淺析我國房地產(chǎn)企業(yè)稅收政策存在的問題與對策

高欣

摘要：在新的時代背景下，完善國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收政策，需要選擇適合的稅收政策，保障房地產(chǎn)市場有一個好的發(fā)展環(huán)境，以促進(jìn)國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的收益上升，本篇論文基于對房地產(chǎn)企業(yè)稅收政策作為切入點(diǎn)，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)稅收政策當(dāng)中存在的問題，并站在解決問題的角度來介紹對策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);稅收政策;對策

在新的時期，伴隨著國內(nèi)的居民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，國內(nèi)部的房地產(chǎn)行業(yè)也空前繁榮，房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的過程當(dāng)中，需要采取措施來正確處理稅收管理，特別是在當(dāng)前的形勢下，房地產(chǎn)發(fā)展速度越來越快，但是稅收政策的變動幅度不大，在這一政策背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展受阻，需要在對其展開有效的改革，做好稅收管理，進(jìn)而全面提升房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營收益。

一、我國房地產(chǎn)企業(yè)稅收概述

我國的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展模式類似，主要包括房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易以及房地產(chǎn)保有三個環(huán)節(jié)。以下是對國內(nèi)房地產(chǎn)當(dāng)前的稅收政策展開的詳細(xì)的分析。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)階段的稅收分析

房地產(chǎn)企業(yè)在獲得土地使用權(quán)之后，通常采用轉(zhuǎn)讓、出讓的形式完成的，對于出讓方式獲得的土地，企業(yè)需要支付一定的對價和達(dá)成交易所需的稅款，這些價錢能夠換來四十到七十年的土地使用權(quán)限;對于轉(zhuǎn)讓方式而言，則需要支付一定的土地價款，并且在交易的過程中需要交付相應(yīng)的稅金。假如相應(yīng)的房產(chǎn)項目屬于拆遷類目，就需要支付相應(yīng)的拆遷和安置價款，如果涉及到的房產(chǎn)占用了農(nóng)用土地，則需要上繳一些耕地占用稅。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，房地產(chǎn)企業(yè)需要向政府部門繳納一些必要費(fèi)用，同時在項目進(jìn)行期間，施工企業(yè)也需要上繳一些增值稅、教育附加稅、印花稅等。這些稅負(fù)是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本當(dāng)中的一部分，也包含在施工單位的工程價款當(dāng)中。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)在轉(zhuǎn)讓處置階段的稅收分析

房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)完一批商品房之后，就會考慮出售事宜，在這一過程中，房地產(chǎn)企業(yè)需要繳納一定的增值稅款、城市維護(hù)建設(shè)稅款、土地增值稅以及企業(yè)所得稅等。這些稅收都會包含在商品房的價格當(dāng)中，直接或者間接轉(zhuǎn)移到商品房的受讓人身上，這些受讓人也需要支付一定的稅務(wù)。假如購房人員再次轉(zhuǎn)讓自己的房屋，政府也可以通過稅收來控制資源的分配，優(yōu)化資源配置，來調(diào)整社會中的收入差異。

（三）房地產(chǎn)保有使用階段的稅收分析

在房地產(chǎn)項目建設(shè)完成之后，假如將其留作自用，或者在購買房子的人買到房屋這一商品之后沒有實(shí)際入住到房屋里，而是進(jìn)行經(jīng)營，那么就需要每年支付一定的稅款，城鎮(zhèn)土地使用稅等。在這一過程中，不管市場怎樣變化，房地產(chǎn)繳納的稅款都不會由于房地產(chǎn)價格變動受到影響。

二、我國房地產(chǎn)企業(yè)稅收政策存在的問題

（一）地租過高，稅、費(fèi)混雜

房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)商品房的過程中，政府會征收一定的土地出讓價款，也就是所謂的地租，當(dāng)前國內(nèi)一次性土地出讓金制度導(dǎo)致土地價格過度增長，也致使土地出讓金過高;另外，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)階段，稅費(fèi)不清的情況明顯，在開發(fā)階段的角度來看，各個政府的收費(fèi)要求可能不同，但是在大部分地區(qū)在行政收費(fèi)上的項目款項在商品房稅收當(dāng)中占據(jù)的成分類似，并且因?yàn)榉康禺a(chǎn)稅收管轄權(quán)基本上掌握在政府中央，導(dǎo)致地方政府不能對房地產(chǎn)政策展開調(diào)整，來獲取政府發(fā)展的收益，一些政府掌握的收費(fèi)權(quán)限，能夠以租金以及其他收費(fèi)等形式展開，進(jìn)一步加劇了房地產(chǎn)企業(yè)稅費(fèi)雜亂無章的現(xiàn)象。

（二）計稅憑據(jù)不合理

當(dāng)前國內(nèi)的房地產(chǎn)的房地產(chǎn)評估制度還不夠完善，導(dǎo)致房地產(chǎn)在整體環(huán)節(jié)上的稅收缺乏可以確定的憑據(jù)，房產(chǎn)稅在計價征稅以及增值稅之間的計稅根據(jù)類似，會產(chǎn)生征稅重復(fù)的現(xiàn)象，另外，在房地產(chǎn)保有使用階段的稅收負(fù)擔(dān)不高，也從一定的程度上導(dǎo)致房地產(chǎn)的商品房控制率過高，在一定程度上造成了一些企業(yè)投機(jī)倒把。

（三）稅收征管的配套措施不夠完善

當(dāng)前在國內(nèi)的房地產(chǎn)稅收管理過程中，一些配套措施不完善，這種情況導(dǎo)致一些人雖然有房地產(chǎn)，但是稅務(wù)部門在統(tǒng)計的過程中由于各種原因可能難以統(tǒng)計到，導(dǎo)致稅收來源的缺失，在這種情形下，一些企業(yè)和單位會把單位共有的財產(chǎn)轉(zhuǎn)移到個人名目下，這種不合法的行為將進(jìn)一步增大稅收征管的難度;另外，在房地產(chǎn)稅收的征收方式上，主要是建立在房產(chǎn)的原價值基礎(chǔ)上，這和當(dāng)前的房產(chǎn)價格飛速上漲的局勢明顯不相符，導(dǎo)致房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)讓前后的擁有者在稅收負(fù)擔(dān)上顯得不是那么公平。

三、完善房地產(chǎn)企業(yè)稅收政策的有效措施

（一）完善和規(guī)范開發(fā)階段稅費(fèi)

國內(nèi)的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)經(jīng)營的三個環(huán)節(jié)當(dāng)中，有十多個稅務(wù)種類，其中還涉及很多的費(fèi)用，因此，在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的稅收政策的完善過程中需要建立比較規(guī)范的政府部門稅收制度，整頓并清理一些亂收費(fèi)的現(xiàn)狀，堅決反對一些用費(fèi)用來代替稅收的行為，并保障稅務(wù)征收的公開和透明性，從而實(shí)現(xiàn)稅收的監(jiān)督，在一定程度上建撒謊哦征收稅務(wù)的成本，保障房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展。

（二）規(guī)范并減少房地產(chǎn)出讓和轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)產(chǎn)生的稅負(fù)

在當(dāng)前房地產(chǎn)出讓和轉(zhuǎn)讓的過程中涉及了很多稅務(wù)種類，但是在當(dāng)前的發(fā)展現(xiàn)狀上，國內(nèi)房地產(chǎn)在流轉(zhuǎn)的過程中，存在一些稅負(fù)過重的現(xiàn)象，因此，需要采用相關(guān)措施，對于一些流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅負(fù)進(jìn)行調(diào)整，降低稅率，或者逐漸取消一些稅收種類，加快房地產(chǎn)資源的改良和配置速度。

（三）減少稅收投機(jī)現(xiàn)象

對于國內(nèi)的房地產(chǎn)保有稅當(dāng)中的一些不合理的發(fā)展現(xiàn)狀，需要整合當(dāng)前的房產(chǎn)稅、增值稅當(dāng)中的一些稅務(wù)收入，統(tǒng)一征收房地產(chǎn)保有稅，當(dāng)前，在稅收征收過程中都是按照價格、租金以及數(shù)量上來展開計算，需要改革這一現(xiàn)狀，改為主要按照價格征收計算，用房地產(chǎn)評估價值作為保有稅征收憑據(jù)。

結(jié)語

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)已經(jīng)逐漸成為了國內(nèi)的支柱性產(chǎn)業(yè)，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中有重要的作用，稅收制度是影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵政策，也需要在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的過程中更加完善，本篇文章針對房地產(chǎn)業(yè)稅收政策存在的問題提出了相應(yīng)的對策，例如完善和規(guī)范開發(fā)階段稅費(fèi)、規(guī)范并減少房地產(chǎn)出讓和轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)產(chǎn)生的稅負(fù)以及制止一些稅收投機(jī)現(xiàn)象，以期望完善國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)稅收政策，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展助益。