發(fā)商的許可下，在投資決策階段、設(shè)計(jì)階段、投招標(biāo)環(huán)節(jié)、建造環(huán)節(jié)、結(jié)算環(huán)節(jié)、運(yùn)營維護(hù)控制在開發(fā)商限定的范圍內(nèi)，并對其隨時進(jìn)行糾錯，避免人力、物力、財(cái)力的浪費(fèi)或不足，造成開發(fā)的投資浪費(fèi)，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)對資源最高效的利用，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資控制的特點(diǎn)

（一）綜合性

投資控制的目標(biāo)永遠(yuǎn)都不是單一的，它是結(jié)合多個方面來進(jìn)行投資控制的，像本文中的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全壽命周期投資控制就是一個綜合的投資項(xiàng)目，它要對項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、運(yùn)營消耗等方面進(jìn)行綜合考量，這樣才能使投資控制有意義。

（二）全面性

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中不僅僅包括主體項(xiàng)目，而且存在著很多的子項(xiàng)目，不做因小失大的錯誤，所以在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資控制中，對投資的目光不僅僅要放在主要項(xiàng)目的投資上，也要顧全整體，也要對子項(xiàng)目進(jìn)行投資控制，實(shí)現(xiàn)整體的有效投資控制。

（三）精細(xì)性

投資是一個涉及不同領(lǐng)域和不同項(xiàng)目的事情，所以在控制投資上，開發(fā)商要做到掌控全局，就需要從項(xiàng)目的開始進(jìn)行的每一步，每個部分進(jìn)行控制，實(shí)現(xiàn)部分帶動總體的效果。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資控制的原則

（一）對投資目標(biāo)進(jìn)行權(quán)衡和規(guī)劃。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)過程向來都是一個周期長、投資大的生產(chǎn)消費(fèi)過程，想在這個過程設(shè)置一個不變的、科學(xué)的投資目標(biāo)是不現(xiàn)實(shí)的。因此在投資前，要對投資的項(xiàng)目進(jìn)行權(quán)衡，看該項(xiàng)目是否超出自身的投資能力，如果達(dá)成條件，在對項(xiàng)目的投資進(jìn)行合理科學(xué)的規(guī)劃。對此可以分為以下幾個方面：立項(xiàng)、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工效率、運(yùn)營消耗等，隨著工程的深入，控制的目標(biāo)也會逐步細(xì)化，可能還會包括施工圖和建安工程承包合同價進(jìn)行控制，還有物業(yè)運(yùn)營投資。綜上，這是一個不斷深化的過程，需要不斷的進(jìn)行變化和更改，靈活進(jìn)行控制。

（二）要在設(shè)計(jì)階段進(jìn)行全局的投資控制。

在實(shí)際統(tǒng)計(jì)資料中，項(xiàng)目的決策和設(shè)計(jì)階段，有40%-70%的可能性會影響到建筑項(xiàng)目造價環(huán)節(jié)，但是施工階段，影響建筑造價的可能性只有5%-20%。顯而易見，投資控制的關(guān)鍵就在于項(xiàng)目施工之前的投資決策和設(shè)計(jì)，而在做出投資決策時，造價環(huán)節(jié)的投資就主要取決于設(shè)計(jì)了。因此，如果想做到有效地投資控制，就需要抓住前期籌劃這一關(guān)鍵點(diǎn)，把工作重心放在決策和設(shè)計(jì)上，而需要強(qiáng)調(diào)的是，相對于投資控制，設(shè)計(jì)尤其重要﹗

（三）要主動采取控制措施。

長時間以來，人們認(rèn)為控制是當(dāng)實(shí)際值和理想值出現(xiàn)偏差時，分析其出現(xiàn)偏差的原因，然后確定策略進(jìn)行補(bǔ)救。這種被動的補(bǔ)救方式，只適用于當(dāng)偏差值出現(xiàn)的時候而不是避免誤差的出現(xiàn)，這樣的方式很大程度上會導(dǎo)致人力、物力、財(cái)力不必要的損失。所以現(xiàn)在的造價工程師應(yīng)該具備超前意識，更多地由被動解決轉(zhuǎn)為主動預(yù)防，事前規(guī)劃好措施，做到減少或避免目標(biāo)值和實(shí)際值的偏差。這就要求我們的控制不僅僅要表現(xiàn)在決策、設(shè)計(jì)、承包商和施工上，更要提高控制措施實(shí)現(xiàn)對決策、設(shè)計(jì)、承包商和施工、運(yùn)營的影響，實(shí)現(xiàn)主動控制項(xiàng)目的投資。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全壽命周期投資控制的開發(fā)階段

（一）投資決策階段

投資決策階段是房地產(chǎn)項(xiàng)目中十分重要的一步，在這個階段，將對項(xiàng)目的各個項(xiàng)目中的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)對策和運(yùn)營后的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行權(quán)衡，是房地產(chǎn)調(diào)控控制中極其重要的階段。在投資決策階段，決策者（開發(fā)商或投資者）將對一個房地產(chǎn)項(xiàng)目的性價比、經(jīng)濟(jì)效益和社會效益高低、造價是否合理、項(xiàng)目的施工原料來源、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行等方面進(jìn)行全方面的調(diào)研、評估、分析和論證，制定一份有價值的投資估算，為后續(xù)的一系列決策提供建設(shè)的參考數(shù)據(jù)。

（二）設(shè)計(jì)階段

設(shè)計(jì)階段是整個房地產(chǎn)開發(fā)投資控制中最關(guān)鍵的一個階段。現(xiàn)在很多企業(yè)都很重視這樣一個環(huán)節(jié)，將設(shè)計(jì)的工作交給專業(yè)的院校或者機(jī)構(gòu)進(jìn)行初步的設(shè)計(jì)，然后聘請專業(yè)的造價咨詢機(jī)構(gòu)參與到設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的控制環(huán)節(jié)。最普遍的做法就是這些咨詢機(jī)構(gòu)通過設(shè)計(jì)出來的方案，然后進(jìn)行估算，得到大概的投資額。

過去普遍認(rèn)為，設(shè)計(jì)的概算是設(shè)計(jì)部門的事情，造價單位沒有必要參與其中，而顯然這是一個設(shè)計(jì)控制的誤區(qū)。現(xiàn)在很多的房地產(chǎn)商都會讓造價機(jī)構(gòu)參與房地產(chǎn)項(xiàng)目的開始，在最開始就進(jìn)行造價控制，進(jìn)而影響設(shè)計(jì)，達(dá)到控制的效果。

（三）施工階段

這一階段是開發(fā)成品的環(huán)節(jié)，也是投資支出最多的環(huán)節(jié)。因?yàn)橹芷谳^長，這也是變數(shù)最多的環(huán)節(jié)，所以對它的投資控制最為困難。它的困難性體現(xiàn)在它的動態(tài)性，這就需要在不同階段和過程中對其進(jìn)行合理的控制，制定合理的方案，將項(xiàng)目一分為多，精細(xì)地謀劃，實(shí)現(xiàn)控制的效果。

四、結(jié)語：

在房地產(chǎn)開發(fā)中，投資將會變得越來越來精準(zhǔn)，而這就需要合理科學(xué)的投資規(guī)劃，要讓投資控制貫徹建設(shè)的整個環(huán)節(jié)，提高投資控制力，讓每一個項(xiàng)目都實(shí)現(xiàn)良好的經(jīng)濟(jì)效益。

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