房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范研究

周旭

[摘 要]房地產(chǎn)企業(yè)由于投資周期長(zhǎng)、回報(bào)較慢、投資金額高等特點(diǎn)，易導(dǎo)致財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。本文以房地產(chǎn)企業(yè)為關(guān)注點(diǎn)，從財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)切入，通過(guò)運(yùn)用財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)指標(biāo)，分析案例企業(yè)存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及其成因，并提出相應(yīng)的防范措施。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn);企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn);防范

[中圖分類(lèi)號(hào)]F299.233 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A

1 C房地產(chǎn)集團(tuán)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀

1.1 償債能力較差

1.1.1 短期償債能力

表1顯示，連續(xù)三年流動(dòng)比率呈上升趨勢(shì)，說(shuō)明短期償債能力較穩(wěn)定。但速動(dòng)比率始終處在較低的狀態(tài)，盡管近三年都有顯著上升，這遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。

1.1.2 長(zhǎng)期償債能力

從數(shù)值看資產(chǎn)負(fù)債率過(guò)高，且整體上出現(xiàn)了緩慢的增長(zhǎng)，這表明企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)需要引起足夠的重視，負(fù)債過(guò)高帶來(lái)的潛在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較大，極有可能因資金周轉(zhuǎn)困難導(dǎo)致企業(yè)危機(jī)。

1.2 存貨在公司的資產(chǎn)中占較大的比重，流動(dòng)性差

通過(guò)上表得知，企業(yè)資產(chǎn)整體的流動(dòng)性極強(qiáng)，但進(jìn)一步分析，我們可以觀察到，在流動(dòng)資產(chǎn)中占據(jù)最大比重65.5%的正是存貨，作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所有已開(kāi)發(fā)或未出售的樓盤(pán)都是企業(yè)的存貨，而這些往往投資回報(bào)期長(zhǎng)，可以說(shuō)大量存貨在完成企業(yè)擴(kuò)張的同時(shí)，也帶來(lái)了資金占用比重過(guò)高的問(wèn)題，結(jié)合上一步分析可知的償債風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，特別是資金周轉(zhuǎn)問(wèn)題更加凸顯。

1.3 C房地產(chǎn)集團(tuán)整體資產(chǎn)運(yùn)用的效率在下降

從上述指標(biāo)可以看到，企業(yè)2015-2017年的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率較低，在0.1-0.3之間浮動(dòng)。這表明企業(yè)的各項(xiàng)資產(chǎn)管理效率都不好，最終將影響企業(yè)的盈利能力。企業(yè)應(yīng)采取相應(yīng)的有效措施，提高每項(xiàng)資產(chǎn)的利用水平，從而增加銷(xiāo)售收入或處置過(guò)剩資產(chǎn)。因此企業(yè)應(yīng)建立存貨適時(shí)控制系統(tǒng)，降低存貨的占用率，大大提高企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理效率。

2 C房地產(chǎn)集團(tuán)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成因分析

2.1 企業(yè)獲利能力弱

通過(guò)對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)能力的分析，可以看出企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中存在的主要問(wèn)題是庫(kù)存管理不善和庫(kù)存周轉(zhuǎn)率低，說(shuō)明企業(yè)銷(xiāo)售能力嚴(yán)重不足，庫(kù)存積壓過(guò)多，不僅增加了庫(kù)存管理成本，也占用了大部分資金，一旦大量的房屋庫(kù)存難以及時(shí)出售，企業(yè)投資資金無(wú)法收回，甚至導(dǎo)致企業(yè)資本鏈斷裂，阻礙企業(yè)未來(lái)的正常運(yùn)營(yíng)和發(fā)展。

2.2 資本結(jié)構(gòu)不合理

資本結(jié)構(gòu)囊括企業(yè)全面資本的構(gòu)成情況，以及各項(xiàng)來(lái)源資本的比例關(guān)系。從大方向來(lái)說(shuō)就是負(fù)債與凈資產(chǎn)的關(guān)系，由于具有杠桿效應(yīng)，適當(dāng)?shù)呢?fù)債能幫助企業(yè)擴(kuò)增發(fā)展，但若自有資本量過(guò)少，負(fù)債占據(jù)比例太高，債務(wù)危機(jī)就悄然而生。從表1可以看出資產(chǎn)負(fù)債率已經(jīng)高達(dá)83.9%，在2017年高達(dá)84.8%，負(fù)債比率始終過(guò)高，自有資本占比太低，一旦遇到還款困難，資金緊縮，企業(yè)則不得不面臨賤賣(mài)資產(chǎn)償還負(fù)債的局面。

2.3 現(xiàn)有銷(xiāo)售策略單一

作為民生基礎(chǔ)的住房，房地產(chǎn)行業(yè)受到政策影響巨大，特別是非一線(xiàn)城市。在不同地區(qū)、不同時(shí)段、不同市場(chǎng)環(huán)境下，企業(yè)需要積極地調(diào)整銷(xiāo)售策略，才能改善盈利狀況不佳的局面?？v觀企業(yè)目前銷(xiāo)售策略略顯單一，品牌影響力有限，旗下樓盤(pán)知名度不夠，自然在銷(xiāo)售上難以取得優(yōu)勢(shì)，重整銷(xiāo)售策略，豐富銷(xiāo)售手段，這是改善盈利能力最直接、有效、快速的方式。

2.4 風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)較弱

管理層對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)薄弱，將對(duì)整個(gè)企業(yè)產(chǎn)生潛移默化的影響。企業(yè)在沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)的情況下，也會(huì)面臨巨大的風(fēng)險(xiǎn)損失。對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理和控制的意識(shí)應(yīng)該滲透到整個(gè)企業(yè)文化中。為了建立這種風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，每個(gè)員工都應(yīng)該關(guān)注財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)應(yīng)重視風(fēng)險(xiǎn)防范，只有這樣才能促進(jìn)企業(yè)健康有序地發(fā)展。

3 C房地產(chǎn)集團(tuán)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范措施

3.1 改善資金使用效率，提升周轉(zhuǎn)能力

資金是企業(yè)的重要生命線(xiàn)。由于房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金的高度依賴(lài)，一旦企業(yè)資金鏈阻塞或斷裂，很可能會(huì)爆發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)危機(jī)。改善資金情況，需要從兩個(gè)方面出發(fā)，第一方面：適度縮短資金的占用周期，加快資金回流，保證資金來(lái)源;另一方面：在資金使用上也要合理布局，調(diào)整庫(kù)存比重，或者各個(gè)樓盤(pán)之間的開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售周期關(guān)系，做到每一周期集郵一部分現(xiàn)金回報(bào)，又有經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在進(jìn)行。并且為了加強(qiáng)企業(yè)資金的使用效率，還需要合理控制資產(chǎn)與負(fù)債的比率。

3.2 降低資本成本，調(diào)整資本結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略

負(fù)債經(jīng)營(yíng)對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)是把雙刃劍，一方面能增加擴(kuò)增資本，完成自己資本實(shí)力以外的擴(kuò)張，另一方面負(fù)債具有需要償還的特點(diǎn)，并且會(huì)產(chǎn)生利息支出。因此，企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身實(shí)際情況，合理調(diào)整負(fù)債資本與權(quán)益資本的比例。例如，當(dāng)凈資產(chǎn)收益率上升時(shí)，可保持偏高水平的負(fù)債率，以充分發(fā)揮財(cái)務(wù)杠桿的效率;當(dāng)凈資產(chǎn)收益率下降時(shí)，為防范風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)適當(dāng)降低負(fù)債率。要為企業(yè)發(fā)展尋找最佳的資本結(jié)構(gòu)，適度負(fù)債經(jīng)營(yíng)，提高企業(yè)財(cái)務(wù)效益。

3.3 優(yōu)化各類(lèi)應(yīng)收款項(xiàng)管理

各類(lèi)應(yīng)收款項(xiàng)管理也是保證資金的手段之一，各類(lèi)債權(quán)從發(fā)生之處到最終回收都要細(xì)化管理，分析債權(quán)人的信用和還款能力，提高信用等級(jí)管理，優(yōu)化催收款項(xiàng)手段，并且建立預(yù)警機(jī)制、客戶(hù)黑名單等方式，提升債權(quán)的回款。對(duì)相關(guān)經(jīng)手人和經(jīng)手業(yè)務(wù)也列為內(nèi)部審計(jì)的重點(diǎn)。

3.4 豐富靈活運(yùn)用銷(xiāo)售策略

采用差別化銷(xiāo)售策略、多元化銷(xiāo)售渠道，加強(qiáng)產(chǎn)品在銷(xiāo)售時(shí)的定位，例如建立“花園住宅”“年輕蝸居”“健康養(yǎng)老”等產(chǎn)品概念。除此之外，為維護(hù)樓盤(pán)品質(zhì)，物業(yè)管理不可輕視，不少口碑房企都建立自己的物業(yè)管理公司，并且美譽(yù)度較高，在這點(diǎn)上，企業(yè)也可以效仿，讓住戶(hù)買(mǎi)得放心、住得舒心。

[參考文獻(xiàn)]

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