發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程特征及其啟示

呂添貴 王雅文

摘要：研究目的：歸納分析探討發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程及其特征，探索其發(fā)展經(jīng)驗(yàn)與借鑒啟示研究方法：文獻(xiàn)梳理法與歸納總結(jié)法。研究結(jié)果：（1）以發(fā)達(dá)國(guó)家澳大利亞、韓國(guó)和德國(guó)為研究對(duì)象的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷經(jīng)波動(dòng)曲折，呈現(xiàn)快速發(fā)展、波動(dòng)性增長(zhǎng)以及平穩(wěn)發(fā)展的特征;（2）財(cái)政支持，人口增長(zhǎng)和政策變化是影響澳大利亞、韓國(guó)、德國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)變化的重要因素;（3）應(yīng)該從法律法規(guī)、住房政策、市場(chǎng)機(jī)制、稅收政策等方面完善房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。研究結(jié)論：基于發(fā)達(dá)國(guó)家房地市場(chǎng)發(fā)展歷程的特征分析對(duì)我國(guó)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的有序推進(jìn)具有重要啟示。

關(guān)鍵詞：發(fā)達(dá)國(guó)家;房地產(chǎn)市場(chǎng);發(fā)展歷程;啟示

中圖分類號(hào)：F301 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1001-9138-（2019）04-0020-25 收稿日期：2019-03-15

1引言

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，尤其是《新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃2018-2022年》的不斷推進(jìn)，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為中國(guó)現(xiàn)階段衡量經(jīng)濟(jì)的主要指標(biāo)，是我國(guó)財(cái)政稅收的重要支柱來源。但我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊存在著諸多問題：我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一二線城市房?jī)r(jià)居高不下，需求量大，但成交量少;房地產(chǎn)存量較多，庫存商品房滯銷，相關(guān)企業(yè)建設(shè)資金無法收回，加重企業(yè)的負(fù)債;房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著大量的投機(jī)行為，大量購房、囤房的行為，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的畸形生長(zhǎng)，剖析房地產(chǎn)市場(chǎng)熱點(diǎn)，彌補(bǔ)改善我國(guó)房地產(chǎn)存在的問題已經(jīng)成為當(dāng)前研究的熱點(diǎn)內(nèi)容之一。

目前圍繞著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，諸多學(xué)者已經(jīng)對(duì)發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了廣泛探討，以澳大利亞、韓國(guó)、德國(guó)為例，分別探索了發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征、市場(chǎng)機(jī)制對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的影響、稅制變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響以及政府部門的宏觀調(diào)控、發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r對(duì)中國(guó)的啟示。但大多數(shù)學(xué)者是從單個(gè)發(fā)達(dá)國(guó)家出發(fā)，探討該國(guó)家的發(fā)展模式以及該國(guó)家的發(fā)展給我國(guó)的啟示，缺乏對(duì)整體發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的總結(jié)和站在此基礎(chǔ)上對(duì)中國(guó)啟示的探索。鑒于此，我國(guó)政府雖已經(jīng)在調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格、減少庫存、防范投機(jī)等方面采取了相應(yīng)的措施，但仍有很多不足，需要通過對(duì)國(guó)外房地產(chǎn)市場(chǎng)的研究，制定更加符合我國(guó)國(guó)情、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的策略和方針政策。因此，本研究以德國(guó)、韓國(guó)、澳大利亞為例，對(duì)發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀、模式和特征進(jìn)行歸納和梳理，以此為我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)提供借鑒和思考。

2發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程

2.1平穩(wěn)發(fā)展型

該模式的典型代表是德國(guó)。德國(guó)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率低于10%，更像是社會(huì)福利性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)增幅穩(wěn)定，1970年以來的47年里，德國(guó)房?jī)r(jià)年均增幅1.8%，在全球其他主要經(jīng)濟(jì)體房?jī)r(jià)潮起潮落中獨(dú)善其身;德國(guó)占地面積為35.7萬平方公里，人口數(shù)量8200萬，不存在土地財(cái)政依賴。德國(guó)土地所有制形式包括聯(lián)邦政府（國(guó)有）、州和地方政府所有、教堂和私人所有土地，其中聯(lián)邦和地方政府所有約10%，私人所有約占比80%。土地私有為主的土地制度先天上決定了德國(guó)不存在土地出讓金一說，也就不存在土地財(cái)政依賴。市場(chǎng)作為住房供應(yīng)主體，以補(bǔ)貼和住房合作吸納民間房源承擔(dān)社會(huì)住房的功能（見表1）。一是供應(yīng)端：政府依靠補(bǔ)貼和住房合作社吸納民間租賃房源，由此市場(chǎng)成為社會(huì)住房供應(yīng)主體。德國(guó)住房市場(chǎng)主要由58%租賃住房和42%自有住房組成，是歐洲唯一租賃比例高于自有產(chǎn)權(quán)比例的國(guó)家，其中政府房源占比7%、市場(chǎng)房源93%。二是需求端：優(yōu)惠政策廣泛吸納民間房源，房產(chǎn)稅+租金管控維穩(wěn)市場(chǎng)。支持政策方面，對(duì)于私人房東，政府通過補(bǔ)貼、稅收、貸款等優(yōu)惠政策支持建房，所建成在后續(xù)一定時(shí)期中將承擔(dān)社會(huì)住房的功能。值得注意的是，該種模式也存在著不足，尤其是房產(chǎn)過度集中，且已經(jīng)出現(xiàn)泡沫。德國(guó)的房?jī)r(jià)已經(jīng)脫離了德國(guó)目前的經(jīng)濟(jì)基本面，而德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫出現(xiàn)的最主要原因是歐洲央行持續(xù)不斷的刺激政策。

2.2波動(dòng)發(fā)展型

該模式的典型代表是韓國(guó)。韓國(guó)房地產(chǎn)業(yè)約占韓國(guó)國(guó)民總值的6%，約有100多萬人口從事房地產(chǎn)行業(yè)。1965年起韓國(guó)的經(jīng)濟(jì)進(jìn)入快速騰飛期，而以慶尚北道高速公路的開工為契機(jī)，房地產(chǎn)投機(jī)行為開始急劇發(fā)展;1973年第一次石油危機(jī)導(dǎo)致了全球性的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，韓國(guó)的房?jī)r(jià)增速有所放緩，但韓國(guó)快速的城鎮(zhèn)化、工業(yè)化，以及韓國(guó)人奔赴中東地區(qū)的建設(shè)熱潮使大量外匯涌入韓國(guó)，導(dǎo)致了韓國(guó)第二次房地產(chǎn)開發(fā)高峰爆發(fā);20世紀(jì)80年代以后，由于公營(yíng)住宅的占比迅速提高到50%以上，房地產(chǎn)投機(jī)行為得到了一定的打擊，房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)速度重新回到個(gè)位數(shù)，并在1986年首次出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng);1985年下半年至1987年上半年，韓國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)的“三低”現(xiàn)象，即低利息、低油價(jià)、低韓元價(jià)值，導(dǎo)致1988年至1990年韓國(guó)地價(jià)年平均上漲26.7%，房?jī)r(jià)上升了16.3%。在此次房?jī)r(jià)上漲過程中，房屋租金也不斷發(fā)生變化。隨著韓國(guó)第一次物業(yè)稅改革的實(shí)施，韓國(guó)房?jī)r(jià)開始振蕩回落，全國(guó)平均地價(jià)于1992年跌落1.3%，1993年跌落7.4%，1994年跌落0.6%。房?jī)r(jià)的跌落幅度也是從1991年的0.1%增加到1995年的5%。緊接著在遭受1997年金融危機(jī)后，1998年地價(jià)跌落13.6%，房?jī)r(jià)跌落12.4%;為了刺激經(jīng)濟(jì)、使韓國(guó)從金融危機(jī)的衰退中走出來，韓國(guó)政府又相繼放松了各項(xiàng)房地產(chǎn)管制政策，從而使得房?jī)r(jià)在2002和2003年間出現(xiàn)了15%到20%的報(bào)復(fù)性反彈，但是隨著之后新的房地產(chǎn)投機(jī)打擊政策的制定，房?jī)r(jià)穩(wěn)定增長(zhǎng)。

2000年之后房?jī)r(jià)開始持續(xù)上漲，為控制房?jī)r(jià)，韓國(guó)政府又推出了一系列綜合不動(dòng)產(chǎn)稅以及房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅。2007年以后，房?jī)r(jià)終于停止繼續(xù)攀升，但市場(chǎng)陷入停頓，2008年受次貸危機(jī)影響，房?jī)r(jià)再次下跌。2017年再次實(shí)施房地產(chǎn)調(diào)控政策。

2.3快速發(fā)展型

該模式的典型代表是澳大利亞。根據(jù)澳大利亞國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，澳大利亞的房地產(chǎn)部門是澳洲最大、最重要的資產(chǎn)部門。2015年底澳大利亞房地產(chǎn)總值已超過6.6萬億澳大利亞元，而同一時(shí)間的澳大利亞證券市場(chǎng)之股票總值僅不到2萬億澳大利亞元（Australian Covernment，2015）。自1960年起，澳大利亞房地產(chǎn)以10%的年均增長(zhǎng)速度不斷遞增，平均7年翻一番。與此同時(shí)，由于澳大利亞人口的增長(zhǎng)以及房屋供給量的不足，導(dǎo)致澳大利亞房地產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)上漲。澳大利亞的房屋是私人永久財(cái)產(chǎn)，銀行同意每月只支付利息，到期支付本金。2016年超過60%的澳大利亞人擁有一間房產(chǎn)，成為是全球房地產(chǎn)人均擁有率最多的國(guó)家之一。為此，澳大利亞房地產(chǎn)市場(chǎng)更多呈現(xiàn)的是快速發(fā)展特征。

3發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)歷程特征及影響因素

3.1發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)歷程的特征

3.1.1政府宏觀調(diào)控的參與

澳大利亞政府部門實(shí)行信息公開化，對(duì)當(dāng)?shù)貐^(qū)域房?jī)r(jià)有長(zhǎng)期的統(tǒng)計(jì)分析和走勢(shì)圖表，公眾可以獲取全面的信息。在德國(guó)，房地產(chǎn)行業(yè)是屬于國(guó)家社會(huì)福利體系的重要部門，德國(guó)制定房地產(chǎn)政策的出發(fā)點(diǎn)是要建設(shè)適合廣大人民需要的住房，保障居民住房需要是德國(guó)政府最主要的政策目標(biāo)之一。韓國(guó)政府在2017年啟動(dòng)了新的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，主要是對(duì)投機(jī)過熱地區(qū)與投機(jī)地區(qū)，阻止投機(jī)資金的流入;強(qiáng)化以實(shí)際需求為中心的房地產(chǎn)需求管理;加強(qiáng)投機(jī)性房產(chǎn)需求的調(diào)查，擴(kuò)大住房供給和加強(qiáng)金融等監(jiān)管措施等。

3.1.2適應(yīng)本國(guó)國(guó)情的房地產(chǎn)制度體制

社會(huì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)模式是德國(guó)住房?jī)r(jià)格穩(wěn)定的基石，第二次世界大戰(zhàn)后，德國(guó)一直以社會(huì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的理念指導(dǎo)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，社會(huì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要義是強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)自由和社會(huì)公正與平衡的兼容，德國(guó)住房領(lǐng)域的政策和法規(guī)都體現(xiàn)了這一點(diǎn)。韓國(guó)、澳大利亞也貼合本國(guó)國(guó)情市場(chǎng)，根據(jù)本國(guó)國(guó)情的需要，出臺(tái)了相應(yīng)的房地產(chǎn)調(diào)控政策。

3.1.3房屋市場(chǎng)以租賃房屋類型為主導(dǎo)

很多發(fā)達(dá)國(guó)家的居民習(xí)慣以租房為主。在德國(guó)，只有約50.4%的德國(guó)家庭居住在自有住房中，低于歐盟60%的住房自有率水平家庭租房居住，其中45.4%的家庭租住私人租賃住房，4.2%租住政府或社會(huì)住房管理機(jī)構(gòu)提供的社會(huì)租賃房。在澳大利亞，有30%的澳洲人租房居住。租房思想深入人心。

3.1.4構(gòu)建擁有健全的房地產(chǎn)稅制

為有效遏制炒房盈利的投機(jī)行為，韓國(guó)實(shí)行累進(jìn)制的交易所得稅。德國(guó)與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收包括所得稅、資本利得稅、土地稅和土地交易稅等。在德國(guó)，投資房地產(chǎn)獲得的收入和出租房屋的租金收入都要按一定的稅率納稅。而為了限制房地產(chǎn)的投機(jī)行為，德國(guó)法律規(guī)定，購買一套房屋自住10年后賣出可以不繳納所得稅，如果購買不到10年就賣出需繳納所得稅，如果5年內(nèi)賣出3套及以上還要加收資本利得稅（盈利額的25%）。

3.2影響發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的因素

3.2.1房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和人口有著密切的關(guān)系

人口位于增長(zhǎng)期時(shí)，由于人口的增長(zhǎng)需求，會(huì)拉動(dòng)房地產(chǎn)的發(fā)展。發(fā)達(dá)國(guó)家現(xiàn)階段位于人口老齡化時(shí)期，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人們思想的轉(zhuǎn)化，生育率降低，人口減少，導(dǎo)致房屋需求量減少。以澳大利亞為例，據(jù)澳大利亞權(quán)威貸款保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)集團(tuán)（QBE LMI）估計(jì)，澳大利亞的三大首府城市未來10年內(nèi)人口將巨幅增長(zhǎng)，使得澳大利亞房屋需求量上升。除此之外，由于房屋建造審批效率停滯不前，使得房屋供給日趨緊張，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及國(guó)內(nèi)人口增長(zhǎng)速度，很大程度上加劇了澳大利亞地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格的上升。

3.2.2政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

澳大利亞、韓國(guó)、德國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家都建立了完整的房地產(chǎn)法律體系，包括嚴(yán)格的貸款標(biāo)準(zhǔn)。澳大利亞抵押貸款采用“貸款全部追素”，這樣可以減少借方無法償還貸款所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。德國(guó)實(shí)行嚴(yán)格的房?jī)r(jià)定價(jià)機(jī)制保證了德國(guó)住房?jī)r(jià)格的穩(wěn)定。韓國(guó)實(shí)行差別化的房地產(chǎn)金融政策。為配合政府部門的房地產(chǎn)調(diào)控，韓國(guó)銀行對(duì)無房戶購買住房和年收入在2萬美元以下的購房戶給予優(yōu)惠的貸款利率，對(duì)已經(jīng)擁有住宅的居民貸款再買房則提高貸款利率，對(duì)“投機(jī)過熱”的地區(qū)引進(jìn)“總負(fù)債償還比率”制度，即要求貸款償還和其他負(fù)債償還額加息不得超過申請(qǐng)人年收入的40%。

3.2.3高度的市場(chǎng)透明度，完善的監(jiān)管制度

其中以澳大利亞的市場(chǎng)最為明顯，澳大利亞開發(fā)商利益獨(dú)立，銀行獨(dú)立承擔(dān)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，施工單位完全脫離了澳房產(chǎn)開發(fā)商，建筑成本透明化，政府相關(guān)部門對(duì)各種需要審批的信息獨(dú)立承擔(dān)。保證其在提供房地產(chǎn)開發(fā)貸款和購房按揭貸款時(shí)能夠客觀地評(píng)估房產(chǎn)價(jià)值和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，避免金融風(fēng)險(xiǎn)和過度投資。強(qiáng)制實(shí)行透明公開的施工招標(biāo)政策，使其利益存在實(shí)質(zhì)對(duì)立的一面，促使開發(fā)商主動(dòng)關(guān)注實(shí)際工程質(zhì)量和工程成本。開發(fā)商接受公眾的監(jiān)督，建筑委員會(huì)定期檢查報(bào)告。澳大利亞實(shí)行的是“雙峰”金融監(jiān)管模式，“雙峰”監(jiān)管模式使得兩個(gè)金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)的職責(zé)更加明確，共同維護(hù)金融安全。韓國(guó)也對(duì)地方民間住宅用地設(shè)定轉(zhuǎn)賣限制期間（6個(gè)月）等措施。

4發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)對(duì)中國(guó)的啟示

4.1完善房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)的法律法規(guī)，保障市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展

政府應(yīng)該從體制和制度入手，在資源配置和財(cái)政方面應(yīng)予欠發(fā)達(dá)地區(qū)更多支持，以更加公平的制度保證各個(gè)地區(qū)、所有人的公平競(jìng)爭(zhēng)。其中，德國(guó)的《憲法》和《住宅建設(shè)法》中明確規(guī)定，政府的重要政策目標(biāo)之一就是要使住房建設(shè)滿足居民居住需要。德國(guó)《住宅建設(shè)法》保障住房建設(shè)作了明確規(guī)定，《住房補(bǔ)助金法》對(duì)不同收入階層享有的住房補(bǔ)助金給出了法律框架。《住房租賃法》則對(duì)住房租賃市場(chǎng)的價(jià)格透明作了規(guī)范，《私人住房補(bǔ)助金法》則對(duì)私人住房提供了法律保障。正因?yàn)榱⒎▏?yán)明，監(jiān)管有方，對(duì)住房市場(chǎng)的管理有法可依，依法而治，從而促進(jìn)了德國(guó)住房市場(chǎng)的規(guī)范、有序和健康發(fā)展。

4.2要理順土地價(jià)格形成機(jī)制和房?jī)r(jià)形成機(jī)制，要堅(jiān)持房地產(chǎn)的居住屬性

德國(guó)的房地產(chǎn)是福利性質(zhì)的服務(wù)型產(chǎn)業(yè)，并不是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱型產(chǎn)業(yè)，但由此也促進(jìn)了國(guó)家制造業(yè)的發(fā)展，創(chuàng)造出了更多的價(jià)值。因此，我國(guó)要預(yù)防房屋投機(jī)行為，減少炒房行為。堅(jiān)決打擊囤地、炒地、閑置土地等違法違規(guī)行為，控制住房用地供應(yīng)總量，把握供地節(jié)奏和時(shí)序，優(yōu)化供地結(jié)構(gòu)，調(diào)整供地方式，抑制地價(jià)過快上漲。

4.3實(shí)行嚴(yán)格的監(jiān)管制度，保持市場(chǎng)透明度，形成多元的金融支持體系

在全球?qū)用娼⒁?guī)則，完善對(duì)大型機(jī)構(gòu)投資者的監(jiān)管。一是參照澳大利亞房市限制境外投資的思路，提高對(duì)房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)的監(jiān)管要求和信息披露要求。新興市場(chǎng)國(guó)家應(yīng)評(píng)估本國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)跨境資金的承受力。二是建立適合本國(guó)國(guó)情的境外投資者管理制度框架，健全跨境資金流動(dòng)的宏觀審慎監(jiān)管體系，不斷完善調(diào)控手段和管理措施。建議政府部門要吸取韓國(guó)的教訓(xùn)，不遺余力地采取得力措施，通過多渠道、多方式加大經(jīng)濟(jì)適用房和各種廉租房的建設(shè)力度，盡可能將房地產(chǎn)發(fā)展與國(guó)民經(jīng)濟(jì)，降低地方政府財(cái)政對(duì)土地收入的依賴程度，改變地方政府過于依賴土地出讓收益的狀況。

4.4改善地方稅收結(jié)構(gòu)，有效控制房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)行嚴(yán)格有效的稅收政策

一方面，嚴(yán)格把握貸款條件，提高貸款抵押品標(biāo)準(zhǔn)，減少以土地為抵押品發(fā)放開發(fā)貸款，貸款總額不得超過在建工程價(jià)值的50%。加強(qiáng)房對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的監(jiān)測(cè)，定期進(jìn)行壓力測(cè)試，最大限度地保障銀行信貸資產(chǎn)安全，充分運(yùn)用稅收政策調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格。實(shí)行差別稅率，保護(hù)中低收入家庭的住房需求，制定科學(xué)、合理的計(jì)稅依據(jù)。另一方面，改變“輕保有，重流通”的稅收負(fù)擔(dān)分配現(xiàn)狀，增加房地產(chǎn)市場(chǎng)透明度;建立城市基準(zhǔn)地價(jià)與公示地價(jià)制度，進(jìn)行市場(chǎng)化操作來出讓土地。最為重要的是，保證房地產(chǎn)價(jià)格和利潤(rùn)的各個(gè)環(huán)節(jié)透明，建立房地產(chǎn)物業(yè)企業(yè)和中介企業(yè)的誠(chéng)信系統(tǒng)，拓展房地產(chǎn)信息發(fā)布渠道。韓國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)房?jī)r(jià)的控制多采用信貸政策和稅收政策調(diào)整，很少使用行政方式。韓國(guó)房地產(chǎn)是在調(diào)研的基礎(chǔ)上，劃定區(qū)域類型，以便針對(duì)性出臺(tái)政策，使房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫控制在一定的范圍內(nèi)。

4.5大力發(fā)展和完善廉租房制度，逐步取消經(jīng)濟(jì)適用房政策

與住房租賃市場(chǎng)的德國(guó)相比較而言，我國(guó)房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)價(jià)格缺乏透明度，房屋所有者（房東）單邊決定價(jià)格上漲幅度，讓租房者處于非常被動(dòng)的地位，要么只能接受價(jià)格上漲，要么只能搬離。若相關(guān)管理部門能有效規(guī)范住房租賃市場(chǎng)，提高租房?jī)r(jià)格透明度，促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)的穩(wěn)定性，將會(huì)有更多居民愿意租房，從而降低購房的需要。因此，我國(guó)要借鑒韓國(guó)大力發(fā)展保障性住房，實(shí)行一系列促進(jìn)租賃住房的措施，促進(jìn)租賃住房的發(fā)展，擴(kuò)大保障性住房供給，提高政府在提供保障性住房方面的作用。

5結(jié)語

本文通過借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)模式和特征，提出建立具有執(zhí)行力的激勵(lì)政策、完善相關(guān)法律法規(guī)，對(duì)于推進(jìn)我國(guó)合理規(guī)劃房地產(chǎn)市場(chǎng)的有序發(fā)展具有重要意義。但研究也存在相應(yīng)不足，一方面，本研究對(duì)澳大利亞、韓國(guó)、德國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家的介紹已經(jīng)散落分布在其他的相關(guān)文獻(xiàn)之中，而本文僅從歸納視角對(duì)其進(jìn)行梳理;另一方面，本研究?jī)H基于一種框架性的歸納梳理，還應(yīng)該結(jié)合我國(guó)的具體國(guó)情，從我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展階段、發(fā)展特征出發(fā)，構(gòu)建適合中國(guó)的房地產(chǎn)法律法規(guī)與技術(shù)規(guī)范，以實(shí)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的有序發(fā)展。