購(gòu)房人退房兼職銷(xiāo)售員提取的傭金由誰(shuí)擔(dān)？

張凱麗

摘要：由于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，購(gòu)房過(guò)程中產(chǎn)生的糾紛問(wèn)題也逐漸顯露出來(lái)。接下來(lái)在本文中以案例的形式來(lái)引出購(gòu)房傭金的糾紛問(wèn)題，并深入闡述。

關(guān)鍵詞：購(gòu)房傭金;問(wèn)題;責(zé)任

案例：2018年1月28日繆女士陪親戚看房時(shí)，聽(tīng)恒富置業(yè)有限公司業(yè)務(wù)員稱(chēng)該樓盤(pán)春節(jié)后即漲價(jià)，現(xiàn)買(mǎi)下來(lái)年后賣(mài)掉就可賺錢(qián)，即使沒(méi)漲，也可無(wú)理由退房，為此心動(dòng)，隨后便與恒富置業(yè)有限公司簽訂了認(rèn)購(gòu)書(shū)并交納定金10000元。兩天后又簽訂了商品房買(mǎi)賣(mài)合同，并支付了首期房款75804元，裝修款38200元，同日還簽訂了一份《無(wú)理由退房協(xié)議書(shū)》。春節(jié)后，繆女士即到恒富置業(yè)有限公司解除合同并要求退還購(gòu)房款124004元。恒富置業(yè)有限公司不同意全額退款，只同意退款99203元，但對(duì)業(yè)務(wù)員所提取的傭金24801元，認(rèn)為繆女士所簽訂的《無(wú)理由退房協(xié)議書(shū)》已約定由兼職銷(xiāo)售員通過(guò)“恒房通”平臺(tái)推薦認(rèn)購(gòu)的，在行使無(wú)理由退房權(quán)利時(shí)，在退還的樓款中要扣除已支付的兼職銷(xiāo)售員傭金。

說(shuō)法：法院審理認(rèn)為，《無(wú)理由退房協(xié)議書(shū)》中雖寫(xiě)明繆女士在行使無(wú)理由退房權(quán)利時(shí)，如由其他兼職銷(xiāo)售員通過(guò)恒房通平臺(tái)推薦認(rèn)購(gòu)的，同意扣除已支付的傭金，但這“扣除已支付傭金”的約定系恒富置業(yè)有限公司預(yù)先打印擬定的格式化條款，恒富置業(yè)有限公司并沒(méi)有采取合理的方式提醒繆女士注意，而其內(nèi)容也明顯對(duì)繆女士利益不利，損害了繆女士的財(cái)產(chǎn)權(quán)益，違背了公平原則，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第三十九條、第四十條規(guī)定，該格式條款應(yīng)屬無(wú)效。其次，本案?jìng)蚪鸬膶?shí)際領(lǐng)取人陳女士在繆女士認(rèn)購(gòu)涉案房屋到簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同過(guò)程中，從未露面，雙方所簽訂的認(rèn)購(gòu)書(shū)和商品房買(mǎi)賣(mài)合同以及恒富置業(yè)有限公司所出具的收款收據(jù)落款處均沒(méi)有陳女士的簽名，陳女士只是在交款核對(duì)單的開(kāi)單人后面用括號(hào)寫(xiě)有“老業(yè)主陳女士”幾個(gè)字，而該交款核對(duì)單只是恒富公司內(nèi)部操作流程的單據(jù)，并不需繆女士核對(duì)。第三，陳女士 “恒房通”APP平臺(tái)以老業(yè)主身份注冊(cè)為兼職銷(xiāo)售員，以及在“恒房通”APP平臺(tái)填寫(xiě)繆女士的相關(guān)信息并在繆女士簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同付清首期款后，即按商品房買(mǎi)賣(mài)合同和裝修合同的總價(jià)款提取1%的傭金這一系列操作流程中，均不需經(jīng)過(guò)繆女士認(rèn)可，也沒(méi)有證據(jù)證實(shí)繆女士對(duì)整個(gè)操作流程是知情的。故法院對(duì)恒富置業(yè)有限公司認(rèn)為如需解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)扣除傭金的主張不予支持。但鑒于繆女士在明知其自身無(wú)購(gòu)買(mǎi)能力的情況下，聽(tīng)到銷(xiāo)售人員說(shuō)“可以賺錢(qián)”就與恒富公司簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同和裝修委托合同，在簽訂合同交付首期款后隨即要求解除合同、退還房款，對(duì)本糾紛的發(fā)生存在一定過(guò)錯(cuò)，故法院酌定繆女士自身承擔(dān)已付傭金30%的責(zé)任，恒富公司承擔(dān)70%的責(zé)任。

參考文獻(xiàn)

[1]《中華人民共和國(guó)合同法》三十九條。采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提請(qǐng)對(duì)方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照對(duì)方的要求，對(duì)該條款予以說(shuō)明。格式條款是當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時(shí)未與對(duì)方協(xié)商的條款。

[2]《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ǘ返?條第1款。提供格式條款的一方對(duì)格式條款中免除或者限制其責(zé)任的內(nèi)容，在合同訂立時(shí)采用足以引起對(duì)方注意的文字、符號(hào)、字體等特別標(biāo)識(shí)，并按照對(duì)方的要求對(duì)該格式條款予以說(shuō)明的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定符合合同法第三十九條所稱(chēng)“采取合理的方式”。

[3]《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ǘ返?條。提供格式條款的一方當(dāng)事人違反合同法第三十九條第一款關(guān)于提示和說(shuō)明義務(wù)的規(guī)定，導(dǎo)致對(duì)方?jīng)]有注意免除或者限制其責(zé)任的條款，對(duì)方當(dāng)事人申請(qǐng)撤銷(xiāo)該格式條款的，人民法院應(yīng)當(dāng)支持。

[4]《中華人民共和國(guó)合同法》第四十條。格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的，該條款無(wú)效。