淺析我國不動產(chǎn)善意取得制度

廖小飛

摘 要 我國的善意取得制度適用范圍包括動產(chǎn)和不動產(chǎn)，《物權(quán)法》明確將不動產(chǎn)納入善意取得，這對于保護(hù)第三人的合法權(quán)益，維護(hù)不動產(chǎn)交易市場的安全與秩序有重大的作用。但是，目前我國《物權(quán)法》中不動產(chǎn)善意取得制度還不夠完善，司法實踐中出現(xiàn)的疑難問題難以解決，因此完善不動產(chǎn)善意取得制度，豐富物權(quán)法理論，是極其有必要的。

關(guān)鍵詞 不動產(chǎn) 善意取得 構(gòu)成要件

善意取得，是指無權(quán)處分人將其占有的動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給第三人或者設(shè)立其他物權(quán)，善意受讓人依法取得該物的所有權(quán)或者他物權(quán)的現(xiàn)象。這一定義主要陳述了善意取得是動產(chǎn)物權(quán)原始取得的一種方式或者過程。實際上，動產(chǎn)和不動產(chǎn)都會引起物權(quán)的變動《物權(quán)法》規(guī)定，“不動產(chǎn)善意取得是指受讓人基于善意信賴與登記記載的名義人進(jìn)行交易，并支付了合理價款，完成轉(zhuǎn)移登記的行為?！?/p>

一、我國不動產(chǎn)善意取得的構(gòu)成要件

（一）前提條件：讓與人無處分權(quán)

沒有無權(quán)處分行為，善意取得即無從談起。無權(quán)處分是指處分人沒有處分的權(quán)利卻實施了處分的行為，這里的處分既包括事實上的處分，又包括法律上的處分。對于善意取得而言，處分的范圍應(yīng)僅限于法律上的處分，即通過買賣、互易、出資、贈與、抵押等轉(zhuǎn)移所有權(quán)或設(shè)定他物權(quán)的行為?！段餀?quán)法》第106條“無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的”將善意取得制度的適用范圍限定在了《中華人民共和國合同法》第51條無權(quán)處分他人財產(chǎn)合同被確認(rèn)無效的案型。

對動產(chǎn)而言，無權(quán)處分是指沒有處分權(quán)而處分他人動產(chǎn)。對不動產(chǎn)而言，理論界對無權(quán)處分的意見尚未達(dá)成一致，主要可以歸納為以下三種觀點(diǎn)：第一種觀點(diǎn)認(rèn)為對動產(chǎn)和不動產(chǎn)不作區(qū)分，認(rèn)為無權(quán)處分都是指無處分權(quán)人擅自處分了歸他人（原權(quán)利人）所有的財產(chǎn)，二者沒有差異。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為原來享有標(biāo)的物所有權(quán)的權(quán)利人，如果在某種特殊情況下其權(quán)利受到了限制，此時如果再進(jìn)行物權(quán)處分，應(yīng)界定為無權(quán)處分。第三種觀點(diǎn)認(rèn)為在不動產(chǎn)登記錯誤的情況下，登記薄上的“名義”權(quán)利人行使不動產(chǎn)處分權(quán)，對本無處分權(quán)利的物權(quán)進(jìn)行了處分，這種行為認(rèn)定為無權(quán)處分。傳統(tǒng)理論界采納的是第一種觀點(diǎn)。

（二）核心要件：善意

善意取得制度設(shè)立的目的之一就是保護(hù)“善意”第三人，所以，“善意”在不動產(chǎn)善意取得中就顯得至關(guān)重要。民法中的善意源自羅馬法，《牛津法律大辭典》中將善意界定為：“若一行為人誠信行事，且不知道或無理由相信其主張沒有根據(jù)，他就是善意行為，當(dāng)該人得知應(yīng)知表明其主張缺乏法律根據(jù)的事實，則不存在善意”?，F(xiàn)代民法普遍認(rèn)為，善意即行為人在進(jìn)行某一民事行為時不知道存在某種足以影響該行為法律效力的因素的一種心理狀態(tài)。

（三）必要條件：以合理的價格取得

《物權(quán)法》第106條明確規(guī)定善意取得需“以合理的價格轉(zhuǎn)讓”，這意味著，如果受讓人要依據(jù)善意取得制度來救濟(jì)自己從無權(quán)處分人處獲得的不動產(chǎn)物權(quán)，其必須是支付了合理對價的。物權(quán)法解釋第19條將“合理價格”解釋為“應(yīng)當(dāng)根據(jù)轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物的性質(zhì)、數(shù)量以及付款方式等具體情況，參考轉(zhuǎn)讓時交易地市場價格以及交易習(xí)慣等因素綜合認(rèn)定”的價值考量。因為在善意取得中，對“合理價格”的判斷需要更多的考量原權(quán)利人是否能夠成功地排除此次交易適用善意取得的可能，這也在一定程度上體現(xiàn)了我國法律盡可能最大限度的保護(hù)真實權(quán)利人的原則。

（四）最終條件：物權(quán)變動

受讓人必須讓受讓的物權(quán)已經(jīng)發(fā)生移轉(zhuǎn)，完成物權(quán)變動，才能最終享有不動產(chǎn)的物權(quán)。如果物權(quán)變動還沒有完成，善意的受讓人也就無法援引不動產(chǎn)善意取得對抗真實權(quán)利人。目前對于不動產(chǎn)，我國的《物權(quán)法》主要是以“登記生效要件主義”為依據(jù)的，因此在不動產(chǎn)善意取得的過程中，原則上要對不動產(chǎn)物權(quán)完成相應(yīng)的登記手續(xù)，買受人才能終局地獲得該不動產(chǎn)的物權(quán)?！段餀?quán)法》第106條規(guī)定的內(nèi)容來看，如果買受人還沒完成對物權(quán)的移轉(zhuǎn)登記，那么買受人還沒有享有該標(biāo)的物的物權(quán)。因此，在善意取得中，不動產(chǎn)善意受讓人只有將所變更的不動產(chǎn)物權(quán)登記在相應(yīng)的不動產(chǎn)登記薄之時才能真正受到法律保護(hù)。如果沒有進(jìn)行及時登記，即使受讓人出于善意、支付了合理的價款，甚至已經(jīng)占有、使用、收益標(biāo)的物，其仍有被原權(quán)利人追回的風(fēng)險。只有真正的物權(quán)人才可以成為善意第三人，單純的債權(quán)人不是善意第三人。

二、不動產(chǎn)善意取得制度的現(xiàn)存問題分析

我國不動產(chǎn)善意取得制度確立時間不長，在實踐中還存在較多問題亟待解決。一是無權(quán)處分人的認(rèn)定。我國立法上對于無權(quán)處分人的認(rèn)定并沒有給出一個明確的標(biāo)準(zhǔn)，這就使得理論與實踐很容易發(fā)生偏差，也導(dǎo)致不同法官因?qū)l文有著不同的理解而產(chǎn)生了不同的結(jié)論。例如對偽詐型無權(quán)處分人、夫妻共同共有情況下的無權(quán)處分人的認(rèn)知不一樣，導(dǎo)致實踐中的判決往往也不一樣。二是善意的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)也仍然不夠明確。我國《物權(quán)法》并沒有就善意建立一個明確標(biāo)準(zhǔn)，無論實務(wù)界還是理論界，對于認(rèn)定第三人善意的標(biāo)準(zhǔn)有著不同的觀點(diǎn)。這使得對善意的判斷存在較大主觀性，很依賴法官的自由裁量。不同的法官會適用不同的學(xué)說來對善意進(jìn)行判斷，容易導(dǎo)致司法實踐中類似的案件卻可能出現(xiàn)不同的判決。三是登記制度存在問題。我國現(xiàn)行的物權(quán)法法律體系雖然對不動產(chǎn)登記的相關(guān)問題作了制度安排，但綜合看來現(xiàn)行規(guī)定還存有諸多問題，比如登記機(jī)關(guān)和權(quán)屬證書不統(tǒng)一，登記機(jī)關(guān)很多而且分散，登記相關(guān)規(guī)范不一致等，導(dǎo)致登記申請人無所適從。

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