城市地鐵商業(yè)開發(fā)模式研究及借鑒

費璇

【摘要】隨著城市軌道交通迅速發(fā)展，需求量也越來越高，各個城市都在加快地鐵建設(shè)，優(yōu)化地鐵設(shè)施，以緩解交通壓力，優(yōu)化城市格局。地鐵建設(shè)不僅促進交通的發(fā)展，也帶動商業(yè)的迅速擴張，和商業(yè)開發(fā)建立了不可分離的關(guān)系，為保證地鐵和城市商業(yè)經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展，地鐵商業(yè)資源開發(fā)逐漸被政府、有關(guān)機構(gòu)和各大商家關(guān)注。本文將參考許多文獻以及其他城市地鐵商業(yè)開發(fā)模式展開研究，結(jié)合武漢市地鐵交通展開分析，希望可以給武漢市地鐵投資方以及各商家提供參考，從而提升地鐵資源開發(fā)能力，實現(xiàn)城市軌道交通良性可持續(xù)發(fā)展的目的。

【關(guān)鍵詞】地鐵商業(yè);商業(yè)模式;軌道交通;資源開發(fā)

一、研究背景及研究意義

隨著城市化的發(fā)展，交通運輸壓力也越來越大，地鐵在改善城市交通、加大城市空間利用率方面發(fā)揮越來越大的作用。據(jù)數(shù)據(jù)顯示，截至2017年6月，中國大陸建成投運地鐵的城市已達29個，未來十年，中國軌道交通市場將建7395公里地鐵線，到2020年，中國將有33個城市配有177條地鐵線。然而地鐵的成本遠遠高于收入，導(dǎo)致無法供其維護和擴建。為解決該矛盾，吸引更多投資者，地鐵商業(yè)的概念出現(xiàn)，許多城市已經(jīng)出現(xiàn)地鐵生態(tài)圈、地鐵+物業(yè)、地鐵綜合體等多種地鐵開發(fā)模式，將城市軌道交通和商業(yè)規(guī)劃結(jié)合在一起，已經(jīng)成為了軌道交通發(fā)展的主要模式。

對城市軌道交通資源充分利用，能夠加速地鐵、經(jīng)濟、城市發(fā)展，減輕財政壓力、拓寬投資渠道，因此地鐵商業(yè)開發(fā)模式非常值得研究。然而目前大部分城市對商業(yè)資源開發(fā)未深入，許多地鐵資源的商機和經(jīng)濟價值未充分發(fā)掘，能夠?qū)崿F(xiàn)盈利的地鐵線路只有四條，還有很大的發(fā)展空間。本文將通過分析文獻，研究其他城市地鐵商業(yè)開發(fā)案例，結(jié)合武漢市目前軌道交通和沿線商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀提出參考性建議。

二、地鐵商業(yè)模式研究現(xiàn)狀

地鐵商業(yè)是指交通帶來的大量人流，帶動其商業(yè)客流量，實現(xiàn)地鐵和商業(yè)的共同發(fā)展。隨著我國地鐵建設(shè)的快速發(fā)展，地鐵商業(yè)模式開發(fā)正處于飛速發(fā)展階段，許多城市例如香港、北京、廣東、深圳都出現(xiàn)了地鐵和商業(yè)結(jié)合開發(fā)的模式。目前我國許多學(xué)者也在地鐵投融資、地鐵商業(yè)運營模式、地鐵對周圍商業(yè)發(fā)展的影響等方面展開研究、發(fā)表觀點。

楊帆在《城市軌道交通“地鐵+物業(yè)”商業(yè)開發(fā)模式研究》（2018）中指出“地鐵+物業(yè)”模式能夠有效將TOD理念應(yīng)用于軌道交通開發(fā)中，提出采用“域”狀軌道交通開發(fā)模式，將周邊土地的商業(yè)開發(fā)和地鐵、城市規(guī)劃相結(jié)合：《地鐵上蓋物業(yè)商業(yè)綜合體實例研究》（2013）中王茜茜提出地鐵沿線上蓋商業(yè)綜合體，能夠促進地鐵建設(shè)和城市發(fā)展;張麗丹在《福州市“地鐵生態(tài)圈”開發(fā)模式研究》（2017）對典型城市地鐵開發(fā)模式進行分析，提出”地鐵生態(tài)圈”模式，并分析其理論基礎(chǔ)、優(yōu)缺點及盈利模式。

三、地鐵商業(yè)模式研究分析

（一）“地鐵+物業(yè)”開發(fā)模式

地鐵+物業(yè)模式即“R+P”模式，在發(fā)展軌道交通的站點蓋物業(yè)，地下商業(yè)街、停車場以及其他服務(wù)措施，對站點周邊進行立體規(guī)劃開發(fā)，充分利用空間資源、實現(xiàn)城市公共交通運營商業(yè)化。軌道交通，目前國內(nèi)唯一可以盈利的，充分結(jié)合了沿線地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)開發(fā)，地下商業(yè)開發(fā)，與城市規(guī)劃結(jié)合，實現(xiàn)多種交通無縫銜接的一體化設(shè)計。深圳軌道交通。深圳地鐵公司展開的“地鐵前海灣車輛段上蓋物業(yè)項目”，主要在車輛段上發(fā)展包括居住、辦公、商業(yè)等物業(yè)功能的大型綜合項目。

（二）PPP開發(fā)模式

ppp模式指政府、市場、金融機構(gòu)相結(jié)合的投資融資模式，通過地方政府與民營企業(yè)與城市交通建設(shè)、公共服務(wù)產(chǎn)品建立長期合作，實現(xiàn)資金最佳價值、提升軌道交通服務(wù)水平。北京地鐵四號線項目由政府和PPP公司合作，項目成長期資產(chǎn)租賃給PPP公司，結(jié)束后ppp公司無償將資產(chǎn)移交政府。深圳地鐵四號線建設(shè)經(jīng)營期內(nèi)由港鐵公司自主經(jīng)營，營運期滿無償轉(zhuǎn)交深圳政府。

（三）地鐵綜合體模式

地鐵綜合體指與地鐵緊密相連和臨近地鐵出入口的商業(yè)綜合體。廣州太古匯：多地鐵口將商場與地鐵站、BRT融為一體，商場在東南西北都設(shè)有出入口，引導(dǎo)人流，促進商場的經(jīng)營。香港太古廣場：位于香港兩條鐵路交匯處，采用地鐵上蓋綜合體，其中包含寫字樓、購物中心、酒店。

（四）地鐵生態(tài)圈模式

地鐵生態(tài)圈指地鐵公司經(jīng)營衍生業(yè)務(wù)，吸引投資者，聚結(jié)成地鐵生態(tài)圈結(jié)構(gòu)，圈內(nèi)各產(chǎn)業(yè)構(gòu)成互賴、互依、共生的關(guān)系，形成一體化、開放式、自組織的網(wǎng)絡(luò)動態(tài)群體。泰國曼谷市地鐵捷運運營商B EM與泰國大型商場集團THEMALL合作，雙方將共同打造適合居民生活方式的地鐵生態(tài)圈。青島地鐵集團與齊魯銀行合作，為實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)資源整合優(yōu)化，實現(xiàn)商業(yè)與地鐵的共同成長，打造惠及企業(yè)、個人的“地鐵生態(tài)圈”。

四、武漢市地鐵商業(yè)開發(fā)現(xiàn)狀及問題

（一）發(fā)展現(xiàn)狀

目前武漢市的軌道交通已進入大規(guī)模集中建設(shè)階段，軌道交通綜合開發(fā)的操作理論和管理方法都處于探索初期。據(jù)統(tǒng)計2020年武漢市的194座軌道站點中，位于城市各級公共活動中心的站點數(shù)量共達到99座，占軌道站點總數(shù)的51%，發(fā)展地鐵商業(yè)的潛力巨大。

武漢市地鐵商業(yè)建設(shè)規(guī)劃實踐案例：

1、漢西一站路。采用“地鐵+物業(yè)”模式開發(fā)的站點，位于地鐵一號線解放大道與漢西路交匯處，采用站點上蓋物業(yè)的模式，開發(fā)商業(yè)服務(wù)設(shè)施。

2、金銀潭站。位于城市邊緣區(qū)，采用區(qū)域聯(lián)合開發(fā)模式，發(fā)展地區(qū)性商業(yè)服務(wù)聚集區(qū)，形成多功能混合交通良好的新型TOD城區(qū)。

3、光谷廣場綜合體。位于地鐵二號線，集軌道交通、市政設(shè)施、地下空間于一體的市政交通綜合體工程。

4、范湖站。位于地鐵二號線，位于城市中心區(qū)，采取軌道交通和周邊商業(yè)聯(lián)合開發(fā)的模式，發(fā)展中高端、休閑商務(wù)。

（二）存在問題

1、軌道交通站點立體開發(fā)模式涉及不同土地所有權(quán)的綜合開發(fā)機制，目前使用土地機制和模式尚未形成，給規(guī)劃部門和土地部門協(xié)調(diào)帶來較大困難。

2、將吸引大量人流量，對站點周邊的道路交通和公共交通與區(qū)域銜接有較高要求。

3、存在許多規(guī)劃不確定因素，規(guī)劃不明確給方案設(shè)計和實施帶來困難，盲目建設(shè)容易造成不必要損失。

五、對地鐵商業(yè)開發(fā)的建議

（一）保證規(guī)劃協(xié)調(diào)

完善規(guī)劃設(shè)計和實施方案，保證軌道交通建設(shè)與城市規(guī)劃制定實施的協(xié)調(diào)，以地鐵站點為連接點合理組織各種交通方式，進行交通空間的人性化設(shè)計。

（二）保證政策支持

采取建立軌道交通綜合開發(fā)土地儲備機制、鼓勵獲得站點周邊用地使用權(quán)的開發(fā)商與地鐵集團合作進行物業(yè)開發(fā)、對地鐵商業(yè)開發(fā)項目實施“分層設(shè)權(quán)、分別供地”.

（三）把握時序和建設(shè)協(xié)調(diào)

加強土地儲備和開發(fā)，實現(xiàn)軌道交通建設(shè)綜合開發(fā)與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的統(tǒng)一規(guī)劃，合理安排好建設(shè)開發(fā)的時序，推廣地鐵商業(yè)模式，促進軌道交通和土地綜合開發(fā)的同步高效。

六、總結(jié)

城市軌道交通緩解了城市交通壓力，帶動了城市的經(jīng)濟發(fā)展，但是隨著對軌道交通需求的日益擴大，地鐵商業(yè)的開發(fā)開始迅猛發(fā)展，將軌道交通建設(shè)與區(qū)域經(jīng)濟結(jié)合，提高地鐵系統(tǒng)的經(jīng)濟效益，反哺軌道交通建設(shè)投資，有效開發(fā)地鐵周邊商業(yè)資源，提高地鐵周邊商業(yè)經(jīng)濟效益，實現(xiàn)商業(yè)價值最大化，維持城市軌道交通可持續(xù)發(fā)展。本文就目前幾種城市軌道商業(yè)開發(fā)模式，并結(jié)合其他城市正在規(guī)劃和已建成的地鐵站點商業(yè)經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r展開分析和研究，根據(jù)武漢市目前已規(guī)劃的幾個站點的現(xiàn)狀和問題提出建議，希望該理論研究能夠起到一定意義上的借鑒作用，促進地鐵商業(yè)資源開發(fā)，加快城市經(jīng)濟發(fā)展。