上市房企投資拿地謹慎

謝楊春

從業(yè)績會提出的銷售目標而言，盡管房企認為市場整體平穩(wěn)，但都對自身的業(yè)績信心十足。投資拿地方面，房企的態(tài)度還是以“保守”“謹慎”為主。

在經濟形勢整體表現(xiàn)較為緊張的2018年，不少上市房地產企業(yè)交出了令人滿意的成績單。在2019年市場整體平穩(wěn)運行的共識下，房地產企業(yè)一方面對自身業(yè)績增長表現(xiàn)得信心十足，另一方面在投資上仍然保持理性和謹慎。

自身業(yè)績信心十足

從業(yè)績發(fā)布會的表態(tài)來看，鑒于2018年下半年市場疲軟，上市企業(yè)對2019年市場的普遍預測都以平穩(wěn)運行為主。因城施策、分城調控是大多數(shù)房企的共識，其中華潤、旭輝等企業(yè)表示對政策放寬有所期待。此外，不少企業(yè)都認為2019年適合深耕成熟區(qū)域。例如富力對大灣區(qū)、首創(chuàng)對環(huán)京區(qū)域，未來區(qū)域市場分化還會持續(xù)。

從業(yè)績會提出的銷售目標而言，盡管房企認為市場整體平穩(wěn)，但都對自身的業(yè)績信心十足。由此可見，促銷會是房企在2019年的主旋律。

克而瑞統(tǒng)計的25家典型房地產企業(yè)中，有半數(shù)銷售目標同比漲幅在20%以上。其中中駿2019年銷售目標為700億元，同比增幅高達36%，這與過去兩年中駿大規(guī)模拿地不無關系；即便是受制于海南房地產市場嚴格調控的雅居樂，2019年目標增幅也達到10%。

值得一提的是，龍頭房地產企業(yè)并未對業(yè)績增長提出更快要求。萬科、恒大和碧桂園中，僅有恒大提出2019年銷售目標為6000億元，同比上升9%，另外兩家均未提出銷售目標。

投資拿地謹慎

投資拿地方面，企業(yè)的態(tài)度還是以“保守”“謹慎”作為關鍵詞，謹慎的態(tài)度主要體現(xiàn)在兩個方面：

一是對于未布局的城市和區(qū)域不會輕易進駐。新城表示將會深耕現(xiàn)有區(qū)域，弘陽表示會持續(xù)深耕長三角區(qū)域，鮮有房企表示要積極拓展，與前兩年“走出去”的戰(zhàn)略形成明顯對比。

二是企業(yè)的納儲力度維持不變，將會較為嚴格地按照既定拿地銷售比來安排土儲資金。如龍光、陽光城分別表示會維持0.5的拿地銷售比、按照回款的55%進行拿地，拿地的計劃性有所增強。而向來“勇猛”的融創(chuàng)也表示2019年拿地會非常小心。

謹慎的預期來自市場的不確定性，尤其是三、四線城市熱度急劇衰退。另外，在“房住不炒”的大基調下，未來售價大幅提升的可能性不大。

謹慎投資也并不代表房企在土地儲備方面完全停滯，只是投資區(qū)域會更加聚焦。一方面是從三、四線城市重新聚焦至二線城市。中梁、陽光城、中駿、雅居樂等企業(yè)都明確提出回歸一、二線城市。從1-2月百強房企新增土地儲備建筑面積有47%分布于二線城市也可見一斑。另一方面是有規(guī)劃利好、發(fā)展成熟的長三角、珠三角以及區(qū)域內優(yōu)質三線城市受到較多關注。此外，中西部核心二線城市發(fā)展迅速，市場潛力和土地儲備供應力度都很大，也是上市房企關注的重點區(qū)域，這一點從珠海等部分粵港澳城市近期市場熱度攀升，合肥、蘇州、杭州等長三角土地市場回暖也可以印證。

結合房企土地儲備分布區(qū)域情況來看，基本上典型上市房企均已經在長三角、珠三角完成一定程度的布局，時代中國、奧園、龍光、雅居樂等都是深度布局廣東省內的企業(yè)，能很大程度享受到本輪粵港澳大灣區(qū)戰(zhàn)略的利好，而旭輝、新城等企業(yè)起源于長三角區(qū)域，已經在過去一輪市場上升中享受到長三角城市的紅利輻射。