試析房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的風(fēng)險(xiǎn)控制

【摘要】隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸規(guī)范、房地產(chǎn)商越來(lái)越多，房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈，加之房地產(chǎn)項(xiàng)目本身具有投資大、施工周期長(zhǎng)、資產(chǎn)固定等特點(diǎn)，導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目存在多種風(fēng)險(xiǎn)。 本文闡述了房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的風(fēng)險(xiǎn)控制方法，進(jìn)而最大程度上減免風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的不良影響，推動(dòng)企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);項(xiàng)目管理;風(fēng)險(xiǎn)控制;措施

現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)邁入了全新的發(fā)展階段，尤其在社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展下，房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展進(jìn)程中面臨新的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。不僅受到外界因素的影響，且同樣會(huì)受到業(yè)內(nèi)風(fēng)險(xiǎn)因素的制約，尤其在整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中風(fēng)險(xiǎn)因素頗多。為徹底解決這一問(wèn)題，則需要加強(qiáng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理的認(rèn)識(shí)，從根本上保證項(xiàng)目目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的有序發(fā)展與進(jìn)步。

1、制定專業(yè)的開(kāi)發(fā)與營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)

在我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展下，大多數(shù)消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)所給出的產(chǎn)品，有著不同的要求。為進(jìn)一步滿足大多數(shù)消費(fèi)者的需求，則需要配備專門的開(kāi)發(fā)與營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)。在這一發(fā)展現(xiàn)狀下，團(tuán)隊(duì)的專業(yè)素質(zhì)往往關(guān)系到整個(gè)風(fēng)險(xiǎn)防控的效率，需要加強(qiáng)建設(shè)與維護(hù)。在當(dāng)前市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的不斷加劇下，在我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目中，人才十分重要。因此，在整個(gè)團(tuán)隊(duì)建設(shè)中，需要從內(nèi)部與外部?jī)蓚€(gè)方面入手，將房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中所存在的問(wèn)題加以分析，探其原因，提出有效的解決措施。從外部角度分析，需要將房地產(chǎn)行業(yè)中具有潛力的人員進(jìn)行挖掘，根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況制定有效的手段吸引人才;從內(nèi)部角度分析，需要對(duì)有潛力的員工進(jìn)行積極培養(yǎng)。通過(guò)培訓(xùn)與教育的方式，提高員工的能力，做好人才儲(chǔ)備工作。

2、重視前期合同的制定，強(qiáng)調(diào)契約精神

在新形勢(shì)下，為從根本上避免我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中出現(xiàn)資金鏈斷裂的現(xiàn)象，管理者需要加強(qiáng)對(duì)前期合同制定的認(rèn)識(shí)與了解，充分發(fā)揮契約精神，采取法律手段保障自身的權(quán)益。其中在制定前期合同的時(shí)候需要依據(jù)相關(guān)的法律法規(guī)，避免無(wú)效合同的出現(xiàn)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)所涉及到的內(nèi)容比較多，且投入的資金比較大，周期性比較長(zhǎng)，所以在整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)施中經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)各種類型的問(wèn)題。如果某一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)差錯(cuò)，那么會(huì)嚴(yán)重導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷失敗，無(wú)法保證資金的回流，從而使企業(yè)出現(xiàn)虧損現(xiàn)象。另外，當(dāng)前我國(guó)社會(huì)競(jìng)爭(zhēng)演變的十分激烈，金融市場(chǎng)的不穩(wěn)定性對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有所制約，在整個(gè)房地產(chǎn)建設(shè)中因?yàn)橘Y金斷流風(fēng)險(xiǎn)的增加。因此，在制定合同的時(shí)候，不能將內(nèi)容停留在雙方權(quán)責(zé)之上，而是需要對(duì)不良后果進(jìn)行預(yù)估。如果出現(xiàn)問(wèn)題，那么則需要按照合同的內(nèi)容，使相關(guān)負(fù)責(zé)人承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

3、采用多樣化投資

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理工作，還可以嘗試采用多樣化投資的方法來(lái)實(shí)現(xiàn)，在減少經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，盡量保持投資的較高回報(bào)率，為將來(lái)的長(zhǎng)久發(fā)展做好準(zhǔn)備。建議把資金有選擇地投放到不同類型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目上?？赏顿Y建造不同收入層次居民所需的不同類型住宅、寫字樓、商店和娛樂(lè)場(chǎng)等，以減少未來(lái)收益的不確定性。因?yàn)楦鞣N不同類型房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)大小不一，收益高低相應(yīng)不同。一般而言，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目收益率相對(duì)較高的風(fēng)險(xiǎn)大，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目收益率相對(duì)較低的風(fēng)險(xiǎn)小。如果資金分別投入到不同的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，整體開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)降低，其實(shí)質(zhì)就是用個(gè)別房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的高收益去彌補(bǔ)個(gè)別低收益的房地產(chǎn)損失，最終獲取一個(gè)較為平均的收益。房地產(chǎn)多樣化投資的關(guān)鍵是如何合理地確定投入不同類型的房地產(chǎn)的資金比例，使得即可降低開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)又可獲取較高的收益率。

4、完善驗(yàn)收制度

為了規(guī)避房屋質(zhì)量問(wèn)題，、對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目持續(xù)發(fā)展和價(jià)值實(shí)現(xiàn)的影響，應(yīng)該重視完善驗(yàn)收制度，在房地產(chǎn)建設(shè)的前期對(duì)于圖紙和施工進(jìn)度施工規(guī)劃等進(jìn)行周密的把控，對(duì)于施工過(guò)程當(dāng)中項(xiàng)目質(zhì)量的管控進(jìn)行有效的防范和監(jiān)督。 由于缺乏有效的制約監(jiān)督機(jī)制，具有實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)技能的項(xiàng)目管理人員對(duì)于這些工人的不規(guī)范操作，也持有睜一只眼閉一只眼的態(tài)度，不去進(jìn)行過(guò)分的要求，這也是導(dǎo)致當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量出現(xiàn)問(wèn)題的重要原因之一。 在實(shí)際實(shí)施的過(guò)程當(dāng)中，應(yīng)該重視制度的制定，要集結(jié)公司內(nèi)部有經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)知識(shí)的人員來(lái)進(jìn)行相關(guān)制度的制定，力求保障相關(guān)制度，一方面具有專業(yè)性，另一方面還具有可實(shí)施性。 同時(shí)，為了使制度能夠行之有效，一定要在項(xiàng)目的實(shí)施階段派遣有責(zé)任心的工作人員，進(jìn)行項(xiàng)目本身的監(jiān)督和管理。 項(xiàng)目本身最終質(zhì)量的呈現(xiàn)一定要與所有參與項(xiàng)目建設(shè)的人員的績(jī)效掛鉤，以利益驅(qū)動(dòng)來(lái)保證項(xiàng)目建設(shè)的高質(zhì)量。

5、采用多樣化投資

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理工作，還可以嘗試采用多樣化投資的方法來(lái)實(shí)現(xiàn)，在減少經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，盡量保持投資的較高回報(bào)率，為將來(lái)的長(zhǎng)久發(fā)展做好準(zhǔn)備。建議把資金有選擇地投放到不同類型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目上?？赏顿Y建造不同收入層次居民所需的不同類型住宅、寫字樓、商店和娛樂(lè)場(chǎng)等，以減少未來(lái)收益的不確定性。因?yàn)楦鞣N不同類型房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)大小不一，收益高低相應(yīng)不同。一般而言，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目收益率相對(duì)較高的風(fēng)險(xiǎn)大，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目收益率相對(duì)較低的風(fēng)險(xiǎn)小。如果資金分別投入到不同的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，整體開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)降低，其實(shí)質(zhì)就是用個(gè)別房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的高收益去彌補(bǔ)個(gè)別低收益的房地產(chǎn)損失，最終獲取一個(gè)較為平均的收益。房地產(chǎn)多樣化投資的關(guān)鍵是如何合理地確定投入不同類型的房地產(chǎn)的資金比例，使得即可降低開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)又可獲取較高的收益率。

6、風(fēng)險(xiǎn)自留

風(fēng)險(xiǎn)自留是指由項(xiàng)目直接承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的任何后果，當(dāng)然并不表示風(fēng)險(xiǎn)自留處于完全的被動(dòng)。一般來(lái)說(shuō)，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)采用風(fēng)險(xiǎn)自留方式時(shí)會(huì)有預(yù)備資金，當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生，這筆資金由于解決風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的不良后果;如果風(fēng)險(xiǎn)沒(méi)有發(fā)生，這筆資金可移作他用。風(fēng)險(xiǎn)自留分為主動(dòng)型和被動(dòng)型，主動(dòng)型是指房地產(chǎn)企業(yè)在風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生前制定相關(guān)應(yīng)急措施。被動(dòng)型是指當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生后，接受風(fēng)險(xiǎn)后悔。

7、風(fēng)險(xiǎn)減輕

風(fēng)險(xiǎn)減輕是指減輕風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生時(shí)或發(fā)生后的不良影響，一般用于風(fēng)險(xiǎn)損失發(fā)生概率較高且無(wú)法有效避免和轉(zhuǎn)移的情況。例如在建筑中設(shè)施，消防報(bào)警和煙霧報(bào)警系統(tǒng)以及噴淋系統(tǒng)的目的就是，最大程度地控制火災(zāi)對(duì)于建筑的不良影響。

結(jié)語(yǔ)：

總而言之，隨著我國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展以及城市化進(jìn)程的逐漸加快，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)作為我國(guó)的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)正在受到各界的廣泛重視，并且吸引了大量投資進(jìn)入到房地產(chǎn)行業(yè)，由此房地產(chǎn)行業(yè)廣泛發(fā)展，以地產(chǎn)項(xiàng)目為依托的房地產(chǎn)建設(shè)正在受到更多人的關(guān)注，在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中，房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)控制應(yīng)該受到更多的職業(yè)經(jīng)理人和投資人的重視。

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作者簡(jiǎn)介：

劉選中，沭陽(yáng)縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局，江蘇宿遷。