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    投資性房地產(chǎn)公允價值計量的財務(wù)影響與決定因素

    2014-10-09 21:55陳盤龍徐超
    商業(yè)會計 2014年17期
    關(guān)鍵詞:投資性房地產(chǎn)公允價值

    陳盤龍+徐超

    摘要:本文以中航地產(chǎn)為例,分析了企業(yè)在投資性房地產(chǎn)成本模式與公允價值計量模式之間選擇的財務(wù)影響及其決定因素。與成本模式相比,采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量,會造成凈利潤的巨大波動。中航地產(chǎn)由成本模式改為公允價值模式,其驅(qū)動因素主要有:公允價值的可獲得性,戰(zhàn)略發(fā)展需要,出于提升融資能力的考慮。本文最后提出了投資性房地產(chǎn)公允價值計量在實務(wù)中的改進(jìn)設(shè)想。

    關(guān)鍵詞:投資性房地產(chǎn) 公允價值 初始計量 后續(xù)計量

    一、引言

    2012年5月17日財政部發(fā)布了《公允價值計量準(zhǔn)則(征求意見稿)》,向公眾征求意見,并同時開展課題進(jìn)行調(diào)研,以求能從不同方面了解到公允價值在企業(yè)中運用的現(xiàn)狀。但事實上,從2007年實施新的企業(yè)會計準(zhǔn)則以來,公允價值在實務(wù)中一直處于尷尬的境地,其運用范圍受到限制、運用成本較高、核算難度大等特征致使公允價值的運用程度不深,而這一現(xiàn)象在投資性房地產(chǎn)項目核算中尤為突出。

    投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值,或兩者兼而有之而持有的房地產(chǎn),包括已經(jīng)出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物。根據(jù)財政部發(fā)布的《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號——投資性房地產(chǎn)》的規(guī)定,企業(yè)可以采取公允價值模式或者成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量。

    為了初步了解投資性房地產(chǎn)公允價值計量在我國房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)用現(xiàn)狀,筆者統(tǒng)計了2007年以來運用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量的上市公司數(shù)目及在所有上市公司中所占的比重。

    從表1可以看出,自2007年實施新會計準(zhǔn)則以來,房地產(chǎn)行業(yè)中以公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量的企業(yè)數(shù)目沒有明顯的增長,在整個上市公司中所占的比重也都保持在3%-4%之間。除此之外,我們通過數(shù)據(jù)分析發(fā)現(xiàn),我國眾多的知名房地產(chǎn)企業(yè)(如萬科集團(tuán)、華潤地產(chǎn)等)至今仍采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量??梢?,雖然《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號——投資性房地產(chǎn)》規(guī)定企業(yè)可以采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量,但在實務(wù)中,公允價值模式計量的運用程度不深。

    二、投資性房地產(chǎn)公允價值計量的會計爭議

    公允價值模式計量沒有被普遍采用,與理論界長期存在的圍繞公允價值的巨大爭議有關(guān)。

    (一)支持公允價值模式計量的理由

    1.投資性房地產(chǎn)的持有目的與交易性金融資產(chǎn)十分相似,均以在投資期間獲取固定收益或通過出售賺取買賣差價為目的。同時,投資性房地產(chǎn)所蘊含的風(fēng)險、報酬以及投資回收方式也與交易性金融資產(chǎn)類似。交易性金融資產(chǎn)在持有期間采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量,因此這部分學(xué)者認(rèn)為投資性房地產(chǎn)也應(yīng)該采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量。

    2.投資性房地產(chǎn)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流量獨立于公司持有的其他資產(chǎn)。通過租金或資本增值產(chǎn)生的獨立的現(xiàn)金流量區(qū)分了投資性房地產(chǎn)與自用房地產(chǎn)。商品或服務(wù)的生產(chǎn)或供應(yīng)過程中使用的房地產(chǎn)(或為管理目的使用的房地產(chǎn))產(chǎn)生的現(xiàn)金流量不僅歸屬于該項房地產(chǎn),而且還歸屬于在生產(chǎn)或供應(yīng)過程中使用的其他資產(chǎn)。這種區(qū)分使得公允價值計量模式適合于投資性房地產(chǎn),但不適合于自用的房地產(chǎn)(IASB,2004)。

    3.公允價值能夠向財務(wù)報表使用者提供比其他計量(例如攤余成本)更有用的信息。租金收益和公允價值變動是投資性房地產(chǎn)財務(wù)業(yè)績的有機(jī)組成部分(IASB,2004)。

    (二)反對公允價值模式計量的理由

    1.投資性房地產(chǎn)作為一項特殊的資產(chǎn),不像眾多的金融資產(chǎn)那樣,存在活躍的交易市場。房地產(chǎn)交易相對于金融資產(chǎn)交易,頻率低且存在較大的議價空間。同時他們注意到,每項投資性房地產(chǎn)都是唯一的,價格受到位置、地段、施工質(zhì)量、成新率、尚可使用年限等諸多因素的的影響。這些因素都讓企業(yè)無法獲得可靠的公允價值。相比之下,攤余成本計量提供了更具一致性、穩(wěn)定性和客觀性的計量基礎(chǔ)。

    2.公允價值計量模式成本較高的問題。由于很難找到活躍的交易市場,采用公允價值模式計量往往需要依靠各種資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)相關(guān)專家的工作,這就無形中提高了會計核算的成本。同時,采用公允價值模式計量,要求相關(guān)的會計人員具有更高的職業(yè)勝任能力、更好的職業(yè)判斷和職業(yè)謹(jǐn)慎,企業(yè)成本進(jìn)一步提高。

    3.如果投資性房地產(chǎn)按照公允價值計量,那么公允價值模式很快就會過度推廣到類似的存貨和短期資產(chǎn),而這將進(jìn)一步提高企業(yè)核算的成本。

    總體來看,與歷史成本相比,投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量模式能夠提供投資者更具決策相關(guān)性的信息,但是其可靠性和使用成本過高又使其備受爭議。理論界的爭議又是導(dǎo)致實務(wù)界普遍采取保守做法,繼續(xù)沿用成本模式的直接原因。

    三、中航地產(chǎn)的案例分析

    中航地產(chǎn)(證券代碼:000043)成立于1985年,1994年在深圳證券交易所掛牌上市。公司的主要業(yè)務(wù)集中于地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)經(jīng)營與管理、酒店經(jīng)營與管理。中航地產(chǎn)連續(xù)數(shù)年在行業(yè)綜合排名中處于第21位。中航地產(chǎn)在2007年1月1日-2008年12月31日期間對持有的投資性房地產(chǎn)采用成本模式進(jìn)行計量,自2009年起改用公允價值模式。

    (一)財務(wù)報表附注中關(guān)于投資性房地產(chǎn)計量相關(guān)的描述

    中航地產(chǎn)2008年年報關(guān)于成本模式計量的描述:(1)本公司的投資性房地產(chǎn)主要為已出租的建筑物。(2)投資性房地產(chǎn)按照成本進(jìn)行初始計量,與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)且成本能夠可靠地計量的,計入投資性房地產(chǎn)成本。(3)本公司采用成本模式對于投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量,采用成本模式計量的建筑物,采用直線法平均計算折舊,按估計經(jīng)濟(jì)使用年限和估計殘值率確定其折舊率。(4)期末,逐項對采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)進(jìn)行全面檢查,按可收回金額低于其賬面價值的差額計提減值準(zhǔn)備,計入當(dāng)期損益。資產(chǎn)減值損失一經(jīng)確認(rèn),無論價值是否得到回升,在以后會計期間不轉(zhuǎn)回。

    2009年年報關(guān)于公允價值計量的描述:(1)投資性房地產(chǎn)包括已出租的建筑物、已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。(2)投資性房地產(chǎn)按照成本進(jìn)行初始計量,與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)且成本能夠可靠地計量的,計入投資性房地產(chǎn)成本。 (3)公司采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量。

    (二)公允價值計量的選用對主要財務(wù)指標(biāo)的影響

    首先,公允價值計量模式的運用可能增加了當(dāng)期的公司凈利潤。從2009年中航地產(chǎn)的年報可以看出,因采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)公允價值變動產(chǎn)生的損益金額為3 619.13萬元,同時由于公允價值模式不計提攤銷(2008年成本模式計量下計提的攤銷金額是106.53萬元),如果同時考慮這兩方面的影響,采用公允價值計量這一會計政策變更將給企業(yè)本年帶來超過3 700萬元的利潤增長。

    其次,公允價值計量模式的運用可能增加了當(dāng)期的公司凈資產(chǎn)。正如中航地產(chǎn)在2009年年報的附注中所述:”營業(yè)利潤及歸屬于母公司所有者的凈利潤較上年同期大幅增加,主要系本期物業(yè)管理業(yè)務(wù)利潤增加及投資性房地產(chǎn)增值、銀行貸款利率降低等原因所致?!边x擇公允價值計量給企業(yè)凈資產(chǎn)造成了不可忽略的巨大影響。從合并資產(chǎn)負(fù)債表來看,該企業(yè)2008年的投資性房地產(chǎn)期末余額為235.20百萬元,由于采用公允價值計量,該項資產(chǎn)在會計政策變更后增至571.75百萬元。公允價值模式對于該企業(yè)資產(chǎn)賬面價值的增值作用是顯而易見的。

    (三)中航地產(chǎn)選擇公允價值模式的驅(qū)動因素

    通過背景調(diào)查,我們發(fā)現(xiàn)促使該企業(yè)選擇公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)的因素有以下幾點:

    首先,公允價值的可獲得性。中航地產(chǎn)身處經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的深圳市,公司目前投資性房地產(chǎn)項目均位于深圳的核心區(qū)域,有活躍的房地產(chǎn)交易市場,可以取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息,采用公允價值對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量具有可操作性。

    其次,戰(zhàn)略發(fā)展的需要。采用公允價值對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量是目前國際通行的成熟方法,可以更加真實客觀地反映公司價值,有助于廣大投資者更全面地了解公司經(jīng)營和資產(chǎn)情況。加之公司商業(yè)地產(chǎn)的市場定位,未來公司的商業(yè)地產(chǎn)會逐年增加,采用公允價值對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量具備必要性。

    再次,出于提升融資能力的考慮。采用公允價值模式計量以后,由于近年來房價持續(xù)攀升,勢必將在短期內(nèi)改善上市公司的資本結(jié)構(gòu),使得上市公司的融資能力得到提升。中航地產(chǎn)處于行業(yè)第21名,實力不足以躋身行業(yè)第一梯隊,通過會計政策變更意圖吸引更多資金也是合情合理的。

    四、投資性房地產(chǎn)公允價值計量在實務(wù)中的改進(jìn)設(shè)想

    本文在對投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則、公允價值理論探索以及上市公司數(shù)據(jù)整理分析的基礎(chǔ)上,認(rèn)為公允價值在我國上市公司中的應(yīng)用應(yīng)從以下幾方面進(jìn)行改進(jìn)。

    (一)提升房地產(chǎn)的估值技術(shù)

    根據(jù)對中航地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)的分析,我們得出結(jié)論,采用公允價值計量投資性房地產(chǎn)在我國仍處在初級階段,在轉(zhuǎn)換時點對上市公司的財務(wù)指標(biāo)產(chǎn)生巨大的影響,但從長期來看并未對上市公司產(chǎn)生本質(zhì)性的財務(wù)影響。同時,可靠公允價值的取得,仍是公允價值模式的一大應(yīng)用瓶頸。要想大力推動公允價值模式的運用,提升房地產(chǎn)的估值技術(shù)勢在必行。

    (二)不能僅靠變更會計政策來美化財務(wù)數(shù)據(jù)

    投資性房地產(chǎn)由成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式的時點,在近年來房地產(chǎn)價格居高不下的背景下,能改善資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu),很大程度上提升企業(yè)當(dāng)期的凈利潤,從而提升企業(yè)的融資能力和利潤分配能力。不過,相關(guān)資產(chǎn)的公允價值變動由于資產(chǎn)并沒有真正變現(xiàn)而始終只是一個賬面金額,并不會給企業(yè)當(dāng)期帶來相應(yīng)的現(xiàn)金流入。所以,如果想保持長期良好的財務(wù)狀況,僅僅靠變更會計政策取得短期的“財務(wù)數(shù)據(jù)美化”是完全不夠的。

    (三)公允價值計量模式推廣過程中需要各方共同努力

    雖然我國目前的環(huán)境采用公允價值模式仍存在不小的困難,但從提高會計信息質(zhì)量的角度和與國際會計準(zhǔn)則趨同的角度來講,推行公允價值模式具有重要的意義。當(dāng)然,在公允價值模式計量的推廣過程中需要各方面的共同努力。首先,政府層面,應(yīng)加強(qiáng)制度規(guī)范和相關(guān)的監(jiān)督管理,提供良好的公允價值計量的環(huán)境。其次,上市公司層面,應(yīng)根據(jù)各自企業(yè)的情況審慎選擇投資性房地產(chǎn)的計量模式,切勿出于短期操縱利潤的目的變更計量模式,應(yīng)當(dāng)從企業(yè)長遠(yuǎn)利益出發(fā),結(jié)合企業(yè)環(huán)境及公司發(fā)展戰(zhàn)略做出理性判斷。再次,資產(chǎn)評估領(lǐng)域應(yīng)當(dāng)努力推動相關(guān)理論的發(fā)展,保持良好的職業(yè)道德水平和專業(yè)勝任能力,給企業(yè)提供優(yōu)質(zhì)可靠的投資性房地產(chǎn)估值信息。最后,公眾層面,應(yīng)當(dāng)對公允價值模式保持理性的態(tài)度,注意合理投資和分析公司現(xiàn)狀,不能把投資失敗的所有原因歸咎于公允價值計量存在的弊端,這樣在輿論上才能給公允價值計量模式提供一個公平、適宜的發(fā)展空間。

    參考文獻(xiàn):

    1.財政部.企業(yè)會計準(zhǔn)則[M].北京:經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社,2006.

    2.鄧傳洲.公允價值的價值相關(guān)性:B股公司的證據(jù)[J].會計研究,2005,(10):55-63.

    3.葛家澍.關(guān)于公允價值會計的研究——面向財務(wù)會計的本質(zhì)特征[J].會計研究,2009,(5):6-13..

    4.王建成,胡振國.我國公允價值計量研究的現(xiàn)狀及相關(guān)問題探析[J].會計研究,2007,(5):10-16.

    5.黃世忠.后危機(jī)時代公允價值會計的改革和重塑[J].會計研究,2010,(6):13-19.

    6.張奇峰,張鳴,戴佳君.投資性房地產(chǎn)公允價值計量的財務(wù)影響與決定因素:以北辰實業(yè)為例[J].會計研究,2011,(8):22-29.

    2009年年報關(guān)于公允價值計量的描述:(1)投資性房地產(chǎn)包括已出租的建筑物、已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。(2)投資性房地產(chǎn)按照成本進(jìn)行初始計量,與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)且成本能夠可靠地計量的,計入投資性房地產(chǎn)成本。 (3)公司采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量。

    (二)公允價值計量的選用對主要財務(wù)指標(biāo)的影響

    首先,公允價值計量模式的運用可能增加了當(dāng)期的公司凈利潤。從2009年中航地產(chǎn)的年報可以看出,因采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)公允價值變動產(chǎn)生的損益金額為3 619.13萬元,同時由于公允價值模式不計提攤銷(2008年成本模式計量下計提的攤銷金額是106.53萬元),如果同時考慮這兩方面的影響,采用公允價值計量這一會計政策變更將給企業(yè)本年帶來超過3 700萬元的利潤增長。

    其次,公允價值計量模式的運用可能增加了當(dāng)期的公司凈資產(chǎn)。正如中航地產(chǎn)在2009年年報的附注中所述:”營業(yè)利潤及歸屬于母公司所有者的凈利潤較上年同期大幅增加,主要系本期物業(yè)管理業(yè)務(wù)利潤增加及投資性房地產(chǎn)增值、銀行貸款利率降低等原因所致。”選擇公允價值計量給企業(yè)凈資產(chǎn)造成了不可忽略的巨大影響。從合并資產(chǎn)負(fù)債表來看,該企業(yè)2008年的投資性房地產(chǎn)期末余額為235.20百萬元,由于采用公允價值計量,該項資產(chǎn)在會計政策變更后增至571.75百萬元。公允價值模式對于該企業(yè)資產(chǎn)賬面價值的增值作用是顯而易見的。

    (三)中航地產(chǎn)選擇公允價值模式的驅(qū)動因素

    通過背景調(diào)查,我們發(fā)現(xiàn)促使該企業(yè)選擇公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)的因素有以下幾點:

    首先,公允價值的可獲得性。中航地產(chǎn)身處經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的深圳市,公司目前投資性房地產(chǎn)項目均位于深圳的核心區(qū)域,有活躍的房地產(chǎn)交易市場,可以取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息,采用公允價值對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量具有可操作性。

    其次,戰(zhàn)略發(fā)展的需要。采用公允價值對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量是目前國際通行的成熟方法,可以更加真實客觀地反映公司價值,有助于廣大投資者更全面地了解公司經(jīng)營和資產(chǎn)情況。加之公司商業(yè)地產(chǎn)的市場定位,未來公司的商業(yè)地產(chǎn)會逐年增加,采用公允價值對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量具備必要性。

    再次,出于提升融資能力的考慮。采用公允價值模式計量以后,由于近年來房價持續(xù)攀升,勢必將在短期內(nèi)改善上市公司的資本結(jié)構(gòu),使得上市公司的融資能力得到提升。中航地產(chǎn)處于行業(yè)第21名,實力不足以躋身行業(yè)第一梯隊,通過會計政策變更意圖吸引更多資金也是合情合理的。

    四、投資性房地產(chǎn)公允價值計量在實務(wù)中的改進(jìn)設(shè)想

    本文在對投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則、公允價值理論探索以及上市公司數(shù)據(jù)整理分析的基礎(chǔ)上,認(rèn)為公允價值在我國上市公司中的應(yīng)用應(yīng)從以下幾方面進(jìn)行改進(jìn)。

    (一)提升房地產(chǎn)的估值技術(shù)

    根據(jù)對中航地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)的分析,我們得出結(jié)論,采用公允價值計量投資性房地產(chǎn)在我國仍處在初級階段,在轉(zhuǎn)換時點對上市公司的財務(wù)指標(biāo)產(chǎn)生巨大的影響,但從長期來看并未對上市公司產(chǎn)生本質(zhì)性的財務(wù)影響。同時,可靠公允價值的取得,仍是公允價值模式的一大應(yīng)用瓶頸。要想大力推動公允價值模式的運用,提升房地產(chǎn)的估值技術(shù)勢在必行。

    (二)不能僅靠變更會計政策來美化財務(wù)數(shù)據(jù)

    投資性房地產(chǎn)由成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式的時點,在近年來房地產(chǎn)價格居高不下的背景下,能改善資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu),很大程度上提升企業(yè)當(dāng)期的凈利潤,從而提升企業(yè)的融資能力和利潤分配能力。不過,相關(guān)資產(chǎn)的公允價值變動由于資產(chǎn)并沒有真正變現(xiàn)而始終只是一個賬面金額,并不會給企業(yè)當(dāng)期帶來相應(yīng)的現(xiàn)金流入。所以,如果想保持長期良好的財務(wù)狀況,僅僅靠變更會計政策取得短期的“財務(wù)數(shù)據(jù)美化”是完全不夠的。

    (三)公允價值計量模式推廣過程中需要各方共同努力

    雖然我國目前的環(huán)境采用公允價值模式仍存在不小的困難,但從提高會計信息質(zhì)量的角度和與國際會計準(zhǔn)則趨同的角度來講,推行公允價值模式具有重要的意義。當(dāng)然,在公允價值模式計量的推廣過程中需要各方面的共同努力。首先,政府層面,應(yīng)加強(qiáng)制度規(guī)范和相關(guān)的監(jiān)督管理,提供良好的公允價值計量的環(huán)境。其次,上市公司層面,應(yīng)根據(jù)各自企業(yè)的情況審慎選擇投資性房地產(chǎn)的計量模式,切勿出于短期操縱利潤的目的變更計量模式,應(yīng)當(dāng)從企業(yè)長遠(yuǎn)利益出發(fā),結(jié)合企業(yè)環(huán)境及公司發(fā)展戰(zhàn)略做出理性判斷。再次,資產(chǎn)評估領(lǐng)域應(yīng)當(dāng)努力推動相關(guān)理論的發(fā)展,保持良好的職業(yè)道德水平和專業(yè)勝任能力,給企業(yè)提供優(yōu)質(zhì)可靠的投資性房地產(chǎn)估值信息。最后,公眾層面,應(yīng)當(dāng)對公允價值模式保持理性的態(tài)度,注意合理投資和分析公司現(xiàn)狀,不能把投資失敗的所有原因歸咎于公允價值計量存在的弊端,這樣在輿論上才能給公允價值計量模式提供一個公平、適宜的發(fā)展空間。

    參考文獻(xiàn):

    1.財政部.企業(yè)會計準(zhǔn)則[M].北京:經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社,2006.

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    6.張奇峰,張鳴,戴佳君.投資性房地產(chǎn)公允價值計量的財務(wù)影響與決定因素:以北辰實業(yè)為例[J].會計研究,2011,(8):22-29.

    2009年年報關(guān)于公允價值計量的描述:(1)投資性房地產(chǎn)包括已出租的建筑物、已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。(2)投資性房地產(chǎn)按照成本進(jìn)行初始計量,與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)且成本能夠可靠地計量的,計入投資性房地產(chǎn)成本。 (3)公司采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量。

    (二)公允價值計量的選用對主要財務(wù)指標(biāo)的影響

    首先,公允價值計量模式的運用可能增加了當(dāng)期的公司凈利潤。從2009年中航地產(chǎn)的年報可以看出,因采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)公允價值變動產(chǎn)生的損益金額為3 619.13萬元,同時由于公允價值模式不計提攤銷(2008年成本模式計量下計提的攤銷金額是106.53萬元),如果同時考慮這兩方面的影響,采用公允價值計量這一會計政策變更將給企業(yè)本年帶來超過3 700萬元的利潤增長。

    其次,公允價值計量模式的運用可能增加了當(dāng)期的公司凈資產(chǎn)。正如中航地產(chǎn)在2009年年報的附注中所述:”營業(yè)利潤及歸屬于母公司所有者的凈利潤較上年同期大幅增加,主要系本期物業(yè)管理業(yè)務(wù)利潤增加及投資性房地產(chǎn)增值、銀行貸款利率降低等原因所致?!边x擇公允價值計量給企業(yè)凈資產(chǎn)造成了不可忽略的巨大影響。從合并資產(chǎn)負(fù)債表來看,該企業(yè)2008年的投資性房地產(chǎn)期末余額為235.20百萬元,由于采用公允價值計量,該項資產(chǎn)在會計政策變更后增至571.75百萬元。公允價值模式對于該企業(yè)資產(chǎn)賬面價值的增值作用是顯而易見的。

    (三)中航地產(chǎn)選擇公允價值模式的驅(qū)動因素

    通過背景調(diào)查,我們發(fā)現(xiàn)促使該企業(yè)選擇公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)的因素有以下幾點:

    首先,公允價值的可獲得性。中航地產(chǎn)身處經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的深圳市,公司目前投資性房地產(chǎn)項目均位于深圳的核心區(qū)域,有活躍的房地產(chǎn)交易市場,可以取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息,采用公允價值對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量具有可操作性。

    其次,戰(zhàn)略發(fā)展的需要。采用公允價值對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量是目前國際通行的成熟方法,可以更加真實客觀地反映公司價值,有助于廣大投資者更全面地了解公司經(jīng)營和資產(chǎn)情況。加之公司商業(yè)地產(chǎn)的市場定位,未來公司的商業(yè)地產(chǎn)會逐年增加,采用公允價值對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量具備必要性。

    再次,出于提升融資能力的考慮。采用公允價值模式計量以后,由于近年來房價持續(xù)攀升,勢必將在短期內(nèi)改善上市公司的資本結(jié)構(gòu),使得上市公司的融資能力得到提升。中航地產(chǎn)處于行業(yè)第21名,實力不足以躋身行業(yè)第一梯隊,通過會計政策變更意圖吸引更多資金也是合情合理的。

    四、投資性房地產(chǎn)公允價值計量在實務(wù)中的改進(jìn)設(shè)想

    本文在對投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則、公允價值理論探索以及上市公司數(shù)據(jù)整理分析的基礎(chǔ)上,認(rèn)為公允價值在我國上市公司中的應(yīng)用應(yīng)從以下幾方面進(jìn)行改進(jìn)。

    (一)提升房地產(chǎn)的估值技術(shù)

    根據(jù)對中航地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)的分析,我們得出結(jié)論,采用公允價值計量投資性房地產(chǎn)在我國仍處在初級階段,在轉(zhuǎn)換時點對上市公司的財務(wù)指標(biāo)產(chǎn)生巨大的影響,但從長期來看并未對上市公司產(chǎn)生本質(zhì)性的財務(wù)影響。同時,可靠公允價值的取得,仍是公允價值模式的一大應(yīng)用瓶頸。要想大力推動公允價值模式的運用,提升房地產(chǎn)的估值技術(shù)勢在必行。

    (二)不能僅靠變更會計政策來美化財務(wù)數(shù)據(jù)

    投資性房地產(chǎn)由成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式的時點,在近年來房地產(chǎn)價格居高不下的背景下,能改善資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu),很大程度上提升企業(yè)當(dāng)期的凈利潤,從而提升企業(yè)的融資能力和利潤分配能力。不過,相關(guān)資產(chǎn)的公允價值變動由于資產(chǎn)并沒有真正變現(xiàn)而始終只是一個賬面金額,并不會給企業(yè)當(dāng)期帶來相應(yīng)的現(xiàn)金流入。所以,如果想保持長期良好的財務(wù)狀況,僅僅靠變更會計政策取得短期的“財務(wù)數(shù)據(jù)美化”是完全不夠的。

    (三)公允價值計量模式推廣過程中需要各方共同努力

    雖然我國目前的環(huán)境采用公允價值模式仍存在不小的困難,但從提高會計信息質(zhì)量的角度和與國際會計準(zhǔn)則趨同的角度來講,推行公允價值模式具有重要的意義。當(dāng)然,在公允價值模式計量的推廣過程中需要各方面的共同努力。首先,政府層面,應(yīng)加強(qiáng)制度規(guī)范和相關(guān)的監(jiān)督管理,提供良好的公允價值計量的環(huán)境。其次,上市公司層面,應(yīng)根據(jù)各自企業(yè)的情況審慎選擇投資性房地產(chǎn)的計量模式,切勿出于短期操縱利潤的目的變更計量模式,應(yīng)當(dāng)從企業(yè)長遠(yuǎn)利益出發(fā),結(jié)合企業(yè)環(huán)境及公司發(fā)展戰(zhàn)略做出理性判斷。再次,資產(chǎn)評估領(lǐng)域應(yīng)當(dāng)努力推動相關(guān)理論的發(fā)展,保持良好的職業(yè)道德水平和專業(yè)勝任能力,給企業(yè)提供優(yōu)質(zhì)可靠的投資性房地產(chǎn)估值信息。最后,公眾層面,應(yīng)當(dāng)對公允價值模式保持理性的態(tài)度,注意合理投資和分析公司現(xiàn)狀,不能把投資失敗的所有原因歸咎于公允價值計量存在的弊端,這樣在輿論上才能給公允價值計量模式提供一個公平、適宜的發(fā)展空間。

    參考文獻(xiàn):

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