房地產(chǎn)公司精細(xì)化管理及成本控制研究

亓秀亮

我國(guó)自從改革開放以來，經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭迅猛、綜合國(guó)力不斷提升，整個(gè)國(guó)家呈現(xiàn)出一派生機(jī)勃勃的良好局面，同時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過多年的錘煉與發(fā)展，已經(jīng)成為當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要支柱。但是以萬科為龍頭的房地產(chǎn)公司卻面臨了更大的挑戰(zhàn)，因?yàn)楫?dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)巨大的“泡沫”，同時(shí)國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的管控也越來越嚴(yán)格，導(dǎo)致當(dāng)前房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)逐漸步入僵局。就拿萬科集團(tuán)的負(fù)債率來說，近年來持續(xù)攀升，甚至超過了百分之八十，說明資金絕大部分來源于債務(wù)。故此需要在各個(gè)環(huán)節(jié)加大對(duì)成本的控制，盡量減少浪費(fèi)資金、增加成本的環(huán)節(jié)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格已經(jīng)既定的前提下將成本控制到最低，確保效益的最大化。

一、房地產(chǎn)公司精細(xì)化管理策略

（一）樓盤策劃工作做到精細(xì)化

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目正式立項(xiàng)之前，必須進(jìn)行充分的調(diào)研，開展精心的策劃，確保樓盤能夠更加切合周邊居民的實(shí)際情況，保證客戶買得起、住得好。首先需要對(duì)客戶進(jìn)行詳細(xì)分類，將此作為樓盤策劃的基礎(chǔ)。在此過程中需要將樓盤所處的地理位置、周邊社會(huì)情況、人口居住及分布情況、潛在客戶的心理因素等方面進(jìn)行充分的調(diào)研，將客戶劃分成不同的細(xì)分層次，以此確定樓盤的定位。其次需要對(duì)客戶的價(jià)值進(jìn)行定位，主要需要對(duì)客戶的購買響應(yīng)程度、樓盤銷售情況、整體利潤(rùn)把控、樓盤掛售業(yè)績(jī)推動(dòng)等方面進(jìn)行策劃，借此選擇那些價(jià)值最高的客戶，以此設(shè)定樓盤的整體層次。最后需要以最具有價(jià)值的客戶的整體需求為基礎(chǔ)，以客戶的個(gè)性需求為導(dǎo)向，來制定企業(yè)的業(yè)務(wù)開展流程，進(jìn)行更具個(gè)性化的銷售。因?yàn)榭蛻舻娜后w是流動(dòng)的，所以對(duì)客戶的調(diào)研和定位也是不斷變化的，企業(yè)需要依據(jù)市場(chǎng)和客戶的變化來及時(shí)調(diào)整整體的策劃方案。

（二）樓盤設(shè)計(jì)工作做到精細(xì)化

樓盤設(shè)計(jì)的最優(yōu)化，其核心就是要能夠最大限度節(jié)約成本，同時(shí)能夠給予業(yè)主最為人性化的關(guān)懷，這也成為整個(gè)項(xiàng)目施工的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。將樓盤設(shè)計(jì)工作做到精細(xì)化，就是要對(duì)樓盤所處地塊進(jìn)行選擇，對(duì)樓盤的整體造型進(jìn)行精心設(shè)計(jì)，對(duì)建筑風(fēng)格進(jìn)行科學(xué)擇取，對(duì)戶型結(jié)構(gòu)進(jìn)行合理謀劃，對(duì)建筑細(xì)節(jié)進(jìn)行細(xì)致關(guān)注，這樣確保樓盤的設(shè)計(jì)達(dá)到最優(yōu)化。譬如部分樓盤地處黃金地段，但是在進(jìn)行設(shè)計(jì)時(shí)沒有過多考慮到樓盤周邊的生態(tài)環(huán)境以及人文環(huán)境的和諧相處，導(dǎo)致樓盤的價(jià)值大大降低。再如某些樓盤中對(duì)于空間的設(shè)計(jì)不是十分合理，部分空間被浪費(fèi)，部分設(shè)施設(shè)置但是不能發(fā)揮真正效用，卻讓客戶白白花費(fèi)了大量資金，后期的維護(hù)、維修費(fèi)用也居高不下。故此在樓盤的設(shè)計(jì)階段將工作做到細(xì)致化，可以保證整個(gè)樓盤的錦上添花、精益求精。

（三）施工管理工作做到精細(xì)化

施工質(zhì)量是整個(gè)樓盤的生命線，杜絕質(zhì)量問題是房地產(chǎn)公司賴以生存的生命線。為了將施工質(zhì)量做到精細(xì)化，首先需要保證建材的質(zhì)量符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，能夠符合施工的需求。房地產(chǎn)公司需要把打造高品質(zhì)的樓盤作為發(fā)展的目標(biāo)，嚴(yán)格把控建材關(guān)。譬如選擇墻體材料，就可以使用蒸壓輕質(zhì)砂加氣混凝土砌塊，免去了做保溫的工序，這樣不僅成本低，同時(shí)還能取得良好的施工效果，故此選材對(duì)于施工過程和施工質(zhì)量來說至關(guān)重要。其次還需要保證建筑工藝精優(yōu)、建筑質(zhì)量突出。對(duì)于樓盤來說，施工質(zhì)量是必須確保的最低紅線，是絕對(duì)不能突破的，房地產(chǎn)企業(yè)需要不斷追求更高的施工標(biāo)準(zhǔn)，打造精品樓盤，打響自己的品牌，讓樓盤成為城市的一道靚麗的風(fēng)景線。

（四）營(yíng)銷服務(wù)工作做到精細(xì)化

營(yíng)銷與服務(wù)是將樓盤推廣向市場(chǎng)、讓更多客戶認(rèn)可的必要手段，將營(yíng)銷服務(wù)工作做到精細(xì)化是確?？蛻魸M意、提高客戶對(duì)于企業(yè)認(rèn)可度與忠誠度的重要途徑。為了實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，房地產(chǎn)企業(yè)需要精準(zhǔn)了解客戶的需求，對(duì)市場(chǎng)行情及客戶的消費(fèi)趨勢(shì)進(jìn)行科學(xué)分析，制定并不斷完善營(yíng)銷服務(wù)規(guī)章制度，加大對(duì)營(yíng)銷人員的培訓(xùn)力度，確保營(yíng)銷人員能夠業(yè)務(wù)熟練、服務(wù)精湛，推動(dòng)樓盤營(yíng)銷工作的順利開展。

二、房地產(chǎn)公司成本控制研究

（一）投資策劃階段進(jìn)行成本控制

在投資策劃階段中，企業(yè)需要詳細(xì)搜集取得地塊的基礎(chǔ)資料，了解周邊環(huán)境，預(yù)測(cè)地塊及周邊未來發(fā)展的趨勢(shì)，進(jìn)而制定初步投資規(guī)劃，協(xié)調(diào)好開發(fā)的諸項(xiàng)事宜，并預(yù)先進(jìn)行市場(chǎng)定位，進(jìn)而對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的成本進(jìn)行預(yù)算，對(duì)利潤(rùn)的取得方式、取得途徑、取得總量進(jìn)行分析。同時(shí)整個(gè)企業(yè)的各個(gè)部門應(yīng)當(dāng)深度合作，共同為成本控制鋪平道路。例如預(yù)算部門應(yīng)當(dāng)協(xié)同施工部門、策劃部門等準(zhǔn)確計(jì)算土地的使用成本、工程的整體造價(jià)、投入資金以及管理方面的費(fèi)用等，讓公司決策層能夠?qū)?xiàng)目的成本投入規(guī)模有一個(gè)初步的感知，為投資策劃的準(zhǔn)確制定打好基礎(chǔ)。

（二）設(shè)計(jì)規(guī)劃階段進(jìn)行成本控制

設(shè)計(jì)費(fèi)用在整個(gè)工程投資成本中占據(jù)的比例不是很大，但是設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的地位是絕不容忽視的，往往能夠?qū)Τ^百分之七十的成本起到?jīng)Q定性作用。設(shè)計(jì)階段會(huì)對(duì)樓盤的戶型、結(jié)構(gòu)、材料、設(shè)備等進(jìn)行規(guī)劃，因此整個(gè)工程的規(guī)模大小、投資多少、成本結(jié)構(gòu)等就已經(jīng)基本成型了，因此整個(gè)工程的造價(jià)成本也就已經(jīng)基本確定了。在設(shè)計(jì)規(guī)劃階段，房地產(chǎn)公司需要采取招投標(biāo)方式，選擇那些資質(zhì)優(yōu)、能力強(qiáng)、成效高的設(shè)計(jì)公司合作。此外還需要將工程主體施工和配套設(shè)施的施工打包一起進(jìn)行招投標(biāo)，從招投標(biāo)中的、設(shè)計(jì)工作謀劃開始就進(jìn)行成本的測(cè)算，并將成本控制操作規(guī)范化，便于后期的成本控制工作有序開展。

（三）施工建設(shè)階段進(jìn)行成本控制

項(xiàng)目施工質(zhì)量決定著整個(gè)公司的發(fā)展，一旦發(fā)生質(zhì)量問題出現(xiàn)返工，那必將大大增加成本投入，故此強(qiáng)化施工質(zhì)量是控制成本的重要環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)公司需要對(duì)工程承包單位的資質(zhì)進(jìn)行認(rèn)真審查，對(duì)其以往的業(yè)績(jī)與在業(yè)內(nèi)的口碑進(jìn)行綜合考量，同時(shí)還需要深入到承包單位進(jìn)行實(shí)地考查，認(rèn)真選擇承包商。在合同制定過程中要盡量采取具有標(biāo)準(zhǔn)制式的承包合同，盡量減少并彌補(bǔ)合同中的漏洞，簽訂包干合同，明確甲乙雙方的責(zé)任和義務(wù)，由律師進(jìn)行評(píng)審，強(qiáng)化合同法律效力，通過此種方法將風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行明確及轉(zhuǎn)移，以嚴(yán)格控制成本。

（四）工程驗(yàn)收階段進(jìn)行成本控制

工程竣工之后，需要進(jìn)行驗(yàn)收工作，此時(shí)還需要依照合同、變更交底對(duì)施工單位報(bào)送的施工合同、結(jié)算書等材料進(jìn)行逐一審核，一旦發(fā)現(xiàn)和實(shí)際施工不符的要一律剔除；同時(shí)工程材料核查人員還應(yīng)當(dāng)深入到施工現(xiàn)場(chǎng)，在現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量之后計(jì)算出工程總量，和設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行核對(duì)。這樣核算的結(jié)果才是真正的工程造價(jià)總量，也更能夠保證對(duì)成本的嚴(yán)格控制。

三、結(jié)語

總而言之，房地產(chǎn)公司在實(shí)行精細(xì)化管理以及成本控制的過程中，必須要注重實(shí)際、突出實(shí)效，將企業(yè)制定的各項(xiàng)制度、措施不折不扣地切實(shí)執(zhí)行起來，杜絕“雷聲大、雨點(diǎn)小”的現(xiàn)象出現(xiàn)，杜絕表面文章、不究深理的行為，務(wù)真務(wù)實(shí)，將企業(yè)的管理作出成績(jī)，提高企業(yè)的效益，確保企業(yè)在市場(chǎng)上立于不敗之地。