關(guān)于加強業(yè)主委員會建設(shè)的思考

屈瑞華

摘要：改革開放以來，隨著住房制度改革、房地產(chǎn)市場發(fā)展和城鎮(zhèn)化進程的加快，作為物業(yè)管理的新型組織和重要資源的業(yè)主委員會，在維護業(yè)主（使用人）的合法權(quán)益、規(guī)范物業(yè)服務、維護社區(qū)穩(wěn)定等方面發(fā)揮了積極的作用，但同時也存在著法律地位不明確、成立組建難、運行不規(guī)范、經(jīng)費無保障等問題。本文著重從加快法制建設(shè)、強化指導服務、規(guī)范運行等方面提出了相應的解決思路和辦法。

關(guān)鍵詞：業(yè)主委員會;建設(shè);思考

中圖分類號：D923.2;D922.181 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2019）012-0143-01

自上世紀八十年代改革開放以來，隨著住房制度改革的深入推進和房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，產(chǎn)生了社會主義市場經(jīng)濟條件下新型的房屋所有權(quán)人一業(yè)主，新型的物業(yè)管理服務逐步取代了原有的福利制房屋管理模式，小區(qū)業(yè)主委員會作為物業(yè)管理的新型組織和重要資源，在維護業(yè)主（使用人）的合法權(quán)益、規(guī)范物業(yè)服務等方面發(fā)揮了積極的作用，但同時也存在著法律地位不明確、成立組建難、運行不規(guī)范、經(jīng)費無保障等問題，迫切需要在制度規(guī)定、監(jiān)管服務、機制建設(shè)等方面予以加強。

一是明確業(yè)主委員會的法律地位?！段餀?quán)法》第六章第78條規(guī)定“業(yè)主大會或業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會或業(yè)主委員會做出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷”?！段飿I(yè)管理條例》第二章第15條規(guī)定“業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項”以及其他法律法規(guī)，均未對業(yè)主委員會的法律地位作出明確的規(guī)定，隨著物業(yè)管理服活動實踐的深入，物業(yè)管理服務中的法律關(guān)系越來越呈現(xiàn)出復雜化、多樣化的傾向和特點，作為業(yè)主自治組織的業(yè)主委員會的法律地位亟需加以明確，才能更好地發(fā)揮管理服務小區(qū)、維護業(yè)主合法權(quán)益、保障小區(qū)和諧穩(wěn)定的積極作用。

二是簡化程序，縮短時限，及時指導備案。國務院《物業(yè)管理條例》第14條“召開業(yè)主大會會議，應當于會議召開15日以前通知全體業(yè)主”、住建部《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》第九條“符合成立業(yè)主大會條件的，區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當在收到業(yè)主提出籌備業(yè)主大會書面申請后60日內(nèi)，負責組織、指導成立首次業(yè)主大會會議籌備組”、第12條“首次業(yè)主大會會議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告”、第15條“籌備組應當自組成之日起90日內(nèi)完成籌備工作，組織召開首次業(yè)主大會會議”等規(guī)定，業(yè)主委員會從具備成立條件、到向當?shù)刈〗ɑ蜞l(xiāng)鎮(zhèn)人民政府申請成立籌備組、召開業(yè)主大會選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，直至最后提交資料進行備案，過程復雜，環(huán)節(jié)繁多、歷時很長。針對此情況，應從制度建設(shè)入手，進一步簡化成立程序，合并同類事項，縮短工作時限，并聯(lián)開展組建選舉工作，對符合規(guī)定要求，具備備案條件的，備案監(jiān)管部門要更加注重過程服務及資料留存，積極開展全程指導服務，減少不必要的、重復變樣的資料提交要求，及時予以備案，并做好成立組建后業(yè)主委員會運行機制建設(shè)等后續(xù)跟蹤指導服務工作。

三是明確分工，下沉管理，完善專門機構(gòu)人員。《物業(yè)管理條例》第十條規(guī)定“同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會”。針對業(yè)主為成立業(yè)主委員會出現(xiàn)兩頭申請、重復申請的情況，要進一步落實“放管服”要求，減少節(jié)省業(yè)主辦事時間和成本，明確分工，把業(yè)主委員會備案事項下沉到街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，并完善專門的物業(yè)管理站（所），配置相應的社會管理、物業(yè)管理等專業(yè)人員，列為街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府日常監(jiān)管服務工作，做好業(yè)主委員會的籌備組建、選舉成立和備案管理等相關(guān)工作，同時要建立部門（單位）間縱向聯(lián)動、橫向互動、信息互通、分工協(xié)作的物業(yè)管理聯(lián)席會議工作機制，及時協(xié)調(diào)解決業(yè)主委員會選舉、運行中存在的問題，積極推進社區(qū)物業(yè)管理服務的規(guī)范穩(wěn)定。物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門作為房地產(chǎn)行業(yè)的主管部門要發(fā)揮好專業(yè)職能，把更多精力和時間用在物業(yè)企業(yè)和開發(fā)企業(yè)監(jiān)督管理、小區(qū)房產(chǎn)信息管理、物業(yè)區(qū)域劃分等行業(yè)監(jiān)管工作上來。

四是創(chuàng)新理念，積極探索，確保工作經(jīng)費籌措到位?！稑I(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》第42條規(guī)定“業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費由全體業(yè)主承擔。工作經(jīng)費可以由業(yè)主分攤，也可以從物業(yè)共有部分經(jīng)營所得收益中列支。工作經(jīng)費的收支情況，應當定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主監(jiān)督”，但實踐中，業(yè)主委員會一般很難籌集到工作經(jīng)費，需要無償?shù)馗冻龃罅康木蜁r間來解決處理小區(qū)具體繁雜的服務事項，致使業(yè)主委員會日常工作難以正常開展。鑒于此，可在前期物業(yè)服務招標文件中和前期物業(yè)服務協(xié)議中，具體明確業(yè)主委員會工作經(jīng)費籌集的標準，在小區(qū)業(yè)主大會成立之前，由前期物業(yè)服務企業(yè)履行代收職責，并交由物業(yè)所在地的居民委員會代管，由居民委員會代行業(yè)主委員會工作經(jīng)費管理工作，待小區(qū)業(yè)主大會成立后，由業(yè)主大會決定業(yè)主委員會工作經(jīng)費的籌集標準、籌集時間及日常管理等相關(guān)事項。

五是整章建制，強化服務，建立完善運行機制。業(yè)主委員會成立之后，面臨著落實業(yè)主大會決定決議、報告物業(yè)服務情況、簽訂物業(yè)服務合同、監(jiān)督業(yè)主交費、組織監(jiān)督維修資金使用等大具體繁雜的工作，需要制定有關(guān)會議組織、印章使用、財務管理、檔案人事、經(jīng)費收支、維修資金使用、共用部位收益等一系列規(guī)章制度，理順與業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務企業(yè)之間的關(guān)系，逐步完善小區(qū)物業(yè)服務的良性運行機制，確保各項工作規(guī)范有序開展。

六是加強學習、聘請專家、不斷提高服務水平。物業(yè)管理服務專業(yè)性強、對接部門多，涉及住建、規(guī)劃、供電、供水、供氣、供熱、環(huán)保、通信、消防、司法、治安等專業(yè)部門及街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，需要解決協(xié)調(diào)方方面面的問題事項，這就要求業(yè)主委員會的委員要切實加強相關(guān)專業(yè)知識的學習，掌握運用經(jīng)濟學、管理學、社會學、心理學、統(tǒng)計學、公共關(guān)系、行政管理、建筑工程、設(shè)備管理等專業(yè)知識，不斷增強服務小區(qū)的本領(lǐng)。規(guī)模大、有條件的小區(qū)的業(yè)主委員會，還可根據(jù)自身實際情況，適當聘請工程、法律等方面的專業(yè)人員，進一步提高管理服務小區(qū)的專業(yè)化水平，不斷提高服務業(yè)主、服務小區(qū)的工作能力。