從“入城”到“返鄉(xiāng)”：農(nóng)民工市民化的困境與對策

朱 寧，吳練達(dá)

（1.安徽大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院，安徽 合肥 230601；2.天津商業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院，天津 300134）

隨著城鎮(zhèn)化和工業(yè)化的快速發(fā)展，大量的農(nóng)村剩余勞動力向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，2018 年全國農(nóng)民工總量已達(dá)到2.88 億，這個龐大群體處于“經(jīng)濟(jì)吸引、行政管制、社會邊緣”的尷尬境地，游離于城鄉(xiāng)之間的邊緣地帶，他們?yōu)閲业默F(xiàn)代化、城鎮(zhèn)化和工業(yè)化進(jìn)程做出了巨大的貢獻(xiàn)，但是受多種因素影響，他們隨時都有返鄉(xiāng)回流的可能，這不但會影響城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，而且會成為和諧社會建設(shè)的重要隱患。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2018 年我國城鎮(zhèn)常住人口比重達(dá)到了59.58%，但實(shí)際的戶籍人口城鎮(zhèn)化率僅是42.86%①，其中的比例差主要是由于大量的農(nóng)民工長期停滯在農(nóng)民工狀態(tài)而未能市民化所造成的。為改變農(nóng)民工“半市民化”的現(xiàn)狀，2014—2016 年，國家先后出臺 《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)戶籍制度改革的意見》、《關(guān)于深入推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的若干意見》、《推動1 億非戶籍人口在城市落戶方案》 等重要文件；2017 年中共十九大在新時期城鎮(zhèn)化工作中進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)了“加快農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化”；2018 年，國家出臺宅基地管理新政，限制農(nóng)村違建、一戶多宅現(xiàn)象的發(fā)生；2019 年，國家發(fā)改委提出要繼續(xù)加大戶籍制度改革力度和落戶政策的完善。上至中央到各部委、下至省市到各鄉(xiāng)鎮(zhèn)高度重視農(nóng)民工“市民化”。

同時，這一問題引發(fā)了學(xué)界的廣泛關(guān)注，部分學(xué)者以農(nóng)民工住房問題為切入點(diǎn)，為推動農(nóng)民工市民化尋找突破口。歐陽力勝（2013）提出只有完成生產(chǎn)、生活場所的成功轉(zhuǎn)移，才能進(jìn)行下一步身份的徹底轉(zhuǎn)變——由農(nóng)村戶籍轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘袘艏甗1]；高波（2015）等學(xué)者認(rèn)為農(nóng)民工的地域轉(zhuǎn)移是農(nóng)民工“市民化”首要解決的基本問題[2]；祝仲坤（2017）對農(nóng)民工回鄉(xiāng)建房的動機(jī)進(jìn)行研究，提出回鄉(xiāng)建房較少是出于內(nèi)部需求的主動安排，更多是由于“無奈”之舉[3]；楊國永（2018）利用福建省農(nóng)民工流出地的問卷調(diào)查數(shù)據(jù)，采取因子分析法，提出農(nóng)民工回鄉(xiāng)建房，更多的是一種受到外部誘因的被動選擇[4]； 杜?。?019）提出農(nóng)民工已具備一定的購房意愿基礎(chǔ)和購房能力，應(yīng)從“因城施策、分批推進(jìn)、政策聯(lián)動、營造環(huán)境”四個方面解決農(nóng)民工在市民化過程中的住房問題[5]。

農(nóng)民工如果想要真正融入城市，他們不僅要有有穩(wěn)定的就業(yè)和收入，更要有一個固定的居住場所。安居才能樂業(yè)，在城市定居成為農(nóng)民工融入城市的有效途徑。但現(xiàn)實(shí)是，很多農(nóng)民工實(shí)現(xiàn)城市就業(yè)后，在居住層面做出的最終選擇是將收入帶回農(nóng)村，投入到家鄉(xiāng)自有房建設(shè)，這種農(nóng)民工返鄉(xiāng)建房行為帶來了一定程度的“逆市民化”危機(jī)。因此，本文從農(nóng)民工返鄉(xiāng)建房的角度分析農(nóng)民工市民化的困境與對策。

一、農(nóng)民工“市民化”的緣由分析

根據(jù)2018 年農(nóng)民工監(jiān)測調(diào)查報(bào)告顯示，2018年，僅有19%外出農(nóng)民工在城市購房定居，其中購買商品房的農(nóng)民工占17.4%，不足3%的農(nóng)民工購買保障性住房和租賃公租房。而租房居住的農(nóng)民工占到61.3%。這些租房的農(nóng)民工，有很大一部分忍受著惡劣的居住環(huán)境，在城鎮(zhèn)中盡可能地壓縮各項(xiàng)生活開支，為的是積攢更多儲蓄返鄉(xiāng)。中國社科院發(fā)布的《中西部工業(yè)化、城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化：處境與對策》一書中顯示：66.1%的農(nóng)民工到了一定年齡就會回鄉(xiāng)，大多數(shù)外出農(nóng)民工都沒有將生產(chǎn)生活場所轉(zhuǎn)移到城市社區(qū)。

這種執(zhí)意返鄉(xiāng)的心理，帶來了大批農(nóng)村自建房的產(chǎn)生。顯然，計(jì)劃返鄉(xiāng)的農(nóng)民工把建房當(dāng)做了長期投資。對于他們來說，這房子既是一種財(cái)富的積累又可以成為未來生活的依靠。農(nóng)民工返鄉(xiāng)建房的選擇，可能迫于現(xiàn)實(shí)無奈、受多種因素制約，但這無疑是極其不明智的。首先，農(nóng)村住宅的利用率低，建了房子，但無法改變空置率居高不下的事實(shí)，這顯然會造成一種資源的浪費(fèi)。其次，外出農(nóng)民工轉(zhuǎn)化為城市居民存在著不容忽視的必要性，對于農(nóng)民工自身而言，向城市居民的轉(zhuǎn)變會帶來可觀的經(jīng)濟(jì)收益和非經(jīng)濟(jì)收益，第一，有利于收入提升。農(nóng)民工將農(nóng)田和房屋進(jìn)行流轉(zhuǎn)，流轉(zhuǎn)本身會給農(nóng)民工帶來一筆收入；市民化后，農(nóng)民工會享受到越來越多的社會保障收益和公共福利收益；農(nóng)民工在城市可以更多的接觸到一些資本項(xiàng)目的投資，如股票、基金、保險等理財(cái)產(chǎn)品等，不排除這部分收益成為農(nóng)民工收入重要組成部分。第二，有利于工作就業(yè)。外出農(nóng)民工長期奔波于打工城市和老家之間，無法成為穩(wěn)定的、技能較高的產(chǎn)業(yè)工人，正式成為城市居民后，他們可以從非正規(guī)的勞動力市場上的農(nóng)民工，轉(zhuǎn)變?yōu)檎?guī)勞動力市場上的非農(nóng)產(chǎn)業(yè)工人，使自身人力資本價值不斷提升。第三，有利于子女教育和加強(qiáng)親子關(guān)系。

與此同時，農(nóng)民工市民化具有較強(qiáng)的正外部性。對于企業(yè)而言，農(nóng)民工市民化后，大量雇傭農(nóng)民工的傳統(tǒng)制造行業(yè)有了更加穩(wěn)定的勞動力來源，由于技術(shù)含量低，這些企業(yè)主要依靠成本優(yōu)勢搶占市場，它們將充分利用相對低廉的農(nóng)民工勞動力來保持產(chǎn)品的價格優(yōu)勢和競爭優(yōu)勢；站在地方政府的角度，從改革開放的發(fā)展軌跡來看，農(nóng)民工大量流入的地方，往往是地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快及政府稅收比較寬裕的地方，農(nóng)民工的大量流入保證了企業(yè)人力資本的需求得以充分滿足，企業(yè)發(fā)展給地方政府帶來豐富的稅收資源。同時，農(nóng)民工市民化將會為產(chǎn)業(yè)發(fā)展和新興服務(wù)需求提供巨大的機(jī)遇和動能，極大地促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化和社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展，間接增加政府收入。

從國家宏觀層面來看，農(nóng)民工市民化是解決“三農(nóng)”問題和統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的突破口，是推動新型城鎮(zhèn)化重要途徑，是擴(kuò)大內(nèi)需、加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的重要引擎。外出農(nóng)民工轉(zhuǎn)化為城市居民，不論是從農(nóng)民工自身發(fā)展還是社會發(fā)展角度來看都存在著必要性。

二、返鄉(xiāng)建房：兩代農(nóng)民工“市民化”的困境

自1978 年以來，農(nóng)民工這個群體已經(jīng)存在并發(fā)展了40 年。40 年間，農(nóng)民工群體之間的內(nèi)部差異在不斷放大，不同年齡層的農(nóng)民工在觀念和行為上的差異性越發(fā)明顯。對于這一問題，比較普遍的觀點(diǎn)是將農(nóng)民工劃分為“老一代”和“新生代”，1980年前出生的歸為老一代，1980 年以后出生的歸為新一代。

兩代農(nóng)民工在住房消費(fèi)選擇方面有很大的不同。老一代農(nóng)民工主要是60 后、70 后，他們在城市里打工多則30 來年，少則10 來年，他們是返鄉(xiāng)建房的主體人群。這批農(nóng)民工大都有務(wù)農(nóng)的經(jīng)歷，對自己的家鄉(xiāng)有著濃厚的鄉(xiāng)土情懷，而且文化水平普遍不高。他們把自己定位為城市的“過客”，認(rèn)為來自農(nóng)村，歸宿也在農(nóng)村。新生代農(nóng)民工都為80 后、90 后，他們不再是人們印象中的農(nóng)民工形象，和在城市中長大的孩子沒什么區(qū)別。他們的手對斧頭、鐮刀完全陌生，他們渴望留在城市，追求獲得與城市市民同等的福利與保障，是市民化進(jìn)程中富有主動性的群體。

在新老交替之際，新生代農(nóng)民工中的 “90”后（30 歲以下新生代農(nóng)民工）和他們的父輩（40 歲以上老一代農(nóng)民工）在返鄉(xiāng)建房問題上的矛盾尤為尖銳。2018 年，最后一批“90”后也已經(jīng)成人。這群年輕人深受網(wǎng)絡(luò)文化熏陶，具有更廣闊的眼界。從小就不斷感受新事物，接受新思想。在耳濡目染中，分享到了城市文明建設(shè)的收益，適應(yīng)城市的能力變強(qiáng)?！?0”后受到的教育、接受的信息，使他們擁有進(jìn)入城市的強(qiáng)烈需求。他們當(dāng)下正面臨著住房問題，但自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力不足，需要父母對自己的城市住房購買進(jìn)行扶持。但是他們的父輩將打工的積蓄都用于返鄉(xiāng)建房，將無法幫助子女支付購房首付款，對這一現(xiàn)象可以進(jìn)行分析評估。

圖1 各年齡段農(nóng)民工數(shù)量占比情況

根據(jù)國家發(fā)展改革委員會的統(tǒng)計(jì)，農(nóng)民工的主要流入地為北上廣以及深圳、杭州、廈門、蘇州等一線、超一線城市。

表1 2017 年七省市區(qū)住宅商品房參考均價

根據(jù)表3 的數(shù)據(jù)，可以看出農(nóng)民工的實(shí)際收入無法支撐高昂的房價，在這些地區(qū)購買商品房進(jìn)而實(shí)現(xiàn)戶口轉(zhuǎn)移是不現(xiàn)實(shí)的，所以我們假設(shè)農(nóng)民工選擇在三四線城市購房。中國農(nóng)民工人數(shù)最多的省為四川、安徽、湖南、河南、江西五省。根據(jù)這五個省三四線城市的房價，并取其均價，對農(nóng)民工購買城市商品房住宅的花費(fèi)進(jìn)行估算。

表2 2017 年五省各市住宅商品房均價

住宅商品房均價為6399.28 元/m2，假設(shè)買一百平米的毛坯房，需要花費(fèi)64 萬，預(yù)計(jì)首付款和簡易裝修需要花費(fèi)30 萬左右，。我國外出農(nóng)民工2017人均月收入3805 元，那么外出農(nóng)民工的年平均收入為45660 元。扣除衣食住行、孩子的教育支出以及贍養(yǎng)家里老人的開支，一對外出農(nóng)民工夫婦基本上10 年可以掙取這30 萬的房款。

根據(jù)表5 數(shù)據(jù)顯示，建造混凝土鋼筋結(jié)構(gòu)的房子1 平米的成本是882.2 元/平米。假設(shè)要建造一座兩層100 平米的樓房，其建價就為16 萬元左右。這還只是毛坯房，沒裝修的價格。因此建一棟兩層的樓房至少得20-30 萬元才能拿的下來。這樣一來，父輩的返鄉(xiāng)建房行為將使其很難滿足子女在城市購買商品住宅的需要。子女沒有父母的 “牽線搭橋”，僅憑自己“孤舟獨(dú)槳”，很難解決在城市的住房問題，這將成為他們?nèi)谌氤鞘猩畹默F(xiàn)實(shí)阻礙。

表3 2017 農(nóng)村農(nóng)戶固定資產(chǎn)投資

另一方面，2017 年農(nóng)村農(nóng)戶住宅建房投資總額已經(jīng)達(dá)到了5899.3 億元，如果按照平均64 萬元一套一百平米三四線城市的住宅商品房價格來估算，這筆投資額能夠購買921766 套房子。2017 年，我國商品住宅待售面積為30163 萬平方米②，同樣按照每套商品住宅一百平方米來估算，待售商品住宅約有3016300 套。如果60、70 年代的老一代農(nóng)民工能夠?qū)⒎掂l(xiāng)建房的花費(fèi)用于購買商品房，那么將有效消滅約30.5%城鎮(zhèn)住宅庫存。

農(nóng)民工是拉動城鎮(zhèn)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的新型力量，有助于解決目前房地產(chǎn)行業(yè)遭遇的難題[6]。但大批老一代的農(nóng)民工沒有發(fā)揮出這種力量，甚至起到了反作用，不僅使自身走上了“逆市民化”道路，還阻礙了子女的“市民化”，兩代人對市民化的背離給市民化進(jìn)程帶來雙重打擊。北京大學(xué)周其仁在出席中國經(jīng)濟(jì)50 人論壇時指出，只有有效去庫存，才能解決城鎮(zhèn)化大規(guī)模發(fā)展的遺留后果，才能讓城鎮(zhèn)化更加健康有效地發(fā)展。從這一角度來看，返鄉(xiāng)建房不僅阻礙了市民化進(jìn)程，更無益于城鎮(zhèn)化質(zhì)量的提升，從廣度和深度層面給市民化進(jìn)程帶來多重負(fù)面效應(yīng)。

三、返鄉(xiāng)建房：現(xiàn)象背后的誘發(fā)因素

(一) 文化心理因素

第一，農(nóng)民工的“故土情結(jié)”。返鄉(xiāng)建造的不只是一個住處，更是一個蘊(yùn)含著歸屬感的“家”。農(nóng)民工將建房視為締結(jié)家鄉(xiāng)故土的“紐帶”，一方面維持聯(lián)系，另一方面強(qiáng)化家鄉(xiāng)成員的身份認(rèn)同。將返鄉(xiāng)建房作為一種“鄉(xiāng)愁”情感的寄托。

第二，返鄉(xiāng)建房能夠維持農(nóng)民工在家鄉(xiāng)的社會位置和成員權(quán)利，為其參加家鄉(xiāng)的經(jīng)濟(jì)和社會活動提供穩(wěn)固的基礎(chǔ)。同時能夠通過建房維系家鄉(xiāng)的社會關(guān)系[1]。第三，無法忽視的鄰里之間攀比炫耀心理。在農(nóng)村地區(qū)，住房也是財(cái)富、才干和社會地位的重要標(biāo)準(zhǔn)，因此成為攀比的主要對象。

(二) 經(jīng)濟(jì)因素

第一，農(nóng)民工將建房作為投資手段。宅基地相對于承包地而言更具穩(wěn)定性，給農(nóng)民帶來的安全感要更強(qiáng)。所以，中國農(nóng)民都把建房、修繕房屋當(dāng)做積累資產(chǎn)的重要方式[7]，況且農(nóng)村投資渠道比較狹窄，除了投資于住房也沒有更好的選擇。特別是在一些城郊地區(qū)，可能因城市開發(fā)要實(shí)施拆遷，農(nóng)民工很可能為了獲取更多補(bǔ)償而新建擴(kuò)建房屋。第二，農(nóng)民工市民化成本大。城市的高房價、住房不穩(wěn)定，較高的物價水平改變了部分農(nóng)民工對未來的預(yù)期，弱化了其在城市居住的想法。

(三) 社會制度因素

第一，落戶門檻過高，戶籍制度掣肘。中國獨(dú)特的城鄉(xiāng)二元戶籍制度一直是農(nóng)民工戶籍轉(zhuǎn)變的“絆腳石”[8]，中國的城市化長期以來一直滯后于非農(nóng)化進(jìn)程，使農(nóng)民工陷入“半市民化”的尷尬局面。雖然如今戶籍制度改革大幕拉起，但門檻依然過多過高，成為阻礙農(nóng)民工落戶的“天花板”和“玻璃門”。第二，住房保障體系存在嚴(yán)重缺陷。其一，安居工程、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房和準(zhǔn)廉租房等城鎮(zhèn)住房政策只涉及本地城市人口，不包括外來農(nóng)民工[9]。其二，針對住房公積金政策缺乏具有可操作性的實(shí)施細(xì)則，影響農(nóng)民工加入公積金制度的積極性[10]。其三，住房租賃市場不發(fā)達(dá)且缺乏規(guī)范，使農(nóng)民工不愿意長期在城市里租房定居[10]。第三，部分公共服務(wù)難享受。以戶籍為區(qū)隔的各項(xiàng)公共服務(wù)是農(nóng)民工難以融入城市的根源。公共服務(wù)的差異化使農(nóng)民工難以享受完全的“市民”待遇，公共服務(wù)的均等化實(shí)際上未能實(shí)現(xiàn)。第四，“大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新”，農(nóng)民工返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)蔚然成風(fēng)。擴(kuò)大了農(nóng)民工返鄉(xiāng)人群，返鄉(xiāng)建房現(xiàn)象由此增多。第五，農(nóng)村“戶籍”的福利效應(yīng)。國家高度重視“三農(nóng)”問題，堅(jiān)持城市反哺農(nóng)村，農(nóng)村的社會保障水平不斷提升，附著在農(nóng)業(yè)戶口上的利益不斷攀升。這也使很多農(nóng)民工不愿放棄農(nóng)村戶籍，選擇返鄉(xiāng)建房，特別是農(nóng)民財(cái)產(chǎn)意識覺醒，意識到宅基地的財(cái)富價值，農(nóng)民工通過建房來進(jìn)一步維護(hù)自身財(cái)產(chǎn)。

四、解“返鄉(xiāng)建房”之憂，鋪“入住城市”之路

(一) 為解決農(nóng)民工市民化問題創(chuàng)造良好的外部環(huán)境

第一，完善戶籍制度，降低戶籍門檻。目前，我國正逐步放寬對中小城市戶籍的限制，有序推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，爭取到2020 年實(shí)現(xiàn)1 億農(nóng)業(yè)戶籍人口進(jìn)城落戶。各省可以根據(jù)國家政策在一定程度上放寬落戶條件，加快制定公開透明的落戶標(biāo)準(zhǔn)和切實(shí)可行的落戶目標(biāo)，爭取全面放開小城市落戶限制，引導(dǎo)農(nóng)民工在中小城市購房，就地實(shí)現(xiàn)市民化。第二，切實(shí)推進(jìn)公共服務(wù)均等化，完善其他社會保障制度，讓農(nóng)民工放心進(jìn)城落戶，無后顧之憂。第三，進(jìn)一步提升農(nóng)民工的工資水平，建立農(nóng)民工工資增長長效機(jī)制，提升農(nóng)民工就業(yè)質(zhì)量，增強(qiáng)其在務(wù)工地城市的住房購買能力。

(二) 將農(nóng)民工住房納入城鎮(zhèn)住房保障體系

加大保障房建設(shè)和供給力度，放寬申請條件，保障房政策更多向農(nóng)民工群體傾斜，逐步建立“農(nóng)民工經(jīng)濟(jì)租用房、廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價商品房”四位一體的住房保障體系?？梢猿浞纸梃b日本公營住宅的來源③，在建設(shè)的同時，還可以收購民間住宅、租用民間住宅，使其成為保障房。還應(yīng)效仿新加坡④，充分重視各個社會階層的融合，強(qiáng)調(diào)各居住區(qū)不同戶型的混合。

(三) 逐步建立適宜的農(nóng)民工住房補(bǔ)貼制度

第一，完善住房公積金制度。把農(nóng)民工納入住房公積金的覆蓋范圍中，給他們提供穩(wěn)定的資金，并保障他們住房購買基本能力。借鑒新加坡的政策，農(nóng)民工可以使用部分公積金存款作為購房的首期付款，不足部分則由每月繳納的公積金分期付款。第二，建立住房金融機(jī)構(gòu)?？煞抡铡叭鸬淙珖》柯?lián)盟”和“英國房屋互助協(xié)會”⑤等機(jī)構(gòu)，建立類似的金融組織，運(yùn)營合作建房購房。資金大部分來自個人儲蓄，為成員提供高于一般銀行存款利率1%的利率進(jìn)行集資。資產(chǎn)部分用于投資，部分在住房建設(shè)上進(jìn)行支出或?yàn)橘徺I住房進(jìn)行抵押放款。第三，提供農(nóng)民工購房專項(xiàng)補(bǔ)貼。例如：減免農(nóng)民工購房的稅款、針對租房農(nóng)民工進(jìn)行住房租金補(bǔ)貼、為農(nóng)民工購房貸款提供擔(dān)保、降低首付比例等等。

(四) “就地城鎮(zhèn)化”和“自下而上的自助安置”

20 世紀(jì)80 年代以后，中小城鎮(zhèn)的發(fā)展作為農(nóng)村剩余勞動力的“蓄水池”發(fā)揮了重要的“截流”作用。小城鎮(zhèn)非農(nóng)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展吸收了附近大量的農(nóng)村剩余勞動力，可以構(gòu)建一種以附近農(nóng)民工自我依賴為主的安置方式，充分考慮農(nóng)民工的返鄉(xiāng)居住意愿，調(diào)動其自主推動力。

圖2 “自下而上的農(nóng)民工城鎮(zhèn)化”流程圖

總體流程如圖2 所示：以“就地城鎮(zhèn)化”開始，依托中心村和小城鎮(zhèn)，政府增加公共投入力度，正式或非正式機(jī)構(gòu)引導(dǎo)農(nóng)民適度集中建房，并將基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)延伸到中心鎮(zhèn)和村莊，實(shí)現(xiàn)公共服務(wù)城鄉(xiāng)均等化，讓農(nóng)民在當(dāng)?shù)剡^上現(xiàn)代化生活。注重因地制宜，進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃，減少因不合理的返鄉(xiāng)建房導(dǎo)致的土地浪費(fèi)、社會資源的虛耗等。將分散在廣大農(nóng)村返鄉(xiāng)建房的農(nóng)民工集中到中心村鎮(zhèn)后，再逐步發(fā)展走向中小城鎮(zhèn)，最終融入城市，隨著城市空間擴(kuò)張，完成一種自下而上的農(nóng)民工城鎮(zhèn)化過程。在解決最基本的住房問題同時，還要注重提高農(nóng)民工的文化和社會意識，使他們最終在城市安置，完成精神上的市民化。

注釋：

①數(shù)據(jù)來源：http://www.chyxx.com/industry/201801/60522 6.html。

②數(shù)據(jù)來源：http://finance.ifeng.com/a/20180228/160024 76_0.shtml

③1996 年日本提出公營住宅房源新思路，即：①由地方公共團(tuán)體建設(shè)公營住宅。②由地方公共團(tuán)體收購民間住宅。③由地方公共團(tuán)體租用民間住宅等三條途徑。

④新家坡充分重視各個社會階層的融合。在各居住區(qū)混合不同戶型，既有出租房又有商品房，使得每個小區(qū)匯集各民族各社會階層的居民。

⑤ 瑞典全國住房聯(lián)盟成功運(yùn)營合作建房。通過自己的儲蓄銀行，為社員提供高于一般銀行存款利率1%的利率進(jìn)行集資，然后在住房建設(shè)上進(jìn)行支出。合作社會根據(jù)會員入會的時間和儲蓄金額決定提供 住房的次序，一般在8～10 年可獲得住房。英國成立房屋互助協(xié)會，協(xié)會的資金大部分來自個人儲蓄，約80%的資產(chǎn)是為購買新住房或舊住房的抵押放款，償還期長達(dá)20 年或20 年以上；資產(chǎn)的另一部分投資于中央和地方政府的債券。