政府回購商品房法律問題探析

摘 要：政府回購商品房政策為解決空置商品房以及保障性住房不足兩側(cè)的失衡找到了平衡支點，不僅為空置商品房找到出路，同時也緩解了政府建設保障性住房的壓力。本文基于政府回購商品房中所體現(xiàn)的買賣法律關系的基礎，分析在推進該制度過程中所要注意以及解決的諸問題，從而為政府回購商品房提出建議。

關鍵詞：政府回購;商品房;保障性住房

中圖分類號：F299.23文獻標識碼：A文章編號：2095-4379-（2019）20-0251-01

作者簡介：徐晴晴（1994-），女，漢族，河南焦作人，天津工業(yè)大學，法律碩士研究生在讀。

2015年1月，住建部出臺《意見》提出要大力發(fā)展住房租賃經(jīng)營機構(gòu)，房地產(chǎn)開發(fā)商等企業(yè)可以將其持有的房源向社會出租等重大措施。《意見》指出各地可以通過購買的方式，把合適作為公租房或經(jīng)改造符合公租房條件的存量商品房轉(zhuǎn)為公租房。自此，出現(xiàn)政府回購商品房這一概念。

一、政府回購商品房的含義及提出的目的

政府回購商品房是指政府可以通過購買符合一定條件的商品房，將其轉(zhuǎn)為保障性住房的一種措施。

其目的是：第一，解決房地產(chǎn)庫存積壓。房地產(chǎn)市場一直高速發(fā)展，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)供過于求的局面，直至2014年末，我國商品房待售面積達到歷史最高點，政府回購商品房為解決空置商品房，保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定提供了新途徑。第二，政府回購商品房的提出，是為了加快住房租賃市場的建設，為增加保障性住房開辟新道路。

二、政府回購商品房存在的法律問題

（一）回購方主體的確定

在《意見》中，雖指出各地可回購商品房作為公租房，但對于回購方主體未予以明確。從“政府回購商品房”字面解釋而言，回購方指的就是各地政府。基于現(xiàn)行的行政體制，我國擁有國家、省、市、縣、鄉(xiāng)五級政府。《意見》中并未對實施回購商品房的政府級別作出明釋，而政府回購商品房必然牽扯到財政支出，如若不將主體明確化，在實際操作中難免出現(xiàn)問題，如各級政府能回購而不回購或不能回購而回購等，因此要對回購方政府的級別作出確定。

同時需要考慮的是，是否只有各級政府可以作為購買主體。目前，在福州下發(fā)《關于福州市統(tǒng)購商品房和安置房、回購安置協(xié)議指導意見（試行）》中首度提出了各級政府可以指定國有企業(yè)作為統(tǒng)購商品房和安置房的購買主體。可見，其中是將國企作為購買主體。從國家層面而言，國企是否能夠作為政府回購商品房的購買主體應當明確，如若可以作為購買主體，對其符合的條件也應作出具體規(guī)定。

（二）回購對象的確定

《意見》中指出的是“合適作為公租房或經(jīng)改造符合公租房條件的存量商品房”可以作為回購的對象。因此對于回購庫存狀態(tài)的商品房可以根據(jù)公租房的標準對其進行衡量，判斷是否可以成為回購對象。該類無疑是指已建成的商品房，但是如若房地產(chǎn)公司因資金等其它問題無法繼續(xù)建造的商品房，政府是否可以進行回購，《意見》中卻并未提及。雖然政府回購商品房的提出一方面就是為了解決房地產(chǎn)市場穩(wěn)定問題，但這種“政府救市”行為是否長期可行是值得考量。就筆者來看，政府回購在建商品房并不可行，因為這會滋生房地產(chǎn)經(jīng)營者投機的心態(tài)，其將認為即使在建情況中出現(xiàn)問題無法繼續(xù)都會有政府接盤，而在前期建造中忽略自身實際條件，并不利于房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。基于此，應將回購對象僅限定于已建成的待售商品房。只有對回購對象進行嚴格限定才可以避免高檔房“包裝”成保障房從而引起社會分配不公與權(quán)力尋租。

（三）政府回購商品房行為的定性

目前對于政府回購商品房的行為《意見》中并未作出明確定性。對于回購商品房行為有兩種觀點，一種是政府回購商品房是采購行為，基于此政府在該回購關系中就是與房地產(chǎn)經(jīng)營者處于同一平等地位的商事主體;另一種是政府回購商品房是一種行政征收行為，因其回購行為是出于公益的目的，則在政府回購商品房的法律關系中，政府就是行政主體?；谡刭徯袨榈牟煌ㄐ裕瑫е禄刭彿街黧w身份的不一致，則在政府回購商品房過程中發(fā)生糾紛而依據(jù)的法律依據(jù)不同。因此亟需對政府回購商品房行為進行定性，以避免發(fā)生糾紛出現(xiàn)同案不同判的法律現(xiàn)象。

（四）政府回購商品房操作難

自2015年提出政府回購商品房這一新模式，至今并未出臺對于政府回購的具體操作流程，包括回購房屋的定價、方式、資金來源等問題。如若不對回購房屋價格制定一定的標準、方式、流程則可能會導致政府侵害房地產(chǎn)經(jīng)營者的權(quán)益以過于低廉的價格回購房地產(chǎn)，或房地產(chǎn)經(jīng)營者與政府工作人員私下勾結(jié)，為權(quán)力尋租創(chuàng)造空間。關于房屋定價可以根據(jù)第三方評估以房屋地價以及房屋建造成本作為標準，政府回購商品房是出于公益目的，因此以市場價回購并不合理?；刭彿绞揭獓栏窆_，可以通過向符合回購條件的房地產(chǎn)公開招標的方式進行。對于政府回購商品房的資金來源亟需法律確定，是僅限于財政撥款還是可以通過PPP融資都需要進一步規(guī)定，否則將會影響政府回購商品房行為的合法性。

三、結(jié)語

綜上，目前對于推行政府回購商品房這一模式仍存在諸多問題與障礙，只有將其所面臨的基于買賣法律關系而產(chǎn)生的回購主體、對象、行為性質(zhì)等法律問題予以明晰與規(guī)定，操作流程進一步細化和統(tǒng)一，才能夠更好地促使政府回購商品房這一模式的實際推行與落實。

[ 參 考 文 獻 ]

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[3]葛豐.地方政府統(tǒng)購商品房要過三道坎[J].中國經(jīng)濟周刊，2015（Z1）：2.