自如不自如

羅麗娟

今年7月，一名阿里員工死于急性白血病，半年前入職時(shí)，他的體檢報(bào)告并無明顯異常，其妻子檢測了丈夫生前租住的杭州自如公寓，結(jié)果顯示：甲醛超標(biāo)。

隨后，妻子將自如起訴至法院，法院已立案，定于9月27日開庭審理。針對此事件引發(fā)的輿論風(fēng)暴，自如回應(yīng)稱，從9月1日起，下架9個(gè)城市的全部首次出租房源，待CMA（中國計(jì)量認(rèn)證）認(rèn)證機(jī)構(gòu)檢驗(yàn)合格后再行上架。

這是一個(gè)月以來，自如再次卷入漩渦，此前，自如被指以高價(jià)搶奪房源，推高租金，并涉嫌違法違規(guī)。這家國內(nèi)最大的長租公寓運(yùn)營商，陷入成立7年來最大的麻煩。

“自如”一詞，寓意對自由的精神向往，希望人們在生活居住中，體會(huì)到無拘無束、自由自在的狀態(tài)，而不為各種瑣事困擾，傳遞一種全新的、有品質(zhì)的生活方式。如今，自如的形象與其標(biāo)榜的理想已大相徑庭。

變異的盈利

2011年5月，鏈家集團(tuán)成立自如事業(yè)部，主理其資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)線，上線半個(gè)月不到，自如迎來首位“自如客”——一名本科畢業(yè)一年的傳媒從業(yè)者，自如將其特別記錄在百度百科詞條中，同時(shí)確立了年輕人為主的客群方向。一年后，自如客已達(dá)近3萬人。

2015年，自如完成分拆，成為鏈家旗下的獨(dú)立運(yùn)營子公司，當(dāng)年底，自如友家房間數(shù)達(dá)20萬間，自如客累積達(dá)40萬人。2018年1月，自如宣布完成A輪40億元融資，由華平投資、紅杉資本中國基金、騰訊3家機(jī)構(gòu)領(lǐng)投，估值高達(dá)200億元，坐擁全國一二線重點(diǎn)城市超70萬間房源，自如客160萬人，管理資產(chǎn)價(jià)值超過8000億元。

自如的商業(yè)模式非常簡單，它以分散式公寓起家，從房東租下房源，將房屋重新設(shè)計(jì)裝修，配備家居、家電，再以“二房東”身份向市場轉(zhuǎn)租，同時(shí)提供保潔、家修、搬家等收費(fèi)增值服務(wù)，其后也開拓了集中式、短租等模式產(chǎn)品線，分散式長租公寓一直是其主力業(yè)務(wù)。

“市面上，房東直接向中介提供返租的房源，可省去尋找租客的繁瑣和期間空租的風(fēng)險(xiǎn)，通常只能收取低于市場價(jià)的租金，但是，自如一般能開出同等甚至高于市場價(jià)的租金，自然對房東更有吸引力?！币晃辉阪溂译x職的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人告訴《21CBR》記者。

今年7月，許艷在廣州市白云區(qū)一套90平方米小三房，由于租客租約到期，又將房子在網(wǎng)上放租，很快收到了自如的報(bào)價(jià)?！斑@套房子以前都是出租給個(gè)人，租金基本在4200元/月，換租客時(shí)常有一兩個(gè)月的空置期，自如一來就給出4200元的租金，之后每年遞增3%?！痹S艷告訴《21CBR》記者，價(jià)格還有談判余地，“我們試探了一下，4400元/月應(yīng)該也能談下來，即便扣除每月100多元的物管費(fèi)，報(bào)價(jià)依然比租給個(gè)人稍微高些?！?/p>

許艷做過對比，相較其他運(yùn)營機(jī)構(gòu)，自如的優(yōu)勢更加明顯，“比如租給建行的存房貸，給出的租金大概只有自如的7-8折，只是租金遞增等約定有所不同?！?p>

那么，高價(jià)攬下房源的自如，如何掙錢？

“我們的算賬邏輯很簡單，就是一套房子收進(jìn)來，我們投錢裝修、做標(biāo)準(zhǔn)化，再租出去，通過兩端——房東端和客戶端各收服務(wù)費(fèi)，來覆蓋我們的裝修和運(yùn)營成本?！弊匀鏑EO熊林曾這樣草草帶過。

自如聲稱不收中介費(fèi)，確實(shí)有一項(xiàng)“服務(wù)費(fèi)”，一般收取年租金的10%，即1.2個(gè)月房租，房租越高，服務(wù)費(fèi)也越高，其包含內(nèi)容主要為網(wǎng)費(fèi)、家電維修和保潔服務(wù)。

上海自如客小玉告知《21CBR》記者，其與舍友兩人一年交付的服務(wù)費(fèi)達(dá)6000多元。“家電質(zhì)量極差，煤氣爐半年壞3次，最快一次處理都隔了兩周，最近一次，維修師傅說自如不批買配件的錢，客服一直說幫忙反饋，至今未有著落?！毙∮裢虏?，連保潔也是個(gè)坑，“一個(gè)月只上門一次，只打掃公共區(qū)域?！?/p>

自如的掙錢之道，遠(yuǎn)不止于此。

《21CBR》記者走訪了鏈家在廣州珠江新城一帶門店，自如相關(guān)工作人員告知，一套兩居室，自如一般會(huì)采用隔斷的方法，將客廳改造成一個(gè)房間，成為三居室，“改造費(fèi)用全部由自如承擔(dān)，且會(huì)在合約到期后，將房子改造回來?！碑?dāng)被問及是否可以不改動(dòng)原樣出租，工作人員笑稱，多出來的房間租金實(shí)則是盈利點(diǎn)之一，“放心，在改動(dòng)前我們會(huì)和業(yè)主討論方案。”

然而，相對于租金價(jià)差，這些花招可能只是“小巫見大巫”。

“住自如兩年，單個(gè)臥室從2390元漲到3390元，還沒算服務(wù)費(fèi)?！薄氨逼焙巫烁嬖V《21CBR》記者，這提價(jià)速度簡直驚人。一般而言，簡單裝修之后，自如本身房租的價(jià)格即明顯高于收房價(jià)，加之獲取房源時(shí)約定的漲幅有限，期間只要能實(shí)現(xiàn)快速提價(jià)，自如可賺取巨額差價(jià)。

自如房東程璐已經(jīng)感受到了自如漲價(jià)的凌厲。

兩年前，程璐和自如簽約3年，將自己在北京的一套房子委托后者打理，自如承諾每月付給程璐2600元，一年支付11個(gè)月（設(shè)有一個(gè)月空置期），在此基礎(chǔ)上，每年租金漲幅3%；物業(yè)費(fèi)仍由程璐自行支付，每年需繳納3000多元物業(yè)費(fèi)?！白匀缡樟宋业姆孔雍?，隨后以3450元/月的價(jià)格掛出，直接漲了近1000元。”程璐對《21CBR》記者表示，如今房租又看漲，她希望盡快能收回房子。

熊林在8月中旬的公開回應(yīng)中則聲稱，“6年來，自如客戶端的價(jià)格漲幅，遠(yuǎn)低于市場整體漲幅”。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，2018年7月，北京市平均租金為90.12元/平方米.月，同比上漲25.81%，今年1月以來累計(jì)上漲15.75%。8月中旬，原我愛我家副總裁胡景暉公開炮轟，以自如和蛋殼為代表的由資本推動(dòng)的長租公寓，以超出市場租金20%-40%的價(jià)格拼命收房，成為助推北京房屋租金暴漲的真實(shí)原因之一。

顯然，房租的上漲不能完全歸因于自如等長租公寓，但是，其高出市價(jià)的收房行為，最終會(huì)轉(zhuǎn)嫁給房客埋單，尤其當(dāng)市場供不應(yīng)求，且占據(jù)大量房源的情況下——自如在北京市場占比已達(dá)8%，大量房客也默認(rèn)了加價(jià)的現(xiàn)實(shí)。

致命的高效

本質(zhì)上，長租公寓是一個(gè)依靠規(guī)模化、精細(xì)化、低成本驅(qū)動(dòng)的低毛利行業(yè)，出租率是核心指標(biāo)。自如也將其優(yōu)勢歸因于入局早，沉潛多年積淀的規(guī)模效應(yīng)、協(xié)同優(yōu)勢。

熊林曾舉過一個(gè)例子：“假如有一個(gè)1萬套房子的社區(qū)，每套房子100平米，即是100萬平米的物業(yè)，只要一個(gè)星期的時(shí)間，就能將1萬套房源全部接到自如的網(wǎng)站上，將保潔、維修、搬家、管家服務(wù)全部配齊，再花1個(gè)月的時(shí)間全部租出去。如果一個(gè)開發(fā)商，或是別的非專業(yè)運(yùn)營商，這么短的時(shí)間內(nèi)完成這些事情，我估計(jì)做不到的?！?/p>

自如曾經(jīng)在出租率上吃過虧，2011年底，租房需求走低，自如前期市場火熱時(shí)收的房源，在年底大批空置，隨后，出租率成為核心KPI。據(jù)報(bào)道，熊林給出的健康庫存標(biāo)準(zhǔn)是，60天內(nèi)空置房源小于7%，30天內(nèi)要小于5%。目前，自如每個(gè)月在北京新收房1萬-2萬間，保持整體出租率達(dá)到95%以上。

降低空置率，其中一項(xiàng)措施是縮短從收房到放租的時(shí)間差，其中，即可能縮短首次裝修后的空置時(shí)間，房子裝修完立即推出市場。熊林在近期公開承認(rèn)，對于首次裝修房源，沒有強(qiáng)制要求空置期，這種高效率對于租客的健康，則可能是致命的。

其實(shí)，“自如客白血病病逝”的案例，并不是自如第一次被爆出有甲醛問題。

2016年，有孕婦在租住自如房三個(gè)月后，孕檢查出白血病的案例；2017年中，同樣因甲醛問題，自如與一名租客簽訂和解協(xié)議書，一次性支付4萬余元“作為賠償費(fèi)用”；又有租客反映入住自如的出租房后，出現(xiàn)咳嗽、發(fā)熱等癥狀，被醫(yī)院診斷為“疑似甲醛中毒”。

對于住自如房，李幸用“逃過一劫”來形容自己的心情。年初，李幸被公司派到天津出長差，她挑選了一套兩居室的自如房，管家說是環(huán)保材料，全程直播裝修進(jìn)度，裝好即就掛網(wǎng)出租?！敖^非他們宣傳的收房源25天后才出租，因?yàn)榉吭刺珶崴查g被秒，我沒租成?！?/p>

針對此次自如客病逝事件，自如已宣布下架9個(gè)城市的全部首次出租房源，下架房源每天早上8點(diǎn)半開窗通風(fēng)，晚上7點(diǎn)鐘關(guān)窗，待檢驗(yàn)合格后再行上架，并安排管家為用戶送碳包、配綠植。

“從企業(yè)角度看，下架影響是比較大的。從自如本身來說，新裝修的房源占比較高，集中在北京、上海等大城市，至少需要承擔(dān)房屋空置的成本。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對《21CBR》記者表示。

熊林聲稱，自如“將板材標(biāo)準(zhǔn)從E1級別提升到E0級別”，就裝修房源進(jìn)行通風(fēng)處理，內(nèi)部也正在尋找合適的檢測機(jī)構(gòu)和空氣質(zhì)量治理機(jī)構(gòu)。在其內(nèi)部觀測中，如今首次出租的房源，出租周期約為25天，二次出租的房源則是15天之內(nèi)可租出，中間將有10天左右的時(shí)間差。

若以一間房一天100元的成本，多余10天多付成本約1000元，單以在北京平均年增新房源數(shù)萬間計(jì)，自如未來將需承擔(dān)數(shù)千萬元的成本。

缺失的規(guī)則

自如的高成長，起于住房租賃市場的格局之變。

據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2017年，中國租房市場的租金成交總額近1.3萬億，流動(dòng)人口規(guī)模近 2.5 億，以租住私房作為居住模式的人數(shù)，占到流動(dòng)人口的 67.3%。4個(gè)一線城市，11個(gè)國家中心城市，又大體吸納了2/3的流動(dòng)人口，構(gòu)成了中國住房租賃的核心市場。

這些城市，租房渠道正在發(fā)生巨變，由以往分散的線下中介模式轉(zhuǎn)向大平臺(tái)、大機(jī)構(gòu)、大品牌的運(yùn)作模式，且呈現(xiàn)明顯的線上聚焦趨勢。這種趨勢迎合了年輕群體升級的居住需求，有自如客告訴《21CBR》記者，她之所以愿意溢價(jià)租住自如，因?yàn)榉课萜焚|(zhì)相對有保障，設(shè)備維修等日?，嵤乱步挥蓹C(jī)構(gòu)搭理，尤其重要的是，與機(jī)構(gòu)打交道，預(yù)期穩(wěn)定，減少了個(gè)人房東隨意收房或者侵吞押金的風(fēng)險(xiǎn)。

近年來，房地產(chǎn)開發(fā)商、地產(chǎn)中介、第三方運(yùn)營商也紛紛看好，大規(guī)模介入住房租賃市場，資本的引入大大活躍了租賃市場。

今年6月，熊林曾表示，2018年長租公寓將擁有 2.5萬億元市場規(guī)模，“中國租賃市場潛力巨大，而機(jī)構(gòu)化管理是未來的主要模式”。以自如為代表的規(guī)?；I(yè)化的頭部企業(yè)加速成長，目前，各城市機(jī)構(gòu)房源占可出租房源的比重，多在5%左右，比例正快速上升。

但是，這一關(guān)乎民生福祉的產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，相應(yīng)監(jiān)管體系、行業(yè)規(guī)范以及稅費(fèi)制度安排等方面，遠(yuǎn)未到位，造成大量規(guī)則缺失。比如，熊林辯稱：“我們沒有所謂的空置期概念，而是必須檢測合格才能上線，要有第三方檢測報(bào)告?！弊饪偷陌踩?，只能依賴于自如的自律上。

“類似裝修的問題，其實(shí)是新事務(wù)，正是未來監(jiān)管層面要把握的新內(nèi)容?！眹?yán)躍進(jìn)表示。

2018年8月下旬，自如已宣布配合政府調(diào)查，而熊林公開宣布，用戶如任何時(shí)候感覺空氣質(zhì)量有問題，身體不適，自如可隨時(shí)免費(fèi)退換租，免費(fèi)幫助搬家，并稱：“我們并不是沒有努力，也不是不重視，也不是不感同身受，因?yàn)槲覀?9%的員工都住自如的房子?！?/p>

對于那位阿里員工，這些都晚了點(diǎn)。（文中許艷、何姿、程璐、李幸為化名）