當(dāng)前土地儲備制度轉(zhuǎn)型分析

劉浩輝

摘 要：城鎮(zhèn)化背景下，以往土地儲備制度已難以適應(yīng)新時代的發(fā)展要求，需要完善優(yōu)化。國家和政府要結(jié)合國內(nèi)形勢，采用多元融資渠道，構(gòu)建完整管理機(jī)構(gòu)，以公共利益為導(dǎo)向，使各項(xiàng)法律法規(guī)更加完善，主導(dǎo)土地儲備制度轉(zhuǎn)型。文章簡要論述我國土地儲備制度發(fā)展脈絡(luò)，簡要分析土地儲備制度中存在的問題，深入探討土地儲備制度轉(zhuǎn)型路徑。

關(guān)鍵詞：土地儲備制度；用地減量；融資方式；結(jié)構(gòu)

社會主義市場為土地儲備制度提供了改革和發(fā)展環(huán)境，該制度極具創(chuàng)新性，不僅對社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到促進(jìn)作用，還能夠合理利用土地資源。自上世紀(jì)末，我國首家土地儲備機(jī)構(gòu)成立以來，經(jīng)試點(diǎn)探索、立法建制等一系列過程，使之不斷完善。但是，這一過程中，仍存在諸多問題亟待解決。故而，應(yīng)加強(qiáng)土地儲備制度轉(zhuǎn)型，開拓更加廣闊的發(fā)展空間。

1.我國土地儲備制度發(fā)展脈絡(luò)

在我國，土地儲備制度發(fā)展經(jīng)歷了如下四個階段。第一階段：試點(diǎn)探索（1996—1999）。全國首家土地儲備機(jī)構(gòu)在上海成立，之后，杭州、武漢等地也紛紛跟風(fēng)成立。該制度的探索，便于政府宏觀調(diào)控土地使用狀況，資源利用率得到明顯提高。第二階段：全面推行（1999-2003）。隨著“杭州經(jīng)驗(yàn)”的全面推廣，全國各個地區(qū)紛紛效仿，都逐漸把土地儲備機(jī)構(gòu)建立了起來，使我國土地改革工作得到了全面深化，依托市場調(diào)控，土地收益明顯提高。第三階段：立法建制（2003—2007）。當(dāng)全國各個地區(qū)土地儲備機(jī)構(gòu)全面建立起來之后，土地管理中建設(shè)用地及低成本工業(yè)用地等問題日益凸顯。為了解決上述問題，國家出臺具體政策，把土地儲備制度確定下來，使這項(xiàng)工作更加規(guī)范，有據(jù)可依，有章可循[1]。第四階段：完善規(guī)范（2007年至今）。我國土地儲備制度具備法制化特征，不斷完善，有效規(guī)避了傳統(tǒng)土地使用制度中存在的各類問題，使土地資源配置、利用不斷優(yōu)化。

2.我國土地儲備制度問題

我國土地儲備制度雖已建立十年以上，但仍存在諸多問題亟待解決。具體表現(xiàn)為以下四個方面：其一，土地儲備機(jī)構(gòu)定位不明。從現(xiàn)階段土地儲備制度推行情況來看，土地儲備機(jī)構(gòu)的角色比較多元、復(fù)雜，除了具備政府職能之外，還具備一定的企業(yè)職能，土地儲備制度的公益性本質(zhì)體現(xiàn)不足。這種情況，一定程度上限制了土地儲備機(jī)構(gòu)發(fā)展及制度推行，導(dǎo)致社會爭議增多，發(fā)展受限。其二，收儲范圍擴(kuò)張與收儲資金不足的矛盾。盡管制度中清晰界定了土地儲備收縮范圍，但城鎮(zhèn)化背景下，地方政府大多仍依靠土地財政獲取收益，導(dǎo)致收儲范圍進(jìn)一步擴(kuò)張，難以壓抑收儲沖動。同時，收儲資金籌措難度增加，收儲難度加大。以往，土地儲備機(jī)構(gòu)主要依賴銀行貸款融資籌措收儲資金，以至地方政府面臨沉重的債務(wù)及還貸負(fù)擔(dān)。這有違市場規(guī)律及發(fā)展要求，甚至引發(fā)過度供給土地以便償還債務(wù)的問題。而禁止向銀行貸款融資后，地方政府財政又難以填補(bǔ)巨大資金缺口，土地儲備所需資金難以籌措到位。其三，重收儲、輕管理。隨著各個地方政府土地儲備量的不斷增加，儲備土地的管理問題逐漸成為土地儲備機(jī)構(gòu)的一個重點(diǎn)工作。在土地財政收益的驅(qū)動下，地方政府往往著眼于收儲數(shù)量，但對于儲備土地的管理則相對輕視。面對日益龐大的儲備土地，相關(guān)前期開發(fā)整理、臨時利用管理等制度、規(guī)定也亟需訂立和完善。其四，土地一級市場高度壟斷，制約了其他非國有建設(shè)用地進(jìn)入市場。由于地方政府壟斷土地一級市場，在一些地區(qū)，無論土地收回還是征收，其補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)都相對偏低，一定程度上損害了原權(quán)屬人的經(jīng)濟(jì)利益，同時，制約了土地多元化利用，影響了城市開發(fā)建設(shè)。政府和相關(guān)部門要結(jié)合土地儲備制度中存在的各類問題，加大探索力度，從多個方面和路徑，引導(dǎo)其進(jìn)行制度轉(zhuǎn)型，為后續(xù)各類相關(guān)工作開展奠定良好基礎(chǔ)。

3.土地儲備制度轉(zhuǎn)型路徑

土地儲備制度轉(zhuǎn)型過程中，存在諸多問題和困境，而我國社會又處于全面深化改革階段，在肯定各領(lǐng)域改革成果的同時，要從固有的城鄉(xiāng)二元土地管理體制內(nèi)跳脫出來，把城市和農(nóng)村土地制度統(tǒng)一起來，凸顯土地儲備制度的公益本質(zhì)及職能，推進(jìn)社會、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境全面協(xié)調(diào)發(fā)展，通過探索，使我國土地儲備制度轉(zhuǎn)型更加科學(xué)、合理、合規(guī)，為后續(xù)該項(xiàng)制度的靈活運(yùn)用及發(fā)展打下堅實(shí)基礎(chǔ)。

3.1統(tǒng)一城鄉(xiāng)市場，推進(jìn)建設(shè)用地減量增長

自開展了農(nóng)村經(jīng)營性集體建設(shè)用地入市工作，相關(guān)集體建設(shè)用地確權(quán)工作也隨之推進(jìn)，這對集體建設(shè)用地市場發(fā)展有促進(jìn)作用。該背景下，既要對建設(shè)用地市場交易平臺進(jìn)行統(tǒng)一，還要在以往基礎(chǔ)上，增加建設(shè)用地供給主體。通過流轉(zhuǎn)建設(shè)用地及相關(guān)指標(biāo)，對固有壟斷供給機(jī)制加以突破，對壟斷高價進(jìn)行有效抑制，依托這種方式，使土地價格更加合理。這一過程中，農(nóng)民還能夠?qū)ν恋厥袌龌荡嬖诘碾[性益處進(jìn)行共享。選擇正確的方法，靈活調(diào)節(jié)土地儲備和供應(yīng)，對新增建設(shè)用地供給情況加以控制，使建設(shè)用地清退、更新改造用地增加等城市存量用地得到最大限度開發(fā)和利用，確保各類建設(shè)用地數(shù)量平衡，推進(jìn)城市平衡發(fā)展，同時轉(zhuǎn)變土地儲備方式，使之由以往的增量土地為主轉(zhuǎn)變?yōu)橐源媪客恋貫橹鱗2]。

3.2完善法律法規(guī)，確保土地儲備有法可依

自出臺了《土地儲備管理辦法》，我國土地儲備制度具備法制化特征，但法律法規(guī)中仍存在漏洞，許多實(shí)際問題未能夠全面解決。多元社會環(huán)境下，發(fā)揮法律法規(guī)優(yōu)勢，使土地儲備制度得到徹底轉(zhuǎn)型，各個土地儲備環(huán)節(jié)也更加規(guī)范，依托法律授權(quán)，為土地儲備提供法律支持。借助完善的土地儲備法律法規(guī)，把層級管理系統(tǒng)確立下來，以權(quán)威性法律對土地儲備制度進(jìn)行有效約束。無論我國立法機(jī)構(gòu)，還是地方政府都要依據(jù)土地儲備工作背景及要求，把完整的法律法規(guī)、規(guī)章制度等確立下來，為政府、各利益主體、土地儲備機(jī)構(gòu)等提供法律約束，確保這項(xiàng)工作開展更加嚴(yán)謹(jǐn)。

3.3拓寬融資渠道，引進(jìn)多元土地融資方式

土地儲備機(jī)構(gòu)以現(xiàn)有融資方式、渠道為依托，對國外土地儲備融資模式加以借鑒和創(chuàng)新，把完整、高效的多元融資系統(tǒng)建立起來，凸顯融資平臺、政策性金融作用和功能，使資金供給更加穩(wěn)定，把財務(wù)風(fēng)險降到最低。一些土地資源管理水平高，條件成熟的區(qū)域，要積極探索土地基金、債券等方式，使土地儲備融資內(nèi)容、方式等更加科學(xué)、合理。這將有效地改革政府融資體制，地方政府不再作為融資主體，無需土地儲備抵押，銀行信貸也不是唯一方式，為地方政府開拓新型資金來源[3]。后續(xù)，還可以把地方政府土地經(jīng)營管理職能剝離掉，以土地出讓金管理、儲備制度等方式，依托探索，委派相關(guān)國有土地資產(chǎn)管理公司，對政府職能進(jìn)行替代，使之不再參與土地經(jīng)營，而是集中精力，全面落實(shí)土地微觀規(guī)劃管理、市場宏觀調(diào)控等一系列工作，把現(xiàn)代財政制度建立起來。如圖1所示，土地儲備經(jīng)營公司運(yùn)作模式。

3.4明確機(jī)構(gòu)職能，重構(gòu)土地儲備管理體系

優(yōu)選單向垂直委托——代理關(guān)系下土地儲備管理系統(tǒng)，以土地管理體制為依托，分別賦予各職能部門決策、執(zhí)行、監(jiān)管權(quán)利，使中央政府、土地管理部門、儲備機(jī)構(gòu)等互相轄制，共同合作，保證各個層級之間信息對稱，不斷提高土地儲備管理工作質(zhì)量及效率，使土地儲備機(jī)構(gòu)始終處于良好運(yùn)行狀態(tài)，優(yōu)化資源配置及土地儲備開發(fā)雙向工作。該背景下，土地儲備機(jī)構(gòu)、土地開發(fā)公司職責(zé)、工作內(nèi)容等存在差別，無隸屬關(guān)系。土地管理部門應(yīng)依據(jù)土地儲備管理工作要求，對經(jīng)營者、所有者、管理者加以協(xié)調(diào)，把土地儲備機(jī)構(gòu)行政效能、土地資源管理水平充分發(fā)揮出來，增強(qiáng)宏觀調(diào)控能力，使我國土地儲備工作水平得到明顯提升。

3.5制定土地規(guī)劃，優(yōu)化土地儲備結(jié)構(gòu)周期

依據(jù)城市、土地利用等相關(guān)規(guī)劃，把土地儲備專項(xiàng)規(guī)劃確定下來，各部門互相配合，對城市土地規(guī)劃利用靈活把控。依據(jù)城市規(guī)模、性質(zhì)、發(fā)展情況等，結(jié)合土地利用規(guī)劃工作要求，對土地儲備量加以明確。通過結(jié)構(gòu)、周期優(yōu)化，對地方政府各類不良行為加以規(guī)避，從傳統(tǒng)土地財政思路中跳脫出來，使我國土地市場呈現(xiàn)健康發(fā)展?fàn)顟B(tài)，始終確保建設(shè)用地儲備、出讓制度運(yùn)行更加協(xié)調(diào)、有序。

3.6強(qiáng)調(diào)公眾參與，發(fā)揮土地儲備優(yōu)越性

呼吁公眾參與到土地儲備工作中，通過信息公開，使土地關(guān)系人擁有相應(yīng)的知情、參與等權(quán)利，以此對土地儲備資金籌集渠道、方法等加以拓寬，發(fā)揮社會資本作用；由政府、企業(yè)合作，最大程度調(diào)動社會資金，達(dá)到良好的土地儲備效果。這既能有效緩解政府融資壓力，又使土地儲備監(jiān)督管理體制更加規(guī)范，不再是政府專斷，而是由公眾參與進(jìn)來，把土地儲備優(yōu)越性充分發(fā)揮出來[4]。

4.結(jié)束語

綜上，在城市土地管理工作中，土地儲備制度不可或缺。政府部門要依據(jù)我國土地儲備制度發(fā)展脈絡(luò)，明確我國土地儲備制度中存在的各類問題。采用多元方法，解決土地儲備制度中存在的法律、資金、管理等一系列問題，既要發(fā)揮政府主導(dǎo)作用，還要強(qiáng)調(diào)公眾參與，兼顧土地資源管理宏觀調(diào)控。

參考文獻(xiàn)

[1]王春鳳，曹飛，等.供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革下渝北區(qū)土地儲備制度轉(zhuǎn)型研究[J].南方農(nóng)業(yè)， 2018（1）：65-69.

[2]黃偉.供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革背景下我國房地產(chǎn)市場土地儲備制度改革研究[J].華北水利水電大學(xué)學(xué)報（社會科學(xué)版），2017，33（2）：17-20.

[3]王鵬.我國土地儲備制度轉(zhuǎn)型研究[J].居業(yè)，2017（11）：178-178.

[4]陸少妮.我國土地儲備制度的定位分析及其完善[J].國土資源情報，2018（3）：29-33.