產(chǎn)業(yè)園區(qū)的園中村改造特點及模式研究

蘆慧晶

(太原市城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計研究院，山西太原 030002)

1 概述

山西轉(zhuǎn)型綜合改革示范區(qū)的建設(shè)，是山西省實施“創(chuàng)新驅(qū)動、轉(zhuǎn)型發(fā)展”戰(zhàn)略，引領(lǐng)山西振興崛起的重大舉措，也是太原都市區(qū)中的瀟河、陽曲等組團走向新型城鎮(zhèn)化進程的歷史必然。其中的瀟河產(chǎn)業(yè)園區(qū)是示范區(qū)最主要的產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間，肩負著踐行新發(fā)展理念、創(chuàng)新體質(zhì)機制、協(xié)調(diào)區(qū)域生態(tài)格局、引領(lǐng)新興產(chǎn)業(yè)集聚、探索都市區(qū)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌新模式等先行先試的重任。由于瀟河產(chǎn)業(yè)園區(qū)現(xiàn)狀農(nóng)業(yè)歷史悠久、村莊分布密集，在整體轉(zhuǎn)變?yōu)橐詰?zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)為主的工業(yè)產(chǎn)業(yè)新區(qū)的過程中，村莊的改造安置與園區(qū)的城鎮(zhèn)化改造成為首要問題。

2 園中村改造理念及模式

2.1 園中村概念

園中村目前尚沒有明確的定義，但對城中村的定義研究比較廣泛，其中對城中村廣義的概念是指舊村改造。所謂舊村改造就是對建筑質(zhì)量、建筑狀況比較差的村莊進行的改造。

根據(jù)位置的不同，舊村改造可以分為城中村、城郊村、郊外村的改造。而所謂園中村，往往是指產(chǎn)業(yè)園區(qū)中的村莊，也屬于城中村定義中的一種類型。就瀟河產(chǎn)業(yè)園區(qū)的在太原的整體區(qū)域位置來看，瀟河產(chǎn)業(yè)園區(qū)中的園中村改造與城郊村改造相近。

2.2 城中村改造安置模式分類

1)根據(jù)改造程度不同，可以分為綜合整治型和全面改造型，這兩種改造類型的概念對比見表1。

表1 綜合整治與全面改造型城中村改造模式的概念對比

2)根據(jù)改造的主體不同，一般分為政府主導(dǎo)、開發(fā)商主導(dǎo)、村集體主導(dǎo)。這幾種改造模式的優(yōu)缺點對比見表2。

3)根據(jù)補償方式不同，可以分為實物安置、貨幣安置、實物及貨幣的混合安置。

3 瀟河產(chǎn)業(yè)園區(qū)園中村現(xiàn)狀情況

3.1 研究范圍現(xiàn)狀情況

瀟河產(chǎn)業(yè)園區(qū)(太原)部分，規(guī)劃研究面積205.28 km2，共涉及6個鄉(xiāng)鎮(zhèn)69個村，總?cè)丝诩s11.93萬人。其中，瀟河產(chǎn)業(yè)園區(qū)太原起步區(qū)面積57.3 km2，共涉及18個村，約3.6萬人。研究范圍內(nèi)，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口、村莊建設(shè)用地面積及人均建設(shè)用地面積對比見圖1～圖3。

表2 不同改造主體模式的優(yōu)缺點對比

圖1 各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口對比圖

圖2 各鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設(shè)用地對比圖

圖3 各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人均建設(shè)用地對比圖

通過數(shù)據(jù)分析，瀟河產(chǎn)業(yè)園區(qū)村莊人均建設(shè)用地面積較大，與中心城區(qū)城中村人多地少的情況相比，瀟河產(chǎn)業(yè)園區(qū)中園中村呈現(xiàn)人少地多特點。

3.2 瀟河產(chǎn)業(yè)園區(qū)園中村改造的必要性及迫切性

1)起步區(qū)范圍內(nèi)工業(yè)用地緊張，企業(yè)已陸續(xù)進駐，企業(yè)與村莊布局交叉。

瀟河產(chǎn)業(yè)園區(qū)太原起步區(qū)，是山西轉(zhuǎn)型發(fā)展、轉(zhuǎn)型產(chǎn)業(yè)布局的主要空間。目前已有多家企業(yè)入駐并開始建設(shè)，但因村莊拆遷尚未正式啟動，村莊布局與企業(yè)生產(chǎn)布局形成交叉，對園區(qū)形象及秩序產(chǎn)生影響。

2)瀟河景觀帶的打造及瀟河中心區(qū)城市設(shè)計的落地實施，面臨園中村改造的實際問題。

瀟河景觀帶與瀟河中心區(qū)打造，是提升園區(qū)形象的主要節(jié)點。隨著景觀帶與中心區(qū)的實施建設(shè)，不可避免的遇到村莊整治拆遷問題。

因此，園中村改造已經(jīng)是瀟河產(chǎn)業(yè)園區(qū)急需解決的重要問題。

4 案例借鑒

因瀟河產(chǎn)業(yè)園區(qū)整體規(guī)劃研究面積較大，在案例借鑒方面，根據(jù)不同功能節(jié)點，有針對性的尋找案例模式進行經(jīng)驗借鑒。

4.1 杭州錢江新城

參照節(jié)點:瀟河產(chǎn)業(yè)園區(qū)中心區(qū)部分。

4.1.1 園區(qū)簡介

錢江新城位于杭州市江干區(qū)西南部，錢塘江北岸。一期占地面積約15.8 km2;二期占地面積5.2 km2。其功能定位是以行政辦公、金融、貿(mào)易、信息、商業(yè)、旅游、居住等功能于一體，具有綜合服務(wù)、生產(chǎn)創(chuàng)新等作用的中央商務(wù)區(qū)功能。在規(guī)劃布局上有商務(wù)辦公、金融服務(wù)、行政辦公、文化休閑、商業(yè)娛樂、濱水游憩等區(qū)域。

4.1.2 城中村改造情況

錢江新城中的城中村改造一期已于2017年全部完成，目前正積極開展二期擴容區(qū)范圍內(nèi)五堡、六堡、七堡、紅五月村4個村的城中村改造，將打造錢江新城2.0升級版。二期重點改造的城中村位于錢塘江景觀線上，是錢江新城擴容二期的核心部分，也是主城區(qū)僅剩的沿江未開發(fā)岸線。

改造策略:大項目帶動。

由錢江新城投資集團開發(fā)建設(shè)，政府性投資靜態(tài)超過300億元，總投資在1 200億元以上。

4.1.3 安置補償標(biāo)準(zhǔn)

安置補償標(biāo)準(zhǔn):城中村改造涉及集體土地的房屋拆遷按照《杭州市征用集體所有土地房屋拆遷管理條例》標(biāo)準(zhǔn)，約為人均40 m2建筑面積。房屋拆遷補償價格按照《關(guān)于杭州市房屋重置價格的批復(fù)》執(zhí)行。

優(yōu)惠政策:留出10%用地解決原村集體經(jīng)濟組織的生產(chǎn)生活問題，推行實物與貨幣相結(jié)合的方式解決。

4.2 西安曲江新區(qū)

參照節(jié)點:瀟河產(chǎn)業(yè)園區(qū)景觀帶部分。

4.2.1 園區(qū)簡介

曲江新區(qū)原本為5A省級旅游度假區(qū)。2003年批準(zhǔn)更改為“曲江新區(qū)”，其中核心區(qū)面積為51.5 km2，輻射大明宮遺址保護區(qū)等多個旅游文化區(qū)。功能定位是以文化產(chǎn)業(yè)和旅游產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，同時也有居住、生活、旅游等多種功能。

4.2.2 城中村改造情況

曲江新區(qū)內(nèi)除有一些歷史文化舊址、代表性建筑，同時也有很多城中村。拆遷類型包括耕地、宅基地，從2003年開始大規(guī)模拆遷改造。其中為了配合曲江國際會展產(chǎn)業(yè)園、大唐芙蓉園開發(fā)建設(shè)發(fā)展的4個村莊，實施整村搬遷改造，涉及村民2 300多戶、近7 000人，拆遷面積110多萬平方米。

改造策略:文化旅游項目帶動。

由中海地產(chǎn)投資22個億，將原來的舊村變?yōu)槲穆庙椖?。通過此次合作，中海地產(chǎn)不僅參與城中村改造，同時對大唐芙蓉園進行包裝上市，全面參與西安文旅項目開發(fā)，承擔(dān)社區(qū)建設(shè)，包括學(xué)校、醫(yī)院、幼兒園等。這是一次抓住國內(nèi)外大資本，創(chuàng)新經(jīng)營理念，破解資金難題和發(fā)展瓶頸方面的有益嘗試。

4.2.3 安置補償標(biāo)準(zhǔn)

安置補償標(biāo)準(zhǔn):原則上按每人65 m2用地進行補償，其中包括居住用地、生產(chǎn)用地及經(jīng)濟發(fā)展用地。

優(yōu)惠政策:西安的城中村改造采用“自籌資金、自我改造、自我安置”的改造方針，由城中村根據(jù)自身實際情況來制定適合自己的拆遷安置方案。

4.3 雄安新區(qū)

參照節(jié)點:瀟河產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)部分。

4.3.1 園區(qū)簡介

雄安新區(qū)位于河北省保定市境內(nèi)，劃分范圍涵蓋河北省雄縣、容城、安新等3個縣及周邊部分區(qū)域，對雄縣、容城、安新3縣及周邊區(qū)域?qū)嵭型泄堋Ｆ鸩絽^(qū)面積約100 km2，中期發(fā)展區(qū)面積約200 km2，遠期控制面積約2 000 km2，是2017年設(shè)立的國家級新區(qū)。

4.3.2 城中村改造情況

雄安新區(qū)起步區(qū)范圍內(nèi)涉及2個縣60個村，涉及人口約14.5萬人。安置思路是在起步區(qū)外圍規(guī)劃三個大型安置點，將起步區(qū)內(nèi)人口進行外遷。這三個安置點分別是容東安置點:面積約10 km2，安置3個鎮(zhèn)8個村，人口約1.3萬人;容西安置點:面積約14.5 km2，安置2個鎮(zhèn)9個村，人口約3.5萬人;寨里安置點:約16.8 km2，安置1個鄉(xiāng)6個村，人口約2.3萬人。

4.3.3 安置補償標(biāo)準(zhǔn)

目前雄安新區(qū)明確的安置補償標(biāo)準(zhǔn)尚未出臺，根據(jù)規(guī)劃公示稿中建議，按照人均100 m2建筑面積安置補償標(biāo)準(zhǔn)。其中包括50 m2(安置)+30 m2(出租)+20 m2(商業(yè))進行補償安置，既保障基本的居住要求，同時也考慮村民未來的生活保障。

5 瀟河產(chǎn)業(yè)園區(qū)園中村改造安置模式建議

太原市施行的城中村改造政策是“133”標(biāo)準(zhǔn)安置模式。所謂“133”政策，就是按照人均133 m2劃定城改用地，這是一種以引進開發(fā)商為主導(dǎo)的改造開發(fā)模式。此種模式需要劃定的城中村改造用地面積較大，若按照此標(biāo)準(zhǔn)，瀟河產(chǎn)業(yè)園區(qū)大部分用地都將劃定為城中村改造用地，這與園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展理念相悖。因此，太原市已有的改造標(biāo)準(zhǔn)并不適宜于瀟河產(chǎn)業(yè)園區(qū)，園區(qū)需要制定自己的拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)及改造辦法。

參照其他城市案例，因產(chǎn)業(yè)園區(qū)往往資金實力較為雄厚，且征拆力度較大，大部分園區(qū)都采用園區(qū)自行拆遷、統(tǒng)一集中安置的改造思路。這種改造模式的優(yōu)點是可以節(jié)約改造用地，加快改造進度，騰挪較多的產(chǎn)業(yè)空間自由支配使用。在改造的同時，需要注重加強改造村民的職業(yè)培訓(xùn)，讓村民變成產(chǎn)業(yè)工人，成為產(chǎn)業(yè)園區(qū)的一份子，參與產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展建設(shè)，真正完成村莊的改造。

結(jié)合此思路，建議瀟河產(chǎn)業(yè)園區(qū)的園中村改造采用園區(qū)投資建設(shè)，相對集中的實物安置模式。由園區(qū)負責(zé)拆遷和安置區(qū)建設(shè)，按照統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)補償建筑面積，在起步區(qū)內(nèi)和起步區(qū)外分別選擇幾個相對集中安置點，分近遠期安置計劃，逐步實施園區(qū)內(nèi)的村莊拆遷安置。

安置布局思路:

結(jié)合瀟河產(chǎn)業(yè)園區(qū)整體景觀設(shè)計，在景觀帶控制區(qū)內(nèi)選取幾個特色村莊，作為景中村打造試點施行村莊整治，保留村莊特色和肌理風(fēng)貌，與瀟河未來景觀設(shè)計融為一體，打造特有的景觀人文風(fēng)貌。

起步區(qū)是重點發(fā)展片區(qū)，其內(nèi)部的村莊改造也最為迫切。結(jié)合起步區(qū)的實際情況及規(guī)劃布局，在起步區(qū)內(nèi)選擇4個～5個相對集中安置區(qū)，充分考慮村民鄉(xiāng)土情節(jié)，對村民采用就近集中安置的改造安置思路。

遠期，隨著產(chǎn)業(yè)園區(qū)的逐步發(fā)展，基礎(chǔ)設(shè)施及道路建設(shè)逐步完善，在起步區(qū)以外村莊安置可以借鑒雄安新區(qū)改造模式，分3個大型集中安置區(qū)進行統(tǒng)一集中安置，此種安置方式可留出大片用地進行統(tǒng)籌安排，同時未來人口集聚后也有利于配套設(shè)施的集中設(shè)置。

6 結(jié)語

村莊改造不僅僅是建設(shè)形態(tài)的改造，更是涉及民生的改造過程。瀟河園區(qū)的村莊改造應(yīng)結(jié)合園區(qū)實際發(fā)展情況、村民安置意愿、村民未來再就業(yè)及生活保障，制定出適合自身特色的改造安置方案。