"營改增"對房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算的影響分析

許可 路平

房地產(chǎn)行業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)的主要支撐之一，涉及到我國市場經(jīng)濟(jì)的眾多方面，房地產(chǎn)稅收近幾年來在我國所有行業(yè)納稅額排行榜里一直處于前幾位，是我國經(jīng)濟(jì)增長的主要力量之一。近幾年房價(jià)持續(xù)飆升，房價(jià)市場居高不下的價(jià)格定位為人民日常生活帶來一定的消極影響，政府機(jī)構(gòu)也正在商討改進(jìn)方案和措施，力求穩(wěn)固我國經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展?！盃I改增”的落實(shí)有效地緩解了我國房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)現(xiàn)狀，大大降低了企業(yè)在高額稅收方面的壓力。本文在分析萬達(dá)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)狀況的基礎(chǔ)上，研究了該政策對于地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)核算方面的影響，希望通過本文讓更多的房地產(chǎn)企業(yè)了解該政策的益處，以及如何積極應(yīng)對該政策所帶來的財(cái)務(wù)核算方式上的變化。

一、緒論

（一）研究的目的及意義

“營改增”項(xiàng)目會影響房地產(chǎn)行業(yè)的最終利潤，稅負(fù)情況、負(fù)債、現(xiàn)金的流入、流出情況以及公司的償還長短期債務(wù)的能力、運(yùn)營能力、盈利能力都會相應(yīng)受到影響，進(jìn)而影響我國房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展和我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。本文通過以萬達(dá)房地產(chǎn)公司為例，來分析該政策對房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)核算上帶來的影響。

通過分析實(shí)行該政策后萬達(dá)房地產(chǎn)在財(cái)務(wù)核算和各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)上計(jì)算方法的變化，不難看出此政策為會計(jì)的日常計(jì)算工作確實(shí)帶來了一定程度的阻礙，同時(shí)影響了企業(yè)應(yīng)交稅金和利潤上的變化，在某種程度上影響了公司的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)核算水平。希望可以通過本文對這些影響的分析提出應(yīng)對措施并幫助房地產(chǎn)企業(yè)防微杜漸，安全平穩(wěn)地渡過這次稅收改革。

（二）研究內(nèi)容及方法

本文闡述了“營改增”的背景、房地產(chǎn)行業(yè)的特征和企業(yè)的賬務(wù)處理等理論概念，在了解這些理論知識的基礎(chǔ)上以萬達(dá)房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)核算為例，分析了該政策給房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算上帶來的變化和影響。

本文用到的研究方法主要有：

1.文獻(xiàn)研究法：即通過查閱相關(guān)的文獻(xiàn)資料，以此作為理論依據(jù)，將已有的研究成果引用在論文里，進(jìn)行適當(dāng)刪減和補(bǔ)充來得出自己的結(jié)論。

2.案例分析法：通過對具體案例的分析，進(jìn)行計(jì)算和對比，來闡述該政策對企業(yè)的實(shí)質(zhì)性影響和作用并提出相關(guān)建議。

二 相關(guān)理論

（一） “營改增”的概述

1.“營改增”的背景

“營改增”的全稱是“營業(yè)稅改增值稅”，是指企業(yè)把之前需要上繳營業(yè)稅的相應(yīng)項(xiàng)目變更為上繳增值稅。“營改增”制度的產(chǎn)生是我國在企業(yè)征稅領(lǐng)域的一個(gè)跨時(shí)代性的壯舉，符合我國對于新時(shí)期經(jīng)濟(jì)建設(shè)的新需求。該政策的落實(shí)在一定程度上降低了企業(yè)的重復(fù)征稅，為企業(yè)減輕了繳稅方面的壓力。該政策不僅為企業(yè)帶來了益處，也對我國社會經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展起到了巨大作用。截止到2019年，我國已經(jīng)完成了對“營改增”的全面落實(shí)，增值稅制度得到了大范圍的應(yīng)用，新制度帶給企業(yè)新的投資機(jī)會并增強(qiáng)了企業(yè)的總體實(shí)力。此項(xiàng)政策的落實(shí)符合世界經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢，同時(shí)引領(lǐng)我國的稅收體制與國際化接軌。因此，在我國全面落實(shí)這一政策的大環(huán)境下，我國的房地產(chǎn)企業(yè)要積極主動地利用好這個(gè)機(jī)會，借助這次機(jī)會來帶動企業(yè)財(cái)務(wù)走向操作規(guī)范化、制度完善化的道路，從而助力企業(yè)更好的發(fā)展。

2.“營改增”的影響

眾所周知，企業(yè)運(yùn)營和發(fā)展的最終目的就是實(shí)現(xiàn)利益最大化這一目標(biāo)，而國家落實(shí)“營改增”政策，則是希望通過納稅方式的改變，為企業(yè)提供更多的福利。傳統(tǒng)營業(yè)稅政策的推行過程中，常伴隨著重復(fù)征稅的問題，這樣不僅會直接增加企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)，還會某種程度上限制企業(yè)的運(yùn)作和發(fā)展。該項(xiàng)制度的落實(shí)，大大地改善了這一現(xiàn)象，很大程度上避免了二次或多次征稅，降低了企業(yè)的繳稅壓力，進(jìn)而提升了企業(yè)的最終收益，輔助公司獲得更多的收益，從而得到長足的發(fā)展。截止到2019年，我國已經(jīng)全面落實(shí)該項(xiàng)政策長達(dá)3年之久，通過這3年的努力，我國的稅收制度得到了有效管理，在很大程度上幫助企業(yè)解決了重復(fù)繳稅、不能抵扣、退稅的問題，增加了企業(yè)的最終利益?！盃I改增”在減稅的同時(shí)也豐富了原有的稅收制度，增加了企業(yè)在財(cái)務(wù)管理上的難度，卻也讓財(cái)務(wù)核算流程更加精準(zhǔn)化。

（二）房地產(chǎn)行業(yè)特征

自從房地產(chǎn)企業(yè)推行“招拍掛”以來，我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)生了翻天覆地的變化，渡過了地產(chǎn)行業(yè)的全盛時(shí)期，這期間房地產(chǎn)行業(yè)從GDP、財(cái)政、投資等多個(gè)方面影響著中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。我國經(jīng)濟(jì)在步入新型經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式下，出現(xiàn)了越來越多關(guān)于“住房不炒”的指示與政策，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生的這些政策的改變也在潛移默化中影響著地產(chǎn)商的商業(yè)策略和地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展模式。尤其在2018年初，房地產(chǎn)行業(yè)的供需情況面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，國家政策對市場上的不合理需求進(jìn)行大力度的打擊制止，并推行“高效供給”，盡管如此，短期需求與長期供給之間的平衡仍需較長時(shí)間來實(shí)現(xiàn)，短時(shí)間內(nèi)完成尚有巨大的困難。房地產(chǎn)行業(yè)也逐步進(jìn)入低迷期，我國的一線城市的住房面積在持續(xù)減少，與此同時(shí)，三四線城市也正在緩慢地受到影響，雖然地產(chǎn)行業(yè)目前有跌落的趨勢，但其發(fā)展水平仍處于歷來的最高點(diǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)是我國經(jīng)濟(jì)的主要來源之一，預(yù)計(jì)其未來的發(fā)展趨勢仍將是逐步上漲的，雖然其目前為止的發(fā)展情況不容樂觀，但從長遠(yuǎn)角度考慮仍然有進(jìn)一步的發(fā)展空間。

三 “營改增”給房地產(chǎn)企業(yè)賬務(wù)處理帶來的變化——以萬達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)公司為例

（一）核算科目上的變化

“營改增”的落實(shí)開展給企業(yè)的財(cái)務(wù)計(jì)算方法上帶來了一些改變，在企業(yè)實(shí)施該項(xiàng)政策之前，營業(yè)稅的計(jì)算中所涉及到的科目種類都比較簡單，通常只有兩個(gè)科目，即“營業(yè)稅金及附加”、“應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交營業(yè)稅”。而房地產(chǎn)行業(yè)在落實(shí)該政策后，財(cái)務(wù)指標(biāo)的核算科目上發(fā)生了相應(yīng)變化，變化為“應(yīng)交稅費(fèi)”科目下“應(yīng)交增值稅”、“未交增值稅”、“預(yù)交增值稅”、“待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額”、“待認(rèn)證進(jìn)項(xiàng)稅額”、“待轉(zhuǎn)銷項(xiàng)稅額”、“增值稅留抵稅額”、“簡易計(jì)稅”、“轉(zhuǎn)讓金融商品應(yīng)交增值稅”、“代扣代交增值稅”等。其中“應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅”增添九個(gè)明細(xì)科目，借方有：進(jìn)項(xiàng)稅額、已繳稅金、轉(zhuǎn)出未繳增值稅、減免稅款、出口抵減內(nèi)銷產(chǎn)品應(yīng)納稅額，貸方主要有：出口退稅、進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出、銷項(xiàng)稅額、轉(zhuǎn)出多交增值稅，同時(shí)綜上可見，實(shí)施該項(xiàng)政策后，企業(yè)在繳稅上的計(jì)算更加復(fù)雜和準(zhǔn)確。因?yàn)椤盃I改增”之后，在財(cái)務(wù)計(jì)算時(shí)增加了多條明細(xì)科目，財(cái)務(wù)人員在計(jì)算時(shí)要明確根據(jù)具體項(xiàng)目來逐一計(jì)算，使各項(xiàng)目部門自己所承擔(dān)的增值稅稅額更加清晰。

（二）會計(jì)處理上的變化

該項(xiàng)政策同時(shí)影響了房地產(chǎn)行業(yè)的會計(jì)處理方式，主要有采購和銷售上的變化。

1.采購業(yè)務(wù)會計(jì)處理上的變化。房地產(chǎn)公司的采購業(yè)務(wù)涉及到的產(chǎn)品種類和行業(yè)類型非常廣泛，從萬達(dá)地產(chǎn)某項(xiàng)目的成本核算中可以大概了解到。在該項(xiàng)政策落實(shí)之前，采購的所有費(fèi)用都在企業(yè)的開發(fā)成本中。在“營改增”之后，不能夠進(jìn)行相應(yīng)抵扣的項(xiàng)目，將會按照原金額計(jì)入成本的計(jì)算中；而對于那些能夠獲得增值稅專用發(fā)票的項(xiàng)目，核算時(shí)按照原金額減去進(jìn)項(xiàng)稅額后的余額計(jì)入成本。

例如：萬達(dá)的某一個(gè)項(xiàng)目，預(yù)算要付的建筑安裝成本約為46524.96萬元，其在“營改增”前的會計(jì)核算方式為：

借：開發(fā)成本46524.96萬元

貸：應(yīng)付賬款46524.96萬元

在“營改增”之后，如果發(fā)生的建筑安裝成本費(fèi)用能夠取得增值稅專用發(fā)票，那么萬達(dá)所支付的這部分安裝工程費(fèi)是含稅價(jià)，專用發(fā)票上的價(jià)款金額應(yīng)該是46524.96/（1+11%）=41914.38萬元，增值稅的稅額是4610.58萬元。那么會計(jì)處理方法為：

借：開發(fā)成本41914.38萬元

應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）4610.58萬元

貸：應(yīng)付賬款46524.96萬元

從以上的核算過程可以看出，在“營改增”之前，萬達(dá)某項(xiàng)目的主體建筑安裝成本費(fèi)用是46524.96萬元，落實(shí)該項(xiàng)政策后，開發(fā)成本減少為41914.38萬元，成本費(fèi)用減少了4610.58萬元。其中，進(jìn)項(xiàng)稅額可以被用作房地產(chǎn)銷項(xiàng)稅額的抵扣。

2.銷售業(yè)務(wù)會計(jì)處理上的變化。“營改增”后的稅收上的會計(jì)處理的方式也所有改變，該政策落實(shí)之前，房地產(chǎn)開發(fā)商收取的購房款中包含按照5%的營業(yè)稅稅率計(jì)算的營業(yè)稅，而在實(shí)施該項(xiàng)政策以后，房地產(chǎn)公司拿到的是增值稅含稅價(jià)的房款，所以要將這部分金額轉(zhuǎn)換為不含增值稅的價(jià)格，然后按11%的稅率計(jì)算銷項(xiàng)稅額。

承上例：萬達(dá)的該項(xiàng)目預(yù)計(jì)可以收回售房款75860萬元，“營改增”之前應(yīng)收的一次性全款為75860萬元，營業(yè)稅是75860萬元*5%=3793萬元，那么計(jì)算方法為：

借：銀行存款75860萬元

貸：主營業(yè)務(wù)收入75860萬元

借：營業(yè)稅金及附加3793萬元

貸：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交營業(yè)稅3793萬元

落實(shí)該項(xiàng)政策后，萬達(dá)收取的房款是含稅的價(jià)格，在計(jì)算時(shí)要使用不含稅的價(jià)格來作為收款的基數(shù)，即萬達(dá)應(yīng)該收入房款75860萬元/（1+11%）=68342.34萬元，由計(jì)算可得增值稅的銷項(xiàng)稅額是68342.34*11%=7517.66萬元。那么計(jì)算方法為：

借：銀行存款等75860萬元

貸：主營業(yè)務(wù)收入68342.34萬元

應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅7517.66萬元

由此可見，實(shí)施此項(xiàng)政策后萬達(dá)的實(shí)際收入比之前有一定程度上的減少，減少了75860-68342.34=7517.66萬元，而應(yīng)交稅費(fèi)較之前增加了很多。而且“營改增”后增加了涉稅會計(jì)的科目即增值稅銷項(xiàng)稅額，給會計(jì)的核算工作帶來了一定程度上的難度。同時(shí)改變了萬達(dá)地產(chǎn)的財(cái)務(wù)收入與成本計(jì)算的方式，對會計(jì)從業(yè)人員的專業(yè)要求也更高。

（三）應(yīng)交稅金的變化

在“營改增”之前所需繳納的營業(yè)稅金為3793萬元，而在落實(shí)該項(xiàng)政策后，企業(yè)要繳納的增值稅稅金就等于銷項(xiàng)稅額減去進(jìn)項(xiàng)稅額，即7517.66-4610.58=2907.08萬元，雖然房地產(chǎn)行業(yè)的稅率有了大幅度的提升，但是從交納的稅金上來看，因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)的操作成本除人工外大都可以進(jìn)行抵扣，例如建房材料、設(shè)計(jì)成本、租金等負(fù)擔(dān)的稅額都能抵扣，使得稅基減少，稅負(fù)減輕。

（四）利潤上的變化

在“營改增”之前，利潤總額=75860-46524.96-3793=25542.04萬元，在“營改增”之后，利潤總額=68342.34-41914.38=26427.96萬元，由此可以看出減輕了稅收壓力，利潤增加，符合“營改增”的改革初衷。

營改增政策落地以后，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收壓力得到了很大程度的緩解，生產(chǎn)成本也降低了很多，在競爭如此激烈的社會背景下，我國房地產(chǎn)企業(yè)明顯因“營改增”政策的落實(shí)減輕了稅務(wù)負(fù)擔(dān)，同時(shí)原材料成本降低，企業(yè)獲得了更多的經(jīng)濟(jì)利潤，尤其是在和國外企業(yè)進(jìn)行競爭的過程中，可以利用價(jià)格優(yōu)勢，獲取更多的合作機(jī)會，提升自己的綜合實(shí)力，也可保證在行業(yè)中占據(jù)一席之地。

四“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算工作中的應(yīng)對措施

（一）規(guī)范增值稅發(fā)票的管理，降低稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

在政策實(shí)施之后，房地產(chǎn)行業(yè)主要是以增加采購稅額的方式完成納稅的。但是因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)的采購不集中，導(dǎo)致不易獲得增值稅專用發(fā)票，而增值稅專用發(fā)票的處理時(shí)間又相對較長，這就要求企業(yè)要規(guī)范儲存發(fā)票，以防弄丟。例如，房地產(chǎn)商在原材料的采購上，通常會選擇有納稅能力的公司，并且會適當(dāng)?shù)貙①忂M(jìn)稅額抵扣掉，從而做到控制原材料的采購成本。這時(shí)房地產(chǎn)商可以派遣有能力的財(cái)務(wù)管理者來處理發(fā)票的申請、開具等，保證對每個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行管理和控制，定期完善管理體系、自我檢查，總結(jié)出現(xiàn)的問題，主動進(jìn)行自我反思，減少由于財(cái)務(wù)漏洞出現(xiàn)偷稅漏稅等一系列問題而帶來的重大損失。

（二）重視員工素質(zhì)培養(yǎng)，提升企業(yè)財(cái)務(wù)核算水平

“營改增”的實(shí)踐中，對房地產(chǎn)企業(yè)來講仍然存在一部分風(fēng)險(xiǎn)和危害，部分企業(yè)工作人員在工作上的失誤會造成涉稅的風(fēng)險(xiǎn)，甚至可能會觸犯相關(guān)的法律法規(guī)。房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)計(jì)算有其自身的復(fù)雜性，所以對財(cái)務(wù)人員的要求較高，要求他們不僅要對專業(yè)知識了解通透，還要在工作中積累對地產(chǎn)企業(yè)的敏感度和管理方法。對此， 房地產(chǎn)企業(yè)可以定期組織財(cái)務(wù)人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)和教育，包括學(xué)習(xí)“營改增”背景下的新知識、新內(nèi)容、新要求等，提高財(cái)務(wù)處理人員的自身專業(yè)素質(zhì)。同時(shí)，房地產(chǎn)公司還需要不斷招攬專業(yè)人才，比如加大力度招聘高學(xué)歷、高技能、高管理水平的人來擔(dān)任管理工作，提升管理部門的整體專業(yè)水準(zhǔn)。

對員工進(jìn)行有目的的培訓(xùn)，加強(qiáng)對職工業(yè)務(wù)能力的考察力度。因?yàn)槠髽I(yè)想要壯大起來要依靠管理人員以及員工的共同努力，企業(yè)只有全面培養(yǎng)財(cái)務(wù)人員的綜合能力，才能夠真正有效的規(guī)避因營改增政策所影響的財(cái)務(wù)方面的不良現(xiàn)象，除此之外，加強(qiáng)對財(cái)務(wù)部門的專業(yè)素質(zhì)培養(yǎng)，也是一個(gè)重要舉措。

（三）完善內(nèi)部財(cái)務(wù)管理制度，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利益最大化

因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)在財(cái)務(wù)方面的規(guī)章制度將會間接地影響企業(yè)的未來發(fā)展，所以企業(yè)管理者要高度重視財(cái)務(wù)部門的內(nèi)部運(yùn)作程序及制度的規(guī)范性。規(guī)范嚴(yán)謹(jǐn)?shù)呢?cái)務(wù)制度不僅可以幫助企業(yè)管理者更好地統(tǒng)籌大局，也可以促進(jìn)財(cái)務(wù)核算的工作人員更加流暢順利地完成本職工作，推動財(cái)務(wù)工作得以順利、高效、暢通的完成。財(cái)務(wù)部門的準(zhǔn)確核算也有助于公司管理者做出合理的企業(yè)規(guī)劃。規(guī)范完備的內(nèi)部財(cái)務(wù)管理制度在很大的程度上加劇了財(cái)務(wù)核算的復(fù)雜程度，卻也提升了核算的準(zhǔn)確性，同時(shí)促使財(cái)務(wù)管理者更加重視對財(cái)務(wù)制度的完善。企業(yè)內(nèi)部管理與財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)之間的清晰往來將會更加有利于企業(yè)的良性發(fā)展，從而提高企業(yè)的收益，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利益的最大化發(fā)展。

結(jié)論

本文對“營業(yè)稅改增值稅”的制度政策的概述，為本文的研究提供了理論基礎(chǔ)，同時(shí)本文以案例分析法進(jìn)行研究，選取了萬達(dá)房地產(chǎn)公司作為案例企業(yè)，運(yùn)用“營改增”的理論基礎(chǔ)與實(shí)踐相互融合，深入地研究了該政策對房地產(chǎn)行業(yè)在財(cái)務(wù)核算方面帶來的變化和對財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的影響。結(jié)果雖然表明“營改增”給企業(yè)的財(cái)務(wù)核算帶來了一定難度，并且存在不同程度上的利弊影響，但是對于我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的長遠(yuǎn)角度來看，有著積極的促進(jìn)作用。然而該制度政策如何對房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)、推進(jìn)其積極發(fā)展有著更為巨大的影響，仍然有待于做出更加系統(tǒng)全面的剖析。不但要注重向我國宏觀調(diào)控政策貼近，完善相關(guān)稅制，解決阻礙房地產(chǎn)發(fā)展的因素，還要積極主動地適應(yīng)新形勢，結(jié)合自身實(shí)際，有效制定應(yīng)對對策，并對企業(yè)現(xiàn)狀進(jìn)行全面梳理，才能做出合理的決策，帶動企業(yè)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。

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