分析我國房地產(chǎn)法律建設(shè)的問題和解決思路

【摘 要】隨著我國社會經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，消費在中國經(jīng)濟(jì)增長中所占比重越來越大。人們生活水平的提高、城市化進(jìn)程的加快，進(jìn)一步提升了民眾對房地產(chǎn)的需求。近二十年來，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展迅猛，各地區(qū)房價也在不斷攀升。房地產(chǎn)行業(yè)的有序發(fā)展需要完善的法律、法規(guī)支持，但是法律通常具有一定的滯后性，在房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的同時，我國房地產(chǎn)法律建設(shè)方面還存在一些問題。相關(guān)部門應(yīng)對相關(guān)問題提起足夠的重視，并不斷完善房地產(chǎn)法律體系，從而保障房地產(chǎn)行業(yè)的有序發(fā)展。本文對當(dāng)前我國房地產(chǎn)法律建設(shè)過程中存在的問題進(jìn)行了分析，并探討了相關(guān)解決思路。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；法律建設(shè)；問題；解決思路

近年來，我國房屋價格在全國范圍內(nèi)迅猛上漲，快速發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè)給普通民眾帶來較大的經(jīng)濟(jì)壓力，房屋貸款已成為很多家庭的重大經(jīng)濟(jì)支出。我國政府積極出臺了一系列政策和法律、法規(guī)來抑制房價上漲，但是諸多調(diào)控手段并沒有取得十分理想的效果，房價過高仍是困擾我國民眾的首要問題。房地產(chǎn)法律體系和法律建設(shè)不完善，是導(dǎo)致我國房價居高不下的主要因素之一。我國房地產(chǎn)市場起步于上世紀(jì)八十年代初，雖然起步較晚，但是發(fā)展速度較快。法律建設(shè)是在實踐中不斷完善的，所以當(dāng)前房地產(chǎn)法律建設(shè)還沒有與房地產(chǎn)市場發(fā)展同步。完善的房地產(chǎn)法律建設(shè)體系，是實現(xiàn)我國房地產(chǎn)市場健康、有序發(fā)展的重要前提。

一、房地產(chǎn)法律建設(shè)的概念

房地產(chǎn)是房產(chǎn)加地產(chǎn)的統(tǒng)稱，也就是土地和建設(shè)在土地之上的永久性建筑物及其附屬設(shè)施，或與以上物質(zhì)有關(guān)的權(quán)益或由此衍生的權(quán)利。

房地產(chǎn)法律建設(shè)是隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展而發(fā)展的，是整個經(jīng)濟(jì)管理制度的一部分。房地產(chǎn)法律建設(shè)是指在我國房地產(chǎn)領(lǐng)域推行的法律建設(shè)，主要由法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、地方性政府規(guī)章、部門規(guī)章、規(guī)范性文件等構(gòu)成，用來規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的一系列行為。

相關(guān)法規(guī)例如有《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《物權(quán)法》、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》等，《城市房地產(chǎn)管理法》的頒布，標(biāo)志著我國房地產(chǎn)行為的發(fā)展邁入了新的法治管理時期。

房地產(chǎn)法律體系的開發(fā)主要圍繞土地資源與房地產(chǎn)開發(fā)、交易而確立的一系列規(guī)則。房地產(chǎn)法律體系由很多內(nèi)容構(gòu)成，例如：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理制度、房地產(chǎn)登記制度、房地產(chǎn)交易管理制度、房地產(chǎn)稅收管理制度等等。

房地產(chǎn)法律建設(shè)的基本原則包括：促進(jìn)房地產(chǎn)的商品化發(fā)展、保護(hù)耕地和合理使用土地、扶持發(fā)展居民住宅、保護(hù)產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益。據(jù)相關(guān)資料顯示，城市居民的財產(chǎn)中住房占比高達(dá)77%左右，足以說明住房對民群的生活具有重要意義。完善房地產(chǎn)法律的建設(shè)無論是協(xié)調(diào)經(jīng)濟(jì)方成，還是對于民眾生活都十分重要。

房地產(chǎn)在中國作為一個新興支柱型產(chǎn)業(yè)，近些年在全國范圍內(nèi)得到了迅猛發(fā)展。在今后很長一段時期內(nèi)，國家都應(yīng)對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控、扶持發(fā)展，從長遠(yuǎn)角度出發(fā)確定宏觀市場目標(biāo)，制定相關(guān)法律措施。

當(dāng)前，我國已經(jīng)形成了基本法結(jié)合憲法、民法和行政法等構(gòu)成的房地產(chǎn)法律體系。但是在實踐過程中還存在一些問題，我國政府部門應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)市場變化和所呈現(xiàn)出來的問題，積極完善房地產(chǎn)法律體系，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康、可持續(xù)發(fā)展。下文探討了房地產(chǎn)法律建設(shè)中存在的問題及解決思路。

二、房地產(chǎn)法律建設(shè)中存在的問題

（一）法律體系不健全

法律體系通常是指國家現(xiàn)行的全部法律規(guī)范，分類組合成不同的法律部門，從而形成的有機(jī)整體。是在一定的標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)，根據(jù)相關(guān)原則制定的同類法律規(guī)范的總稱。在執(zhí)行法律的過程中需要有完善的法律體系作為支撐，法律體系的構(gòu)成是各個法規(guī)、條款，相互補(bǔ)充、互相協(xié)調(diào)的關(guān)系[1]。

相較于日本、歐美等發(fā)達(dá)國家，我國房地產(chǎn)市場起步較晚。雖然起步晚、發(fā)展時間短，但是自改革開放以來，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展速度較快。法律具有一定的滯后性，很多新的領(lǐng)域在制定法律過程中都會存在一定的沖突和矛盾。所以當(dāng)前我國房地產(chǎn)相關(guān)法律還不十分健全，甚至?xí)嬖诓糠址?、法?guī)在個別條款上相互沖突的情況。我國制定房地產(chǎn)相關(guān)法律的主體部門較為分散，不僅包括政府部門，還包括其他相關(guān)的監(jiān)管部門，由于利益沖突等因素，各機(jī)構(gòu)制定的法律容易出現(xiàn)沖突。綜上所述，級別較低的房地產(chǎn)相關(guān)法律，無法在執(zhí)法過程中發(fā)揮應(yīng)有的作用，不僅為法律執(zhí)行帶來了困擾，也嚴(yán)重阻礙了房地產(chǎn)的法律建設(shè)[2]。

（二）權(quán)利區(qū)分不明確

行政權(quán)力和民事權(quán)力是房地產(chǎn)相關(guān)法律的主要構(gòu)成。民事權(quán)利是法律賦予民事主體的權(quán)益，是民事主體根據(jù)自己的意愿實施或不實施某種行為的可能性。民事權(quán)利的概念相對簡單，是針對民眾的一種權(quán)益。而行政權(quán)力是屬于政治權(quán)利的一種，通常是國家行政機(jī)關(guān)根據(jù)國家意志，依據(jù)相關(guān)法律對社會進(jìn)行管理的一種強(qiáng)制手段。簡單的說，行政權(quán)利是由上至下的一種強(qiáng)制性管理手段。通過行政權(quán)利對房地產(chǎn)市場進(jìn)行管理和調(diào)控，對房地產(chǎn)市場具有重要意義。但是過多的行政干預(yù)容易忽略民眾的民事權(quán)力，在實際應(yīng)用過程中，很多民眾往往不是很清楚民事權(quán)利的概念，導(dǎo)致政府部門在進(jìn)行法律建設(shè)時容易忽視民事權(quán)力，不能對行政權(quán)力和民事權(quán)力進(jìn)行有效區(qū)分[3]。

（三）法律細(xì)節(jié)設(shè)定不合理

政府及各相關(guān)部門通常是站在宏觀的角度制定法律條款，無法對法律條款的細(xì)節(jié)進(jìn)行一一設(shè)定，所以就需要法律解釋對法律條款的含義和細(xì)節(jié)進(jìn)行說明。法律解釋是對法律、法規(guī)的相關(guān)含義進(jìn)行解釋說明，每一項法律條文都需要法律解釋將其中的含義和細(xì)節(jié)闡述清楚，讓當(dāng)事人和民眾可以理解法律條款。因此，在執(zhí)法過程中法律解釋十分重要。但目前，我國房地產(chǎn)相關(guān)法律的法律解釋存在明顯不足。現(xiàn)階段，我國部分房地產(chǎn)法律條款內(nèi)容在制定時較為寬泛，所以就需要明確的法律解釋對法律條款中的含義和細(xì)節(jié)進(jìn)行說明。目前，法律解釋與法律條款不相符是制約我國房地產(chǎn)法律建設(shè)的重要問題之一。

三、房地產(chǎn)法律建設(shè)問題的解決思路

（一）完善我國房地產(chǎn)法律體系

要實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，首先需要完善的房地產(chǎn)法律體系作為支撐。當(dāng)前現(xiàn)狀是我國房地產(chǎn)法律的級別較低，并且房地產(chǎn)法律體系不十分完善，嚴(yán)重影響了我國房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。我國政府及相關(guān)部門應(yīng)對房地產(chǎn)法律的現(xiàn)狀進(jìn)行充分了解，積極完善當(dāng)前的房地產(chǎn)法律體系。應(yīng)首先整合現(xiàn)行的房地產(chǎn)法律，對相互沖突的法律條款進(jìn)行修訂、不合理的法規(guī)也應(yīng)及時剔除，確保房地產(chǎn)法律、法規(guī)的科學(xué)性和合理性。為確保法律執(zhí)行效果，政府部門應(yīng)對房地產(chǎn)行業(yè)制定和應(yīng)用級別較高的法律，構(gòu)建適用于房地產(chǎn)行業(yè)的法律體系。

（二）對行政權(quán)利和民事權(quán)利予以區(qū)分

不可否認(rèn)，行政權(quán)力在介入房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的過程中起到一定的積極作用，但這種介入應(yīng)以適當(dāng)、合理為原則，應(yīng)在不影響房地產(chǎn)市場秩序和房地產(chǎn)企業(yè)正常運營的前提下。新形勢下，我國政府職能正在發(fā)生轉(zhuǎn)變。為了保障我國房地產(chǎn)行業(yè)的良好發(fā)展，應(yīng)對行政權(quán)力和民事權(quán)力進(jìn)行區(qū)分。政府的職能是根據(jù)社會的需求來確定的，當(dāng)前形勢下，政府應(yīng)適當(dāng)精簡機(jī)構(gòu)、下放權(quán)力，推進(jìn)我國房地產(chǎn)企業(yè)的自由發(fā)展。應(yīng)充分尊重產(chǎn)權(quán)人的民事權(quán)利，嚴(yán)厲杜絕通過行政權(quán)利損害民眾合法權(quán)益的行為，應(yīng)對行政權(quán)利與民事權(quán)利予以明確區(qū)分。權(quán)利的下放、政府部門的精簡，不是要求政府放任不管，而是要求政府方面通過更加科學(xué)的方式監(jiān)管房地產(chǎn)市場，在重大問題和原則性問題上有所作為[4]。

（三）監(jiān)督法律執(zhí)行

“依法治國”是我國的基本國策，法律是判定事物正確與否的最終依據(jù)。執(zhí)法是充分發(fā)揮法律作用的重要途徑，所以法律的執(zhí)行與監(jiān)督是法律建設(shè)過程中的重要環(huán)節(jié)。法律監(jiān)督是合法性監(jiān)督，在市場經(jīng)濟(jì)條件下，加強(qiáng)法律監(jiān)督是法律建設(shè)的必然要求，也是嚴(yán)格落實依法治國基本國策的重要措施。法律監(jiān)督可以確保法律條款的落實，制止執(zhí)法不嚴(yán)、執(zhí)法不公等腐敗現(xiàn)象的出現(xiàn)。執(zhí)法與監(jiān)督機(jī)制都需要進(jìn)一步完善，確保組織結(jié)構(gòu)和執(zhí)法人員的完整性。政府方面對執(zhí)法及監(jiān)督人員也要進(jìn)行監(jiān)督，包括部門監(jiān)督和社會監(jiān)督。另外，還要注重提高公職人員的法律意識，確保執(zhí)法及監(jiān)督人員行為的合理性與合法性[5]。

結(jié)束語

我國房地產(chǎn)市場雖然起步較晚，但是發(fā)展十分迅速。近年來，我國房價不斷攀升，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占比較大。我國政府為了穩(wěn)定房價、維護(hù)民眾的合法權(quán)益、保障房地產(chǎn)市場的可持續(xù)發(fā)展和穩(wěn)定性，出臺了一系列法律法規(guī)和相關(guān)政策。由于我國房地產(chǎn)法律體系不完善等問題，現(xiàn)行的房地產(chǎn)法律無法有效的解決當(dāng)前問題，我國政府應(yīng)采取具有針對性的措施，進(jìn)一步完善我國的房地產(chǎn)法律體系建設(shè)，對執(zhí)行及監(jiān)督力度進(jìn)行加強(qiáng)，推動我國房地產(chǎn)市場健康、有序的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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作者簡介：

許前川，男，漢族，重慶市墊江縣人，1972年3月出生，四川省社會科學(xué)院副研究員，610072，研究方向：房地產(chǎn)法、金融法。四川成都 610072

（作者單位：四川省社會科學(xué)院）