城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平協(xié)調(diào)度研究

尹澤西　孟妍

摘要：國(guó)家社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷進(jìn)步與發(fā)展，促進(jìn)了城鎮(zhèn)化水平的快速提升。城鎮(zhèn)化水平高低，反映著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展層次。作為與城鎮(zhèn)化發(fā)展有著密切關(guān)聯(lián)的房地產(chǎn)業(yè)，同樣取得了長(zhǎng)足進(jìn)步。如何協(xié)調(diào)城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展二者之間的關(guān)系，成為業(yè)內(nèi)廣泛關(guān)注的焦點(diǎn)問(wèn)題之一?；诖?，本文首先介紹了城鎮(zhèn)化進(jìn)程與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)聯(lián)，分析了其中存在的多方面問(wèn)題，并結(jié)合實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，提出了城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)互動(dòng)協(xié)調(diào)發(fā)展的有效對(duì)策。

Abstract： The continuous progress and development of the country's social economy has promoted the rapid upgrading of urbanization. The level of urbanization reflects the level of social and economic development. As a industry closely related to the development of urbanization， the real estate industry has also made great progress. How to coordinate the relationship between urbanization and the development of the real estate industry has become one of the focuses of the industry. Based on this， this paper firstly introduces the relationship between urbanization process and the development of real estate industry， analyzes the various problems existing in it， and combines practical experience to propose the effective countermeasures for the coordinated development of urbanization and real estate industry.

關(guān)鍵詞：城鎮(zhèn)化;房地產(chǎn)業(yè);發(fā)展水平;協(xié)調(diào)度

Key words： urbanization;real estate industry;development level;coordination degree

中圖分類號(hào)：F299.21 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文章編號(hào)：1006-4311（2019）23-0021-03

0 ?引言

在城鎮(zhèn)化發(fā)展進(jìn)程中，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)揮著無(wú)可替代的重要作用。從某種程度上來(lái)講，城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)之間的關(guān)系是相輔相成，相互促進(jìn)的，二者無(wú)法相互脫離而彼此獨(dú)立存在。受多方面因素的影響，城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展過(guò)程中還存在著各種各樣的問(wèn)題，制約著城鎮(zhèn)化的發(fā)展進(jìn)程。因此，有必要對(duì)城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平的協(xié)調(diào)問(wèn)題展開(kāi)深入研究，促進(jìn)二者協(xié)調(diào)均衡發(fā)展，助力于國(guó)家社會(huì)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步。

1 ?城鎮(zhèn)化進(jìn)程與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)聯(lián)分析

首先，城鎮(zhèn)化水平的提高直接帶動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展。城鎮(zhèn)化比率系數(shù)提高，城鎮(zhèn)人口激增，對(duì)生活居住、商業(yè)配套、購(gòu)物娛樂(lè)、醫(yī)療教育等產(chǎn)生了更為旺盛的需求，成為帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)投資開(kāi)發(fā)的直接驅(qū)動(dòng)力[1]。為滿足城鎮(zhèn)化帶來(lái)的需求，房地產(chǎn)業(yè)勢(shì)必要做出及時(shí)有效的市場(chǎng)反應(yīng)。

其次，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提高了城鎮(zhèn)化發(fā)展的效果和質(zhì)量。房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，是滿足城鎮(zhèn)發(fā)展需求的基本載體，在拓寬城市框架、提升城市發(fā)展水平、有效整合城市資源等方面發(fā)揮著顯著作用。房地產(chǎn)業(yè)的實(shí)施過(guò)程，很大程度上吸納了外來(lái)人員參與其中，將更多的農(nóng)村人口轉(zhuǎn)變?yōu)槌擎?zhèn)人口，促進(jìn)了農(nóng)村剩余人口大轉(zhuǎn)移。同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)為城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提供了便利，搭建了有效開(kāi)展道路、環(huán)衛(wèi)、能源、通信等配套設(shè)置建設(shè)的平臺(tái)，也滿足著科學(xué)、教育、文化、衛(wèi)生等方面的需求，有助于優(yōu)化城市發(fā)展水平，改善城市空間結(jié)構(gòu)。

2 ?城鎮(zhèn)化發(fā)展中房地產(chǎn)業(yè)的作用

2.1 滿足人們居住需求

在城鎮(zhèn)化發(fā)展過(guò)程中，房地產(chǎn)業(yè)最基本的功能是為人們提供居住保障，滿足人們基本的居住需求。城鎮(zhèn)化腳步的加深，使得城鎮(zhèn)人口猛增，對(duì)基本居住條件產(chǎn)生了強(qiáng)大需求，因此必須新建更多的居民小區(qū)，并改造城市原有老舊小區(qū)，增加居住空間的市場(chǎng)供應(yīng)，同步完善相關(guān)配套設(shè)施。隨著房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)步，城鎮(zhèn)人口的生活條件得到極大扭轉(zhuǎn)，切實(shí)提高了城鎮(zhèn)人口的生活條件。另外，房地產(chǎn)業(yè)也在很大程度上促進(jìn)了城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，有助于促進(jìn)城鎮(zhèn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定向好。

2.2 提升城鎮(zhèn)形象，完善城鎮(zhèn)功能

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展涉及諸多方面要素，需要充分整合人力、技術(shù)、土地等多方資源，可以對(duì)城鎮(zhèn)原有的功能進(jìn)行有效補(bǔ)充完善，相應(yīng)的城鎮(zhèn)功能和結(jié)構(gòu)得到改善，有助于提高城鎮(zhèn)整體外在形象。房地產(chǎn)業(yè)通常采用的最先進(jìn)規(guī)劃設(shè)計(jì)理念，樓體建筑的設(shè)計(jì)風(fēng)格愈發(fā)新穎，可使城鎮(zhèn)的面貌煥然一新，刷新人們對(duì)城鎮(zhèn)原有的感官認(rèn)識(shí)。

2.3 奠定堅(jiān)實(shí)的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)

房地產(chǎn)業(yè)具有較為系統(tǒng)化的產(chǎn)業(yè)鏈條結(jié)構(gòu)，與社會(huì)生產(chǎn)的多個(gè)行業(yè)密切相關(guān)，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)步可有效帶動(dòng)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展，在規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)、市政配套等方面產(chǎn)生顯著需求，因此可為城鎮(zhèn)化奠定產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展還可帶動(dòng)房地產(chǎn)評(píng)估交易等第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，直接或間接為城鎮(zhèn)人口提供更多的就業(yè)崗位。

3 ?城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展存在的主要問(wèn)題

3.1 房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)高

當(dāng)前，城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，在產(chǎn)生更強(qiáng)烈房地產(chǎn)需求的同時(shí)，也使得房地產(chǎn)投機(jī)日益加劇，哄抬炒作房?jī)r(jià)現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，導(dǎo)致出現(xiàn)高房?jī)r(jià)、低收入等不合理現(xiàn)象，一定程度上制約著城鎮(zhèn)化的發(fā)展。由于房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，增幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)居民平均收入增幅，部分城鎮(zhèn)人口購(gòu)買力相對(duì)降低，在高房?jī)r(jià)面前望而卻步，沒(méi)有足夠經(jīng)濟(jì)來(lái)源去消化房地產(chǎn)存量。而對(duì)于外來(lái)務(wù)工人員，只能把所在務(wù)工城鎮(zhèn)當(dāng)做暫時(shí)務(wù)工停留之地，不具備在城鎮(zhèn)安居樂(lè)業(yè)的客觀條件。在租房市場(chǎng)，高房?jī)r(jià)也會(huì)帶動(dòng)房租價(jià)格上漲，增加了租房群體的生活成本，不利于租房群體真正實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)化轉(zhuǎn)變[2]。

3.2 房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)不合理

盡管我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)整體發(fā)展相對(duì)平穩(wěn)健康，但地區(qū)之間發(fā)展不均衡現(xiàn)象依舊十分突出。一方面，部分地區(qū)片面追求房地產(chǎn)業(yè)的大規(guī)模、高檔次，脫離了城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展客觀實(shí)際，導(dǎo)致房地產(chǎn)供應(yīng)嚴(yán)重過(guò)剩，造成資源浪費(fèi)。甚至，個(gè)別城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)度依賴“土地財(cái)政”，為了盲目追求房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展效果，在土地供應(yīng)方面無(wú)計(jì)劃、無(wú)節(jié)制地增設(shè)居民住宅用地，引入更多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，惡性競(jìng)拍土地，導(dǎo)致土地價(jià)格上漲，不利于房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)的合理化。加之房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度不足，大量炒房團(tuán)惡意炒作。另一方面，盲目開(kāi)發(fā)建設(shè)高端住宅，與市場(chǎng)需求不符，造成銷售困難，浪費(fèi)了城市基礎(chǔ)資源，不利于城鎮(zhèn)未來(lái)發(fā)展規(guī)劃，影響著城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展。

3.3 城鎮(zhèn)建設(shè)缺乏合理規(guī)劃

科學(xué)合理的城鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃是促進(jìn)城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的先決條件，只有系統(tǒng)完善的城鎮(zhèn)規(guī)劃，才能為城鎮(zhèn)發(fā)展提供必要的導(dǎo)向性。但從發(fā)展現(xiàn)狀來(lái)看，城鎮(zhèn)化發(fā)展普遍存在規(guī)劃缺位現(xiàn)象。由于城鎮(zhèn)規(guī)劃缺位，或已有規(guī)劃不科學(xué)，不符合城鎮(zhèn)發(fā)展實(shí)際，制約著房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。部分地區(qū)隨意調(diào)整城鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃，沒(méi)有形成系統(tǒng)化的土地利用性質(zhì)結(jié)構(gòu)布局，工業(yè)用地、商業(yè)用地與住宅用地混亂交叉，缺乏整體性和統(tǒng)一性。甚至存在先建設(shè)后規(guī)劃等惡性循環(huán)問(wèn)題，導(dǎo)致城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的秩序混亂。

4 ?城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)互動(dòng)協(xié)調(diào)發(fā)展的對(duì)策

4.1 加快戶籍制度改革，建立公平的公共服務(wù)體系

受戶籍制度的影響，部分外來(lái)務(wù)工人員盡管長(zhǎng)時(shí)間生活、工作在城鎮(zhèn)，但卻享受不到城鎮(zhèn)人口的福利政策，在房地產(chǎn)方面的需求無(wú)法凸顯。因此，盡快戶籍制度改革，放松落戶限制，消除戶籍在城鎮(zhèn)化發(fā)展中的弊端勢(shì)在必行。應(yīng)該看到，部分城市已經(jīng)全面放開(kāi)了戶籍制度，實(shí)行居住證制度，這些行之有效的戶籍改革舉措，對(duì)于釋放房地產(chǎn)購(gòu)買力具有積極作用，有助于加快城鎮(zhèn)化腳步。

在加快戶籍改革的同時(shí)，要注重調(diào)整完善與戶籍改革相配套的社會(huì)公共服務(wù)體系，充分保障外來(lái)落戶人員在醫(yī)療衛(wèi)生、子女教育、擇業(yè)就業(yè)等方面的平等權(quán)益，摒棄傳統(tǒng)戶籍偏見(jiàn)思維，使其在城鎮(zhèn)落戶后真正安居樂(lè)業(yè)，為城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供原生動(dòng)力。

4.2 破解土地財(cái)政，避免將城鎮(zhèn)化等同于房地產(chǎn)化

長(zhǎng)期以來(lái)，部分地區(qū)過(guò)度看重通過(guò)出讓土地使用權(quán)來(lái)獲取財(cái)政收入，增加地方財(cái)政收入。這種“土地財(cái)政”模式的發(fā)展道路，盡管可以在短期內(nèi)獲取明顯的經(jīng)濟(jì)效益，但不利于城鎮(zhèn)化的未來(lái)長(zhǎng)期發(fā)展。對(duì)此，要扭轉(zhuǎn)現(xiàn)行的土地出讓制度，調(diào)整完善地方政府土地出讓受益機(jī)制。近年來(lái)，增設(shè)土地財(cái)產(chǎn)稅的呼聲越來(lái)越高，旨在通過(guò)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移，針對(duì)地價(jià)增幅而實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期財(cái)政稅收收入，有必要加大試點(diǎn)力度。地方政府要繼續(xù)轉(zhuǎn)變職能，在城鎮(zhèn)化發(fā)展中由原有的“指導(dǎo)者”角色，向“服務(wù)者”角色轉(zhuǎn)變。同時(shí)，要打破地方政府與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展之間的利益鏈條，改變將城鎮(zhèn)化等同于房地產(chǎn)化的片面認(rèn)知，降低土地出讓對(duì)于城市建設(shè)的貢獻(xiàn)度，避免刺激房地產(chǎn)業(yè)虛假繁榮景象，減少房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展泡沫，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)均衡發(fā)展。

4.3 完善住房保障體系，形成多層次的房地產(chǎn)供給模式

改革開(kāi)發(fā)以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢(shì)頭迅猛，人民群眾在房地產(chǎn)業(yè)方面的需求得到合理滿足，房地產(chǎn)業(yè)投資總額、商品房住宅銷售價(jià)格及面積呈現(xiàn)出指數(shù)化增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，初步形成了以商品房住宅供應(yīng)為主、保障性住房供應(yīng)為輔的房地產(chǎn)供給模式。但也要清晰地意識(shí)到，當(dāng)前發(fā)展中存在的部分不容樂(lè)觀的現(xiàn)象與問(wèn)題。

要不斷完善多層次的住房供應(yīng)體系，有針對(duì)性地增加中小戶型的市場(chǎng)供應(yīng)量，面向大多數(shù)城鎮(zhèn)人口規(guī)劃設(shè)計(jì)合理的商品住房，充分滿足城鎮(zhèn)人口剛性需求，降低不符合城鎮(zhèn)化發(fā)展實(shí)際的超大戶型、高端型商品住房供應(yīng)比例。對(duì)于保障性住房的實(shí)施，要明確政府的主導(dǎo)性地位，充分保證經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)商品房、公租房等保障性住房的供應(yīng)力度。要同步建立健全保障性住房適用性機(jī)制，確保符合條件的城鎮(zhèn)人口及時(shí)納入及退出。要加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度，抑制房地產(chǎn)業(yè)過(guò)度投機(jī)，理順?lè)康禺a(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制。

4.4 堅(jiān)持以人為本，有序推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化

從根本上看，城鎮(zhèn)化的目標(biāo)在于實(shí)現(xiàn)人口的城鎮(zhèn)化。目前，我國(guó)的城鎮(zhèn)化僅完成了人口向城鎮(zhèn)的轉(zhuǎn)移，卻未實(shí)現(xiàn)人口市民化，相應(yīng)的城鎮(zhèn)化率指標(biāo)一定程度上存在片面性，并不能真實(shí)體現(xiàn)出城鎮(zhèn)化效果[3]。為進(jìn)一步提高城鎮(zhèn)化發(fā)展效果，保障農(nóng)村剩余人口市民化，要注重深化改革農(nóng)村集體土地制度，提高土地征收占用補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，充分保障農(nóng)村進(jìn)城人群的基本權(quán)益。把城鎮(zhèn)外來(lái)人員的基本住房需求納入住房保障體系，對(duì)于符合享受保障房體系的外來(lái)人員一視同仁，公平公正地享受保障性住房適用機(jī)制。引導(dǎo)發(fā)展城鎮(zhèn)服務(wù)性行業(yè)，壯大城鎮(zhèn)勞動(dòng)力市場(chǎng)，增加外來(lái)人員的就業(yè)選擇，幫助其充分享受公平就業(yè)的權(quán)利，為其安居樂(lè)業(yè)提供便利條件。

4.5 以綠色低碳、生態(tài)環(huán)保理念推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)

房地產(chǎn)業(yè)的綠色低碳、生態(tài)環(huán)保理念，與城鎮(zhèn)化的未來(lái)發(fā)展方向相融合。要大力推進(jìn)綠色建筑發(fā)展，鼓勵(lì)更多的房地產(chǎn)業(yè)在綠色低碳建筑方面投入更多精力與成本。在城市棚戶區(qū)提升改造過(guò)程中，推行切實(shí)可行的環(huán)境衛(wèi)生治理舉措，同步實(shí)現(xiàn)市政配套、城市綠化等方面的升級(jí)改造，持續(xù)優(yōu)化人居生態(tài)環(huán)境。通過(guò)建立與房地產(chǎn)業(yè)相配套的產(chǎn)業(yè)化發(fā)展規(guī)劃，構(gòu)建由住宅設(shè)計(jì)、施工管理、竣工驗(yàn)收等環(huán)節(jié)共同組成的產(chǎn)業(yè)鏈，并將綠色生態(tài)理念融入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的全過(guò)程。

5 ?結(jié)語(yǔ)

綜上所述，城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展二者之間相互聯(lián)系，相互影響，只有實(shí)現(xiàn)其協(xié)調(diào)有序發(fā)展，才能獲得更為理想的整體發(fā)展效果。在當(dāng)前客觀經(jīng)濟(jì)條件下，城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展過(guò)程中，還存在著不同方面的問(wèn)題，我們應(yīng)該從這些問(wèn)題產(chǎn)生的深層次原因出發(fā)，結(jié)合城鎮(zhèn)未來(lái)發(fā)展實(shí)際，制定最為切實(shí)可行的協(xié)調(diào)發(fā)展策略，實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)良性有序協(xié)調(diào)發(fā)展，為開(kāi)拓國(guó)家經(jīng)濟(jì)社會(huì)新局面做出應(yīng)有貢獻(xiàn)。

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