我國土地儲備制度轉(zhuǎn)型研究

馮昆

摘要：我國土地儲備制度自從頒布以來在全國進(jìn)行了全面的推廣，在國家的不斷發(fā)展過程中，土地儲備制度也應(yīng)隨著國家的情況而有所轉(zhuǎn)變。本文為了使土地資源更加合理地被運(yùn)用，應(yīng)該對于土地儲備制度進(jìn)行相應(yīng)的轉(zhuǎn)型，結(jié)合國外的一些先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，對我國的土地儲備制度進(jìn)行探討。

關(guān)鍵詞：土地儲備;轉(zhuǎn)型;研究

前言：我國在世界上所占有的土地較多，所以利用好土地資源也是我國發(fā)展的重要內(nèi)容。在建國初期，我國由于特殊的國情，政府對土地實(shí)施了壟斷。在20多年前，國家就對土地儲備制度進(jìn)行了首次實(shí)施，在2002年國家的土地資源部就出臺了相關(guān)規(guī)定，對于土地存在的一些歷史遺留問題應(yīng)該得到解決，這樣才能夠讓我國的經(jīng)濟(jì)有更好的發(fā)展，所以對于土地儲備制度的轉(zhuǎn)型也應(yīng)該加深研究。

一、我國土地儲備制度發(fā)展中存在的問題

1.儲備與需求不相應(yīng)

政府控制土地是為了讓土地有最大化的收益，而政府給予民眾土地發(fā)放也是保持著一種供給偏緊的狀態(tài)，這樣在拍賣過程中土地的價(jià)格就會有所上漲，在這過程中會給國家的房地產(chǎn)帶來一定的影響，使民眾對于房價(jià)有許多不滿，而使民眾的住宅問題成為了現(xiàn)今人們生活中困擾的問題之一[1]。而政府對于土地的規(guī)劃也不是非常的合理，土地應(yīng)用于教育、商務(wù)、交通等，對于不同方面政府應(yīng)該供給土地呈現(xiàn)出不同的數(shù)量，但是從現(xiàn)今的土地供給來看，商業(yè)用地所占比例較大。同時(shí)，土地的分配問題也應(yīng)放在合適的階段，但是我國的土地儲備計(jì)劃并沒有做好預(yù)期，導(dǎo)致給國家的建設(shè)帶來一些阻礙。

2.土地儲備資金不足

土地儲備制度的實(shí)施也需要一定資金的供給，才能使整個(gè)制度有很好的運(yùn)行，但是政府在過去的發(fā)展過程中，有許多債務(wù)問題需要解決，而使土地貸款問題成為了主要負(fù)債之一。從2016年開始國家的一些法律法規(guī)開始解決政府土地負(fù)債的問題，其中銀行開始不授予一些有關(guān)土地儲備的貸款業(yè)務(wù)，這樣開始緩解由于土地而使政府負(fù)債的問題。政府的負(fù)債越高，土地儲備制度所供給的資金就不足，所以政府的債務(wù)問題也是土地儲備制度發(fā)展中的阻礙因素之一。

3.管理問題

地方政府都有權(quán)對土地儲備問題進(jìn)行管理，不同地區(qū)對于土地儲備問題有不同的處理方式，由于政府大多追求利益的關(guān)系，致使在土地儲備問題上，政府的職能開始逐漸減少，對于土地管理的效果也不佳。逐漸地，國家的土地儲備機(jī)構(gòu)開始有了市場競爭，土地壟斷的情況有所改善。但是過多的土地儲備機(jī)構(gòu)會使國家的不良交易增多，破壞國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展[2]。

二、國外土地儲備制度轉(zhuǎn)型啟示

1.美國多元化管理

美國的土地管理相對來說較為開放，認(rèn)為公民都有參與土地問題的權(quán)利，這樣能夠使土地在管理上有很大的靈活性，而政府對于土地問題也有著控制權(quán)，這樣的宏觀調(diào)控也能讓土地資源有更好的利用。

2.法國優(yōu)先購買制度

法國則與我國的土地管理問題有所不同，其認(rèn)為土地是在私有制基礎(chǔ)之上進(jìn)行的，而民眾對于土地的擁有有優(yōu)先購買，這樣的制度對于土地投機(jī)問題能夠有所抑制。政府也事先規(guī)劃出一定的區(qū)域，在該區(qū)域中來進(jìn)行相應(yīng)的土地建設(shè)[3]。

3.瑞士土地銀行制度

瑞士是一個(gè)較為發(fā)達(dá)的國家，而由于其人口稀少，瑞士國家會壓低房價(jià)來吸引更多的外國人到瑞士來居住，而土地銀行制度表明了土地征為國家所有，國家掌控著土地的建設(shè)問題，也能夠掌握著土地的管理，同時(shí)也能夠?qū)τ谕恋貎r(jià)格有所控制，相對來說瑞士的土地制度還是比較符合國家發(fā)展的。

三、我國土地儲備制度轉(zhuǎn)型研究

1.拓寬土地儲備融資渠道

解決土地儲備的資金問題，才能夠使土地儲備制度有更好的轉(zhuǎn)型發(fā)展，所以要拓寬融資渠道，使土地儲備有更多的資金，這樣才能避免一些金融風(fēng)險(xiǎn)。政府也可以與一些社會資本進(jìn)行有效的合作，來使土地儲備的資金有更廣闊的來源[4]。國家可以發(fā)行一些有關(guān)土地建設(shè)的債券，讓民眾可以大力購買，而政府也可以實(shí)施一些變相稅收的方式來增加有關(guān)土地方面的收益，主要還是要改變之前的融資手段，讓土地儲備資金相對充足，而對于一些較為發(fā)達(dá)的地區(qū)，可以適用一些較為先進(jìn)的融資辦法，經(jīng)過一段時(shí)間后，可以在國家其他地區(qū)進(jìn)行實(shí)施。

2.建立完善的管理機(jī)制

在管理機(jī)制這方面應(yīng)該多借鑒國外的發(fā)達(dá)國家，可以把土地儲備問題交與其他機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理，也可以設(shè)立專門的機(jī)構(gòu)來負(fù)責(zé)土地的儲備問題，這樣能夠使土地的管理有高效的運(yùn)行。同時(shí)也對于不同地區(qū)的土地管理問題擁有不同的政策來解決，國家還是要把土地儲備問題牢牢抓住，擁有一定的掌控權(quán)，對于一些細(xì)節(jié)處理應(yīng)該交與一些機(jī)構(gòu)進(jìn)行全權(quán)負(fù)責(zé)[5]。

3.建立完善的法律體系

我國應(yīng)該建立起更完善的法律體系，才能夠保障土地儲備制度有更好的發(fā)展。通過借鑒國外的經(jīng)驗(yàn)，對于土地交易問題應(yīng)該更加注重法律細(xì)節(jié)，而我國近些年也出臺了一些與地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)，使土地儲備一些做法可以依靠法律，這樣才能夠解決現(xiàn)實(shí)管理中的一些問題。

4.強(qiáng)化一級土地市場的壟斷能力

土地儲備制度本身是為了讓國家能夠更好地調(diào)控土地資源，所以土地的壟斷也是國家的一個(gè)手段。在現(xiàn)階段的土地管理中也要把土地的壟斷能力提升，讓政府對于土地有更好的把握權(quán)。在有關(guān)土地交易的活動(dòng)中，政府也應(yīng)該做到嚴(yán)格把控。對于土地收購、儲存的問題，要提供一些法律法規(guī)來約束，讓土地有更好的利用，政府也能夠更順利的配置土地資源。

結(jié)束語：國家現(xiàn)階段的土地儲備制度中確實(shí)存在一些問題，為迎合國家的發(fā)展，讓土地資源有更好的利用，借鑒國外發(fā)達(dá)國家的一些有關(guān)土地管理的經(jīng)驗(yàn)，來結(jié)合我國的國情，不斷建立相應(yīng)的管理機(jī)制，健全法律法規(guī)，加強(qiáng)對土地所有權(quán)的控制，讓土地儲備資金更加豐富，才能使我國的土地儲備制度有更好的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]趙成勝，黃賢金，陳志剛.城市土地儲備規(guī)劃的相關(guān)理論問題[J].現(xiàn)代城市研究，2011（4）：59-62.

[2]顧秀莉.“兩規(guī)合一”背景下的土地儲備規(guī)劃編制初探——以上海浦東新區(qū)近期土地儲備規(guī)劃為例[J].上海城市規(guī)劃，2010（4）：5-8.

[3]孟蒲偉，李宏，王連生.土地儲備規(guī)劃的科學(xué)統(tǒng)籌與系統(tǒng)編制[J].國土資源情報(bào)，2010（3）：37-40.

[4]張?jiān)＠?. 我國土地儲備制度轉(zhuǎn)型研究[J]. 農(nóng)業(yè)開發(fā)與裝備，2018 （11）：81.

[5]王鵬.我國土地儲備制度轉(zhuǎn)型研究[J].居業(yè)，2017（11）：178-180.