國(guó)外大城市穩(wěn)房租的經(jīng)驗(yàn)及啟示

◎ 劉 波

安居才能樂(lè)業(yè)，習(xí)近平總書記多次強(qiáng)調(diào)“要以人民為中心，確保人民群眾住有所居”，“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”。當(dāng)前國(guó)內(nèi)一些城市房租過(guò)快上漲，引發(fā)社會(huì)廣泛關(guān)注。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京、上海等一線城市最近一年平均租金漲幅高達(dá)20%，遠(yuǎn)超往年水平，其中北京市2018年7月房租環(huán)比上漲2.63%，同比上漲21.89%，處于過(guò)去5年來(lái)的最高水平。①房租過(guò)快上漲關(guān)乎民生問(wèn)題，關(guān)乎供給側(cè)改革，關(guān)乎一座城市的公平居住權(quán)。國(guó)外一些發(fā)達(dá)國(guó)家在解決城市發(fā)展過(guò)程中房租過(guò)快增長(zhǎng)的問(wèn)題時(shí)，以滿足公眾租房需求作為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的重要目標(biāo)，通過(guò)法律、行政與經(jīng)濟(jì)手段相結(jié)合的方式調(diào)節(jié)租房市場(chǎng)供求關(guān)系，規(guī)范租房市場(chǎng)，保護(hù)租房者權(quán)利，確保了租房市場(chǎng)的基本穩(wěn)定，避免出現(xiàn)大起大落現(xiàn)象。國(guó)外穩(wěn)房租的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)我國(guó)穩(wěn)定房租市場(chǎng)具有重要的參考借鑒意義。

一、注重源頭治理，確保房源供給穩(wěn)定

國(guó)外一些發(fā)達(dá)國(guó)家注重房租市場(chǎng)的源頭治理，大力發(fā)展租房市場(chǎng)，確保房源供給的整體穩(wěn)定。例如歐洲的德國(guó)，租房是主流，全國(guó)的住房自有率約45%，其余55%的人口租房住。在柏林、法蘭克福等一些大城市更是高達(dá)60%的租房率。德國(guó)如此高的租房率與充沛的房源供給密切相關(guān)。一方面，德國(guó)在租房市場(chǎng)制定了較為優(yōu)惠的稅收政策，鼓勵(lì)業(yè)主出租房屋，房子出租可以減免稅收，因此業(yè)主有足夠的積極性出租房屋，獲取穩(wěn)定收益，普通的居民家庭成為租房市場(chǎng)最重要的房屋供給方，德國(guó)家庭戶占據(jù)租房市場(chǎng)供給的81%。另一方面，采取措施調(diào)整房屋租售比，使其比例長(zhǎng)期維持在合理范圍，從而有利于保護(hù)房東，繁榮租房市場(chǎng)。在柏林、漢堡、慕尼黑等大城市，房屋租售比一般都處于合理的1∶200至1∶300之間，而我國(guó)一些大城市房屋租售比在1∶500以上。②

同樣，美國(guó)通過(guò)直接提供資金或通過(guò)稅收的方式確保租房市場(chǎng)的房源供給。直接資助可以通過(guò)政府的專門項(xiàng)目如年度租房計(jì)劃來(lái)實(shí)現(xiàn)，也可以給州或地方政府提供組團(tuán)基金，這些資助項(xiàng)目可用來(lái)支持中低收入家庭的租房支出。此外，美國(guó)一些州還提供租房券來(lái)幫助低收入家庭在私有市場(chǎng)上獲得住房。③這種租房券具有稅收優(yōu)惠，出租者可以免征貸款利息稅、所得稅，減征財(cái)產(chǎn)稅等，達(dá)到鼓勵(lì)房屋業(yè)主出租房屋，減少城市空置房比例，增加房源的效果。④

此外，在很多發(fā)達(dá)國(guó)家，廉租房也是租房市場(chǎng)的“壓艙石”和“穩(wěn)定器”。廉租房政策不僅起著抑制房?jī)r(jià)的作用，也為低收入家庭提供安身之所。例如，法國(guó)從1956年開始，就實(shí)施“低租金住房”（HLM）制度，規(guī)定在人口超過(guò)5萬(wàn)的市鎮(zhèn)中，HLM比例不得低于20%，大量低收入家庭依靠HLM獲得安身之所。目前法國(guó)大約有450萬(wàn)套廉租房，約占法國(guó)住房的17%，約有1/4的人住在廉租房里。法國(guó)的廉租房租期是永久性的，一名低收入者在租下廉租房后，即使今后成為總理，仍可長(zhǎng)期占有該住房。日本有超過(guò)220萬(wàn)套具有廉租性質(zhì)的“公營(yíng)住宅”，占日本全國(guó)全部住宅的4.7%，這些房屋主要分配給低收入者、單親家庭及有特殊困難的家庭。在德國(guó)柏林有大約 22.5萬(wàn)套“社會(huì)住房”，專供低收入者租住。此外，日本鼓勵(lì)民建，土地的屬性是私有，擁有土地的人可以自建自住，也可以建了之后用于出租，所以目前日本的租賃住房中70%由私營(yíng)業(yè)主建造。

二、政府適時(shí)干預(yù)租房市場(chǎng)，出臺(tái)房租漲幅限制性條款

美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家對(duì)市場(chǎng)化的租金加以嚴(yán)格管控，有效降低了總體居住成本。美國(guó)是一個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)的國(guó)家，國(guó)家對(duì)經(jīng)濟(jì)的直接干預(yù)通常很少，但在低收入家庭租房問(wèn)題上卻是一個(gè)例外。例如，美國(guó)最大城市紐約市成立房租指導(dǎo)理事會(huì)，對(duì)住房租金的漲幅進(jìn)行干預(yù)調(diào)節(jié)，出臺(tái)獨(dú)一無(wú)二的《租金控制法》，控制居住成本以保障低收入家庭的住房。根據(jù)該法，紐約政府對(duì)公寓房屋實(shí)施以穩(wěn)定租金為導(dǎo)向的“租金管制”政策。實(shí)行“租金管制”的住宅由紐約州住房和社區(qū)重建司（DHCR）決定住房租金上漲的最大比率，房屋所有者可以周期性地申請(qǐng)租金上漲。所有實(shí)施“租金管制”住宅的所有者如果可以證明他們能提供基礎(chǔ)服務(wù)并且沒(méi)有任何違規(guī)行為，每年可將房租上漲7.5%，但不能超過(guò)政府確定的最大基礎(chǔ)租金。⑤紐約市住房租賃市場(chǎng)上的“租金管制”住宅和“租金穩(wěn)定”住宅占總量的50%以上，完全按“市場(chǎng)租金”的住房?jī)H占1/3，因此很多窮人能夠租得起房子。大約占紐約市人口1/4以上的200萬(wàn)居民住在受管制的公寓里，這種管制嚴(yán)格限制房東提高租金。⑥

同樣，自2005年以來(lái)，德國(guó)政府實(shí)施“房租剎車”政策，制定《租房法》。德國(guó)各聯(lián)邦州可根據(jù)《租房法》制定自己的“房租平均水平標(biāo)準(zhǔn)”，當(dāng)租賃雙方簽訂新租房合同的時(shí)候，新的房租價(jià)格不得高于當(dāng)?shù)仄骄綐?biāo)準(zhǔn)的10%。此外，德國(guó)政府還加強(qiáng)管理，防止房租過(guò)快上漲。在德國(guó)，租金上漲有前提：過(guò)去15個(gè)月內(nèi)不能上調(diào)過(guò)租金，目標(biāo)租金不超過(guò)同等條件住房的租金標(biāo)準(zhǔn)，租金3年內(nèi)漲幅不得超過(guò)20%，并且每次漲價(jià)之間間隔必須超過(guò)12個(gè)月。如果房東目標(biāo)租金過(guò)高，即可視為“違法”，將面臨高額罰款和長(zhǎng)期監(jiān)禁處罰。⑦

根據(jù)英國(guó)社區(qū)與地方政府部公布的數(shù)據(jù)，2008年至2009年，英國(guó)家庭住房擁有率為 68%，也就是說(shuō)有32%的家庭靠租房解決居住問(wèn)題。首都倫敦的家庭住房擁有率大大低于全國(guó)平均水平，剛剛超過(guò)60%，有將近40%的家庭租房。⑧正是基于如此龐大的租房群體，倫敦政府成立了租金評(píng)估委員會(huì)，重點(diǎn)解決租金糾紛問(wèn)題。同時(shí)，政府還明確規(guī)定房東加租要在租金評(píng)估委員會(huì)備案，房東加租的周期最短是一年。

三、堅(jiān)守租房公平的底線原則，重點(diǎn)保障租房者權(quán)益

保護(hù)租房者的權(quán)益是尊重和保護(hù)人權(quán)的一種重要體現(xiàn)，只有租房者的權(quán)益獲得充分的保障，居民才能夠安心居住，不至于過(guò)分追求“有產(chǎn)”，很多家庭既“可能”也“可以”終身租房。在德國(guó)，租房者有租約保障和租金限制雙重法律保障。當(dāng)合同一方想要解除租賃關(guān)系，必須提前以書面的方式通知對(duì)方，解除該租賃合同。對(duì)于租房者而言，只需提前3個(gè)月書面告知房東即可。而對(duì)于房東來(lái)說(shuō)，就需要根據(jù)租賃時(shí)間來(lái)判斷需要提前多久告知租房者。一般而言，當(dāng)租賃關(guān)系少于5年，僅需提前3個(gè)月；當(dāng)為5～8年時(shí)，需要提前6個(gè)月；而當(dāng)超過(guò)8年時(shí)，就需要提前9個(gè)月告知解約。此外，租賃市場(chǎng)堅(jiān)守保護(hù)弱勢(shì)群體的道德底線原則。德國(guó)規(guī)定，即將參加畢業(yè)考試的學(xué)生、孕婦、殘疾人、患有嚴(yán)重疾病者、在此居住超過(guò)30年者、高齡的老人與無(wú)家可歸者等特殊，即使房屋租賃合同到期、房東及時(shí)地進(jìn)行了提前解約通知，租房者仍然有權(quán)利以書面的形式反駁房東的解約，要求繼續(xù)租賃該房屋。當(dāng)然，德國(guó)政府在保護(hù)租房者的同時(shí)，也保護(hù)房東權(quán)益。要求租房者在簽署租房合同前必須向房東出具信用等級(jí)證明、詳細(xì)的工作情況和財(cái)務(wù)狀況證明。租房合同通常還規(guī)定租房者須按入住時(shí)的原樣交還房屋，租房期間對(duì)房屋所做的改變必須全部恢復(fù)。

在美國(guó)，房主不能以租房者的種族、性別、年齡、國(guó)籍、婚姻狀況、宗教信仰、身體殘疾等因素對(duì)租房者有歧視行為；未經(jīng)租房者許可，房主不可擅自進(jìn)入已出租的房屋，更不能無(wú)故騷擾或者逼遷租房者。美國(guó)大部分城市都規(guī)定，在合同期滿之后，如果房主需要租房者遷出，至少需提前30天書面通知租房者。美國(guó)洛杉磯等城市禁止房東提前解約，只有在租房者拖欠3個(gè)月以上的房租、嚴(yán)重?fù)p毀房屋、嚴(yán)重影響周邊其他住戶的生活、未經(jīng)房東同意進(jìn)行轉(zhuǎn)租情況下，房東才可以以書面的形式要求提前解除租賃合同。此外，如果房東任意上漲房租，違反了規(guī)定，租房者有權(quán)向法院起訴房東，要求房東遵守之前租賃合同的約定，或者按照當(dāng)?shù)仄毡榈淖饨饍r(jià)格計(jì)算房租。

在法國(guó)，不帶家具的出租房租期至少3年，房東在合同期內(nèi)不得隨便提高租金，每年只能按照政府有關(guān)部門發(fā)布的建筑指數(shù)和價(jià)格上漲水平進(jìn)行微調(diào)。合同到期后，如果房東沒(méi)有充分的理由讓租房者搬遷，合同可以自動(dòng)延期。如需租房者離開，必須提前3個(gè)月通知對(duì)方。尤其是在每年11月至次年的3月是寒冷季，嚴(yán)禁驅(qū)逐租房者。⑨

此外，英國(guó)、德國(guó)、新加坡、日本等國(guó)家為租房者提供租金補(bǔ)貼，保障低收入群體的住房權(quán)利。政府根據(jù)收入和家庭規(guī)模，向租房者提供住房補(bǔ)貼，戶均補(bǔ)貼額逐年提升，保障受補(bǔ)貼家庭的實(shí)際補(bǔ)貼水平與生活水平不受到物價(jià)和租金上漲的損害。英國(guó)政府按照當(dāng)?shù)亓夥康淖鈨r(jià)，為那些租住私房的租房者提供住房津貼，并直接支付給房東。

四、租賃市場(chǎng)發(fā)達(dá)，與租房相關(guān)的公共服務(wù)完善，實(shí)現(xiàn)“租售同權(quán)”

發(fā)達(dá)國(guó)家租賃市場(chǎng)十分發(fā)達(dá)。美國(guó)的房屋交易額6%是新房，65%是二手房，租賃占比達(dá)到29%。美國(guó)租賃市場(chǎng)租金交易規(guī)模為3.2萬(wàn)億人民幣，新房和二手房交易額為6.9萬(wàn)億人民幣，兩者的比重大概是1∶2。中國(guó)相反，房屋交易額為20萬(wàn)億人民幣，其中57%是新房，37%是二手房，租賃占比只有6%。盡管2018年租賃交易額從1萬(wàn)億人民幣增長(zhǎng)至1.2萬(wàn)億人民幣，但是占比還是非常低的。⑩

許多發(fā)達(dá)國(guó)家采取靈活的稅收金融政策，繁榮租賃市場(chǎng)。荷蘭政府出臺(tái)房屋消費(fèi)減免稅，對(duì)租賃公司的出租房屋稅收進(jìn)行適當(dāng)減免，在13.1萬(wàn)荷蘭盾以下的房屋金額免稅，超過(guò)13.1萬(wàn)荷蘭盾的減征40%的稅款。在瑞士，各級(jí)政府通過(guò)多種渠道鼓勵(lì)租賃房產(chǎn)的發(fā)展。瑞士《促進(jìn)租賃房產(chǎn)與產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)投資法案》中明確規(guī)定，由瑞士政府為投資者提供低息分期貸款，以便建成后的租賃房屋在最初運(yùn)行的幾年內(nèi)可以以低于市場(chǎng)的價(jià)格出租。

日本等國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家租房市場(chǎng)配套服務(wù)較為完善。日本租房服務(wù)市場(chǎng)發(fā)達(dá)，中介服務(wù)機(jī)構(gòu)眾多，運(yùn)營(yíng)規(guī)范。在日本東京的大街小巷，隨處可見各類房地產(chǎn)中介服務(wù)公司，日本政府要求房地產(chǎn)中介行業(yè)從業(yè)者必須具有不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理或租賃住宅管理的認(rèn)證資格，而且主管部門經(jīng)常對(duì)他們進(jìn)行嚴(yán)格考核，以確保素質(zhì)過(guò)硬。

圖1 各國(guó)新房、二手房和租賃比重比較圖

此外，很多發(fā)達(dá)國(guó)家實(shí)現(xiàn)“租售同權(quán)”，租房者享受公共服務(wù)，與購(gòu)房者在政治權(quán)利、社會(huì)發(fā)展權(quán)利、社會(huì)福利分配權(quán)利上處于同權(quán)狀態(tài)。租戶只需登記注冊(cè)并依法納稅，也可享受當(dāng)?shù)毓操Y源和服務(wù)，不受產(chǎn)權(quán)限制。在美國(guó)，租房者在子女入學(xué)、社會(huì)福利等方面和房主享有同等的權(quán)利。例如，在美國(guó)加州居住一年以上即為加州居民，享有加州居民的福利，子女可就近入學(xué)，以租賃合同和賬單等為證?！巴瑱?quán)”化后，年輕一代美國(guó)人不再把購(gòu)房作為人生的頭等大事，剛需下降，這有利于平抑大城市高昂的房?jī)r(jià)。

五、國(guó)外穩(wěn)房租經(jīng)驗(yàn)的啟示意義

穩(wěn)房租是民生大事，不亞于穩(wěn)房?jī)r(jià)。當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)租賃過(guò)程中存在供需失衡、租賃市場(chǎng)不發(fā)達(dá)、租購(gòu)不同權(quán)、租戶權(quán)益難以得到有效保障等諸多問(wèn)題。黨的十九大報(bào)告指出，“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”，讓全體人民住有所居。要真正實(shí)現(xiàn)“住有所居”，必須確立以人民為中心的發(fā)展思想，關(guān)鍵是建立和落實(shí)住房租賃市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制。結(jié)合國(guó)外穩(wěn)房租的經(jīng)驗(yàn)，筆者建議采取以下舉措。

第一，加大房源供給，探索建立穩(wěn)定房租的長(zhǎng)期制度性機(jī)制，實(shí)現(xiàn)標(biāo)本兼治。從德國(guó)、英國(guó)等西方發(fā)達(dá)國(guó)家穩(wěn)房租的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，它們都制定了較為完善的租房制度及租戶保護(hù)法律。租房市場(chǎng)最為突出的特點(diǎn)是政府對(duì)市場(chǎng)的關(guān)注和調(diào)節(jié)監(jiān)管應(yīng)大于一般市場(chǎng)，政府對(duì)市場(chǎng)的適當(dāng)干預(yù)能夠優(yōu)化社會(huì)資源的配置，而且還有助于實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平。租房商品和租房市場(chǎng)的特殊屬性，決定了政府應(yīng)該在租房市場(chǎng)調(diào)控管理上特殊處理、有所作為。既要明確租房市場(chǎng)的商品經(jīng)濟(jì)屬性，又應(yīng)明確租房市場(chǎng)的民生屬性。目前我國(guó)租房方面的法律制度還很不健全，租住雙方更多的是私下契約，沒(méi)有法律法規(guī)等制度可遵循，一旦出現(xiàn)糾紛，將面臨判例困境。因此，應(yīng)不斷完善和深化現(xiàn)有調(diào)控政策，形成穩(wěn)房?jī)r(jià)的長(zhǎng)效機(jī)制。積極探索建立穩(wěn)定房租的法律性制度框架，只有通過(guò)完善法律為租房者創(chuàng)造一個(gè)穩(wěn)定放心的環(huán)境，才能引導(dǎo)更多人享受租房生活。此外，要改善供需關(guān)系，加大房源供給力度。租賃需求是剛性需求，政府調(diào)控重要的一條就是增加供給。要以稅收等手段促使空置房屋進(jìn)入租賃市場(chǎng)，盡快針對(duì)第二套房推出房產(chǎn)稅，將一線城市大量的空置房推入房屋租賃市場(chǎng)，增加房屋租賃市場(chǎng)的供給量以阻止房租的過(guò)快上漲。要加大公租房供給力度，完善社會(huì)保障房、低租金住房制度，并加大這類住房比例。

第二，大力培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。要大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)特別是長(zhǎng)期租賃，保護(hù)租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益，支持專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展。要鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)設(shè)立子公司開展住房租賃業(yè)務(wù)，形成大、中、小住房租賃企業(yè)協(xié)同發(fā)展的格局，滿足不斷增長(zhǎng)的住房租賃需求。積極引導(dǎo)成立住房租賃管理行業(yè)協(xié)會(huì)，推進(jìn)住房租賃企業(yè)規(guī)?；?、集約化、專業(yè)化運(yùn)營(yíng)。搭建平臺(tái)，積極促成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與住房租賃企業(yè)合作，建立開發(fā)與租賃一體化的運(yùn)作模式。各物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)與業(yè)主溝通實(shí)行代管、租賃、購(gòu)買等方式籌集房源，依法開展住房租賃經(jīng)營(yíng)。允許將已批地未開工、在建、建成的商業(yè)用房、寫字樓等按規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途按程序調(diào)整為居住用地。鼓勵(lì)住房租賃國(guó)有企業(yè)將閑置和低效利用的國(guó)有廠房、商業(yè)辦公用房等，按規(guī)定改建為租賃住房。改建后的租賃住房，用水、用電、用氣執(zhí)行居民價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。

第三，地方政府增強(qiáng)責(zé)任意識(shí)，切實(shí)加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，落實(shí)中央穩(wěn)房租政策，防止炒房資金推高房?jī)r(jià)，防止非市場(chǎng)因素如租賃中介和資本介入短期局部性炒高房租。中央穩(wěn)房租的政策能否真正讓房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸理性，歸根到底還要看地方政府的貫徹落實(shí)情況。保證租房市場(chǎng)健康發(fā)展，既是經(jīng)濟(jì)任務(wù)，更是政治任務(wù)，決不允許搞“上有政策，下有對(duì)策?！币芯繉?duì)我國(guó)的房地產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)進(jìn)行統(tǒng)一管理，設(shè)立專業(yè)的房地產(chǎn)租賃管理機(jī)構(gòu)，對(duì)住房租賃市場(chǎng)上的主體、客體、承租人與出租人的責(zé)任與義務(wù)、租賃合同的簽訂及履行、房屋的維修等一系列租賃過(guò)程中可能存在的糾紛隱患進(jìn)行全程監(jiān)管。治理租房市場(chǎng)，整頓中介亂象，加強(qiáng)對(duì)住房租賃企業(yè)的管理，反對(duì)利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金進(jìn)行惡性競(jìng)爭(zhēng)，反對(duì)以高于市場(chǎng)水平的租金搶占房源，反對(duì)通過(guò)提高租金誘導(dǎo)房東提前解除租賃合同方式搶占房源。采取多種舉措打擊中介違規(guī)行為，將有違規(guī)違紀(jì)行為的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)列入信用黑名單，維護(hù)租賃市場(chǎng)正常秩序。依托政府服務(wù)熱線，開通打擊“黑中介”投訴舉報(bào)專線。建立住房租賃企業(yè)備案制度，將住房租賃企業(yè)全部納入監(jiān)管范圍，定期發(fā)布各省市、各板塊市場(chǎng)租金水平，引導(dǎo)市場(chǎng)合理定價(jià)。同時(shí)，還要防止二三線城市步一線城市房租瘋漲的后塵，盡早采取措施，不能等房租漲到人們不能承受了再采取措施。

第四，出臺(tái)房租限制性條款，限制房租過(guò)快非理性上漲?？刂品孔馍蠞q，英國(guó)、德國(guó)等都制定了房租上漲的限制性條款，很好地抑制了房租過(guò)快上漲。對(duì)于房租上漲過(guò)快且還有進(jìn)一步大幅上漲趨勢(shì)的一線城市，政府應(yīng)該制定并嚴(yán)格執(zhí)行房租上漲幅度的限制性條款，比如規(guī)定每年的上漲幅度不得超過(guò)5%，否則予以重罰?？筛鶕?jù)城市租房市場(chǎng)實(shí)際情況，實(shí)行“一市一房一價(jià)”，起始租金要通過(guò)市場(chǎng)評(píng)估，不得超過(guò)同類價(jià)格。采取“一年一調(diào)”的租金管制方式，在每年年末對(duì)所掌握的房源租金進(jìn)行調(diào)整，年租金增長(zhǎng)率不超過(guò)±5%。此外，政府還可以把房租每年調(diào)整幅度和通脹指數(shù)掛鉤，既可以保障租戶的利益，又給房?jī)r(jià)錨定了一個(gè)波動(dòng)略低的價(jià)值中樞。

第五，利用人工智能、大數(shù)據(jù)，優(yōu)化租房信息平臺(tái)。充分利用大數(shù)據(jù)和“互聯(lián)網(wǎng)+”，建立國(guó)有公益性房屋租賃信息平臺(tái)，依托平臺(tái)優(yōu)勢(shì)，推行陽(yáng)光租賃，平臺(tái)具備用戶管理、房屋預(yù)登記、網(wǎng)上備案、打印備案證明申請(qǐng)、房源搜索、合同網(wǎng)簽、求租信息發(fā)布等多種業(yè)務(wù)功能。設(shè)立國(guó)有住房租賃服務(wù)企業(yè)，充分發(fā)揮政策性功能性平臺(tái)作用，主動(dòng)承擔(dān)社會(huì)化住房租賃市場(chǎng)主渠道重任、承接行政區(qū)劃范圍內(nèi)住房租賃交易服務(wù)，通過(guò)市場(chǎng)化運(yùn)作，為社會(huì)提供專業(yè)化、規(guī)?；?、規(guī)范化的住房租賃服務(wù)，國(guó)有租賃房源經(jīng)過(guò)嚴(yán)格的備案評(píng)估，應(yīng)低于周邊市場(chǎng)價(jià)。實(shí)施智能化監(jiān)管，通過(guò)指紋鎖和人臉識(shí)別的認(rèn)定技術(shù)應(yīng)用，確保租房的安全和誠(chéng)信。開發(fā)商給所有房源配備指紋鎖，在入住時(shí)通過(guò)物業(yè)管理公司身份識(shí)別，并錄入指紋信息后即行鎖定，所有房源的指紋鎖更換功能全部由物業(yè)公司掌握，個(gè)人不能操作，以防租房過(guò)程中出現(xiàn)轉(zhuǎn)租行為。

最后，加大房租補(bǔ)貼力度，保護(hù)租房者合法權(quán)益。房租補(bǔ)貼是面向低收入租房者的住房保障措施，幾乎所有發(fā)達(dá)國(guó)家和越來(lái)越多的發(fā)展中國(guó)家都不同程度地發(fā)放房租補(bǔ)貼，以幫助支付能力有限的低收入家庭得以在住房市場(chǎng)上租到合適的住房。加大補(bǔ)貼力度，可按照標(biāo)準(zhǔn)住房的租金與家庭可支付租金的差額確定。家庭可支付租金，按本地區(qū)平均房租支出占家庭收入的比重確定，這樣有利于政府在住房補(bǔ)貼方面的公平。修訂《房地產(chǎn)法》，加強(qiáng)對(duì)租賃內(nèi)容的立法監(jiān)管，特別是對(duì)租房者的權(quán)益要給予足夠的保障。要及時(shí)發(fā)布權(quán)威的住房租賃合同及相關(guān)配套示范文本，規(guī)定“未經(jīng)約定，出租人不得在租賃期限內(nèi)單方面提高租金”。采取可行措施，保障租房者權(quán)益，試點(diǎn)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”，“賦予符合條件的承租人以就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益”，租賃房屋同等享受教育、醫(yī)療等公共福利，在落戶方面，取消學(xué)歷、工作、社保等限制條件。完善租房金融政策，讓各金融機(jī)構(gòu)依據(jù)借款人的不同需要和收入狀況，采取靈活多樣的貸款方式，完善貸款擔(dān)保機(jī)制，降低中低收入居民申請(qǐng)貸款的門檻，這樣可以大大緩解城市居民的租房貸款壓力。

注釋：

①數(shù)據(jù)來(lái)源于《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》,2018-8-20．

②房屋的租售比,是指每平方米月租金與每平方米售價(jià)的比值,期限越短越有利于收回房屋本金．

③汪華,姜桂義．國(guó)外住房保障的基本模式及其借鑒意義．南方論刊,2008(5)．

④路軍．國(guó)外住房保障的實(shí)踐及對(duì)我國(guó)的借鑒．北京房地產(chǎn),2007(12)．

⑤曾金蒂．租房也快樂(lè)——看國(guó)外如何租房．?dāng)?shù)據(jù),2011(2)．

⑥王璁．住房保障制度的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)及啟示．當(dāng)代經(jīng)濟(jì),2008(10)．

⑦曾金蒂．租房也快樂(lè)——看國(guó)外如何租房．?dāng)?shù)據(jù),2011(2)．

⑧劉云非．居者有其所——國(guó)外租房市場(chǎng)面面觀．中國(guó)信息報(bào),2011-1-19．

⑨李忠東．國(guó)外如何規(guī)范租房市場(chǎng)．資源與人居環(huán)境,2011(5)．

⑩楊現(xiàn)領(lǐng)．關(guān)于租賃市場(chǎng)的思考,http://finance．sina．com．cn/meeting/2018-10-17/doc-ifxeuwws5180393．shtml．