房地產(chǎn)項(xiàng)目中建筑策劃對(duì)建筑設(shè)計(jì)的影響研究

劉雯

摘要：在房地產(chǎn)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程當(dāng)中，建筑策劃工作對(duì)于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資決策和整個(gè)建筑設(shè)計(jì)工作產(chǎn)生的影響非常明顯。本文針對(duì)建筑策劃與建筑設(shè)計(jì)的關(guān)系進(jìn)行了分析和探討，使高層決策者充分了解到建筑策劃工作對(duì)于建筑設(shè)計(jì)所產(chǎn)生的重要影響，讓建筑策劃工作有效的融入到建筑設(shè)計(jì)工作當(dāng)中，從而保證整個(gè)建筑設(shè)計(jì)工作的合理性、科學(xué)性和邏輯性。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目；建筑策劃；建筑設(shè)計(jì)

針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)發(fā)過(guò)程當(dāng)中，建筑策劃對(duì)于建筑設(shè)計(jì)工作所產(chǎn)生的影響，通過(guò)策劃和設(shè)計(jì)相結(jié)合的方式，對(duì)建筑設(shè)計(jì)工作當(dāng)中的相關(guān)概念以及建筑策劃工作的重要性進(jìn)行了分析。通過(guò)具體的開(kāi)發(fā)案例，對(duì)建筑策劃的必要性和重要性進(jìn)行了闡述，確保在建筑設(shè)計(jì)工作當(dāng)中有效融入建筑策劃工作環(huán)節(jié)，使建筑設(shè)計(jì)更加合理化。這樣可以在最大程度上保證房地產(chǎn)項(xiàng)目的高質(zhì)量開(kāi)發(fā)，保障房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃概念概述

房地產(chǎn)的項(xiàng)目策劃工作，主要是根據(jù)房地產(chǎn)實(shí)際的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的目標(biāo)設(shè)定，通過(guò)對(duì)政策進(jìn)行客觀性的分析，對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的消費(fèi)定位和消費(fèi)心理、消費(fèi)模式加以充分了解，以符合主流價(jià)值觀的設(shè)計(jì)理念和開(kāi)發(fā)商自身特點(diǎn)的設(shè)計(jì)理念作為工作的核心，通過(guò)建筑策劃和營(yíng)銷理念作為基礎(chǔ)，在對(duì)建筑設(shè)計(jì)綜合分析的基礎(chǔ)上為其提供合理化、邏輯優(yōu)化的設(shè)計(jì)依據(jù)，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)實(shí)施，提供相應(yīng)的理論保障。

針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的建筑策劃工作一直存在兩種不同的定義。其中一種定義認(rèn)為在房地產(chǎn)項(xiàng)目的策劃工作當(dāng)中主要就是針對(duì)營(yíng)銷策劃的內(nèi)容。人們的本能反應(yīng)就是如何將房屋進(jìn)行出售，這是一種比較片面和狹義的理解；另外一種定義認(rèn)為房地產(chǎn)的策劃工作主要是從開(kāi)發(fā)商的投資目標(biāo)，政策及市場(chǎng)分析以及消費(fèi)者的行為心理等來(lái)進(jìn)行綜合性的分析和策劃，也就是房地產(chǎn)專業(yè)人士所提到的房地產(chǎn)項(xiàng)目的全過(guò)程策劃工作。其中需要重點(diǎn)表明的是在目前的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全程策劃工作當(dāng)中，以市場(chǎng)的需求來(lái)指導(dǎo)建筑策劃及設(shè)計(jì)工作所產(chǎn)生的影響尤為明顯。

在房地產(chǎn)項(xiàng)目的建筑策劃工作當(dāng)中，營(yíng)銷策劃也是其中一個(gè)非常重要的內(nèi)容構(gòu)成部分。策劃系統(tǒng)當(dāng)中主要包含了項(xiàng)目的營(yíng)銷環(huán)境分析以及整體的營(yíng)銷思路。在戰(zhàn)略發(fā)展過(guò)程當(dāng)中準(zhǔn)確設(shè)置營(yíng)銷原則，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的價(jià)值定位以及價(jià)格的設(shè)定策略可以起到保駕護(hù)航的作用。

二、對(duì)建筑專業(yè)設(shè)計(jì)產(chǎn)生的影響

建筑策劃是建筑設(shè)計(jì)的先行者，其在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程當(dāng)中是一個(gè)非常重要的工作環(huán)節(jié)。建筑策劃的工作重點(diǎn)在為建筑設(shè)計(jì)提供科學(xué)的邏輯和形象設(shè)計(jì)的依據(jù)。策劃先于設(shè)計(jì)，但又和設(shè)計(jì)互動(dòng)深化發(fā)展。具體來(lái)說(shuō)建筑策劃是在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期的過(guò)程中，需要結(jié)合項(xiàng)目所在地的具體特點(diǎn)、消費(fèi)模式以及開(kāi)發(fā)商的投資目標(biāo)進(jìn)行精準(zhǔn)的產(chǎn)品定位。建筑策劃工作的執(zhí)行人員目前主要是開(kāi)發(fā)商的建筑設(shè)計(jì)師。在項(xiàng)目拿地初期結(jié)合投資、營(yíng)銷、成本、前期等協(xié)同工作部門提供的地塊條件、政策調(diào)研、市場(chǎng)調(diào)研及投資回報(bào)率及對(duì)標(biāo)產(chǎn)品去化率等一系列重要資料，根據(jù)對(duì)當(dāng)?shù)匾?guī)范的解讀、對(duì)標(biāo)產(chǎn)品的研究、和自己公司的開(kāi)發(fā)訴求對(duì)具體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確的產(chǎn)品定位。在此過(guò)程中產(chǎn)品的定位決策直接決定了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的80%左右的成本。當(dāng)產(chǎn)品定位明確后，就可以給設(shè)計(jì)院下發(fā)具體的設(shè)計(jì)指令，有了具體的指令就可以避免反復(fù)修改、加快設(shè)計(jì)進(jìn)度。

可以說(shuō)建筑策劃一方面可以使開(kāi)發(fā)商的投資目標(biāo)更加的明確，開(kāi)發(fā)成本也能得到有效的控制，從而能保證項(xiàng)目的投資回報(bào)；另一方面可以使設(shè)計(jì)院明確開(kāi)發(fā)商的設(shè)計(jì)要求，從而避免大量的反復(fù)修改，節(jié)約人力物力。

三、對(duì)住宅建筑設(shè)計(jì)的影響

由于居住項(xiàng)目和商業(yè)公建項(xiàng)目的策劃內(nèi)容側(cè)重不同，在住宅項(xiàng)目中尤其是高周轉(zhuǎn)住宅項(xiàng)目，策劃主要偏重于土地的充分利用、戶型規(guī)模的研究，技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、空間價(jià)值的提升，建設(shè)成本的控制，建設(shè)資金的有效利用和競(jìng)品差異化等等。而對(duì)于開(kāi)發(fā)商本身來(lái)講，需要充分考慮到客戶的敏感點(diǎn)在哪里，然后需要對(duì)該部分的設(shè)計(jì)內(nèi)容加以重視，適當(dāng)加大工程經(jīng)濟(jì)的投入量。其中戶型和景觀、樣板房都是非常重要的影響因素。在住宅項(xiàng)目中，地下室及地下車位的布置也是敏感因素之一，地下室開(kāi)挖范圍越大，成本越高，完成周期越長(zhǎng)，對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金鏈壓力越大。這也是在開(kāi)發(fā)初期產(chǎn)品定位時(shí)建筑策劃需要統(tǒng)一考慮的影響因素。

某開(kāi)發(fā)商在2018年初開(kāi)發(fā)了江蘇某區(qū)塊7萬(wàn)平方住宅小區(qū)項(xiàng)目。這是該公司在同區(qū)塊開(kāi)發(fā)的第二個(gè)項(xiàng)目，因總建筑面積較小，且第一個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的較為成功，該開(kāi)發(fā)商認(rèn)為憑借第一個(gè)項(xiàng)目的操盤成功經(jīng)驗(yàn)，第二個(gè)項(xiàng)目只要復(fù)制即可，無(wú)需再開(kāi)展建筑策劃工作。該小區(qū)主力戶型產(chǎn)品為疊加住宅（4層和6層）與高層剛需住宅（100平方）兩大類，其中為了追求最大貨值，將6層疊加戶型配比提高達(dá)45%。因缺乏前期的策劃分析定位，且第一個(gè)項(xiàng)目只有4疊產(chǎn)品，事先并不了解該區(qū)域居民對(duì)中疊的接受率非常低，且為追求回報(bào)率將單價(jià)定價(jià)偏高，面積又大多為200平以上，總價(jià)明顯高出周邊樓盤，導(dǎo)致整個(gè)小區(qū)自開(kāi)盤后該中疊戶型（3-4層）無(wú)人問(wèn)津。在調(diào)整了銷售政策，進(jìn)行了送車位補(bǔ)貼券等一系列大力度的優(yōu)惠后，該戶型在8個(gè)月內(nèi)僅僅成交3套。通過(guò)這些實(shí)戰(zhàn)數(shù)據(jù)可以看出，建筑策劃對(duì)建筑設(shè)計(jì)以及后續(xù)的樓盤的銷售都產(chǎn)生了明顯的影響。

在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目整體的設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)上，除了前期產(chǎn)品的定位及戶型大小、戶型配比需要加以充分的考慮，對(duì)于建筑內(nèi)部的重要空間要素的把握上也同樣需要充分重視。主要是建筑內(nèi)部的功能空間，如衛(wèi)生間、廚房、陽(yáng)臺(tái)以及走廊等。除了滿足國(guó)家的規(guī)范要求之外，某些開(kāi)發(fā)商也有可能會(huì)對(duì)這些空間有著一些特殊要求。比如有的開(kāi)發(fā)商會(huì)要求將門窗的寬度和高度和材料厚度、玻璃的厚度在同一區(qū)塊的所有項(xiàng)目中保持一致，有的開(kāi)發(fā)商會(huì)對(duì)廚房空間和衛(wèi)生間的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)定。一般來(lái)說(shuō)，為了節(jié)約時(shí)間、加快進(jìn)度，開(kāi)發(fā)商都會(huì)設(shè)置自己的標(biāo)準(zhǔn)化體系，而策劃工作大都是在開(kāi)發(fā)商的具體的標(biāo)準(zhǔn)化要求基礎(chǔ)上根據(jù)項(xiàng)目所在的地域的具體特點(diǎn)來(lái)加以調(diào)整或補(bǔ)充從而開(kāi)展實(shí)施的。

因此，在住宅的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作中，需要通過(guò)策劃工作對(duì)整個(gè)建筑的綜合性能進(jìn)行充分的考慮，保證項(xiàng)目設(shè)計(jì)的科學(xué)性和合理性。在住宅建筑設(shè)計(jì)工作當(dāng)中，需要最大限度上創(chuàng)造出更多的實(shí)用面積。以江蘇某小區(qū)住宅為例，設(shè)計(jì)了高度為6.5m挑高入戶的大堂，同時(shí)考量了建筑空間的具體尺寸，將小區(qū)樓層的高度定位3.15m。通過(guò)這種設(shè)計(jì)方式不但提高了室內(nèi)整體的空氣流通量，同時(shí)增加了屋內(nèi)的采光面積，使得屋內(nèi)的空間更加的開(kāi)闊明亮。在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程當(dāng)中，盡管增加了約2%的成本，但是在建筑整體的品質(zhì)上有了較大的提升。最終的銷售結(jié)果也是令人滿意的。

項(xiàng)目銷售的成果是對(duì)建筑策劃工作的一種肯定，也是在設(shè)計(jì)工作當(dāng)中對(duì)策劃工作的效果反饋。實(shí)現(xiàn)了建筑策劃和建筑設(shè)計(jì)的有效整合，才可以有效的提高開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的品質(zhì)和質(zhì)量。

四、對(duì)商業(yè)建筑設(shè)計(jì)的影響

對(duì)于商業(yè)建筑來(lái)講，在產(chǎn)品定位和功能設(shè)計(jì)等方面，相比于居住建筑來(lái)講更加復(fù)雜。其中不但涉及到市場(chǎng)環(huán)境的分析和研究，還會(huì)出于外觀形象和成本考慮對(duì)空間形象、空間的分配和利

用、柱網(wǎng)布置和標(biāo)準(zhǔn)層的布置等等加以考慮。商業(yè)建筑設(shè)計(jì)中還要考慮到市場(chǎng)的接受和適應(yīng)程度、運(yùn)營(yíng)控制和應(yīng)變策劃等等，同時(shí)有需要的話還需要專業(yè)的商管公司介入其中協(xié)同建筑策劃一起工作。在商業(yè)建筑開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，建筑策劃除考慮開(kāi)發(fā)定位之外，還需要考慮后期的運(yùn)營(yíng)思路，包括項(xiàng)目整體的開(kāi)發(fā)進(jìn)度以及后續(xù)商家的整體入駐情況，根據(jù)具體情況進(jìn)行策劃調(diào)整保證項(xiàng)目順利進(jìn)行。所以說(shuō)，在建筑策劃工作過(guò)程中，需要充分考慮到策劃工作對(duì)建筑內(nèi)部和外部環(huán)境設(shè)計(jì)工作所帶來(lái)的影響，同時(shí)對(duì)后續(xù)商業(yè)建筑的使用方向等帶來(lái)的影響。

綜上所述，可以看出在房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，建筑策劃對(duì)商業(yè)建筑整體設(shè)計(jì)都產(chǎn)生較為明顯的影響，同時(shí)產(chǎn)生的影響范圍更加廣、程度也更加深。因此，在建筑策劃工作中需要以長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展目光，對(duì)商業(yè)建筑設(shè)計(jì)所產(chǎn)生的影響進(jìn)行有效的預(yù)測(cè)，保證后續(xù)建筑設(shè)計(jì)工作的有效開(kāi)展。

五、結(jié)語(yǔ)：

在房地產(chǎn)的項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程當(dāng)中，需要充分注重建筑策劃對(duì)項(xiàng)目前期定位所產(chǎn)生的影響。在建筑設(shè)計(jì)工作當(dāng)中，相關(guān)的設(shè)計(jì)人員需要將建筑策劃的內(nèi)容有效的融入到設(shè)計(jì)過(guò)程當(dāng)中，進(jìn)行整體的綜合性考慮，從而保證項(xiàng)目整體設(shè)計(jì)的邏輯性和科學(xué)性，為我國(guó)建筑市場(chǎng)以及社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到良好的保障。

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