關(guān)于懷化市“爛尾樓”現(xiàn)狀的分析及處置建議

吳亮

一、我市“爛尾樓”項(xiàng)目的主要特征

我市的“爛尾樓”總結(jié)起來(lái)有幾大特定，歸納起來(lái)，簡(jiǎn)稱為“三難一亂”：

（一）資金難：我市房地產(chǎn)市場(chǎng)自在2007年-2015年這八年間得到了較快發(fā)展。房地產(chǎn)項(xiàng)目成為了這一時(shí)期社會(huì)資本投資的重點(diǎn)方向，本土開(kāi)發(fā)商中一些政策投機(jī)者從房地產(chǎn)行業(yè)大量獲利，財(cái)富效應(yīng)明顯，造成全社會(huì)熱捧房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。很多實(shí)力一般的民營(yíng)企業(yè)在這一時(shí)期轉(zhuǎn)型介入房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。在經(jīng)濟(jì)上行期，房地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)銷兩旺，剛需紅利逐步釋放，風(fēng)險(xiǎn)被很多投資者忽略。進(jìn)入經(jīng)濟(jì)調(diào)整期后，房地產(chǎn)行業(yè)資金投入大，回報(bào)周期長(zhǎng)，資本密集的特點(diǎn)得到充分釋放。因我市大部分本土開(kāi)發(fā)商自身資金實(shí)力較弱，無(wú)法負(fù)擔(dān)起龐大的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資，開(kāi)發(fā)資金依靠大規(guī)模民間融資和銀行舉債，企業(yè)杠桿率突破紅線，最終導(dǎo)致資金斷鏈，項(xiàng)目失敗，形成“爛尾樓”。

（二）融資難：自2008年以后，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷升溫，國(guó)家開(kāi)始對(duì)房地產(chǎn)投資進(jìn)行宏觀調(diào)控，尤其是2015年以后，宏觀經(jīng)濟(jì)的導(dǎo)向是支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)和民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，央行和財(cái)政部密集出臺(tái)了定向降準(zhǔn)、一手房貸款利率優(yōu)惠取消、小微企業(yè)貸款補(bǔ)貼、國(guó)有大型銀行房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款名單制管理、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款規(guī)模限制等一些列政策。隨著政策效力的現(xiàn)象，中小開(kāi)發(fā)商融資渠道受到極大的限制，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的格局，資金擠出效應(yīng)明顯。中小開(kāi)發(fā)商無(wú)論是用于開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)貸款，還是用于銷售資金回籠的一手房按揭貸款都受到了極大的限制。為確保項(xiàng)目運(yùn)行，很多中小開(kāi)發(fā)商值得進(jìn)行高息融資和民間集資，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)成本迅速攀升，最終造成資金斷鏈，項(xiàng)目爛尾。

（三）網(wǎng)簽解押難：中小開(kāi)發(fā)商，為了實(shí)現(xiàn)民間融資，大部分采用了網(wǎng)簽形式和預(yù)告登記的方式對(duì)資金方進(jìn)行擔(dān)保。具體的方式是以虛假交易的方式，在房產(chǎn)管理部門(mén)進(jìn)行網(wǎng)簽和預(yù)告抵押登記。據(jù)調(diào)研，在民間借貸中，一套價(jià)值60萬(wàn)的住房，常常5萬(wàn)元甚至更低的價(jià)格抵押給債權(quán)人，同時(shí)存在重復(fù)銷售，一房多賣(mài)的情況，這種行為對(duì)經(jīng)濟(jì)秩序造成的影響不可估量。

（四）法律關(guān)系混亂：懷化爛尾樓因?yàn)橐陨显?，整個(gè)工程所牽涉的金融單位無(wú)比混亂，既有銀行的在建工程抵押，又有錯(cuò)綜復(fù)雜的民間借貸，整個(gè)工程牽涉的債權(quán)債務(wù)法律關(guān)系極為復(fù)雜，對(duì)于項(xiàng)目收購(gòu)后的經(jīng)濟(jì)價(jià)值評(píng)估難度極大，從而導(dǎo)致很多投資人對(duì)我市的“爛尾樓”望而卻步。

二、“爛尾樓”項(xiàng)目化解的建議

鑒于“爛尾樓”項(xiàng)目涉及資金量大、法律關(guān)系復(fù)雜、投資人信心缺失的現(xiàn)狀，如不進(jìn)行有組織的處理，該問(wèn)題將長(zhǎng)期擱置，造成消極的社會(huì)影響，特建議市政府指定懷化市國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理公司為主體，統(tǒng)一負(fù)責(zé)“爛尾樓”項(xiàng)目的破產(chǎn)清算、招商引資以及投資管理工作，迅速化解這一問(wèn)題，并給全市財(cái)稅收入創(chuàng)造新的增長(zhǎng)點(diǎn)，變害為利，通過(guò)化解“爛尾樓”項(xiàng)目，為全市創(chuàng)造新的經(jīng)濟(jì)增量點(diǎn)，提供更多的就業(yè)崗位，充分發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用。

（一）市政府層面。建議由市政府統(tǒng)一調(diào)度，組織相關(guān)職能部門(mén)聯(lián)合運(yùn)作，指定懷化市國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司做為歸口單位，對(duì)來(lái)我市“爛尾樓”進(jìn)行統(tǒng)一管理。市政府組織住建、國(guó)土、城管、規(guī)劃、稅務(wù)、法院、公安、審計(jì)、國(guó)資委等職能部門(mén)對(duì)“爛尾樓”項(xiàng)目出臺(tái)配套，厘清債權(quán)債務(wù)關(guān)系，并給予適當(dāng)?shù)恼邇A斜，恢復(fù)投資人的信心，推進(jìn)“爛尾樓”的處置。

（二）國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司層面。由懷化市國(guó)資公司牽頭與資方組成破產(chǎn)清算小組，對(duì)各個(gè)“爛尾樓”項(xiàng)目進(jìn)行破產(chǎn)清算，核定項(xiàng)目?jī)r(jià)值。為便于資金管理，建議國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司尋找合作的金融機(jī)構(gòu)，設(shè)立專門(mén)的清算資金監(jiān)管賬戶對(duì)資金進(jìn)行統(tǒng)一歸口管理。該資金監(jiān)管主賬戶下，可設(shè)立多個(gè)虛擬子賬戶，對(duì)所有納入統(tǒng)一管理的“爛尾樓”項(xiàng)目進(jìn)行資金管理。監(jiān)管賬戶資金應(yīng)為“雙控”賬戶，由國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)公司和政府制定的牽頭部門(mén)共同進(jìn)行管理，同時(shí)合作的金融機(jī)構(gòu)應(yīng)該對(duì)該賬戶資金的使用方向，用途的合法合規(guī)性進(jìn)行監(jiān)管，確保該賬戶資金使用符合政策要求，切實(shí)推進(jìn)“爛尾樓”項(xiàng)目化解。

（三）公檢法及審計(jì)層面。建議市中級(jí)人民法院將以懷化市國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司為主的清算組指定為破產(chǎn)管理人（也可由該爛尾樓盤(pán)所屬的房產(chǎn)公司或該爛尾樓盤(pán)的債權(quán)人聯(lián)名向市中級(jí)人民法院申請(qǐng)以市國(guó)資公司為主的清算小組為破產(chǎn)管理人）對(duì)爛樓尾盤(pán)進(jìn)行統(tǒng)一破產(chǎn)清算管理。（作者單位：懷化市國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司）