現(xiàn)行房產(chǎn)稅稅則設(shè)計(jì)和實(shí)施中出現(xiàn)的問題及對(duì)策

王金青

摘要：2011年1月28日，我國房產(chǎn)稅改革開啟，上海、重慶被列為試點(diǎn)城市，兩市相繼頒布了房產(chǎn)稅暫行條例。房產(chǎn)稅征收對(duì)象明確，稅源穩(wěn)定且具持續(xù)性，這對(duì)完善我國稅制、調(diào)節(jié)社會(huì)財(cái)富分配、理順中央與地方財(cái)事兩權(quán)平衡有著積極意義。房產(chǎn)稅在實(shí)施過程中，也出現(xiàn)了諸如征收范圍過窄、計(jì)稅依據(jù)不合理及稅率缺乏彈性等弊病，亟待重視、修正。本文試從現(xiàn)行房產(chǎn)稅稅則設(shè)計(jì)和實(shí)施中發(fā)現(xiàn)的問題出發(fā)進(jìn)行分析研究，并提出若干建議。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅 改革 問題 對(duì)策

一、背景與沿革

2011年1月28日，國家決定上海與重慶成為我國房產(chǎn)稅征收改革的試點(diǎn)城市，兩市也先后出臺(tái)了房產(chǎn)稅暫行條例，房產(chǎn)稅問題進(jìn)而引起社會(huì)公眾關(guān)注。房產(chǎn)稅作為一種財(cái)產(chǎn)稅，征收對(duì)象為房產(chǎn)所有者，以其房產(chǎn)價(jià)值、租金等收入作為計(jì)稅依據(jù)的稅種。我國對(duì)房地產(chǎn)課稅早在解放后的五十年代就開始了。1951年頒布的《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》是第一部房產(chǎn)稅方面的法規(guī)，條例規(guī)定了城市房地產(chǎn)稅將城市房屋所需繳納的房產(chǎn)稅和地產(chǎn)稅合并征收。1973年，稅制簡化，企業(yè)繳納的房地產(chǎn)稅納入工商稅，但對(duì)其他房屋所有者則繼續(xù)征收。改革開放后，作為工商稅改革和利改稅的重要一環(huán)，1984年國家決定恢復(fù)對(duì)國內(nèi)企業(yè)征收房產(chǎn)稅，由此，城市房地產(chǎn)稅主要分成城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅。依據(jù)1986年正式頒布《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》（以下簡稱《房產(chǎn)稅暫行條例》），全國范圍內(nèi)恢復(fù)征收房產(chǎn)稅。

2003年10月，黨的十六屆三中全會(huì)做出《中共中央關(guān)于完善社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制若干問題的決定》提出：“實(shí)施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革，條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)”。據(jù)此精神提出了“改革房地產(chǎn)稅收制度，穩(wěn)步推行物業(yè)稅并相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)”的戰(zhàn)略舉措，規(guī)定，外商投資企業(yè)、外國企業(yè)和組織、外籍個(gè)人從2009年元旦開始，依照《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》繳納房產(chǎn)稅。這是中國建立的內(nèi)外統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅征收體系并沿用至今。2010年5月，國家發(fā)改委要求“逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革”。次年1月，國務(wù)院決定對(duì)部分城市的個(gè)人住房進(jìn)行房產(chǎn)稅的征收試點(diǎn)，各地的征收辦法要結(jié)合試點(diǎn)省市區(qū)的實(shí)際。2011年國務(wù)院頒布新的房地產(chǎn)市場調(diào)控措施，重慶和上海首先啟動(dòng)進(jìn)行試點(diǎn)，這兩市都頒布了房產(chǎn)稅實(shí)施條例并宣布正式實(shí)施。

二、現(xiàn)行房產(chǎn)稅法規(guī)實(shí)施中的問題

（一）征收范圍過窄

根據(jù)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，房產(chǎn)稅的課征范圍為位于城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的經(jīng)營性房屋。改革開放40年來，我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，城市化進(jìn)程加快，尤其是在沿海等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，社會(huì)主義成農(nóng)村和城鎮(zhèn)化建設(shè)的堪比原來的老城市還要規(guī)范整潔，且更具規(guī)模，成為了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)文化中心。同時(shí)，越來越多的企業(yè)用房也選擇在農(nóng)村新建。隨著農(nóng)村轉(zhuǎn)化出的農(nóng)業(yè)人口涌進(jìn)，城市范圍不斷擴(kuò)大，并涌現(xiàn)了不少新興城鎮(zhèn)，就產(chǎn)生了房產(chǎn)稅征收過窄的問題。倘若房產(chǎn)稅征收不能覆蓋應(yīng)有范圍，國家的稅源將會(huì)大面積流失，稅負(fù)不公平的現(xiàn)象會(huì)凸顯，引發(fā)社會(huì)矛盾。

（二）計(jì)稅依據(jù)不合理

現(xiàn)行的房產(chǎn)稅計(jì)稅主要有兩種依據(jù)，分別是從價(jià)計(jì)征和從租計(jì)征。反映房產(chǎn)原值采用的是從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)折余，其依據(jù)的是房產(chǎn)的原始成本而非現(xiàn)值。由于這些年房地產(chǎn)市場過熱，為炒不為住現(xiàn)象嚴(yán)重，致使房產(chǎn)現(xiàn)值遠(yuǎn)高于同時(shí)期的房地產(chǎn)市場的價(jià)格，原值其實(shí)是不能準(zhǔn)確地房地產(chǎn)的市場價(jià)值的。因此，按照余值作為計(jì)征房產(chǎn)稅，則導(dǎo)致房產(chǎn)稅收入并沒有因?yàn)榉慨a(chǎn)增值而增加。另外，這種以房地產(chǎn)原值經(jīng)過扣除一定比例之后余值為計(jì)稅依據(jù)，老房的征收相對(duì)要輕，而且在持有房產(chǎn)期間會(huì)承擔(dān)很少的稅收，如此對(duì)新購商品房者則產(chǎn)生失衡。

從租計(jì)征，既要征收房產(chǎn)稅，還要征收營業(yè)稅（營改增后為增值稅），重復(fù)征稅嚴(yán)重。再者，從長期來看，計(jì)稅依據(jù)為租金價(jià)格，這就導(dǎo)致商品房漲價(jià)后，租賃價(jià)格也在上漲，這就出現(xiàn)這一問題：房屋租賃價(jià)格高于房產(chǎn)折余價(jià)值。另外，房產(chǎn)的用途不同，稅率也有區(qū)別，在稅率的角度說，從價(jià)計(jì)征的稅率低于從租金計(jì)征的稅率，這樣，從事經(jīng)營活動(dòng)的自用性住房征收的房產(chǎn)稅會(huì)比出租房屋繳納的房產(chǎn)稅，從而增加租客負(fù)擔(dān)，會(huì)擾亂房屋租賃市場，不利于納稅公平。目前，房產(chǎn)租金收費(fèi)憑據(jù)也沒有統(tǒng)一，出現(xiàn)大量違規(guī)操作，更有一些不征稅公產(chǎn)房屋乘機(jī)用于租賃，使出租房屋的房產(chǎn)稅征收比較混亂。

（三）稅率設(shè)置缺乏彈性

根據(jù)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，我國分別以房產(chǎn)原值扣除一定比例以后的余值乘以1.2%的年稅率或以租金為計(jì)稅依據(jù)乘以12%的年稅率，計(jì)征房產(chǎn)稅，其中，對(duì)出租用于居住的房產(chǎn)按4%的稅率計(jì)征房產(chǎn)稅。

實(shí)行統(tǒng)一稅率若不顧及各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展差異，將對(duì)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)弱差異較大的城市，房產(chǎn)稅占比差距比較大，房產(chǎn)稅對(duì)地方財(cái)政的貢獻(xiàn)不同，也就更不利于判斷房產(chǎn)稅對(duì)地方經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)了，因此，應(yīng)給地方政府一定權(quán)限，讓稅率的設(shè)置更加靈活。

（四）不同會(huì)計(jì)政策導(dǎo)致口徑不一

2010年12月21日，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》規(guī)定：“對(duì)按照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，無論會(huì)計(jì)上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià)。”在《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》中的第四十七條“企業(yè)購入或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權(quán)，在尚未開發(fā)或建造自用項(xiàng)目前，作為無形資產(chǎn)核算，并按本制度規(guī)定的期限分期攤銷。企業(yè)因利用土地建造自用某項(xiàng)目時(shí)，將土地使用權(quán)的賬面價(jià)值全部轉(zhuǎn)入在建工程成本。”即土地使用權(quán)計(jì)入房產(chǎn)原值，與稅務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)于房產(chǎn)原值的規(guī)定一致。而在《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——無形資產(chǎn)》中：“自行開發(fā)建造廠房等建筑物，相關(guān)的土地使用權(quán)與建筑物應(yīng)當(dāng)分別進(jìn)行處理?！睂⑼恋厥褂脵?quán)與房產(chǎn)原值分開，則與稅務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)于房產(chǎn)原值的規(guī)定不一致。在實(shí)際中，《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》、《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——無形資產(chǎn)》及行業(yè)會(huì)計(jì)制度一直在并行運(yùn)用，使不同企業(yè)對(duì)房產(chǎn)原值計(jì)算口徑不一，給稅務(wù)征管工作帶來困難。

三、完善我國企業(yè)房產(chǎn)稅的建議

（一）適度擴(kuò)大征收范圍

事業(yè)單位用房應(yīng)納入房產(chǎn)稅的征收范圍。現(xiàn)在大部分事業(yè)單位都進(jìn)行了改制，而現(xiàn)行房產(chǎn)稅并沒有把其房產(chǎn)列入征稅范圍，致使一些單位都既從市場獲取收入，又依賴財(cái)政撥款，而給國家稅源造成缺失。要總結(jié)推廣上海、重慶6年來的試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，把城市商品房房產(chǎn)稅征收工作落到實(shí)處。十八大以來，集體和國有土地同地同權(quán)方面的改革的有序推進(jìn)，隨著特大城市、大城市近郊區(qū)和一些發(fā)達(dá)地區(qū)的農(nóng)村，城鎮(zhèn)規(guī)模建設(shè)發(fā)展可觀，經(jīng)濟(jì)體量甚至大于西部地區(qū)的中等城市;如果農(nóng)村房產(chǎn)稅的改革能夠和農(nóng)村宅基地界定及占用結(jié)合到一起，對(duì)農(nóng)村土地管理和確保18億畝耕地紅線也有積極的輔助作用。

（二）建立以房產(chǎn)市場評(píng)估值為主的計(jì)稅依據(jù)

房產(chǎn)評(píng)估值就是房產(chǎn)評(píng)估中介機(jī)構(gòu)依據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)對(duì)房屋進(jìn)行評(píng)估后確定房屋的價(jià)值。要更準(zhǔn)確地通過房產(chǎn)現(xiàn)值為依據(jù)進(jìn)行課稅，離不開建立動(dòng)態(tài)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估系統(tǒng)。這就要求定期或不定期對(duì)住房價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，

當(dāng)前，房產(chǎn)登記制度、房屋評(píng)估體系、房產(chǎn)評(píng)估人員，不管是數(shù)量，還是質(zhì)量都不能滿足評(píng)估的征收管理，因此，應(yīng)該建立與此配套的制度和機(jī)構(gòu)來來完善房地產(chǎn)市場，形成并規(guī)范房產(chǎn)的登記制度和信息共享平臺(tái)，提供唯一、準(zhǔn)確、方便的登記服務(wù)，并進(jìn)行嚴(yán)格的信息審查：完善房產(chǎn)稅信息披露制度，建立稅務(wù)溝通渠道;建立獨(dú)立的第三方監(jiān)督機(jī)構(gòu)，保證公平客觀;建立申訴機(jī)制，防止納稅人的損失和傷害。

（三）適度放開各地政府對(duì)房產(chǎn)稅制定稅率的權(quán)力

目前，我國房產(chǎn)稅的稅率由中央制定。沒有區(qū)別就沒有政策，一刀切有弊無利。如前所述，應(yīng)適當(dāng)放權(quán)給地方政府，以實(shí)事求是、因地制宜的制定符合本地經(jīng)濟(jì)實(shí)際水平的稅率，促進(jìn)國計(jì)民生全面發(fā)展。

（四）統(tǒng)籌稅費(fèi)，簡化稅種

目前，關(guān)于房產(chǎn)稅制度的改革，首要應(yīng)進(jìn)行稅費(fèi)統(tǒng)籌、簡化稅種，將土地出讓金、增值稅、使用稅以及耕地占用稅等有關(guān)土地的使用稅費(fèi)，和合理的房地產(chǎn)方面的行政性收費(fèi)與現(xiàn)行的房產(chǎn)稅合并開征新房產(chǎn)稅。這不僅可以解決目前房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)名目繁多、重復(fù)征稅問題，還能簡化我國稅種結(jié)構(gòu)，方便征管，節(jié)約成本，優(yōu)化稅制體系。

結(jié)語：房產(chǎn)稅有幾大特點(diǎn)：稅源可靠連續(xù)，有明確課稅對(duì)象，具有調(diào)節(jié)財(cái)富功能，作為一個(gè)地方稅種，房產(chǎn)稅的有效計(jì)征有力改善目前地方政府在稅收征管使用上事權(quán)不匹配的狀況，具有十分重要的意義。與很多發(fā)達(dá)國家比起來，我國的房產(chǎn)稅制度屬于初始階段，在借鑒國外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)的情況下，還要結(jié)合中國實(shí)際，對(duì)計(jì)稅的依據(jù)、稅率等進(jìn)行規(guī)范，對(duì)征收范圍進(jìn)行完善，使之符合中國國情：科學(xué)、系統(tǒng)、公平的評(píng)估和征收體系逐步形成，建設(shè)稅收的配套機(jī)制，并監(jiān)管稅收用途，“取之于民，用之于民”的目標(biāo)真正實(shí)現(xiàn)。