居住權(quán)的制度價值分析

摘 要：民法典的編撰正有條不紊地進(jìn)行，居住權(quán)是否納入民法典物權(quán)編在時隔十余年后的今日再次引發(fā)廣泛討論，學(xué)界肯定和否定的觀點爭論不斷。筆者從當(dāng)前社會現(xiàn)實和需求出發(fā)分析居住權(quán)的制度價值，認(rèn)為居住權(quán)制度具有重要的社會救濟價值和經(jīng)濟投資價值。

關(guān)鍵詞：居住權(quán);制度價值;社會現(xiàn)實

我國關(guān)于居住權(quán)的研究濫觴于21世紀(jì)初，居住權(quán)正式進(jìn)入學(xué)者們的視野是在2001年錢明星在《中國法學(xué)》上發(fā)表了《關(guān)于在我國物權(quán)法中設(shè)置居住權(quán)的幾個問題》，對居住權(quán)制度做了基本介紹。回顧我國物權(quán)法立法經(jīng)過，可以看到我國對于居住權(quán)的態(tài)度有重大轉(zhuǎn)變。2002年1月，全國人大常務(wù)委員會法制工作委員第一次將居住權(quán)納入到物權(quán)法草案中，此后的三次物權(quán)法草案審議稿均對居住權(quán)有規(guī)定，在2005年公布的《中華人民共和國物權(quán)法（草案）》中，有關(guān)居住權(quán)的條文增至12條，但2007年《物權(quán)法》正式文本最終未將居住權(quán)制度歸入其中。而隨著2014年黨的十八屆四中全明確提出要“編纂民法典”，民商法領(lǐng)域呈現(xiàn)出百家爭鳴的局面，越來越多的學(xué)者加入到居住權(quán)制度的研究中。2018年8月27日，提請全國人大常委會審議的民法典物權(quán)編草案專門規(guī)定了“居住權(quán)”，現(xiàn)《民法典物權(quán)編草案二次審議稿》正在征求意見中，其中第一百五十九條至一百六十二條規(guī)定了居住權(quán)的內(nèi)容，對于居住權(quán)是否應(yīng)進(jìn)入民法物權(quán)編，各界均在熱烈討論中。

一、居住權(quán)的制度價值爭論

居住權(quán)是指對他人所有的住房及其附屬設(shè)施占有、使用的權(quán)利，起源于羅馬法，從淵源看最早產(chǎn)生于羅馬婚姻家庭關(guān)系中，與財產(chǎn)繼承制度緊密聯(lián)系，最初是作為生活保障的制度設(shè)計而存在的。

居住權(quán)的制度價值在我國民事立法以及學(xué)術(shù)探討中，存在肯定和否定兩類觀點。以梁慧星為代表持否定意見的學(xué)者認(rèn)為居住權(quán)在我國適用面很窄，沒有規(guī)定的必要，通過檢索民商事案例、判決，相關(guān)糾紛寥寥可數(shù)。同時，現(xiàn)在出現(xiàn)的糾紛主要在家庭和租賃居住問題方面，一旦發(fā)生糾紛可為現(xiàn)行法律制度或現(xiàn)有關(guān)法律制度所規(guī)定的救濟渠道所解決。

但需要指出的是，該觀點主要爭對的是傳統(tǒng)意義上的居住權(quán)，即保護(hù)離婚婦女和保姆等社會弱勢群體的“社會性”居住權(quán)。有學(xué)者在考察中國社會現(xiàn)實的基礎(chǔ)上提出了“投資性”居住權(quán)，對居住權(quán)的功能進(jìn)行重新定位。申衛(wèi)星指出居住權(quán)除了能夠保障社會弱勢者的居住權(quán)益，使其居有所屋外;還能夠滿足人們利用財產(chǎn)形式多樣化的需求，包括以房養(yǎng)老、分時度假酒店、合資建房或者購房時涉及的居住權(quán)等。錢明星指出，居住權(quán)是房屋這一財產(chǎn)在財產(chǎn)體系中地位提高的必然反映。住房商品化使得住宅所有權(quán)成為自然人最主要的財產(chǎn)權(quán)之一，房屋權(quán)利的私有私人化要求房屋所有權(quán)的多元化。

筆者以為，居住權(quán)有重要的制度價值，其實質(zhì)上是將房屋的所有權(quán)與居住權(quán)相剝離，將房產(chǎn)資源在不同需求的人之間進(jìn)行分配，是優(yōu)化房產(chǎn)資源配置的重要法律手段。居住權(quán)制度不僅具有社會救濟的價值，能夠保障社會弱勢群體的基本生活需要，而且可以作為融資的杠桿，在保留房屋居住權(quán)的前提下撬動住宅的經(jīng)濟價值。分析居住權(quán)的制度價值應(yīng)融入我國國情和社會現(xiàn)實，從解決現(xiàn)存問題和未來將面臨的問題兩方面討論居住權(quán)制度的作用。

二、居住權(quán)的社會救濟價值

現(xiàn)代法律對社會弱勢群體的保護(hù)體現(xiàn)了法律的人文關(guān)懷和社會正義。起源于羅馬的居住權(quán)正是作為保障生活的制度設(shè)計而存在的。在無夫權(quán)婚姻日益增多的背景下，為保障那些沒有繼承權(quán)而又缺乏或喪失勞動能力的人的生活。丈夫和家主把一部分家產(chǎn)的使用、收益、居住權(quán)等遺贈給妻或被解放的奴隸，使他們生有所靠，老有所養(yǎng)。在我國，居住權(quán)的社會價值亦在于保障社會弱勢群體的權(quán)益。使得如離婚婦女、喪偶配偶、保姆、長期共同居住者等的基本生活居住條件得到保障。

（一）離婚婦女的居住權(quán)

根據(jù)我國婚姻法的相關(guān)規(guī)定，夫妻雙方的共同財產(chǎn)一般應(yīng)均等分割，而夫妻一方個人所有財產(chǎn)仍為一方單獨所有。受中國傳統(tǒng)婚嫁習(xí)慣的影響，特別在廣大農(nóng)村地區(qū)，房屋等不動產(chǎn)一般由男方提供，女方一般提供動產(chǎn)。在離婚后，在離婚財產(chǎn)分割處于弱勢一方的婦女很可能會面臨住房問題。按照《婚姻法解釋一》第二十七條的規(guī)定，離婚時對生活困難的一方可提供房屋居住權(quán)或所有權(quán)的幫助。在以往司法裁判中，各法院在審理該案件時因不能創(chuàng)設(shè)物權(quán)，針對此類案件通常做出“可以暫住，直至再婚”的判決，但此種“暫住權(quán)”本身內(nèi)涵模糊、效力不明，通常只能看做一種居住的權(quán)益，即使受到侵害也很難得到法律制度化的保障。而居住權(quán)屬于用益物權(quán)，這就決定了其強大的排他性和對抗效力，面對侵害擁有直接對抗第三人的效力。

（二）喪偶配偶的居住權(quán)

根據(jù)我國繼承法相關(guān)規(guī)定，配偶、子女以及父母是第一順序繼承人。在法定繼承情況下，婚住房所有權(quán)由有繼承權(quán)的繼承人共同享有，喪偶配偶的住房問題就呈現(xiàn)出來。因為喪偶配偶對婚房屋居住的權(quán)益可能會因多個權(quán)利人主張所有權(quán)而受到嚴(yán)重威脅，其基本的生活就可能得不到保障。此時，若法院或當(dāng)事人可以對房屋設(shè)立居住權(quán)，規(guī)定住房的所有權(quán)歸其他繼承人共有，讓喪偶配偶保留對住房的居住權(quán)，那么喪偶方的住房問題就可以得到有效解決。而對于遺囑設(shè)立居住權(quán)的，有的法院基于違反物權(quán)法定原則認(rèn)定遺囑該部分無效，而違背了立遺囑人真實意愿，這種做法是有違立法初衷的。同時，隨著我國的婚姻狀況漸趨復(fù)雜，繼承法對各種全血緣、半血緣兄弟姐妹，繼子女、繼父母之間因住房繼承引起的糾紛難以應(yīng)付，居住權(quán)制度的建立或能夠提供解決途徑。

（三）保姆、長期共同居住者的居住權(quán)

對于諸如保姆、長期同居住者等的居住權(quán)益的保障，居住權(quán)能夠在實踐上解決許多正在或即將面臨的問題。正如2005年在物權(quán)法草案起草過程中，江平教授提出了老保姆居住權(quán)的問題。他說，當(dāng)前城市里有很多老保姆，如果雇用她們的老雇主去世后，下一代很可能不會繼續(xù)雇用她們，那么老保姆們就沒有地方住了。因此，江平提出應(yīng)該在物權(quán)法中設(shè)立居住權(quán)，確保老保姆能免費繼續(xù)住在原雇主家直到去世。跳出老保姆的問題看，現(xiàn)在社會上涌現(xiàn)出越來越多類似人群的居住問題。首先，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，家庭收入提高，以及女性就業(yè)率的提升。特別是在城市地區(qū)，家庭雇傭保姆的情況愈發(fā)普遍，盡管現(xiàn)在相關(guān)判例不多，但可以預(yù)見的是上述老保姆問題將會越來越多。并且這些保姆多是進(jìn)城務(wù)工人員，因其長期在城市生活，農(nóng)村已沒有其居所，居住權(quán)制度對于保證其老有所居具有重要意義。另一方面，我國特殊的人口政策使如今雙獨家庭逐漸增多，夫妻面對雙方父母的贍養(yǎng)難以兼顧，加之千禧一代不同于傳統(tǒng)的生活、消費、贍養(yǎng)觀使得現(xiàn)在老人與子女分居的現(xiàn)象越發(fā)普遍，獨居老人的陪伴、護(hù)理問題逐漸浮出水面。老人為晚年生活的便捷和安慰，常雇請長期陪護(hù)人員或請志同道合的老年伙伴一同居住。在房屋所有權(quán)一方去世后，另一方的居住將面臨問題。若可以為之設(shè)定居住權(quán)直至天年，這類社會弱勢群體的安居就能得到保障。

三、居住權(quán)的經(jīng)濟投資價值

（一）以房養(yǎng)老

數(shù)據(jù)顯示，截至2014年，我國60歲及以上老年人口總數(shù)達(dá)2.12億人，占總?cè)丝诒戎剡_(dá)15.5%，中國已成為世界上老年人口總量最多的國家，預(yù)計未來2010-2040年是我國老齡化社會迅速發(fā)展的時期。老齡化所帶來的社會負(fù)擔(dān)隨之加重，社會的養(yǎng)老壓力正下沉到單個個體和家庭上。也就是說，在現(xiàn)在及未來較長一段時間內(nèi)，老年人的養(yǎng)老問題將是一個較嚴(yán)重的社會問題。而居住權(quán)為解決養(yǎng)老問題提供了一個途徑。以房養(yǎng)老，老年人可以將房屋所有權(quán)賣出而保留居住權(quán)。對于老年人來說，既可以一次性獲得房屋所有權(quán)賣出的資金，又能在原住房內(nèi)安居養(yǎng)老。相較于老人將房屋出租所面對的人員流動的不穩(wěn)定和出租人的修繕義務(wù)，或出售房產(chǎn)后另行租賃所面對的債權(quán)無法對抗所有權(quán)的弱勢，居住權(quán)對于居住權(quán)者的保障更加全面有力。而對于購房者來說，在房價仍呈現(xiàn)快速上升趨勢的當(dāng)下，這類設(shè)有居住權(quán)而更加低廉的住宅顯然會受到許多購房者歡迎。同時，居住權(quán)的客體不僅可以是住宅的全部，也可以是住宅的部分，這使居住權(quán)人和房屋所有權(quán)人同時享有居住的權(quán)益成為可能，提高了房產(chǎn)資源利用率，也能在一定程度上緩解當(dāng)前我國購房住房壓力。

其實，面對養(yǎng)老問題國家曾出臺過相關(guān)政策，即2016年6月銀保監(jiān)會明確的住房反向抵押養(yǎng)老保險業(yè)務(wù)。其具體指達(dá)到一定年齡的老人可以將自己產(chǎn)權(quán)完整的房產(chǎn)向銀行抵押，在領(lǐng)取一定養(yǎng)老金的同時對房屋仍享有占有、使用、收益的權(quán)能，直到老人天年以后銀行將房屋拍賣以償還本息。但是該制度在我國的推行并不樂觀。從2016年7月1日到2018年初的試點擴大期間，僅有81戶簽約。一方面，保險公司面臨的風(fēng)險較大，多數(shù)公司不愿意開展此項業(yè)務(wù)。另一方面，老人無法一次性獲得與房屋價值匹配的現(xiàn)金對價。而運用居住權(quán)制度則能很好地規(guī)避這些問題。

（二）以房融資

進(jìn)入新世紀(jì)，隨著社會主義市場經(jīng)濟體制的初步建立和逐步完善，我國經(jīng)濟發(fā)展迅速，充滿活力，市場上的投資機會轉(zhuǎn)瞬即逝，對資金的流動性提出了更高要求。在傳統(tǒng)以貸款為主的融資方式外，居住權(quán)制度可以為拓寬融資渠道提供新的思路。房屋所有者將住宅的所有權(quán)賣出獲得流動資金后既可以滿足緊急的融資需求，又可以保留房屋的居住權(quán)以保障基本生活所需。相較于在銀行進(jìn)行住房抵押貸款，一方面抵押貸款所得資金要求?？顚Ｓ茫荒芡顿Y于如股市等風(fēng)險較大的市場，另一方面銀行對貸款人的資格審核嚴(yán)格，將一部分人拒之門外。而通過居住權(quán)進(jìn)行融資，不僅無需負(fù)擔(dān)還款義務(wù)，在融資方面所受到的限制也極小，同時還可以選擇出售對象，將住宅所有權(quán)賣給近親、朋友等?；蛞蛏钏燃毙璐蠊P資金時，亦可以使用保留房屋居住權(quán)出售所有權(quán)的方式以解燃眉之急。這樣，將房屋的所有權(quán)和居住權(quán)的價值剝離開來，相當(dāng)于在不影響原房屋所有者生活條件的前提下，給予一種將房產(chǎn)價值快速變現(xiàn)的方法，這對于解決個人的重大問題、促進(jìn)資金融通方面都大有裨益。

（三）以房度假

隨著全面建成小康社會持續(xù)推進(jìn)，旅游已成為人們?nèi)粘Ｉ畹闹匾M成部分，我國旅游業(yè)進(jìn)入大眾旅游時代。從跟團(tuán)游到自駕游，人們旅游模式趨于自由式、度假式。伴隨著分時度假方式的興起，時權(quán)式酒店在我國發(fā)展起來。時權(quán)式酒店是指酒店經(jīng)營者按一定時間段將酒店單元進(jìn)行劃分，將該時段若干年產(chǎn)權(quán)出售，購買者購買后即擁有一定年限特定時段在酒店居住并享有酒店服務(wù)的權(quán)利。該權(quán)利可以轉(zhuǎn)讓、出租、贈予、繼承等。酒店方利用該模式可以降低酒店閑置房屋率，增加營業(yè)收入。旅游者則能以較低成本享受較高質(zhì)量的旅游居住條件，同時購買產(chǎn)權(quán)還能成為一種投資手段。但對于該模式法律性質(zhì)的界定卻是眾說紛紜，難以從當(dāng)前我國民法體系中找到合理出路。但如果利用居住權(quán)則能很好解釋解決這一問題，因為購買者實際上購買的是酒店某單元特定時間的居住權(quán)，經(jīng)營者仍可保留酒店完整的所有權(quán)，這樣使得當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)更加明晰，在出現(xiàn)糾紛時也能夠更好地適用法律。類似的以房度假方式還有許多，比如兩不同城市的人想在對方所在城市旅游，一方房產(chǎn)所有者就會以自己所有房屋居住的權(quán)利交換在另一方所有房屋居住的權(quán)利。實際上這就是雙方當(dāng)事人為對方在自己的房產(chǎn)上設(shè)立一定時間的居住權(quán)的問題。顯然居住權(quán)制度大有適用空間。

四、結(jié)語

居住權(quán)制度不僅可以為社會弱勢群體提供基本的住房保障，具有社會救濟價值，而且能實現(xiàn)人們對房屋李利用的多樣化，具有經(jīng)濟投資價值。法律制度的建設(shè)不僅應(yīng)“瞻前”，而且要盡量做到“顧后”。面對我國經(jīng)濟社會變遷，法律應(yīng)與時俱進(jìn)，順應(yīng)社會發(fā)展需要。居住權(quán)制度的建立順應(yīng)了我國人口老齡化等帶來的系列社會問題和市場經(jīng)濟發(fā)展對物權(quán)提出新要求，具有重要的制度價值。如今正在起草的《民法典·物權(quán)編》應(yīng)全面納入該制度，不僅為現(xiàn)存的問供題提供解決途徑，也為今后將出現(xiàn)的問題留足空間。

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作者簡介：

彭渲媛（1998.2～ ），女，漢族，大學(xué)本科在讀，西南財經(jīng)大學(xué)。