淺析前期物業(yè)服務(wù)合同的訂立與效力

馬志軍

依據(jù)現(xiàn)行的法律、法規(guī)及行業(yè)規(guī)范，物業(yè)服務(wù)一般被分為前期物業(yè)服務(wù)和普通物業(yè)服務(wù)兩個階段。前期物業(yè)服務(wù)一般始于物業(yè)服務(wù)區(qū)域首期交付之時，終于業(yè)主委員會成立并與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之時；普通物業(yè)服務(wù)則始于業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之時。

在不同的物業(yè)服務(wù)階段，合同的簽訂主體是不同的。如在普通物業(yè)服務(wù)階段，物業(yè)服務(wù)合同的簽訂主體一方是業(yè)主大會或其授權(quán)的業(yè)主委員會，另一方是物業(yè)服務(wù)企業(yè)。但是，在前期物業(yè)服務(wù)階段，業(yè)主大會及業(yè)主委員會都是沒有成立的，自然也就不可能成為前期物業(yè)服務(wù)合同的簽訂主體。

那么，在前期物業(yè)服務(wù)階段，誰可以與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同呢？在實踐中，通常物業(yè)服務(wù)企業(yè)與建設(shè)單位簽訂了前期物業(yè)服務(wù)合同后，再與每一個業(yè)主或物業(yè)買受人簽訂物業(yè)服務(wù)合同（業(yè)內(nèi)一般將這種合同稱為“前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議”）。然而，實踐中又會遇到這樣的問題：某個業(yè)主或物業(yè)買受人拒絕與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，且會以未與物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立合同關(guān)系為由拒絕交納物業(yè)服務(wù)費。

《物業(yè)管理條例》第二十一條規(guī)定：“在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同?！睆闹锌梢钥闯觯捌谖飿I(yè)服務(wù)合同的簽訂主體應(yīng)該是建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)，而且法律也沒有明確要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須與業(yè)主或物業(yè)買受人簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。既然如此，業(yè)主或物業(yè)買受人是否可以以未與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同為由拒交物業(yè)服務(wù)費呢？這個問題，關(guān)鍵要從《中華人民共和國民法典》原理、《合同法》原理及《物業(yè)管理條例》的立法原則著手，結(jié)合物業(yè)服務(wù)的實際性質(zhì)及其特殊性來分析、解決。

首先，在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，在客觀上是必需的。這主要是因為物業(yè)銷售不可能一蹴而就，若等待物業(yè)銷售完成、業(yè)主大會成立后再選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行管理，必然使物業(yè)處于在一段時間內(nèi)無人管理的狀態(tài)，這不符合全體業(yè)主的共同利益。在前期物業(yè)管理期間，由于業(yè)主入住率尚不能達到有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定的成立業(yè)主自治組織（業(yè)主委員會）的標準，作為此時物業(yè)的最大業(yè)主——房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為維護整個物業(yè)的正常運作，將代表全體業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，其效力等同于已入住的業(yè)主和尚未入住的業(yè)主。

也就是說，建設(shè)單位根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)授權(quán)選聘的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，實際上是代表著業(yè)主和物業(yè)買受人的利益，受益主體是全體業(yè)主（物業(yè)買受人）及物業(yè)使用人，受益主體享有合同明確的各項權(quán)利，亦應(yīng)依法履行合同涉及的相關(guān)義務(wù)。即使業(yè)主沒有與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)單獨簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，只要建設(shè)單位選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的程序合法，前期物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容也合法，并在房屋銷售時對前期物業(yè)服務(wù)合同的主要條款作出了明示，那么該合同就應(yīng)該對全體業(yè)主和物業(yè)買受人具有普遍法律效力。

其次，在實務(wù)中，建設(shè)單位在與業(yè)主簽訂購房合同時，往往將已經(jīng)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同作為購房合同的附件，如《上海市居住物業(yè)管理條例》規(guī)定建設(shè)單位在與業(yè)主簽訂購房合同時，應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)服務(wù)合同作為購房合同的附件。這樣，業(yè)主實際上已對前期物業(yè)服務(wù)合同作出了接受承諾。

再次，無論業(yè)主或物業(yè)使用人是否與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，只要其接受了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在事實上已經(jīng)達成物業(yè)服務(wù)合約，依據(jù)《合同法》第三十六條“當(dāng)事人未采用書面形式但一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的，該合同成立”的規(guī)定，以及《中華人民共和國民法典》“等價有償”這一基本原則，業(yè)主理應(yīng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付物業(yè)服務(wù)費。

最后，《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》也為該問題的解決提供了有力的法律依據(jù)。依據(jù)該解釋的第一條規(guī)定，建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。

綜上所述，筆者認為，由于前期物業(yè)服務(wù)合同的特殊性，在前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照前期物業(yè)服務(wù)合同約定提供合格物業(yè)服務(wù)的情況下，業(yè)主或物業(yè)買受人以未與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同為由拒交物業(yè)服務(wù)費，既不符合法律規(guī)定，又不符合交易規(guī)則。

（本文作者為浙江奧航綜合服務(wù)有限公司董事長兼總經(jīng)理）