安徽省商品住宅價格影響因素研究

王昱斐

摘要：1998年住房商品化改革政策提出后，房地產(chǎn)市場進(jìn)入了一個新的發(fā)展階段，商品住宅成為居民關(guān)注的焦點(diǎn).近年來，商品房價持續(xù)上漲，產(chǎn)生了一些新的問題，阻礙了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展.文章以安徽省為研究對象，采用灰色關(guān)聯(lián)分析法篩選出商品住宅價格的關(guān)鍵影響因素，并建立了商品住宅價格及其主要影響因素的多元線性回歸模型.研究結(jié)果表明：安徽省商品住宅價格主要與人均住房面積、住宅竣工面積和銷售面積、總戶數(shù)以及戶籍人口數(shù)有關(guān)，其中，戶籍人口數(shù)對住宅價格的影響最為顯著.

關(guān)鍵詞：影響因素;商品住宅價格;灰色關(guān)聯(lián)分析;多元線性回歸

中圖分類號：F299.23;O212? 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A? 文章編號：1673-260X（2019）06-0021-03

房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的晴雨表，其發(fā)展?fàn)顩r直接關(guān)系著國民經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行.而商品住宅作為房地產(chǎn)市場中的重要組成部分，其價格的高低同時也影響著廣大居民的安居樂業(yè).從一定程度上說，住宅產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)步發(fā)展是一個國家穩(wěn)定的基礎(chǔ).1998年住房商品化改革政策提出，居民的購房熱情進(jìn)一步高漲，使得全國各地的房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了一個新的發(fā)展階段，我國對住宅問題的重視程度逐步提高.并且隨著住宅產(chǎn)業(yè)市場化的程度越來越高，住宅價格也在逐年上升.近年來由于商品住宅價格的快速上漲，已經(jīng)引發(fā)了價格漲幅過快、供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理等一系列問題，長此以往必然會阻礙房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，威脅國家經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定.因此，穩(wěn)定房地產(chǎn)價格，特別是商品住宅的價格顯得尤為重要.本文以安徽省為研究對象，通過研究商品住宅價格的影響因素及其影響程度，對進(jìn)一步穩(wěn)定房價，制定宏觀調(diào)控政策措施提供借鑒.

1 文獻(xiàn)綜述

截至目前，國內(nèi)已經(jīng)有許多學(xué)者對商品住宅價格的影響因素作了一些研究，并做出了不同的分析，提出了不同的看法.阮淑萍等[1]（2018）運(yùn)用了空間統(tǒng)計(jì)分析方法對我國31個省市2004-2013年的商品住宅的價格進(jìn)行研究，通過空間滯后模型分析了各個因素對房價的影響;劉志遠(yuǎn)等[2]（2018）以青島市為研究對象，基于微觀視角構(gòu)建了住宅微觀影響因素特征價格模型，并運(yùn)用逐步回歸方法最終篩選出對住宅價格有顯著影響的微觀因素.孫禮勝等[3]（2018）從價格彈性的角度研究了銀川市商品房價格的影響因素，結(jié)果表明距商業(yè)中心的距離、物業(yè)管理費(fèi)和醫(yī)療設(shè)施等都對住宅價格有重要影響.趙強(qiáng)等[4]（2017）以供求理論為基礎(chǔ)，運(yùn)用分位數(shù)回歸分析房地產(chǎn)價格的影響因素，提出人均可支配收入對房價的影響作用最大的結(jié)論.候春燈等[5]（2017）通過計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)模型，選定土地價格、房屋租賃成本、收入、建設(shè)成本4個經(jīng)濟(jì)變量分析了商品住宅價格的影響因素，發(fā)現(xiàn)土地價格和收入是其中的關(guān)鍵因素.黃欣等[6]（2015）則從經(jīng)濟(jì)、市場、房地產(chǎn)規(guī)模、房地產(chǎn)行業(yè)績效以及房地產(chǎn)業(yè)對南充市經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)5個角度分析了影響南充市商品住宅價格的主要因素.綜上所述，現(xiàn)有文獻(xiàn)大部分從微觀、土地等角度分析了商品住宅價格的影響因素，而很少兼顧人口、社會、市場等其他因素.本文以安徽省為研究對象，從多個角度研究了不同因素對商品住宅價格的影響，并根據(jù)研究結(jié)果為穩(wěn)定房價、促進(jìn)市場繁榮提出合理建議.

2 影響因素分析

影響商品住宅價格的因素有很多，根據(jù)屬性不同劃分為：人口因素、經(jīng)濟(jì)因素、社會因素、市場因素等，其中市場因素又可以進(jìn)一步分為供給和需求兩個方面，它們都會對商品住宅的價格產(chǎn)生影響.

2.1 人口因素

人口因素是商品住宅價格的重要影響因素之一，對商品住宅價格產(chǎn)生積極影響.當(dāng)人口增加時，商品住房需求會上升，導(dǎo)致商品住宅市場出現(xiàn)供應(yīng)短缺，房價水平提高.

2.2 經(jīng)濟(jì)因素

經(jīng)濟(jì)因素涵蓋的范圍較廣，包括物價水平、儲蓄水平、房地產(chǎn)投資等.當(dāng)物價水平與儲蓄水平提高，房地產(chǎn)開發(fā)投資額增加時，與商品住宅有關(guān)的要素價格都會增加，進(jìn)而使商品住宅價格提高.

2.3 社會因素

影響商品住宅價格的社會因素主要是社會福利水平.當(dāng)社會福利水平提高，居民的生活水平和消費(fèi)能力也會隨之提高，對于商品住宅的需求會進(jìn)一步增加，導(dǎo)致商品住宅價格的提高.

2.4 市場因素

市場因素包括了需求因素和供給因素.根據(jù)新價格決定理論，商品住宅的供求關(guān)系是影響價格的直接因素.當(dāng)需求上漲幅度大時，供不應(yīng)求，商品住宅價格上漲，當(dāng)供給上漲幅度大時，供大于求，商品住宅價格下降.

3 實(shí)證分析

3.1 實(shí)證思路

首先，運(yùn)用灰色關(guān)聯(lián)分析方法計(jì)算選取的相關(guān)指標(biāo)與商品住宅價格之間的灰色關(guān)聯(lián)度，并進(jìn)行排序和篩選;其次，將篩選過后的主要影響因素代入多元統(tǒng)計(jì)回歸模型，得到其具體影響.

3.2 指標(biāo)體系的構(gòu)建及數(shù)據(jù)來源

3.2.1 構(gòu)建指標(biāo)體系

人口因素、經(jīng)濟(jì)因素、社會因素、市場因素雖然都沒有直接的定量指標(biāo)，但是將其劃分，可以進(jìn)一步得到能以數(shù)據(jù)衡量的二級指標(biāo)和三級指標(biāo).人口因素可以劃分為人口狀況和家庭規(guī)模，其中，人口狀況用人口數(shù)量表示，家庭規(guī)模用總戶數(shù)表示.經(jīng)濟(jì)因素可以劃分為儲蓄水平、物價水平、房地產(chǎn)投資等，并分別用儲蓄存款總額、居民消費(fèi)價格指數(shù)和房地產(chǎn)開發(fā)投資額來代替.社會因素主要是反映社會福利水平，可以用人均住房面積、人均可支配收入來表示.市場因素包括需求因素和供給因素，分別用商品住宅的銷售面積、商品住宅的施工面積和竣工面積來表示.安徽省商品住宅價格的影響因素指標(biāo)體系見表1.

3.2.2 數(shù)據(jù)來源

本文選取的相關(guān)指標(biāo)數(shù)據(jù)均來源于2010-2017年《安徽省統(tǒng)計(jì)年鑒》.

3.3 實(shí)證研究方法

3.3.1 灰色關(guān)聯(lián)分析

3.4.2 多元線性回歸結(jié)果

經(jīng)過篩選確定安徽省商品住宅價格的主要影響因素有：人均住房面積（X1）、住宅竣工面積（X2）、住宅銷售面積（X3）、總戶數(shù)（X4）、戶籍人口數(shù)（X5），以這5個因素為自變量，以安徽省商品住宅價格為因變量（Y）建立多元線性回歸模型，得到的結(jié)果為：

3.5 結(jié)果分析

結(jié)合以上結(jié)果，安徽省商品住宅價格的主要影響因素為人均住房面積、商品住宅的竣工面積和銷售面積、總戶數(shù)以及戶籍人口數(shù).其中，戶籍人口數(shù)對商品住宅價格的影響最顯著，且與商品住宅的銷售價格成正相關(guān)關(guān)系，說明當(dāng)人口增長時，居民對于商品住宅的需求也會隨之增長，從而導(dǎo)致安徽省商品住宅價格的提高.其次是人均住房面積，與銷售價格同樣成正相關(guān)關(guān)系，反映出社會福利對于商品住宅價格的影響，當(dāng)社會福利增加時，人均住房面積增加，從而推動商品住宅價格的上漲.

4 對策建議

4.1 調(diào)整商品住宅的供給結(jié)構(gòu)

目前安徽省商品住宅市場中供給結(jié)構(gòu)不合理，高檔住宅供應(yīng)過多，而中小型住宅項(xiàng)目少，購房難、住房難等問題尚未解決.一方面應(yīng)加大市場上商品住宅的總供給，另一方面應(yīng)增加中小商品住宅的投資供應(yīng)，減少別墅和高檔住宅的建設(shè).同時，政府也可以利用相關(guān)政策引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)商的投資方向，從而使商品住宅的供給結(jié)構(gòu)更加貼近于居民的需求能力.

4.2 改變消費(fèi)觀念

受以前“有房才有家”的觀念及攀比心理的影響，“有錢先買房”已經(jīng)成為大部分居民的消費(fèi)理念，導(dǎo)致安徽省商品住宅價格的租售比嚴(yán)重失衡.因此，政府應(yīng)制定相關(guān)政策，加大宣傳力度，引導(dǎo)消費(fèi)者樹立正確的消費(fèi)觀念，增加對租賃商品住宅的需求，減少購房需求.與此同時，居民本身也應(yīng)該注意改變舊觀念，以免盲目消費(fèi).

4.3 調(diào)整人口結(jié)構(gòu)，增加社會福利

人口因素是影響安徽省商品住宅價格的主要因素之一，目前安徽省人口結(jié)構(gòu)仍然存在不平衡的問題，因此應(yīng)加快調(diào)整人口結(jié)構(gòu)，促進(jìn)商品住宅市場健康發(fā)展.與此同時還應(yīng)積極采取措施增加社會福利，改善民生.

4.4 加強(qiáng)住宅市場上的保障措施

首先，強(qiáng)化土地市場的管理.對開發(fā)商開而不發(fā)的囤地行為給予一定的懲罰，并催促其盡快開工建設(shè);其次，加強(qiáng)房地產(chǎn)的信貸管理，防范金融風(fēng)險(xiǎn).政府應(yīng)出臺相應(yīng)的法律對投機(jī)炒房行為加大其稅收及購房成本.同時督促商業(yè)銀行對購房貸款的政策及額度做出相應(yīng)的調(diào)整;最后，提高住宅市場信息透明度.政府應(yīng)加強(qiáng)對商品住宅價格的監(jiān)管，及時公開信息，以便居民能快速掌握住宅市場情況，有利于商品住宅市場的健康發(fā)展.

4.5 加大金融政策的支持力度

安徽省商品住宅開發(fā)投資還不夠，產(chǎn)業(yè)還處于較低水平，因此需要金融政策的長期支持.近年來，安徽省發(fā)展迅速，人口較多，使得居民對于商品住宅的需求一直居高不下，所以更應(yīng)該加大住房金融政策的力度，促進(jìn)商品住宅市場的發(fā)展.例如，政府應(yīng)該利用利率引導(dǎo)、存款保險(xiǎn)等手段發(fā)揮作用，協(xié)調(diào)相關(guān)金融主體的利益，實(shí)現(xiàn)促進(jìn)商品住宅市場持續(xù)健康發(fā)展的目標(biāo).

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