投資性房地產公允價值計量模式的使用現(xiàn)狀

夏娟娟

【摘 要】 近幾十年來房地產行業(yè)發(fā)展迅速，價格波動頻繁，使得房產價格的市場價值和賬面價值往往存在很大差異，市場價值往往會高于賬面凈值，甚至是賬面凈值的數(shù)十倍，因此，將其作為固定資產或無形資產采用歷史成本進行計量則很難反映房地產的價值?；诖?，財政部于2006年2月頒布了《企業(yè)會計準則第3號--投資性房地產》，并從2007年1月1日開始實施。準則第一次把投資性房地產從固定資產和無形資產中間剝離出來并進行單獨列示，在成本計量模式的基礎上有選擇地采用公允價值模式。

【關鍵詞】 投資性房地產 公允價值計量模式 歷史成本計量模式

一、研究背景

隨著我國經濟實力的增強，人民收入水平的不斷提高，人們的投資觀念發(fā)生了改變，投資活動的類型不斷增多，其中投資性房地產是人們的重要選擇之一，因此房產的價值計量變得尤為重要。近幾十年來房地產行業(yè)發(fā)展迅速，價格波動頻繁，使得房產價格的市場價值和賬面價值往往存在很大差異，市場價值多會高于賬面凈值，甚至是賬面凈值的數(shù)十倍，因此，將其作為固定資產或無形資產采用歷史成本進行計量則很難反映房地產的價值。另外，投資性房地產具有數(shù)額大、周期長、變現(xiàn)能力差以及高風險的特點，把它作為固定資產計量顯然是不合適的。

基于此，于2006年2月頒布了《企業(yè)會計準則第3號--投資性房地產》，并從2007年1月1日開始實施。準則第一次把投資性房地產從固定資產和無形資產中間剝離出來并進行單獨列示，在成本計量模式的基礎上有選擇地采用公允價值模式，但是在公允價值模式的采用上卻存在很多約束條件。盡管公允價值模式有很多限制條件，但是很好的彌補了成本計量的局限性，必然成為未來發(fā)展中的主要計量方式。

二、研究意義

自2006年準則頒布之后，我國房地產行業(yè)蓬勃發(fā)展，房價不斷攀升，若是企業(yè)對于房地產的價值采用公允價值進行計量，則會增加資產的賬面價值，同時增加利潤。另一方面，公允價值計量彌補了成本模式的局限性，同時能夠更真實公允的反映上市公司投資性房地產的市場價值，有利于財務報表使用者了解企業(yè)所持有資產的真實價值和使用狀況，從而增強會計信息的相關性和有用性。

三、我國投資性房地產計量模式使用現(xiàn)狀

大多數(shù)會計學者專家都預測大部分公司在兩種計量模式之間選擇時會傾向于公允價值計量模式。但事實與學者專家的預期并不一致，從我國現(xiàn)實情況來看，雖然每年采用公允價值計量模式的企業(yè)數(shù)量呈現(xiàn)上升的態(tài)勢，但所占的比例一直不太高。如表1所示。

根據(jù)以上表格來看，在過去幾年中，擁有投資性房地產的上市公司在不斷增加，使用公允價值計量的公司數(shù)量也在不斷擴大，在總體來說增速較為緩慢，且公允價值計量模式所占比例較低。針對這種情況，本文認為公司在選擇投資性房地產后續(xù)計量模式時，仍傾向于選擇歷史成本模式。

四、公允價值計量模式使用較少原因

公允價值計量在投資性房地產中使用較少的原因主要有公允價值模式使用條件嚴格、信息獲取成本較高、我國關于公允價值的制度準則還未完善，估計技術和方法不健全等，在公允價值計量模式使用過程中存在的限制條件和困難問題，阻礙了企業(yè)在投資性房地產中對公允價值計量模式的運用。

1.公允價值模式使用條件嚴格。新準則規(guī)定，對投資性房地產采用公允價值計量需要滿足兩個條件：①投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場;②企業(yè)能夠在活躍市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他有關信息，從而能夠對投資性房地產的公允價值做出合理估計。根據(jù)規(guī)定，如果無法同時滿足以上兩個要求，那么企業(yè)將不能采用公允價值模式。實際上，獲得同類或類似房地產的市場價格的難度不容小覷，不同的地區(qū)、不同方位以及不同樓層的價格都有差別，想要找到活躍市場不是一件簡單的事。除此之外，準則還規(guī)定，一旦使用了公允價值計量模式，則不能改為成本模式。因此大部分公司根據(jù)自身情況進行對比選擇后，最后仍采用成本模式。

2.信息獲取成本較高。由于我國當前市場不夠完善，公允價值的獲取所依靠的公開市場報價就很難得到。因此，采用公允價值模式的上市公司需要花費大量成本，聘請專業(yè)人員對投資性房地產的公允價值進行評估，這勢必會增加企業(yè)的信息獲取成本。相比于歷史成本模式，公允價值模式會使企業(yè)投入成本增加，進而降低企業(yè)采用公允價值模式的積極性，轉而使用歷史成本模式。

3.有關公允價值制度準則還未完善。目前，我國有關公允價值計量的會計制度準則仍不完善，法律體系具有不確定性，這使得很多企業(yè)對公允價值計量的使用望而卻步。同時，房地產行業(yè)對房地產的定價體系也不夠完善，政策缺乏穩(wěn)定性，房地產環(huán)境有較強的未知性，房地產的當期價格可能會因為政策法律的變化產生大幅上漲或下跌，從而增加了企業(yè)對房地產公允價值預估的難度。

五、公允價值計量模式使用建議

公允價值模式能夠實現(xiàn)對投資性房地產實際價值最有效的計量，采用公允價值計量模式是未來發(fā)展的趨勢。在推廣使用公允價值計量模式的過程中，要應當借鑒國際財務報告準則，對相關的會計準則加以改進，更好地規(guī)范企業(yè)公允價值的計量;進一步簡化計量模式轉換過程的流程和技術操作;建立專業(yè)的評估機構，加強與會計界的合作，同時探戈審核評估機構的評估資質，以確保評估的正確性;加強對房地產市場的監(jiān)管，建立完備的監(jiān)管體制。

【參考文獻】

[1] 余安琪. 投資性房地產公允價值計量模式的應用研究[D].南京郵電大學，2018.

[2] 叢磊.公允價值計量在投資性房地產中的運用[J].內蒙古科技與經濟，2019（12）：32-33+36.