我國地下空間權(quán)屬淺析

王昊　焦艷麗

摘要：在“減量規(guī)劃”的發(fā)展背景之下，地下空間的開發(fā)利用將為城市帶來更多的空間資源，呈現(xiàn)出很大的發(fā)展?jié)摿?。但是，目前在我國關(guān)于地下空間權(quán)屬方面的上位法相關(guān)依據(jù)中，都沒有單獨明確提出關(guān)于地下空間權(quán)屬的內(nèi)容。各省市采取設(shè)立地方法規(guī)和規(guī)章的方式，對地下空間建設(shè)用地使用權(quán)及地下建（構(gòu)）筑物權(quán)屬登記進行管理，且尚未形成統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。本文將從地下空間建設(shè)用地使用權(quán)、地下建（構(gòu)）筑物權(quán)屬等方面入手，研究我國地下空間權(quán)屬的基本情況及確權(quán)意義。

關(guān)鍵詞：地下空間權(quán)屬;確權(quán)

一、地下空間建設(shè)用地使用權(quán)

地下空間的權(quán)屬包括地下空間建設(shè)用地使用權(quán)和地下建（構(gòu)）筑物的權(quán)屬兩部分。研究地下空間的權(quán)屬會涉及到權(quán)屬法定、權(quán)屬設(shè)定和權(quán)屬登記三個層次，在《中華人民共和國物權(quán)法》第一百三十六條中規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。新設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，不得損害已設(shè)立的用益物權(quán)”，已經(jīng)解決了地下空間的權(quán)屬法定問題。但是國家對于地下空間的權(quán)屬設(shè)定和權(quán)屬登記并未明確說明，各地的普遍做法是在不違背國家現(xiàn)行法律法規(guī)的前提下，將地下空間建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)屬登記程序及相關(guān)要求以建設(shè)用地使用權(quán)登記規(guī)范為適用標(biāo)準(zhǔn)。

（一）使用權(quán)的取得

國內(nèi)各省市均明確規(guī)定，除符合法律法規(guī)關(guān)于劃撥供地的條件外，地下空間實行有償使用制度。此外，多數(shù)城市參照常規(guī)地表建設(shè)用地使用權(quán)的管理模式對地下空間的具體供地方式進行了明確：

凡符合《劃撥用地目錄》，屬國防、人防、防災(zāi)及其他基礎(chǔ)設(shè)施、公共利益需要的地下空間，均以劃撥方式供地。但就地下車庫（位）問題略有差異，如杭州和無錫規(guī)定面向社會提供公共服務(wù)的地下車庫（位）和用地單位利用自有土地開發(fā)建設(shè)的地下車庫（位），可以劃撥。另外，廣州、東陽規(guī)定，單建地下社會公共停車場，只有一個意向用地者的，可以協(xié)議方式出讓;有兩個或者兩個以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣或者掛牌等有償出讓方式。單建經(jīng)營性用途地下空間采用招拍掛方式出讓。

（二）土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)

多數(shù)城市規(guī)定經(jīng)營性地下空間出讓價格（出讓金）參照地面價格，以“分層、分用途”為原則，按一定比例確定，隨地下樓層深度增加而逐層遞減，如杭州、蘇州、無錫等市地下二層及以下的空間按其上一層空間價格（非地表使用權(quán)價格水平）的一半處理;以地下公共停車場（庫）為代表的非經(jīng)營性使用的地下空間，一般規(guī)定免收地價款。此外，像北京、南京、溫州、南昌等市強調(diào)了地下空間土地出讓金評估的原則，而非簡單按統(tǒng)一比例執(zhí)行;上海則編制了單獨的《地下空間基準(zhǔn)地價表》作為參考。

（三）使用權(quán)的登記

在登記的原則、程序及表達方式等方面，各城市的宏觀管理思路基本相同，將地下空間建設(shè)用地使用權(quán)權(quán)屬登記以宗地為基本單位，按照相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定實施，實行分層、分用途登記原則。如杭州就已經(jīng)明確了地下空間建設(shè)用地使用權(quán)實行分層登記，即地下每一層作為一個獨立宗地進行登記，地下空間建設(shè)用地使用權(quán)面積包括四周外墻厚度。

對于結(jié)建地下空間，初始登記時與地表建（構(gòu)）筑物、附著物共同登記;對于單建地下空間，初始登記時獨立登記。登記范圍以地上宗地投影坐標(biāo)、豎向高程和水平投影最大面積確定其權(quán)屬范圍。

土地使用證書上注明“地下空間”，并在宗地圖上注明每一層的層次和標(biāo)高范圍。對連同地表建筑物一并建設(shè)的地下車庫（位），其地下空間土地用途按該地表建筑物的主要用途確認(rèn)，并在土地使用證書上注明“地下車庫（位）”。

二、地下建（構(gòu)）筑物的權(quán)屬

（一）地下建（構(gòu)）筑物的確權(quán)

目前地下空間的確權(quán)比較復(fù)雜，且因為上位法依據(jù)不夠清晰，一些城市地下建（構(gòu)）筑物的產(chǎn)權(quán)關(guān)系不清晰，少數(shù)城市處于謹(jǐn)慎不對地下建（構(gòu)）筑物辦理產(chǎn)權(quán)，買賣雙方僅僅是以一種長期租賃的形式確定契約關(guān)系（受法律保護期限僅為20年）。在開發(fā)利用過程中未能體現(xiàn)出“誰投資、誰受益”的原則，不符合《中華人民共和國物權(quán)法》的相關(guān)精神，也影響了投資者的積極性。但是，國內(nèi)多數(shù)地方城市其實都已經(jīng)明確了地下空間能夠辦理產(chǎn)權(quán)，并將地下建（構(gòu)）筑物的權(quán)屬登記以房地產(chǎn)登記方面的規(guī)范為適用標(biāo)準(zhǔn)。

（二）權(quán)屬的轉(zhuǎn)讓、租賃和抵押

以山東省為代表的國內(nèi)部分省市明確國有建設(shè)用地地下空間使用權(quán)登記后，可依法辦理轉(zhuǎn)讓、出租和抵押，如濟寧規(guī)定了：出讓的地下空間建設(shè)用地使用權(quán)登記后可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押;劃撥的地下空間國有建設(shè)用地使用權(quán)辦理出讓手續(xù)并依法登記后，可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。另有一些城市針對地下空間提出了特殊的限定條件，如杭州規(guī)定：地下和地表為連體建筑且是單一產(chǎn)權(quán)人的地下空間建設(shè)用地，其使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押，地下空間建設(shè)用地與地表建筑用地使用權(quán)應(yīng)一并轉(zhuǎn)讓。對于一些用于公眾服務(wù)的場所，杭州、廣州、東莞、東陽規(guī)定，公共服務(wù)的地下停車庫不得進行分割轉(zhuǎn)讓、銷售。如分割轉(zhuǎn)讓、銷售的，應(yīng)辦理有償使用手續(xù)。

三、地下空間權(quán)屬明確后的重要意義

（一）有助于增加投融資渠道，提高地下空間開發(fā)積極性

如果按照程序確定繳納土地出讓金后的地下空間建設(shè)用地具有產(chǎn)權(quán)，能夠?qū)崿F(xiàn)與地上建筑物、構(gòu)筑物一樣進行抵押和貸款，將進一步保證地下空間買受人的權(quán)益，為政府及開發(fā)商增加投融資渠道，提高地下空間開發(fā)利用的積極性，尤其是地下室、地下車庫（位）等并無產(chǎn)權(quán)界定的產(chǎn)品，很可能會帶來量價齊漲的局面，而對于購房者來說，具有產(chǎn)權(quán)的地下空間可以和地上房屋一樣具有保障和投資屬性。同時也由于產(chǎn)權(quán)清晰而便于對地下空間進行管理。

（二）有助于增加地下車庫（位）的銷售，緩解城市交通壓力

國內(nèi)一些二三線城市目前大部分小區(qū)周邊道路因為停滿車輛而造成局部擁堵，與之成明顯對比的是小區(qū)內(nèi)的地下車私人庫（位）存在比較嚴(yán)重的空置現(xiàn)象，造成這一現(xiàn)象的主要原因之一是因為地下車庫（位）價高無產(chǎn)權(quán)，購買率較低。未來確權(quán)后，如果權(quán)屬清晰的地下車庫（位）可以申請辦理產(chǎn)權(quán)，這會在一定程度上提升業(yè)主購買車位的需求，將地面占道停放的車輛轉(zhuǎn)入地下。公共車位方面，由于公共地下車庫（位）投入大，維護成本高，本身收益小，且沒有產(chǎn)權(quán)的地下車庫（位），投資者不能到銀行辦抵押貸款手續(xù)或進行融資，很難引入社會資本，單靠政府投入會造成巨大財政壓力。如能夠?qū)驳叵萝噹欤ㄎ唬┺k理產(chǎn)權(quán)，將吸引更多的社會資本進入公共地下車（庫）位的開發(fā)領(lǐng)域。當(dāng)通過向地下要空間，讓更多的車輛進入地下，將進一步緩解城市的交通壓力。

可見，地下空間權(quán)屬對于地下空間的開發(fā)利用非常重要，不僅符合物權(quán)法精神及相關(guān)要求，提高地下空間價值，促進地下空間的進一步開發(fā)利用，同時也能夠?qū)Χ?、三線城市的靜態(tài)交通壓力起到一定的緩解作用。

作者簡介：王昊（1983—）、男，長春市城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計研究院，工程師，碩士，地下空間規(guī)劃和設(shè)計。

焦艷麗（1983—），女，吉林省長春市，長春市城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計研究院，工程師，碩士，城市規(guī)劃。