不動(dòng)產(chǎn)登記制度若干問題初探

李巖

摘 要：不動(dòng)產(chǎn)登記制度的建立，與每個(gè)公民的自身利益有關(guān)，在社會(huì)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展的過程中，妥善解決不動(dòng)產(chǎn)登記制度的若干問題，并且在明確目標(biāo)的指引下，更好地走全面發(fā)展的創(chuàng)新之路顯得至關(guān)重要。在歷史遺留問題、區(qū)域特征差異的影響下，我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記管理始終處于分散狀態(tài)，管理計(jì)劃的實(shí)施困難，管理制度的建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)越來越大，從新的角度或者說不同層面出發(fā)，進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記管理工作的整體創(chuàng)新，必須引起有關(guān)部門人員的高度重視。

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)登記;管理制度;若干問題;思考;研究

引言

不動(dòng)產(chǎn)登記制度屬于《物權(quán)法》的關(guān)鍵組成，是為了保護(hù)每個(gè)公民切身利益而存在的一類基礎(chǔ)制度?，F(xiàn)階段，根據(jù)《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度從理論向著實(shí)踐轉(zhuǎn)變，處理好若干問題，積累下豐富經(jīng)驗(yàn)，也要求管理人員們投入更多的精力，從不動(dòng)產(chǎn)登記制度的意義出發(fā)，探討出解決實(shí)際問題的有效辦法，能夠與時(shí)俱進(jìn)，為了社會(huì)主義的現(xiàn)代化建設(shè)提供強(qiáng)大助力。對(duì)此，筆者特意憑借多年的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，簡(jiǎn)單闡述了幾點(diǎn)不同看法。

1、不動(dòng)產(chǎn)登記制度的實(shí)行意義

不動(dòng)產(chǎn)登記制度的實(shí)行具有重要的現(xiàn)實(shí)意義，具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：首先，不動(dòng)產(chǎn)登記制度保護(hù)著每個(gè)公民的合法權(quán)益，積極采取相關(guān)措施，一邊減少交易風(fēng)險(xiǎn)，一邊提升房地產(chǎn)交易的安全性，并且處罰欺詐行為，更好的凈化交易環(huán)境[1]。其次，不動(dòng)產(chǎn)登記制度會(huì)產(chǎn)生反腐倡廉的效果，同時(shí)受到了廣大群眾的熱烈歡迎，在投資商、開發(fā)商不斷涌現(xiàn)，而市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也愈發(fā)激烈的情況下，通過不動(dòng)產(chǎn)登記制度的有效實(shí)行，將有欺詐嫌疑的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人打回原形，始終接受著人民群眾的監(jiān)督，更好地實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局的優(yōu)化。最后，不動(dòng)產(chǎn)登記制度幫助政府部門進(jìn)行中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)的控制，宏觀調(diào)控政策的實(shí)施，管理登記制度的完善等，節(jié)省了大量的人力、物力、財(cái)力資源，政府財(cái)政收支平衡，整個(gè)社會(huì)的和諧發(fā)展之路可以走得一帆風(fēng)順。

2、不動(dòng)產(chǎn)登記制度存在的若干問題

2.1記錄信息不準(zhǔn)確

我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記一直存在信息重復(fù)記錄和信息記錄錯(cuò)誤的問題，導(dǎo)致房地產(chǎn)登記系統(tǒng)中的數(shù)據(jù)混淆不清。2015年，中國(guó)房地產(chǎn)登記局開始統(tǒng)一登記管理。但由于房地產(chǎn)登記的審批程序繁瑣，房地產(chǎn)登記人員登記和房地產(chǎn)登記信息的破壞和遺失仍然存在錯(cuò)誤，導(dǎo)致統(tǒng)一的房地產(chǎn)登記工作的實(shí)際運(yùn)作不會(huì)改變復(fù)制或錯(cuò)誤記錄信息的問題，也不會(huì)發(fā)揮應(yīng)有的作用。

2.2檔案移交有問題

在實(shí)際工作中，存在房地產(chǎn)登記檔案在各部門之間轉(zhuǎn)移程序復(fù)雜，轉(zhuǎn)移時(shí)間長(zhǎng)，甚至在移交過程中數(shù)據(jù)損壞等問題[2]。與此同時(shí)，房產(chǎn)登記檔案移交過程中的各個(gè)環(huán)節(jié)都沒有相應(yīng)的責(zé)任人，導(dǎo)致房產(chǎn)登記檔案轉(zhuǎn)移時(shí)間過長(zhǎng)，各部門銜接困難，管理責(zé)任落實(shí)不到位。只有房地產(chǎn)登記檔案能順利轉(zhuǎn)移到各個(gè)部門才能更好地進(jìn)行房地產(chǎn)登記。

2.3人員責(zé)任很模糊

中國(guó)房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)對(duì)重復(fù)記錄，誤錄信息和登記的房地產(chǎn)登記人員的有關(guān)文件沒有設(shè)置相關(guān)制度落實(shí)責(zé)任，使房地產(chǎn)登記部門在破壞重大利益的當(dāng)事人，有關(guān)房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)，工作人員不承擔(dān)任何責(zé)任，但由無辜當(dāng)事人承擔(dān)責(zé)任和后果。

3、規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)登記制度的建議

3.1建立統(tǒng)一登記規(guī)則

目前，我國(guó)并沒有統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記法，實(shí)踐中涉及不動(dòng)產(chǎn)登記的部門按照不同的管理體制，對(duì)土地、房屋、林木等各項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)分別制定了只具部門規(guī)章意義的登記規(guī)則。這些規(guī)則不但零散，而且法律層級(jí)低、效力不足，只能滿足行政管理的需要。因此，當(dāng)前應(yīng)按照物權(quán)公示、公信原則對(duì)現(xiàn)行法律中涉及不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的規(guī)則予以整合，由全國(guó)人大制定一部統(tǒng)一的《不動(dòng)產(chǎn)登記法》。其具體的立法模式可以借鑒德國(guó)，即明確將不動(dòng)產(chǎn)登記法作為物權(quán)程序法，為物權(quán)實(shí)體法服務(wù)。由于程序法與實(shí)體法有機(jī)結(jié)合和交叉運(yùn)行所形成的互動(dòng)關(guān)系是法正義的必然要求，因此我們將不動(dòng)產(chǎn)登記法定位于物權(quán)程序法，就必須一改以前立法重實(shí)體制度，輕程序規(guī)范的觀念，應(yīng)該從物權(quán)實(shí)體法和程序法兩方面對(duì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記進(jìn)行細(xì)致的規(guī)定。

3.2建立公開查閱制度

我國(guó)法律法規(guī)還沒有規(guī)定公開財(cái)產(chǎn)注冊(cè)的條款，為此需制定統(tǒng)一的規(guī)定，在不動(dòng)產(chǎn)登記有關(guān)條文中明確提出將不動(dòng)產(chǎn)的有關(guān)材料進(jìn)行公布，還要設(shè)置與之相應(yīng)的第三方平臺(tái)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記情況及其材料予以及時(shí)、有效的公開，雙管齊下，保證法院在案件需要時(shí)可以快捷、準(zhǔn)確的查詢案件當(dāng)事人不動(dòng)產(chǎn)登記的信息，對(duì)當(dāng)事雙方及法院的權(quán)力都能采取有力的保護(hù)。此外，統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記法時(shí)要對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記信息查閱人的范圍及查詢條件有明確的規(guī)定，如規(guī)定查詢?nèi)藶楹戏ㄉ矸莸墓?、法人或其他組織，且需攜帶對(duì)應(yīng)身份證件方可查詢。還可以限定登記部門的答復(fù)時(shí)間，促進(jìn)政府部門提升工作效率，對(duì)財(cái)產(chǎn)損失人的權(quán)益予以保障，并對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記查詢規(guī)定一定的費(fèi)用，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)工作人員利用職權(quán)亂收費(fèi)的現(xiàn)象明令禁止，并采取相應(yīng)的預(yù)防措施及嚴(yán)厲的懲戒措施，使物權(quán)交易在透明、公開、安全的狀態(tài)下執(zhí)行，在民眾中形成良好的口碑。

3.3設(shè)立統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)

我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)分散，各種不動(dòng)產(chǎn)的登記所屬的機(jī)關(guān)不同，導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)登記不統(tǒng)一，從而引起不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記法律基礎(chǔ)不統(tǒng)一，嚴(yán)重妨礙不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，因此，必須設(shè)立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)[3]。由于各行政管理部門的局限性，可由縣級(jí)以上人民法院（也可法定其他機(jī)關(guān)或設(shè)立新的機(jī)關(guān)）擔(dān)任不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)，并強(qiáng)化其服務(wù)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)交易的司法功能。除指定的統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)外，原有的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)，如地方土地管理部門、房產(chǎn)管理部門、林業(yè)管理部門、工商行政管理部門不再承擔(dān)不動(dòng)產(chǎn)登記和抵押登記職能。

結(jié)束語(yǔ)

總之，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度要想更加完善就必須統(tǒng)一登記制度，制定相關(guān)的條例并對(duì)具體的登記錯(cuò)誤責(zé)任追償做出明確的規(guī)定。統(tǒng)一登記制度是一個(gè)長(zhǎng)期而艱巨的任務(wù)，需要國(guó)家一級(jí)社會(huì)相關(guān)部門的多方通力協(xié)作。因此，相信我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度會(huì)越來越完善。

參考文獻(xiàn)

[1]王澤.我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度相關(guān)問題初探[J].法制與社會(huì)，2018（19）244-245.

[2]劉俊生.國(guó)內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)登記制度初探[J].中國(guó)外資，2018（10）197-198.

[3]董海波，張樂.我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度若干問題研究[J].科學(xué)與財(cái)富，2018（06）42-43.