陳進
摘要:隨著供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革的不斷深入,我國經(jīng)濟發(fā)展逐漸由快速增長狀態(tài)趨于平緩,市場對土地需求明顯降低,國有土地出讓金的收支規(guī)模在全國范圍呈現(xiàn)出下降趨勢。面對該現(xiàn)象,為促進土地出讓工作的順利進行,為我國經(jīng)濟建設(shè)提供充足的資金支持,應(yīng)及時掌握城市土地出讓中存在的問題,并針對性提出治理方式,以此發(fā)揮土地出讓管理水平,促進城市經(jīng)濟進一步發(fā)展。
關(guān)鍵詞:城市;土地出讓;問題;治理
改革開放以來,我國土地使用權(quán)是一種能夠交易的對象,人們可利用出讓與轉(zhuǎn)讓方式促進土地使用權(quán)流通,以此帶來經(jīng)濟收入,帶動市場改革與經(jīng)濟建設(shè)。隨著土地使用權(quán)出讓的不斷改革,一系列問題相繼產(chǎn)生,影響了土地交易市場的持續(xù)發(fā)展[1]。對此,做好問題的治理工作,科學(xué)分配土地資源,推動城市化與市場化的穩(wěn)定發(fā)展,具有實踐意義。
一、城市土地出讓過程存在的主要問題
(一)法律法規(guī)不夠完善
具體來講,我國土地使用上的相關(guān)法律總體比較完善,在具體細節(jié)方面,法律法規(guī)仍稍顯籠統(tǒng),為不法分子鉆空子提供了便利。如:在《城市房地產(chǎn)管理法》內(nèi),對于商業(yè)、娛樂、旅游等住宅用地方面,并未明確規(guī)定相應(yīng)條件,給制度執(zhí)行人、不法分子提供了操作空間,政府很難按照科學(xué)標準對土地出讓過程有效監(jiān)管,導(dǎo)致土地市場較為混亂。同時,在城市土地出讓的調(diào)控上,現(xiàn)行法律存在重復(fù)現(xiàn)象,完整性不足,條款之間并不能相互匹配,甚至于,不同條款間存在矛盾[2]。如在《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》中,有如下條例,“只要土地使用超過期限,土地上一切問題應(yīng)收歸國有”,該條例和《物權(quán)法》明確界定的物權(quán)神圣不可侵犯存在矛盾。另外,在城市土地出讓過程中,還存在法律主體含糊不清現(xiàn)象,如:在《憲法》 《土地管理法》中,都明確指出城市土地所有權(quán)為國家所有,并將土地使用、土地出讓面積行政使用權(quán)給劃撥各級政府,卻并沒有清晰規(guī)定國有土地的法人代表,導(dǎo)致土地控制權(quán)仍在地方政府手中。
(二)土地出讓金制度仍不完善
在城市土地出讓階段,出讓金的管理制度存在如下問題:其一,價格機制失靈。當前,國有土地出讓價格主要體現(xiàn)了出讓期限、土地使用的供求,土地真實價值很難體現(xiàn)在土地出讓價格中,加之,土地市場投機因素影響,增大了不確定性,引發(fā)市場操作,土地價格機制失靈。其二,體制不夠合理。在分配土地出讓金時,地方政府對于土地出讓金的分配、使用的自由度高于中央政府,土地出讓金收入增長速度高于稅收速度,土地出讓金對于經(jīng)濟發(fā)展效果更加顯著,該種情況下,土地出讓金的體制不合理,直接導(dǎo)致土地收益嚴重透支。
(三)土地出讓監(jiān)管不到位
根據(jù)土地管理法可知,地方土地行政管理部門所擁有的一系列權(quán)利,多是由地方政府賦予,并非土地管理的上級部門賦予。如此情況下,地方政府能夠?qū)ν恋爻鲎屝袨檫M行干預(yù),影響了土地監(jiān)管的實施。同時。土地使用權(quán)劃撥機制并不完善,土地行政管理部門無法及時發(fā)現(xiàn)隱性市場中各類土地交易行為,影響了土地市場的正常運行。
二、城市土地出讓治理措施
(一)完善相應(yīng)法律法規(guī)
在城市土地出讓階段,為推動土地出讓過程的順利開展,保障出讓金收支的合理性,完善法律法規(guī)具有重要意義。首先,應(yīng)健全土地法律規(guī)范的框架結(jié)構(gòu)。不斷完善中央與地方政府現(xiàn)行法律與規(guī)章制度,盡快出臺完善、獨立的法律,對城市土地出讓提供科學(xué)的規(guī)范,對經(jīng)營與非經(jīng)營土地清晰界定,健全土地招標、拍賣、掛牌出讓等的詳細思路,有效應(yīng)對土地出讓過程中的法律漏洞[3]。其次,應(yīng)明確違法行為的相應(yīng)懲罰措施。在土地出讓階段,違法違規(guī)是客觀存在的,為此,政府應(yīng)明確界定違法和合法行為,為城市土地的高效管理提供合理法律依據(jù),并清晰界定現(xiàn)行法律中存在的含糊問題。同時,面對違規(guī)行為,應(yīng)制定懲戒措施并予以落實,促進土地出讓工作的順利進行。最后,應(yīng)完善監(jiān)察部門的相應(yīng)規(guī)范,加大違法違規(guī)行為的查處力度,杜絕土地出讓過程發(fā)生貪污腐敗問題。
(二)改革土地出讓金制度
改革土地出讓金、土地出讓金收益分配等相應(yīng)制度,強化出讓金的管理,有助于促進市場穩(wěn)定運行。在土地出讓金收取改革方面,應(yīng)樹立科學(xué)的混合收入模式,通過土地年租制、批租制、物業(yè)稅征收的結(jié)合,大幅降低土地使用人的財務(wù)負擔,使地方政府得到長期穩(wěn)定的土地增值收入,為城市發(fā)展提供穩(wěn)定和資金支持。在土地出讓金的分配上,改革分配機制,應(yīng)首先將中央和地方政府的事權(quán)、財權(quán)明確劃分,并將資源稅、房地產(chǎn)稅作為地方支柱稅種,完善地方稅收體系,劃分各階層政府的財政分配。如此,有效保障城市土地出讓金的收支,促進出讓金的科學(xué)應(yīng)用,對城市發(fā)展具有重要作用。
(三)加強對土地出讓過程的監(jiān)管
為保障城市土地出讓過程的合法性、合規(guī)性,應(yīng)做好監(jiān)管工作。具體來講,在土地出讓過程中,可采用一對一出讓,并對招標、掛牌、拍賣等出讓方式與出讓程序規(guī)范化管理,加強土地出讓過程的全面性監(jiān)管,推動土地出讓的順利進行。同時,明確土地管理部門的相關(guān)權(quán)利,提高土地行政管理部門的獨立性,充分發(fā)揮其監(jiān)管職能,提高監(jiān)管質(zhì)量,為城市土地出讓的作用發(fā)揮奠定堅實基礎(chǔ)。
三、總結(jié)
總而言之,在城市土地出讓過程中,仍存在一定問題,土地出讓的法律法規(guī)不夠完善,出讓金制度仍不完善,土地出讓監(jiān)管不到位,影響了土地出讓行為的管理水平,制約了城市經(jīng)濟的發(fā)展建設(shè)。對此完善相應(yīng)法律法規(guī),改革土地出讓金制度,加強土地出讓過程的監(jiān)管,推動土地出讓的順利展開,從而規(guī)范土地出讓行為,科學(xué)利用土地出讓金,為社會發(fā)展提供充足的資金支持。
參考文獻:
[1]趙長寶.加強和規(guī)范土地出讓金監(jiān)管的有效途徑[J],中國農(nóng)業(yè)會計,2019 (3):26-28.
[2]蔡艷.淺議我國土地出讓金制度[J].智富時代,2017 (2):113-113.
[3]張耀一.對我國城市土地出讓治理的思考[J].宏觀經(jīng)濟管理,2017 (03):75-79