房地產(chǎn)建筑工程目標成本管理及對策研究

郝志俊 曹祖瓊

通訊作者：郝志俊，1984年1月，男，漢族，河南林州人，現(xiàn)任中交（鄭州）投資發(fā)展有限公司安裝專業(yè)經(jīng)理，中級職稱，本科。研究方向：工業(yè)與民用建筑方向。

摘要：在房地產(chǎn)建筑工程項目中，成本管理是財務管理的一項重要工作。在2017年政府工作報告中，在房地產(chǎn)建筑行業(yè)中房屋作用是“居住”，這就意味著居高不下的房屋價格將得到適當?shù)恼{(diào)控。為此，對房地產(chǎn)企業(yè)而言，在建筑工程管理中成本管理將成為財務工作的重中之重。在以往的房地產(chǎn)項目管理中，工程目標成本管理存在著一些問題，為此，文章將提出一些建議措施以供參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);目標成本;管理問題;對策

Abstract： In real estate construction projects， cost management is an important task of financial management. In the 2017 government work report， the role of housing in the real estate construction industry is "residence"， which means that the high housing price will be properly regulated. Therefore， for real estate enterprises， cost management in the construction project management will become the top priority of financial work. In the past real estate project management， there were some problems in project target cost management. To this end， this study will propose some recommended measures for reference.

Keywords： Real estate; target cost; management issues; countermeasures

一、前言

伴隨著經(jīng)濟飛速發(fā)展，房產(chǎn)、汽車已經(jīng)成為人們必需的生活資產(chǎn)，而隨著物價上漲，樓盤的銷售價格居高不下，讓人望洋興嘆。在經(jīng)歷房地產(chǎn)價格泡沫之后，政府為了穩(wěn)定地產(chǎn)價格趨勢，讓房子不再成為投資商品，實現(xiàn)其真正的使用價值，對地產(chǎn)行業(yè)實施價格調(diào)控。

為此，房地產(chǎn)行業(yè)將成本管理問題納入項目財務管理工作中，并給予重視。然而，目前由于該項管理工作的從業(yè)人員綜合素質(zhì)水平參差不齊、項目監(jiān)管不到位等問題造成地產(chǎn)行業(yè)項目價格仍居高不下。因此，房地產(chǎn)企業(yè)面對成本管理工作中存在問題，需要及時提出解決方案，刻不容緩。

二、房地產(chǎn)建筑工程目標成本管理的意義

目標成本是在房地產(chǎn)建筑工程開工前對項目所需支出的人力、財力、物力進行成本預算，最終得出項目目標成本[1]。其主要意義在于指導項目工程執(zhí)行過程中的成本管控工作。

對企業(yè)而言，經(jīng)濟效益是不可避免的現(xiàn)實問題，成本管理則是保證經(jīng)濟效益的重要環(huán)節(jié)。在面對政府對房地產(chǎn)行業(yè)的價格調(diào)控，民眾的住房期許，企業(yè)針對目前房地產(chǎn)行業(yè)項目價格高的問題，想從根本上控制，就必須做好項目的目標成本管理，這是對企業(yè)負責，對行業(yè)負責，對社會負責。

為了讓房產(chǎn)項目切實發(fā)揮“居住”作用，地產(chǎn)企業(yè)將成本管理作為企業(yè)的社會責任，堅決做好成本管理，不弄虛作假，不哄抬房價，讓企業(yè)得到利潤的同時，真正的服務社會，饋贈社會。

房地產(chǎn)項目的成本想要得到控制，需要了解在地產(chǎn)項目開發(fā)的各個階段產(chǎn)生影響因素，具體情況如表1所示，對成本影響最多的階段是開發(fā)施工階段[2]。因此，對地產(chǎn)行業(yè)的目標成本管理重點也需要放在開發(fā)施工階段。

三、房地產(chǎn)建筑工程目標成本管理存在的問題

（一）從業(yè)人員專業(yè)綜合素質(zhì)不高

由于目標成本管理工作貫穿在整個項目中，因此，從業(yè)人員的綜合素質(zhì)就成為影響目標成本管理工作的重要因素。因為目標成本管理工作的時間較長，工作內(nèi)容較多，且較為復雜，而地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)人員的綜合素質(zhì)普遍不高，在面對目標成本管理的工作的過程中，可能出現(xiàn)各種各樣的問題[3]。在項目執(zhí)行過程中，從業(yè)人員管理、物料管理、工期延長等都是影響目標成本管理的重要因素，而從業(yè)人員綜合素質(zhì)不高，可能出現(xiàn)財務紕漏，更有甚者觸碰法律紅線，中飽私囊，導致目標成本無法按照預期策劃支持完成工程項目，企業(yè)投入成本增加，造成不必要的經(jīng)濟損失。

（二）目標成本管理關(guān)注度不高

在房地產(chǎn)行業(yè)項目管理中，目標成本是預期成本，是項目策劃根據(jù)當時的物價水平與市場預期測算出來的。而隨著時間的推移，物價可能出現(xiàn)波動，對企業(yè)成本管理來說，實際的支出是不可忽視的事實。因此，部分企業(yè)對于目標成本的關(guān)注度不高，反而較為重視實際支出。但目標成本的提出，是為了監(jiān)督企業(yè)在項目執(zhí)行過程中盡可能完成目標成本的預期。因此，作為目標成本的管理者，應該在工程項目執(zhí)行過程中起到的作用是監(jiān)督，而不僅僅是規(guī)劃。

（三）目標成本管理不細化

在房地產(chǎn)行業(yè)項目執(zhí)行過程中，目標成本的管理從源頭策劃就應該開始逐項細化出來，而并非是籠統(tǒng)統(tǒng)計。但目前多數(shù)地產(chǎn)企業(yè)對于目標成本管理工作并不重視，認為前期做的越細致，后期執(zhí)行越束縛。殊不知沒有規(guī)矩，不成方圓，在成本管理的工作中，沒有束縛，支出將像泥流入海一般無法控制，更不用談成本管理問題。

如圖1項目成本管理內(nèi)容所示，每個項目的成本管理都需要逐個拆分成為細化的成本科目，這樣對于每項支出規(guī)劃及執(zhí)行監(jiān)督都可以做到有跡可循，有據(jù)可查[4]。然而，多數(shù)地產(chǎn)公司，除了物料預算細化之外，其他目標成本管理則不再細化，這樣的差別管理是企業(yè)財務制度的漏洞，也可能會讓不法分子有了可乘之機。

（四）目標成本控制方法僵化

目標成本控制方法有很多，多數(shù)企業(yè)采取的始終是經(jīng)驗管理法，以往控制成本是靠縮減用度來進行成本控制。采用節(jié)流的方法控制成本，最終結(jié)果就是導致工程項目質(zhì)量問題頻頻出現(xiàn)。由于節(jié)流成本，控制開支，在沒有監(jiān)管或出現(xiàn)監(jiān)管漏洞的情況下，可能出現(xiàn)工程質(zhì)量問題，導致自身企業(yè)形象、品牌名譽受損，終究得不償失。

（五）目標成本管理制度不健全

目標成本管理是貫穿工程項目整體的一項工作內(nèi)容，部分企業(yè)因為人力資源分配或財務支撐等問題，導致成本管理工作無人負責，或人力資源不足以支撐目標成本管理工作，目標成本管理無制度可言，或制度不健全，最終成本控制成為空話[5]。企業(yè)項目成本出現(xiàn)大幅度增加，最終將利潤空間壓縮，呈現(xiàn)賠本賺吆喝的不健康發(fā)展趨勢。

（六）目標成本管理無監(jiān)督

部分房地產(chǎn)企業(yè)對目標成本管理工作不夠重視，導致成本管理工作無人監(jiān)督，資源浪費、管理混亂現(xiàn)象頻出，最終目標成本無法按照預期合理、合規(guī)的完成。如中海地產(chǎn)某項目在成本結(jié)算之時發(fā)現(xiàn)實際成本較目標成本整體增加10%，財務管理人員針就問題核項目開發(fā)期間各項支出后，發(fā)現(xiàn)由于監(jiān)管不到位，出現(xiàn)物料浪費、報價虛高等問題，形成了實際成本較目標成本增多的局面出現(xiàn)。

四、房地產(chǎn)建筑工程目標成本管理對策

（一）提高從業(yè)人員專業(yè)綜合素質(zhì)，樹立財務成本控制意識

提高從業(yè)人員的綜合素質(zhì)的途徑有兩種。

1.提高招聘門檻，招聘條件不能只看業(yè)務能力，還要注重才德兼?zhèn)?，從招聘上開啟優(yōu)勝劣汰的招聘機制。

2.讓現(xiàn)有員工定期參加培訓，使業(yè)務能力提升，工作態(tài)度端正，從根本上樹立財務成本意識，對項目的目標成本有全新的認識，提高其關(guān)注程度，從內(nèi)心感受成本管理工作的重要性。

（二）提高對工程項目成本管理的關(guān)注度

目標成本管理工作就是要為地產(chǎn)工程項目管理進行規(guī)范化，所有財務支出要具備合理性、合規(guī)性。

作為目標成本管理工作的工作人員，其不僅是項目成本的管理者，還是項目成本的監(jiān)督者，只有意識到目標成本對整體工程項目的重要性，才能提高成本從業(yè)人員對其的關(guān)注程度[6]。

作為項目成本管理者，可以采取激勵機制，讓成本管理工作不再成為成本管理人員單一環(huán)節(jié)的工作內(nèi)容，而是讓參與到項目策劃、項目設(shè)計、項目施工以及項目營銷的地產(chǎn)項目開發(fā)的全體人員都自覺加入到成本管理工作中來，為實現(xiàn)最終的項目實際成本不突破前期設(shè)定的目標成本限額而努力。

（三）目標成本管理細化、流程化

目標成本管理需要細節(jié)化、流程化。在我們制定目標成本的時候，需要了解房地產(chǎn)行業(yè)項目所需要支出的所有項目細節(jié)，才能準確的測算出所需要的成本。

首先，需要了解的是項目成本的組成，如圖2項目開發(fā)成本控制流程圖所示，分為四個階段，分別是土地版、啟動版、施工版及結(jié)算版。

土地版是項目獲取時用于測算項目經(jīng)濟可行性的成本測算。設(shè)計階段需要項目成本人員會同財務、開發(fā)、設(shè)計、運營、工程、營銷、物管等人員等共同完成目標成本的測算。此階段需要將拆遷、施工、售賣過程中的各個環(huán)節(jié)進行細化，每個環(huán)節(jié)的每個項目都要進行費用測算，該階段測算的越細化，后期在推進的項目進程的時候才能按部就班的進行[7]。工程竣工，結(jié)算成本與目標成本進行對比，如果目標成本細化，對比兩組數(shù)據(jù)，即可得出該項目的成本控制工作是否合理的進行，這是檢驗成本管理工作成果的最佳時期。

（四）科學控制房地產(chǎn)建筑項目目標成本

地產(chǎn)項目的目標成本管理需要科學的方法。

1.在制定目標成本時，各項支出預算需要符合市場發(fā)展規(guī)律，如人力資源成本，需要顧及人員招聘，人員培訓，人員管理，員工福利等方面支出的成本問題;又如材料成本，需要顧及市場測算期間與施工期間的物價差額，符合市場物價的發(fā)展趨勢。

2.在目標成本管理的過程中需要靈活的推進成本管理問題，在出現(xiàn)較大的成本偏差時，需要及時與采購和業(yè)務部門進行溝通，了解市場物價情況，以及出現(xiàn)偏差的原因，形成情況說明備案。不要刻板的將目標成本作為標準來進行推進，還需結(jié)合實際情況而定。目標成本管理的意義就在于監(jiān)督，但是如果監(jiān)督不得法，則監(jiān)督將變成強制執(zhí)行，無法實現(xiàn)管理的真正意義。

（五）完善房地產(chǎn)建筑工程目標成本管理制度

在房地產(chǎn)建筑工程開始的那一刻，目標成本管理制度就需要盡早完成。一旦出現(xiàn)目標成本與實際支出出現(xiàn)偏差較大的情況，可遵循目標成本管理制度。所謂完善房地產(chǎn)行業(yè)的目標成本管理制度，不僅僅是針對于項目的管理人員，亦是針對項目所有的參與人員[8]。制度是一柄雙刃劍，既是監(jiān)督所有參與項目開發(fā)的人員注意成本管理，又是監(jiān)督每一個成本管理者注意管理尺度。

（六）建立房地產(chǎn)建筑工程目標成本管理監(jiān)察機制

目標成本管理監(jiān)察機制，是地產(chǎn)行業(yè)對項目管理負責的一種自查機制。每個項目從立項，到施工，再到竣工交付使用，整個過程需要成本管理來維護企業(yè)利益。成本管理的本身就是一種監(jiān)督性質(zhì)的工作，為了更好地完成工作，在每個項目執(zhí)行的過程中，建立起一套監(jiān)察機制。每個階段性工作完成后，有專人進行復查目標成本管理的工作內(nèi)容，要做到存檔全，票據(jù)細，經(jīng)得起復查人員的抽查和問詢[9]。建立房地產(chǎn)建筑工程目標成本管理監(jiān)察機制的意義在于監(jiān)督每一個目標成本管理者自覺遵守勞動紀律，自覺維護公司利益，建立激勵機制，讓合理的成本控制形成意識，刻印在每個從業(yè)者的心中。

五、結(jié)論

綜上所述，本文通過對房地產(chǎn)建筑工程目標成本管理工作中出現(xiàn)的問題進行分析，從中找出目標成本管理過程中問題的根本之所在，并且對應的提出了解決對策。在分析目標成本管理工作問題的過程中，我們發(fā)現(xiàn)成本控制的根本在于地產(chǎn)行業(yè)的每一個參與項目的執(zhí)行者。

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