從一則案例談不動(dòng)產(chǎn)登記權(quán)利一致

張濤 尚桂芳

案? ?例

2006年7月，豫北某市某某公司按照原國土資源部門辦理《國有土地使用權(quán)證》的要求，提供了合法的、齊全的建設(shè)用地手續(xù)、法人代表的身份證等資料、個(gè)人的各種手續(xù)，到該市不動(dòng)產(chǎn)登記部門為其公司職工程某某申請辦理該公司家屬樓5號(hào)樓3單元12號(hào)房產(chǎn)的土地分割登記。同年，該市國土資源部門給程某發(fā)放了《國有建設(shè)用地土地使用權(quán)證》。2018年1月，該公司又為其公司職工孫某某申請辦理同一棟家屬樓，即該公司家屬樓5號(hào)樓3單元12號(hào)房產(chǎn)的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記，并提供了相關(guān)的申請資料（購房合同、繳款收據(jù)、契稅稅票、身份證復(fù)印件等）。

問? ?題

豫北某市不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)能否受理該公司與職工孫某某申請辦理家屬樓5號(hào)樓3單元12號(hào)房產(chǎn)的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記？

分? ?析

豫北某市不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)為孫某某辦理不動(dòng)產(chǎn)登記是不恰當(dāng)?shù)?。筆者認(rèn)為，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第一章第二條規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)登記應(yīng)當(dāng)依照當(dāng)事人的申請進(jìn)行，但法律、行政法規(guī)以及本實(shí)施細(xì)則另有規(guī)定的除外。房屋等建筑物、構(gòu)筑物和森林、林木等定著物應(yīng)當(dāng)與其所依附的土地、海域一并登記，保持權(quán)利主體一致?！恫粍?dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第八條第一款規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)以不動(dòng)產(chǎn)單元為基本單位進(jìn)行登記。不動(dòng)產(chǎn)單元具有唯一編碼?！恫粍?dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第五條第一款、第三款第四款規(guī)定：《條例》第八條規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)單元，是指權(quán)屬界線封閉且具有獨(dú)立使用價(jià)值的空間。有房屋等建筑物、構(gòu)筑物以及森林、林木定著物的，以該房屋等建筑物、構(gòu)筑物以及森林、林木定著物與土地、海域權(quán)屬界線封閉的空間為不動(dòng)產(chǎn)單元。前款所稱房屋，包括獨(dú)立成幢、權(quán)屬界線封閉的空間，以及區(qū)分套、層、間等可以獨(dú)立使用、權(quán)屬界線封閉的空間。因此，土地與其上的附著物，權(quán)利主體應(yīng)一致，這是《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》和《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定的基本原則。違背這個(gè)原則，就是違反行政法規(guī)，就是違法，而且后患無窮。

案例中，程某某已經(jīng)在2006年依法取得該公司家屬樓5號(hào)樓3單元12號(hào)此套房的土地分割《國有建設(shè)用地土地使用權(quán)證》，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)就不應(yīng)該再將該公司家屬樓5號(hào)樓3單元12號(hào)的房屋轉(zhuǎn)移登記到孫某某名下。除非存在以下情形：1.程某某將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給孫某某;2.法院將土地使用權(quán)判決給孫某某;3.不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)有確切證據(jù)證明程某某在申請土地使用權(quán)證時(shí)，弄虛作假，或者有其他違法情況，法律規(guī)定應(yīng)依法撤銷，因而已經(jīng)被撤銷的?？傊?，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不應(yīng)該允許房屋所依附的土地使用權(quán)和該房屋所有權(quán)有不同的權(quán)利主體同時(shí)存在，切權(quán)利主體不一致。

針對此案例，從法律程序上來說，只要《國有建設(shè)用地土地使用權(quán)證》存在且在程某某手里，孫某某再辦理房屋所有權(quán)證且沒有《國有建設(shè)用地土地使用權(quán)證》，那就是違法。不僅僅如此，這兩個(gè)不同的權(quán)利人，必然都要求取得統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，而不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)是不可能辦到的，如果一旦辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記，極有可能引發(fā)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)被起訴到法院，而且必然敗訴的后果。

目前，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》有非常明確的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)再將土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記到不同權(quán)利主體名下，是違法且不明智的行為。

因此，筆者認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在開展工作中，要認(rèn)真把握《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》的有關(guān)規(guī)定，嚴(yán)格按照要求和程序進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記，切實(shí)防止違反法律法規(guī)的問題發(fā)生，避免引起訴訟和敗訴的現(xiàn)象出現(xiàn)，更好地為群眾提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，維護(hù)政府在社會(huì)上的形象。

解? ?決

如何解決所存在的問題，要做到在保持權(quán)利主體一致的前提下，對于不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)來說，只要有前一個(gè)不同的主體登記權(quán)利在先，另一個(gè)主體的登記申請就不應(yīng)當(dāng)被受理。有異議的主體，可以先通過訴訟等途徑解決權(quán)利不一致的問題后，再到不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請登記。

對于不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)來說，首先要確保前面發(fā)的《國有建設(shè)用地土地使用權(quán)證》符合法律規(guī)定。至于此后為什么會(huì)出現(xiàn)權(quán)利不一致，其中有什么矛盾，有什么利益沖突等等，都與不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)無關(guān)，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不需要了解，也沒有權(quán)力裁決。權(quán)利人到有關(guān)部門解決了爭議，并符合法律規(guī)定后，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)再給權(quán)利人進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記，否則，將不予登記。（作者單位：焦作市自然資源和規(guī)劃局）