上海商業(yè)綜合體空間布局研究

文/吳棟

一、引言

商業(yè)綜合體是指以購(gòu)物中心為主導(dǎo)，融合了商業(yè)零售、餐飲、休閑養(yǎng)生、娛樂(lè)、文化、教育等多項(xiàng)城市主要功能活動(dòng)，面向各類消費(fèi)人群提供綜合性服務(wù)的大型建筑綜合體。英文詞匯mixed use shopping centre 較好地 釋了商業(yè)綜合體的準(zhǔn)確含義。其作為全新的一站式消費(fèi)場(chǎng)所為上海的城市文明注入了新的活力，逐步成為城市商業(yè)布局的主體。在快速城鎮(zhèn)化的背景下，大量的商業(yè)綜合體不斷出現(xiàn)，很大程度上解決了城鎮(zhèn)化進(jìn)程中日益突出的人口、土地問(wèn)題，同時(shí)，商業(yè)綜合體的涌現(xiàn)對(duì)于加快城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展、優(yōu)化城市商業(yè)格局、推動(dòng)城鎮(zhèn)化有著巨大作用。在綜合體建設(shè)的大浪潮下，城市內(nèi)部也出現(xiàn)了因資源配置不合理而產(chǎn)生的諸多 待解決的問(wèn)題。目前，我國(guó)對(duì)于城市中的各類綜合體研究較少，相關(guān)翻譯著作與專項(xiàng)著作還不多見?，F(xiàn)階段的論著研究?jī)?nèi)容主要集中在單體設(shè)計(jì)、案例介紹和理論研究三個(gè)方面，而在研究方向上，則以綜合體的開發(fā)和建設(shè)、發(fā)展、設(shè)計(jì)、作用和價(jià)值為主，相關(guān)著作所涉學(xué)科包括建筑學(xué)、管理學(xué)、規(guī)劃學(xué)和地理學(xué)四個(gè)方向，其中建筑與管理學(xué)科占據(jù)主導(dǎo)，而以規(guī)劃和地理空間作為研究視角的論著則為數(shù)不多。

合理的商業(yè)布局有利于實(shí)現(xiàn)城市功能的優(yōu)化配置，促進(jìn)城市區(qū)域的協(xié)調(diào)發(fā)展，商業(yè)綜合體的出現(xiàn)又為傳統(tǒng)商業(yè)增添了新的活力，因此加強(qiáng)對(duì)商業(yè)綜合體的相關(guān)研究具有時(shí)代意義。本文以地理空間為切入點(diǎn)，通過(guò)探究上海商業(yè)綜合體的空間布局特征，更好地厘清商業(yè)綜合體建設(shè)與城市要素及消費(fèi)需求之間的空間關(guān)系，為上海商業(yè)綜合體項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)提供空間視角，避免同質(zhì)化、飽和化、過(guò)度集中化，促進(jìn)商業(yè)綜合體的合理建設(shè)，提高城市空間利用效率，實(shí)現(xiàn)上海城市建設(shè)的平衡、協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展，同時(shí)也為其他地區(qū)的各類城市綜合體建設(shè)提供新的思路和理論指導(dǎo)。

二、數(shù)據(jù)來(lái)源與研究方法

本文所涉數(shù)據(jù)來(lái)源于相關(guān)商業(yè)新聞網(wǎng)站、統(tǒng)計(jì)年鑒、分析報(bào)告等資料，主要包括城市數(shù)據(jù)團(tuán)、 意德商業(yè)地產(chǎn)研究中心、申通地鐵數(shù)據(jù)中心以及重點(diǎn)商圈或商業(yè)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)官方網(wǎng)站，涵蓋了全市各區(qū)共計(jì)79個(gè)商業(yè)綜合體。

本文以圖表展示、案例研究、歸納演繹等研究方法，運(yùn)用定量和定性相結(jié)合的分析手段，總結(jié)上海城市商業(yè)綜合體空間布局的特征、現(xiàn)狀和存在問(wèn)題，提出切實(shí)可行的建設(shè)性意見。

三、上海商業(yè)綜合體的形成與發(fā)展

（一）城市商業(yè)綜合體形成機(jī)制

現(xiàn)代商業(yè)必須以商業(yè)地產(chǎn)為依托，才有規(guī)模、有形象，才能獲得穩(wěn)定發(fā)展的基礎(chǔ)。改革開放打破了傳統(tǒng)商業(yè)缺乏獨(dú)立地產(chǎn)交易的禁 ，催生了商業(yè)地產(chǎn)作為一種獨(dú)立地產(chǎn)的產(chǎn)生與發(fā)展。從最初的超市、商業(yè)街、批發(fā)市場(chǎng)的建設(shè)，再到后來(lái)的購(gòu)物中心（shopping mall），商業(yè)地產(chǎn)的成熟和規(guī)?；僮鳛?，商業(yè)綜合體的形成奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

隨著城市規(guī)模的不斷拓展，大量的鄉(xiāng)村人口涌入城市，人口的急速膨脹必然帶來(lái)一系列城市建設(shè)問(wèn)題，如用地緊張、基礎(chǔ)設(shè)施超負(fù)荷運(yùn)行、交通擁堵等，這些都大大降低了城市居民生活的水平，在以生活便捷、服務(wù)高效、資源共享、業(yè)態(tài)繁復(fù)著稱的城市地域，如何整合資源、優(yōu)化配置實(shí)現(xiàn)城市功能的協(xié)調(diào)高效輸出，城市綜合體特別是以購(gòu)物為核心的商業(yè)綜合體的產(chǎn)生提供了答案。

此外，商業(yè)集聚效應(yīng)所帶來(lái)的巨大利潤(rùn)也成為商業(yè)綜合體形成的內(nèi)在機(jī)制。一般來(lái)說(shuō)，單一設(shè)立的購(gòu)物中心具有很強(qiáng)的向心力，因購(gòu)物所產(chǎn)生的其他刺激消費(fèi)包括餐飲、辦公、娛樂(lè)等，種類多、潛力大，并促使購(gòu)物中心周邊形成多種配套設(shè)施，從而催生更大規(guī)模的消費(fèi)市場(chǎng)。在集聚效應(yīng)和規(guī)模經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)下，以購(gòu)物為核心的商業(yè)綜合體便成為發(fā)揮城市功能、變革商業(yè)格局的重要載體（圖1）。

圖1 商業(yè)綜合體形成機(jī)制

（二）上海城市商業(yè)綜合體發(fā)展歷程：以三大傳統(tǒng)商圈為例

上海是中國(guó)商業(yè)最發(fā)達(dá)的城市，也是最早建立商業(yè)綜合體的城市之一。早期的商業(yè)項(xiàng)目大多以百貨或購(gòu)物中心的形式出現(xiàn)，主要集中在中心城區(qū)的老牌商圈內(nèi)，隨著商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展、消費(fèi)需求的擴(kuò)張以及傳統(tǒng)業(yè)態(tài)的升級(jí)，以一站式消費(fèi)為鮮明特色的商業(yè)綜合體逐漸成為上海商業(yè)建設(shè)的主體。

1.南京西路商圈。20世紀(jì)90年代初的上海商城是南京西路上第一座綜合體建筑，為該商圈商業(yè)綜合體建設(shè)拉開了序幕，加上隨后建成的梅隴鎮(zhèn)廣場(chǎng)、靜安嘉里中心以及世紀(jì)之交的中信泰富廣場(chǎng)和恒隆廣場(chǎng)，它們代表了上海第一批綜合體建設(shè)項(xiàng)目，并實(shí)現(xiàn)了由百貨到購(gòu)物中心的跨越。從業(yè)態(tài)上看，它們均為高檔寫字樓與時(shí)尚消費(fèi)中心的疊合，其商業(yè)部分采取以吸納世界一線品牌店為主的經(jīng)營(yíng)模式。隨著興業(yè)太古匯的開業(yè)以及恒隆廣場(chǎng)等傳統(tǒng)商業(yè)體的改造升級(jí)，該片區(qū)在零售和餐飲方面變得更加豐富多元。

2.徐家匯商圈。該商圈以百貨起家，最早有上海六百、東方商廈（徐匯店）、太平洋百貨聞名，到了20世紀(jì)90年代末期，美羅城、港匯廣場(chǎng)相繼開業(yè)，標(biāo)志著購(gòu)物中心時(shí)代的來(lái)臨，同時(shí)這也是該片區(qū)商業(yè)綜合體的雛形。進(jìn)入新世紀(jì)后，百貨和購(gòu)物中心并駕齊驅(qū)，其服務(wù)功能及輻射范圍不斷擴(kuò)大，逐步向多元業(yè)態(tài)、功能復(fù)合、體量龐大的形式過(guò)渡。隨著商業(yè)地產(chǎn)的不斷發(fā)展，美羅城、百腦匯、東方商廈及港匯廣場(chǎng)等商業(yè)項(xiàng)目都進(jìn)入調(diào)整升級(jí)階段，商業(yè)綜合體的大時(shí)代也逐漸拉開序幕，徐家匯中心承載著更多城市中心的核心功能，進(jìn)而一舉成為上海商業(yè)項(xiàng)目的領(lǐng)頭羊。

3.淮海中路商圈。該商圈分東、中、西三段，其綜合體開發(fā)主要集中在東西兩段。其中東段是港資開發(fā)商聚集地，自20世紀(jì)90年代起，從最初的太平洋百貨、香港廣場(chǎng)，再到后來(lái)的K11，這些商業(yè)項(xiàng)目在二十年間，同樣經(jīng)歷了由傳統(tǒng)百貨向購(gòu)物中心再向綜合業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)變的過(guò)程。中段則以沿街商鋪為主，由于其自身的限制性，現(xiàn)代商業(yè)綜合體難以進(jìn)駐，更多的是起到傳承老上海文化記憶的功能。而在西段，近年來(lái)隨著IAPM的開業(yè)、品牌旗艦店的入駐、百盛及巴黎春天等老牌商業(yè)體的業(yè)態(tài)升級(jí)，一站式的商業(yè)綜合體打破了原有的百貨商業(yè)格局，以更加豐富的消費(fèi)體驗(yàn)吸引年輕群體的駐足。

圖2 上海傳統(tǒng)商圈內(nèi)商業(yè)綜合體的發(fā)展歷程

通過(guò)對(duì)三大傳統(tǒng)商圈商業(yè)發(fā)展歷程的梳理，可以得出上海城市商業(yè)綜合體的發(fā)展大致經(jīng)歷了由百貨到購(gòu)物中心再到多元業(yè)態(tài)的過(guò)程（圖2）。隨著城市商業(yè)項(xiàng)目的不斷擴(kuò)充，其競(jìng)爭(zhēng)也日趨激烈，一場(chǎng)由商業(yè)綜合體所主導(dǎo)的商業(yè)大變革正逐漸拉開序幕。

（三）上海城市商業(yè)綜合體總體發(fā)展態(tài)勢(shì)

2010年以來(lái)，隨著上海城市的不斷發(fā)展以及商業(yè)模式的不斷創(chuàng)新，上海的商業(yè)綜合體的發(fā)展呈上揚(yáng)趨勢(shì)，從數(shù)量上看，城市商業(yè)綜合體逐年上升，發(fā)展態(tài)勢(shì)良好（圖3）。

圖3 2009-2017年上海城市商業(yè)綜合體增長(zhǎng)情況

圖3顯示，近兩年來(lái)商業(yè)綜合體發(fā)展最為迅猛，年增量在40家左右，2017年商業(yè)綜合體達(dá)到了230家，是2011年的3倍。如此規(guī)模的增長(zhǎng)，主要得益于新興綜合體的建設(shè)浪潮以及近兩年來(lái)傳統(tǒng)商業(yè)模式的不斷調(diào)整升級(jí)，這也充分體現(xiàn)了城市商業(yè)綜合體是積極適應(yīng)和引領(lǐng)城市新消費(fèi)的風(fēng)向標(biāo)，具有強(qiáng)大的擴(kuò)散效應(yīng)。

從全市各區(qū)商業(yè)綜合體的數(shù)量看，以2017年底的數(shù)據(jù)為例，中心城區(qū)依然占據(jù)主導(dǎo)，新興城區(qū)潛力巨大，增長(zhǎng)迅速，各個(gè)郊區(qū)縣和中心城區(qū)的數(shù)量差距明顯（圖4）。

圖4 上海各區(qū)商業(yè)綜合體數(shù)量構(gòu)成

浦東新區(qū)的商業(yè)綜合體數(shù)量處于絕對(duì)領(lǐng)先，達(dá)到了47家，這與近年來(lái)浦東新區(qū)的大發(fā)展緊密相關(guān)；傳統(tǒng)的浦西七區(qū)依然是綜合體的密集地，數(shù)量達(dá)到了101家，幾乎占據(jù)了上海城市商業(yè)綜合體數(shù)量的半壁江山；值得注意的是 行，其擁有25家商業(yè)綜合體，排在了第3位；另外松江、嘉定、青浦三大郊區(qū)的商業(yè)綜合體都達(dá)到了兩位數(shù)，展現(xiàn)了強(qiáng)勁的發(fā)展勢(shì)頭；崇明的商業(yè)發(fā)展較為緩慢，目前僅有一家綜合體開業(yè)，與其他地區(qū)差距較大。

四、上海城市商業(yè)綜合體的空間布局

（一）上海城市商業(yè)綜合體的空間擴(kuò)散歷程

根據(jù)上文所述，自20世紀(jì)90年代以來(lái)，上海商業(yè)發(fā)展迅速，大量的商業(yè)項(xiàng)目拔地而起，其中外環(huán)以內(nèi)的中心城區(qū)，特別是老牌商圈，綜合體數(shù)量多、體量大、業(yè)態(tài)繁復(fù)，商業(yè)建設(shè)趨于飽和，隨著中心城區(qū)人口膨脹、用地緊張、基礎(chǔ)設(shè)施超負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)以及外圍市域的不斷擴(kuò)張建設(shè)，商業(yè)綜合體的建設(shè)也逐步向四周擴(kuò)散。

在20世紀(jì)90年代，上海現(xiàn)代意義的商業(yè)綜合體主要起步于蘇州河以南浦江以西的傳統(tǒng)商圈內(nèi)，這里相對(duì)雄厚的商業(yè)基礎(chǔ)、密集的城市人口以及龐大的消費(fèi)市場(chǎng)為商業(yè)綜合體的形成奠定了基礎(chǔ)，進(jìn)入新世紀(jì)后，除中心城區(qū)的商業(yè)綜合體數(shù)量不斷攀升外， 行、浦東等近郊區(qū)域也有所突破，并大有向四周擴(kuò)散的趨勢(shì)。2010年以后，特別是近幾年來(lái)，商業(yè)綜合體更是如雨后春筍般迅猛發(fā)展，呈現(xiàn)出中心密集四周點(diǎn)狀分布的放射態(tài)勢(shì)，包括崇明在內(nèi)的各個(gè)區(qū)都已建成社區(qū)級(jí)以上的商業(yè)綜合體（圖5）。

圖5 90年代以來(lái)上海主要城市商業(yè)綜合體的空間擴(kuò)散

縱觀上海城市商業(yè)綜合體的空間擴(kuò)散特點(diǎn)不難發(fā)現(xiàn)，上海商業(yè)綜合體發(fā)展與其城市的空間擴(kuò)張相一致。城市的近郊建設(shè)為商業(yè)綜合體的發(fā)展提供了契機(jī)，市區(qū)外圍的城鎮(zhèn)化必將伴隨住宅的擴(kuò)散，從而帶動(dòng)城市其他職能部門的轉(zhuǎn)移，商業(yè)綜合體作為商服設(shè)施的全新模式，必然成為新興城區(qū)商業(yè)建設(shè)的重點(diǎn)，反過(guò)來(lái)，商業(yè)綜合體又會(huì)積聚人氣、激發(fā)消費(fèi)潛力，從而促進(jìn)新城的快速發(fā)展繁榮。

（二）上海城市商業(yè)綜合體的空間布局特征

大城市的商業(yè)綜合體空間布局與城市各要素之間具有重要聯(lián)系，包括人口、地產(chǎn)、戰(zhàn)略、交通、產(chǎn)業(yè)等。這些因子都為商業(yè)綜合體在特定區(qū)域的建設(shè)和發(fā)展提供了有利的條件，促進(jìn)了局部地區(qū)商業(yè)的繁榮。為了更好地說(shuō)明上海城市商業(yè)綜合體的空間布局特征，本文從上位規(guī)劃、交通網(wǎng)絡(luò)以及近郊發(fā)展三個(gè)層面加以論述，通過(guò)空間視角，重點(diǎn)分析商業(yè)綜合體的空間布局與城市發(fā)展之間的關(guān)系，并探析其主要特征。

1.上位規(guī)劃層面：以商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃為例。宏觀上講，一個(gè)城市的上位規(guī)劃決定了其商業(yè)發(fā)展的總體方向。根據(jù)《上海市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局規(guī)劃（2014—2020）》的總體要求，目前，上海商業(yè)正在形成多中心、多層級(jí)、網(wǎng)絡(luò)化的“骨架”，15個(gè)市級(jí)商業(yè)中心和19個(gè)區(qū)級(jí)商業(yè)中心互為補(bǔ)充、聯(lián)動(dòng)，再加上滲透到城市各個(gè)角落的社區(qū)商業(yè)中心和特色商業(yè)街，形成縱橫交錯(cuò)的商業(yè)體系。

其中，15個(gè)市級(jí)商業(yè)中心包括南京東路、南京西路、四川北路、豫園商城、徐家匯、中環(huán)（真北）、淮海中路、小陸家嘴張楊路、五角場(chǎng)、中山公園、國(guó)際旅游度假區(qū)（迪士尼）、虹橋商務(wù)區(qū)、新虹橋-天山、大寧商業(yè)中心和真如商業(yè)中心。除去虹橋商務(wù)區(qū)和國(guó)際旅游度假區(qū)（迪士尼），其余13個(gè)市級(jí)商業(yè)中心都在外環(huán)線以內(nèi)；另外19個(gè)區(qū)級(jí)商業(yè)中心包括控江路、打浦橋、共康、長(zhǎng)壽路、曹家渡、外高橋、北外灘、南方商城、北中環(huán)、長(zhǎng)風(fēng)、南外灘、前灘地區(qū)、唐鎮(zhèn)、世博園區(qū)、徐匯濱江地區(qū)、御橋地區(qū)、虹橋吳中路地區(qū)、楊浦濱江地區(qū)以及蘇河灣地區(qū)。

通過(guò)將上海中心城區(qū)主要商業(yè)綜合體的空間布局與商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的分布情況進(jìn)行比較，不難發(fā)現(xiàn)，其與規(guī)劃要求具有高度的一致性：浦江以西、蘇州河以南的核心地帶是商業(yè)綜合體最為密集的地方；而在外環(huán)沿線，特別是 行、浦東等近郊區(qū)域，商業(yè)綜合體的布局也基本和商業(yè)中心的規(guī)劃方向相一致。這充分說(shuō)明上海中心城區(qū)的綜合體建設(shè)是有章可循、有據(jù)可依的，符合上海中心城區(qū)城市商業(yè)體系的發(fā)展方向，符合城市近域擴(kuò)張的基本戰(zhàn)略要求。

同時(shí)，外環(huán)線以外所規(guī)劃的37個(gè)地區(qū)級(jí)商業(yè)中心，遍布上海的外圍區(qū)域，從近郊到遠(yuǎn)郊，各商業(yè)中心如一張密網(wǎng)，編織著上海郊縣的每一寸土地。

可以看到，外環(huán)線以外的區(qū)級(jí)商業(yè)中心與相同地段的商業(yè)綜合體空間布局同樣具有較高的區(qū)位一致性；同時(shí)，這些商業(yè)綜合體的布局都以新興城區(qū)的發(fā)展為依托，如奉賢南橋新城、嘉定新城等。正如前文所述，新城的設(shè)立促進(jìn)了郊區(qū)商業(yè)的繁榮、人氣的提升，而商業(yè)綜合體的建立又完善了新城的配套設(shè)施，也加快了新城建設(shè)的步伐。因此，外環(huán)線以外商業(yè)綜合體的空間布局基本契合了在該區(qū)域重點(diǎn)建設(shè)與新城、新市鎮(zhèn)相匹配的地區(qū)性商業(yè)中心和商品流通中心的發(fā)展方向。

但是，在廣闊的外環(huán)區(qū)域，其商業(yè)綜合體的布局密度還遠(yuǎn)不及中心城區(qū)，僅僅依托新城的建設(shè)帶動(dòng)商業(yè)的發(fā)展顯然動(dòng)力不足，因此必須尋求更多的渠道，如旅游、產(chǎn)業(yè)、交通等，來(lái)發(fā)展更多的商業(yè)中心，加快完善區(qū)域商業(yè)設(shè)施，不斷集聚人流、物流、資金流以及信息流，從而促進(jìn)各地區(qū)均衡長(zhǎng)效發(fā)展。

2.交通網(wǎng)絡(luò)層面：以軌道交通為例。交通網(wǎng)絡(luò)是城市的“骨架”，是傳遞城市能量、對(duì)接城市功能的基本媒介。城市商業(yè)綜合體要發(fā)揮其服務(wù)功能，同時(shí)要增強(qiáng)輻射范圍，擴(kuò)大影響力，其在空間布局上必然與便捷的交通相適應(yīng)。而對(duì)于上海這樣一座交通網(wǎng)絡(luò)密集的現(xiàn)代化大都市而言，日臻完善的軌道交通已然成為其城市交通系統(tǒng)的象征，也是居民出行的基本方式。目前，上海軌道交通運(yùn)營(yíng)線路總長(zhǎng)達(dá)到了666公里（地鐵637公里，磁浮29公里），換乘車站共有52座。如此龐大的交通體系，為各類商業(yè)項(xiàng)目的功能輸出增添了巨大的正向效益。

2017年上海商業(yè)綜合體項(xiàng)目再次迎來(lái)開業(yè)高潮，共有47家先后入市。數(shù)據(jù)顯示，2017年新增項(xiàng)目離地鐵站點(diǎn)平均距離為1公里，其中2/3的新增項(xiàng)目離地鐵站距離800米以內(nèi)，而上海的軌交日均客流量在1000萬(wàn)人次左右，如此龐大的“富礦”為商業(yè)項(xiàng)目集聚了大量的消費(fèi)人群。

以2號(hào)線為例，其最明顯的特點(diǎn)即依托軌交站點(diǎn)上蓋或其近域的商業(yè)綜合體，串聯(lián)各大商業(yè)集聚區(qū)（圖6）。2號(hào)線途經(jīng)虹橋天山、中山公園、南京西路、人民廣場(chǎng)、南京東路、小陸家嘴、張楊路七大商圈以及唐鎮(zhèn)、川沙兩大區(qū)級(jí)商業(yè)中心，在這條橫跨浦江的商業(yè)長(zhǎng)廊中，該線串聯(lián)起了21個(gè)大型商業(yè)體，構(gòu)成了上海龐大商業(yè)網(wǎng)絡(luò)的核心骨架和多心發(fā)展軸線。

圖6 軌道交通2號(hào)線主要商業(yè)綜合體沿線分布

由于上海的中心城區(qū)特別是內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的面積較小，軌交網(wǎng)絡(luò)和商業(yè)綜合體的布局都十分密集，因此對(duì)于表現(xiàn)商業(yè)綜合體空間布局對(duì)于交通網(wǎng)絡(luò)具有趨向性的特點(diǎn)意義不大，而反觀近郊及外環(huán)以外的地區(qū)，空間廣闊、軌道線路相對(duì)單一，商業(yè)綜合體基本呈現(xiàn)點(diǎn)狀分布，因此便于表現(xiàn)綜合體建設(shè)與軌交之間的空間關(guān)系。

圖7 軌道交通11號(hào)線嘉定段主要商業(yè)綜合體沿線分布

其中11號(hào)線嘉定段的商業(yè)綜合體空間布局特征在該線各大站點(diǎn)的表現(xiàn)非常明顯（圖7）。從南翔一直延伸到嘉定北站，從華潤(rùn)五彩城到日月光天地，該區(qū)形成了以軌道交通為紐帶，以大型商業(yè)體為重要節(jié)點(diǎn)的點(diǎn)軸式商業(yè)布局模式。

除11號(hào)線以外，17號(hào)線青浦段以及5號(hào)線延伸段的商業(yè)體集聚現(xiàn)象也較為明顯，這充分表明，無(wú)論是在中心城區(qū)還是在遠(yuǎn)近郊區(qū)，軌道交通對(duì)于商業(yè)綜合體的布局都具有強(qiáng)大的牽引和串聯(lián)作用，換句話說(shuō)，商業(yè)綜合體的空間布局有趨向軌交站點(diǎn)的特征，便捷的交通、龐大的客流量以及相對(duì)節(jié)地的地下空間組織為商業(yè)綜合體的建立提供了基礎(chǔ)。

3.近郊發(fā)展層面：上海城市的近郊發(fā)展前文已有述及，近郊區(qū)域是連接中心城區(qū)和城市邊緣地區(qū)的紐帶，起到承接城市發(fā)展兩極的作用，具有較高的戰(zhàn)略發(fā)展地位。商業(yè)的興起是近郊繁榮的基礎(chǔ)，而商業(yè)要在近郊起步，其前提則是近郊產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展和人口的大量遷入，在充分釋放商業(yè)地產(chǎn)活力的基礎(chǔ)上不斷壯大消費(fèi)市場(chǎng)，這是商業(yè)綜合體在近郊布局的基本條件。

以 行區(qū)為例，其在地理空間上為典型的近郊區(qū)域，在20世紀(jì)90年代，其人口約為50萬(wàn)，而如今則達(dá)到了近300萬(wàn)，二十余年間激增200萬(wàn)，人口的大量涌入，使消費(fèi)人口不斷攀升。隨著諸多科研機(jī)構(gòu)、高校、世界500強(qiáng)企業(yè)、高新技術(shù)園區(qū)的投資入駐，以及在政府主導(dǎo)下的諸多商務(wù)區(qū)的完善和啟動(dòng)， 行的產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，等級(jí)不斷精進(jìn)，常住人口的消費(fèi)水平也不斷提升，商業(yè)綜合體的大量興建成了提高近郊生活水平必然要求。

行區(qū)商業(yè)綜合體自北向南的鏈?zhǔn)娇臻g布局，依托虹橋、七寶、 莊等重點(diǎn)商務(wù)區(qū)，以及江川、浦江兩大區(qū)級(jí)商業(yè)中心，初步形成了該區(qū)的商業(yè)網(wǎng)絡(luò)（圖8）。其中虹橋天地、萬(wàn)象城、 豐城、天 、萬(wàn)樂(lè)城以及華僑城等大型商業(yè)體業(yè)態(tài)豐富、服務(wù)齊全，較大程度滿足了各片區(qū)居民的消費(fèi)需求，成為提升 行商業(yè)等級(jí)的巨大引擎。另外，軌道交通5號(hào)線北接1號(hào)線南抵 行開發(fā)區(qū)，加之近期建設(shè)的延伸路段，最南端與奉賢南橋新城相接，軌交線路的完善串聯(lián)了城郊兩地，較好地削弱了市區(qū)與郊區(qū)的距離障礙，對(duì)于充分發(fā)揮 行商業(yè)輻射效能具有積極作用。

圖8 閔行區(qū)主要商業(yè)綜合體空間布局

一直以來(lái)，由于地緣差異， 行南北兩地的商業(yè)發(fā)展很不平衡。北部靠近中心城區(qū)，在 滴效應(yīng)的影響下，商業(yè)發(fā)展較快；而南部的商業(yè)則相對(duì)落后。近年來(lái)，該片區(qū)依托上海交大和華東師大兩大重點(diǎn)高校，借助紫竹科學(xué)園以及 行開發(fā)區(qū)的設(shè)立啟動(dòng)，極大地促進(jìn)了人才、資金以及技術(shù)等優(yōu)勢(shì)資源的不斷集聚，有效地激發(fā)了當(dāng)?shù)厣虡I(yè)發(fā)展的潛力，其中最具代表性的新興商業(yè)綜合體便是以科技創(chuàng)新為導(dǎo)向的萬(wàn)樂(lè)城。

以產(chǎn)學(xué)研相結(jié)合的產(chǎn)業(yè)集群為牽引，以軌道交通的延伸為骨架，充分發(fā)揮本地地價(jià)、環(huán)境、開發(fā)新區(qū)等優(yōu)勢(shì)資源，催生大型商業(yè)綜合體的設(shè)立，不斷吸引異地消費(fèi)流、促進(jìn)消費(fèi)本地化。與此同時(shí)，在城市中心區(qū)域規(guī)模不經(jīng)濟(jì)的作用下，人口大量外遷，使中心城區(qū)周邊人口迅速攀升，中心城區(qū)呈現(xiàn)空心化狀態(tài)，進(jìn)一步為商業(yè)綜合體的近郊擴(kuò)展提供了有利契機(jī)（圖9）。

近年來(lái)，除 行外，浦東、嘉定、青浦等地對(duì)于人口的遷入也具有較強(qiáng)吸引力，其中浦東的張江高科、嘉定的汽車產(chǎn)業(yè)周邊也有諸如復(fù)旦、同濟(jì)這樣的高校入駐，加上軌道交通的延伸，這些地區(qū)的發(fā)展也極其迅猛，商業(yè)綜合體數(shù)量在近年來(lái)不斷攀升，這種以產(chǎn)促商、集聚人氣的發(fā)展模式有效地?cái)U(kuò)大了非中心地區(qū)居民的消費(fèi)空間和消費(fèi)選擇，提升了各區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，已成為上海近郊發(fā)展的主流趨勢(shì)。

圖9 2010年以來(lái)上海城市人口變化示意圖

五、結(jié)論與相關(guān)建議

（一）結(jié)論

通過(guò)上文的敘述，不難發(fā)現(xiàn)上海城市商業(yè)綜合體的空間布局具有明顯的地區(qū)分異特征，總結(jié)起來(lái)主要有以下三點(diǎn)：

1.空間分布不均，郊區(qū)化現(xiàn)象顯著。上文分析顯示，上海的城市商業(yè)綜合體總體呈現(xiàn)中心城區(qū)密集、郊區(qū)點(diǎn)狀分散的分布特征，空間失衡現(xiàn)象較為嚴(yán)重，市中心過(guò)飽和的商業(yè)體量帶來(lái)了激烈的競(jìng)爭(zhēng)、高昂的地價(jià)，進(jìn)而導(dǎo)致規(guī)模不經(jīng)濟(jì)，在這種情況下，商業(yè)布局出現(xiàn)了向郊區(qū)擴(kuò)散的現(xiàn)象，特別是浦東、 行等近郊區(qū)域，其綜合體數(shù)量迅速攀升，商業(yè)綜合體的郊區(qū)化現(xiàn)象從某種意義上講，可以看作是上海城市郊區(qū)化或城市近郊發(fā)展的一個(gè)縮影。

2.交通指向性強(qiáng)，軌交帶動(dòng)消費(fèi)。交通網(wǎng)絡(luò)的延伸和完善是串聯(lián)城市功能、促進(jìn)區(qū)域聯(lián)動(dòng)發(fā)展的重要紐帶，“修路致富”的傳統(tǒng)理念在一定程度上也適用于城市內(nèi)部的區(qū)域發(fā)展，在交通網(wǎng)絡(luò)呈立體化發(fā)展的上海，其軌交系統(tǒng)從中心城區(qū)不斷向城市副中心乃至郊區(qū)拓展蔓延，這既是城市空間擴(kuò)張的需要，也為城市商業(yè)綜合體的選址提供了鮮明指向，郊區(qū)或城郊接合部建商業(yè)設(shè)施與地鐵站點(diǎn)無(wú)縫對(duì)接已是大勢(shì)所趨。便捷的交通帶來(lái)了消費(fèi)人流，也強(qiáng)化了局部地區(qū)商業(yè)綜合體區(qū)域影響力。

3.趨向優(yōu)勢(shì)資源，服務(wù)范圍擴(kuò)大。正如前文所提到的 行、浦東等地，隨著中心城區(qū)商業(yè)服務(wù)功能的不斷外溢，在高端產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)的帶動(dòng)下，人口不斷涌入，消費(fèi)規(guī)模和水平都在急速攀升，這有效激發(fā)了當(dāng)?shù)厣虡I(yè)綜合體的開發(fā)和建設(shè)。另外，由于郊區(qū)的地緣優(yōu)勢(shì)，其不斷發(fā)展的商業(yè)設(shè)施正影響著上海周邊的地區(qū)，其服務(wù)范圍進(jìn)一步擴(kuò)大，在商旅結(jié)合的背景下，具有休閑度假性質(zhì)的商業(yè)項(xiàng)目對(duì)于周邊的輻射帶動(dòng)作用將更加明顯。如青浦的奧特萊斯、迪士尼小鎮(zhèn)以及 行的仲盛世界商城等綜合體項(xiàng)目吸引了大量來(lái)自江浙地區(qū)的游客前來(lái)消費(fèi)體驗(yàn)。一張由城市中心到近郊再向遠(yuǎn)郊擴(kuò)張并輻射整個(gè)長(zhǎng)三角的商業(yè)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)正逐步形成。

（二）相關(guān)建議

商業(yè)繁榮是城市繁榮的基礎(chǔ)，商業(yè)空間的均衡化發(fā)展有利于優(yōu)化資源配置，合理引導(dǎo)生產(chǎn)生活要素向商業(yè)基礎(chǔ)薄弱的地方流動(dòng)，從而有效促進(jìn)城市商業(yè)的協(xié)調(diào)、持續(xù)、健康發(fā)展。本文根據(jù)上海城市商業(yè)綜合體的空間布局特征以及發(fā)展趨勢(shì)，從政府引導(dǎo)和開發(fā)經(jīng)營(yíng)兩個(gè)層面，為其商業(yè)設(shè)施的合理布局和良性發(fā)展提出建設(shè)性意見。

1.政府引導(dǎo)層面。政府部門是穩(wěn)定市場(chǎng)、調(diào)整商業(yè)布局的重要抓手，只有充分發(fā)揮政府的導(dǎo)向性作用，才能在戰(zhàn)略上合理引導(dǎo)商業(yè)格局的改變，進(jìn)而優(yōu)化商業(yè)綜合體的空間布局。

（1）完善商業(yè)布局規(guī)劃，促進(jìn)區(qū)域均衡發(fā)展。商業(yè)布局規(guī)劃要統(tǒng)籌城市發(fā)展規(guī)劃的總體要求，使商業(yè)發(fā)展和城市發(fā)展相適應(yīng)。針對(duì)商業(yè)分布明顯不均、商業(yè)發(fā)展不平衡的問(wèn)題，政府要積極制定多點(diǎn)開花、均衡發(fā)展的戰(zhàn)略規(guī)劃、努力控制商業(yè)密集區(qū)綜合體的數(shù)量、規(guī)模和方向，控制增量、調(diào)整存量，引導(dǎo)中心城區(qū)的商業(yè)項(xiàng)目向近郊遷移，同時(shí)放寬商業(yè)地產(chǎn)交易限制，降低門檻、釋放活力，給予郊區(qū)商業(yè)綜合體建設(shè)一定的政策優(yōu)惠，從而促進(jìn)區(qū)域均衡發(fā)展。

（2）加強(qiáng)新城建設(shè)，打造多中心發(fā)展格局。郊區(qū)新城的建設(shè)有利于集聚優(yōu)勢(shì)資源、提高郊區(qū)人氣、激發(fā)消費(fèi)潛力，政府應(yīng)進(jìn)一步加大對(duì)嘉定、青浦、松江等西部新城區(qū)建設(shè)投入，吸引更多大型商業(yè)綜合體的入駐，以更高質(zhì)量服務(wù)長(zhǎng)三角地區(qū)。同時(shí)，通過(guò)打造多中心的發(fā)展格局，可以有效疏解中心區(qū)域城市功能和商服設(shè)施超負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)的巨大壓力，使資源要素不斷流入城市副中心或城郊區(qū)域，持續(xù)帶動(dòng)中心城區(qū)周邊的商業(yè)發(fā)展，不斷完善以軌道交通為核心的交通網(wǎng)絡(luò)，通過(guò)減少通勤成本，促進(jìn)城郊兩地的商業(yè)聯(lián)系和資源流動(dòng)。

（3）加快產(chǎn)城融合，實(shí)現(xiàn)跨區(qū)域商業(yè)合作。政府要加大對(duì)于高端產(chǎn)業(yè)集群的建設(shè)和扶持，加快近郊區(qū)域產(chǎn)城融合效率。應(yīng)充分利用嘉定、青浦、松江等郊區(qū)的地緣優(yōu)勢(shì)，加強(qiáng)各區(qū)與上海周邊地區(qū)的商業(yè)合作，盡可能擴(kuò)大消費(fèi)群體和消費(fèi)空間。

2.開發(fā)經(jīng)營(yíng)層面。開發(fā)經(jīng)營(yíng)的優(yōu)劣與否直接決定了商業(yè)綜合體的成敗。面對(duì)當(dāng)前競(jìng)爭(zhēng)如此激烈的商業(yè)環(huán)境、有限的土地空間以及高昂的經(jīng)營(yíng)成本，在滬的商家和投資者應(yīng)該制定具有鮮明特色的經(jīng)營(yíng)管理戰(zhàn)略，做到因地制宜、你有我優(yōu)，這樣才能在競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，從而贏得市場(chǎng)。

（1）優(yōu)化選址，精準(zhǔn)定位。如今中心城區(qū)商業(yè)綜合體扎堆、規(guī)模不經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象凸顯，雖然依舊有很高的社會(huì)聲望，但市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻很高，殘酷的競(jìng)爭(zhēng)壓力使中心城區(qū)已非唯一優(yōu)選，而在城郊的廣大區(qū)域，隨著產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、軌交延伸和人口遷入，消費(fèi)需求不斷攀升，因此在商業(yè)地產(chǎn)的投資上，不能隨波逐流，而應(yīng)加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)研，緊跟政策導(dǎo)向，做到優(yōu)化選址、精準(zhǔn)定位。

（2）加強(qiáng)管理，專業(yè)服務(wù)。在招商引資方面，要堅(jiān)持以市場(chǎng)牽引、以服務(wù)群眾為目的，降低準(zhǔn)入門檻，以吸引各類商戶特別是郊區(qū)的中小型商戶的入駐，釋放郊區(qū)商業(yè)活力，活躍市場(chǎng)環(huán)境；同時(shí)要實(shí)現(xiàn)專業(yè)化、一體化管理，強(qiáng)調(diào)整體宣傳、品牌效應(yīng)，從而促進(jìn)新興商業(yè)綜合體在新區(qū)域扎根成長(zhǎng)。

（3）注重差異，突出特色。目前商業(yè)綜合體經(jīng)營(yíng)缺乏特色，同質(zhì)化、可替代現(xiàn)象較為明顯，因此大多數(shù)商業(yè)體都缺乏競(jìng)爭(zhēng)力。企業(yè)經(jīng)營(yíng)者應(yīng)注重差異化、主題化和個(gè)性化發(fā)展，傳統(tǒng)商業(yè)體要注重自身業(yè)態(tài)的改造升級(jí)，提升服務(wù)水平，使其與區(qū)域功能定位和市場(chǎng)需求變化相適應(yīng)。

（4）創(chuàng)新技術(shù)，加強(qiáng)互動(dòng)。商家要堅(jiān)持創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)，不斷加強(qiáng)技術(shù)革新，在業(yè)態(tài)組合上引入人工智能、數(shù)字消費(fèi)、線上模擬等新興技術(shù)，注重體驗(yàn)式消費(fèi)和顧客反饋，完善網(wǎng)絡(luò)交易服務(wù)平臺(tái)，促進(jìn)線上線下、顧客與企業(yè)的良性互動(dòng)，進(jìn)一步提升消費(fèi)群體對(duì)于商業(yè)綜合體的信賴。

（5）因地制宜，產(chǎn)商結(jié)合。開發(fā)商經(jīng)營(yíng)者要注重區(qū)域特色產(chǎn)業(yè)與商業(yè)結(jié)合的發(fā)展戰(zhàn)略，使商業(yè)綜合體依托當(dāng)?shù)貎?yōu)勢(shì)資源強(qiáng)化其服務(wù)能級(jí)和輻射范圍，在 行、浦東等地要抓住高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的戰(zhàn)略導(dǎo)向作用，而在青浦、奉賢、崇明等郊區(qū)則要注重發(fā)掘當(dāng)?shù)氐穆糜挝幕Y源。只有真正做到因地制宜、產(chǎn)商結(jié)合，商業(yè)綜合體才能真正根植地方，服務(wù)更大更廣的消費(fèi)群體。

本文針對(duì)近年來(lái)上海城市商業(yè)綜合體迅猛發(fā)展的特點(diǎn)，分析總結(jié)了上海城市商業(yè)綜合體的空間布局特征。中心城區(qū)呈現(xiàn)高密度的極核發(fā)展態(tài)勢(shì)，競(jìng)爭(zhēng)激烈殘酷；而外環(huán)地區(qū)則發(fā)展相對(duì)緩慢。這在空間布局上與上位規(guī)劃基本相適應(yīng)，具有趨向軌交沿線的特點(diǎn)。它還依托高新產(chǎn)業(yè)等優(yōu)勢(shì)資源在浦東、 行等近郊區(qū)域迅速擴(kuò)張，推動(dòng)了區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。總體而言，上海的商業(yè)綜合體基本呈現(xiàn)圈層擴(kuò)散、軸線延伸的特點(diǎn)，但區(qū)域分布不均、經(jīng)營(yíng)同質(zhì)化的現(xiàn)象依舊明顯，需要政府、企業(yè)、開發(fā)商、經(jīng)營(yíng)者等社會(huì)各方齊心協(xié)力，積極破解瓶頸難題，不斷推動(dòng)上海城市商業(yè)綜合體朝著更加均衡健康的方向發(fā)展。