基于風(fēng)險(xiǎn)管理加強(qiáng)房地產(chǎn)資金管理的對策

尤志樑

摘要：隨著我國房地產(chǎn)市場的深入發(fā)展，眾多的房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際業(yè)務(wù)操作中會(huì)發(fā)生大量的項(xiàng)目并行操作，再加上房地產(chǎn)具有投資規(guī)模大，回收期較長等特點(diǎn)，這就給房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈管理提出了非常高的要求，資金鏈也就成為了眾多房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)鍵命脈，以資金鏈安全為核心的資金管理工作也就成為了房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理的關(guān)鍵。我們將基于當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)面臨的資金管理問題和不足，從風(fēng)險(xiǎn)管理的角度出發(fā)，有針對性的提出措施建議，以期能夠促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的優(yōu)化。

關(guān)鍵詞：風(fēng)險(xiǎn)管理;房地產(chǎn);資金管理

一、引言

我國經(jīng)濟(jì)在經(jīng)歷了近年的高速發(fā)展之后，隨著市場經(jīng)濟(jì)改革和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的不斷深入和發(fā)展，尤其是供給側(cè)改革和新型城鎮(zhèn)化的不斷推進(jìn)，使得房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展由高速增長逐步向結(jié)構(gòu)優(yōu)化和穩(wěn)定轉(zhuǎn)變。在經(jīng)濟(jì)增速出現(xiàn)下滑的當(dāng)下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該更加的注重自身的資金安全以及相應(yīng)的資金管理工作。房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理工作一般是從其資金鏈來設(shè)定，主要包括資金籌集階段、資金使用階段和資金回籠階段。對于這三大階段資金的良好管理和控制，將極大的決定房地產(chǎn)企業(yè)的資金安全與否。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理面臨的問題和不足

（一）資金籌集階段的問題和不足

房地產(chǎn)企業(yè)的資金籌集是一切業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)和前提。房地產(chǎn)業(yè)務(wù)具有投資數(shù)額較大的特點(diǎn)，任何的房地產(chǎn)企業(yè)都不可能完全由自有資金來進(jìn)行相應(yīng)的投資活動(dòng)，這不僅僅是對自身資金實(shí)力是巨大的考驗(yàn)，同時(shí)也是相對風(fēng)險(xiǎn)較高的一種方式。因此，通過相關(guān)金融渠道進(jìn)行資金籌集工作是房地產(chǎn)企業(yè)的常態(tài)。當(dāng)時(shí)隨著我國經(jīng)濟(jì)步入下行通道，再加上國家去杠桿的堅(jiān)決意圖，使得房地產(chǎn)企業(yè)的資金籌集面臨著成本較高和結(jié)構(gòu)單一的雙重考驗(yàn)。

（二）資金使用階段的問題和不足

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，其資金使用最為主要的階段就是具體的開發(fā)建設(shè)階段，這就涉及到了項(xiàng)目評估、成本管控、資金使用制度體系、資金監(jiān)督等等方面的資金管理工作。但往往也就是這些方面會(huì)出現(xiàn)相應(yīng)的問題和不足，例如成本管控不明晰、監(jiān)督考核不落實(shí)等等方面，都是房地產(chǎn)企業(yè)資金管理在使用階段出現(xiàn)不足的重要體現(xiàn)。

（三）資金回籠階段的問題和不足

房地產(chǎn)企業(yè)的資金回籠是其保持資金鏈連續(xù)和安全的重要措施，其資金回籠的速度和周期長短直接受到相應(yīng)的營銷策劃設(shè)計(jì)和執(zhí)行等方面的影響，房地產(chǎn)項(xiàng)目整體營銷的好壞是關(guān)鍵要素。當(dāng)時(shí)隨著我國房地產(chǎn)市場進(jìn)入存量房時(shí)代，眾多的房地產(chǎn)企業(yè)并沒有很好的適應(yīng)這一變化，傳統(tǒng)的營銷方式的效果已經(jīng)逐步下降，也就給其資金回籠造成壓力，同時(shí)相應(yīng)的管理工作也稍顯不足。

三、房地產(chǎn)企業(yè)基于風(fēng)險(xiǎn)管理強(qiáng)化資金管理的對策建議

（一）優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，提升融資能力

在經(jīng)濟(jì)大環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)首要的應(yīng)該是積極的應(yīng)對當(dāng)下的經(jīng)濟(jì)金融大環(huán)境，然后積極的從自身出發(fā)，不斷的優(yōu)化自身的融資結(jié)構(gòu)。一方面要采用科學(xué)的方式預(yù)測資金使用節(jié)奏和規(guī)劃，基于此才能制定出更加高效的融資計(jì)劃，防止資金閑置成本和資金短缺風(fēng)險(xiǎn);另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)要積極的對接多樣化的金融渠道，通過達(dá)成戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系來保持融資的低成本和結(jié)構(gòu)多元化，以此方式來不斷的提升自身的融資能力和融資效果。雖然對于小房地產(chǎn)企業(yè)來說，其多數(shù)只能在與銀行等金融機(jī)構(gòu)融資過程中處于劣勢地位，但是精確的融資計(jì)劃設(shè)定以及良好的資信維護(hù)也是提升其融資能力的關(guān)鍵。

（二）強(qiáng)化資金使用，提升使用效率

對于房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理來說，其主要風(fēng)險(xiǎn)來源是資金的使用階段?；陲L(fēng)險(xiǎn)管理的思想，資金使用階段的資金管理自然也就成為了關(guān)鍵的環(huán)節(jié)和內(nèi)容。房地產(chǎn)企業(yè)的資金使用主要是開發(fā)建設(shè)，也就需要企業(yè)制定并執(zhí)行詳細(xì)的資金使用計(jì)劃，做好過程中詳細(xì)的成本管控，并且貫徹當(dāng)下風(fēng)險(xiǎn)管理中盛行的精細(xì)化思想，以期能夠在降低不必要的資金使用損耗的同時(shí)提升資金使用效率。值得一提的是，針對在資金使用過程可能會(huì)出現(xiàn)的諸如舞弊等行為的執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)該積極的落實(shí)執(zhí)行相應(yīng)的監(jiān)督考核機(jī)制，通過全過程、多角度的獨(dú)立監(jiān)督和考核，實(shí)現(xiàn)即時(shí)規(guī)范和風(fēng)險(xiǎn)控制，最終也是保證房地產(chǎn)企業(yè)的資金安全。

（三）創(chuàng)新營銷方案，加速資金回籠

在當(dāng)下新的房地產(chǎn)市場環(huán)境下，各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的營銷方案需要尋求更加切合市場的創(chuàng)新點(diǎn)和落腳點(diǎn)，而不再是賣方市場的“簡單營銷”。在整個(gè)營銷方案中，最為關(guān)鍵也是最為敏感的就是定價(jià)，客戶最關(guān)心的是價(jià)格，房地產(chǎn)投資最關(guān)注的是利潤，實(shí)質(zhì)上也是價(jià)格。房地產(chǎn)企業(yè)通過極具藝術(shù)性的定價(jià)往往能夠?qū)崿F(xiàn)資金回籠的速度與量的良好平衡，這也是創(chuàng)新營銷方案的主要著力點(diǎn)。在國家密集出臺(tái)“限購”、“限價(jià)”等房市政策的當(dāng)下，價(jià)格已經(jīng)不僅僅是市場化的價(jià)格，而是摻雜了諸多非市場因素以及各方博弈的集中體現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)需要慎之又慎，規(guī)避盲目定價(jià)帶來的資金回籠風(fēng)險(xiǎn)。

四、結(jié)語

資金風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)的主要風(fēng)險(xiǎn)之一，特別是在經(jīng)濟(jì)形勢錯(cuò)綜復(fù)雜的當(dāng)下，眾多的房地產(chǎn)企業(yè)也真切的感受到了資金的壓力以及資金管理的乏力。對于我們建議房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該重新從風(fēng)險(xiǎn)管理的角度來看資金管理，而不僅僅是財(cái)務(wù)角度，結(jié)合我們提到的資金籌集、資金使用和資金回籠等階段的措施，切實(shí)的加強(qiáng)自身的資金管理能力，優(yōu)化提升具體的管理效果，為房地產(chǎn)企業(yè)在當(dāng)下環(huán)境的綜合競爭力的保持奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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