住房公積金、金融知識與新市民住房租購決策
——基于CHFS的證據(jù)

李偉軍 吳義東

(1.安徽工業(yè)大學 商學院，安徽 馬鞍山 243000； 2.上海財經大學 公共經濟與管理學院，上海 200433)

一、引言

新市民住房問題是社會各界廣泛關注的民生焦點，也是現(xiàn)階段中國經濟社會轉型及平穩(wěn)發(fā)展的重要前提。黨的十九大明確提出建立租購并舉的住房制度，以全面實現(xiàn)城鎮(zhèn)化進程中全體人民的住有所居①。2016年12月，習近平總書記主持召開中央財經領導小組第十四次會議時強調“要準確把握住房的居住屬性，以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點，建立購租并舉的住房制度，以市場為主滿足多層次需求，讓全體人民住有所居?！?017年7月，住建部、國家發(fā)改委等八部門聯(lián)合下發(fā)《關于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，明確建立以滿足新市民住房需求為核心的租購并舉制度，加快發(fā)展住房租賃市場，并選取廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢等人口凈流入的大中城市作為首批住房租賃試點，探索構建高端有市場、中端有支持、低端有保障的住房市場供應格局。2018年4月，住建部在全國范圍內啟動《關于在行業(yè)組織開展新市民住房問題專題調研》，對新市民人數(shù)、收入、居住方式及住房保障等進行全面統(tǒng)計②。

實際上，近年來新市民群體的住房矛盾日益凸顯。一方面，新市民規(guī)模不斷擴增，快速的城鎮(zhèn)化進程引發(fā)了大規(guī)模的人口遷移。據(jù)《2017中國流動人口發(fā)展報告》統(tǒng)計，2016年以來中國的流動人口規(guī)模高達2.45億人，且大部分屬于“家庭式遷移”，由此對住房的獨立性、權屬和質量產生了巨大的現(xiàn)實需求[1][2]。另一方面，新市民購房壓力不斷增加。近年來，中國的房價收入比指標一直居高不下，遠高于世界平均水平③。雖然，政府推出的保障性住房計劃在一定程度上緩解了住房壓力，但并未根本性改變住房難題，并且存在選址偏遠、公共配套設施匱乏、職住分離等難題[3]。此外，中國的住房租賃市場尚處于起步階段，并未真正實現(xiàn)居住壓力緩解功能。這一點可以從代表性城市的對比情況中得知，目前上海、深圳和北京的租賃人口占比約35%～40%，而洛杉磯、舊金山、東京和倫敦等城市租賃人口占比則高達50%～55%④。因此，如何在房價收入比居高不下和租賃意愿缺乏的雙重難題下，有效推進國家對于住房市場的租購并舉改革方案，實現(xiàn)新市民住有所居，成為亟待解決的民生問題。

住房是典型的不動產，天然具有資金量大和消費及投資的二元屬性，人們的住房選擇本質上為一種金融投資決策行為。因此，研究新市民的租購選擇，需要深刻把握住房商品的金融化特性，重點探討新市民實施住房決策的金融支持來源及金融認知水平，這是研究新市民租購行為的核心邏輯。換言之，可進一步理解為研究新市民的住房資金來源，以及新市民住房租購意愿如何等現(xiàn)實性問題。新市民大多屬于中低收入群體，面對商業(yè)性金融而言，通常存在進入門檻較高、金融排斥等市場失靈問題[4]。因此，政策性住房金融支持是中低收入群體住房保障的重要來源[5]。基于此，本文從住房公積金和金融知識等兩個角度出發(fā)，利用2013年CHFS調研數(shù)據(jù)，通過二元logit模型，綜合考察住房公積金和金融知識對新市民租購選擇的影響，以期從定性和定量角度考察當代中國新市民租購選擇的微觀行為，從而為政府政策制定提供科學依據(jù)。

二、文獻綜述

租購并舉是世界各國解決住房市場難題的典型做法。美國和德國等國家的租賃市場相對發(fā)達，主要原因是建立了完善的法律制度及立法保障，并對承租人給予傾斜性保護政策[6]。同時，美、英、德等國家也注重廉租房建設和租金控制等政府干預，推動住房租賃市場發(fā)展[7]。此外，新加坡政府的經驗在于從供給側厘清住房市場的多層次需求及組屋建設，大大緩解了中低收入群體住房難題，有效解決市場失靈，推動了“居者有其屋”[8]。相比較，我國住房租賃市場發(fā)展相對滯后。一方面，需要從制度上改變住房市場管理的“輕租重買”傾向[9]，進而實現(xiàn)“租購同權”[10]，消除新市民“過客”感受[11]。另一方面，需要提高承租者支付能力，加大租賃住房供應等方面的正刺激[12]。從而，建設一個高效的住房租賃市場，是構建中國房地產市場長效調控機制的重要方面[13]。

新市民多數(shù)屬于中低收入群體，其范圍涵蓋常住人口中的外市戶籍人口和本地農村戶籍進城人口，在城市房價不斷高企背景下，背負著沉重的住房負擔[14]，因此，迫切需要政策性住房金融的扶持[15]。眾所周知，住房公積金自1991年在上海納入試點以來，目前已成為我國最大的政策性住房金融主體。然而，面對新型城鎮(zhèn)化及“三個一億人”的住有所居問題，現(xiàn)行的住房公積金制度在新市民住房保障方面仍在一定程度上存在“嫌貧愛富”和“嫌農愛城”的缺陷[16]。一些基于家庭轉移性收入和基尼彈性系數(shù)的研究認為，住房公積金擴大了家庭轉移性收入不平等，尤其是拉大了具有公積金保障與沒有公積金保障的家庭財富之間的不平等[17]。主要原因在于現(xiàn)階段住房公積金集中覆蓋國家機關、國有企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)等，而農村家庭幾乎沒有該項收入[18]。鑒于此，如何更好地將非公有制企業(yè)、自由職業(yè)者、農村居民等中低收入人群納入政策支持范圍，代表著未來中國住房公積金制度改革的重要方向[19][20]。一些學者建議，建立符合農民工群體特點的住房公積金制度，因城施策，精準支持農民工群體住房消費，實現(xiàn)以人為本的新型城鎮(zhèn)化[21]。魏瑋基于住房保障視角，探討了來滬務工人員租購選擇中存在的住房支付能力不足困境，建議應該在外來務工人員與市民的保障房資源配置之間實現(xiàn)一個均衡，且應該推動企業(yè)將外來務工人員納入公積金繳存范圍[22]。一些學者基于2014 年流動人口動態(tài)監(jiān)測調查數(shù)據(jù)，研究發(fā)現(xiàn)繳存住房公積金能使新生代農民工的留城意愿顯著提升5.3%[23]。此外，汪潤泉等利用logit回歸，從人群和地區(qū)差異角度證明了住房公積金對城市流動人口定居意愿和城市購房的積極作用[24]。

從本質上講，住房租購選擇屬于家庭金融資產配置范疇。因此，通過評價、了解和討論決策主體的金融認知水平，是探討家庭住房選擇行為的關鍵。金融知識指人們在使用和管理資金中所具備的明智判斷及有效決策的能力，其不僅包括知識、技能、行為三個要素，還體現(xiàn)三要素之間的相互關系[25]。其中，金融知識范疇中的計算能力直接影響個人的金融決策[26]。近年來，越來越多的研究表明金融知識與家庭財富積累具有很強的正向關系。Lusardi利用生命周期框架下的財富積累模型發(fā)現(xiàn)，金融知識能夠在很大程度上能夠解釋為什么有人接近退休卻沒有財富或者有很少的財富[27]。從國內研究來看，尹志超等通過設計“利率、通貨膨脹和投資風險是否計算正確”的問題來刻畫家庭金融知識，并發(fā)現(xiàn)回答正確的家庭比率分別是14.90%、15.64% 和29.57%，反映出中國家庭在金融知識積累方面嚴重缺乏[28]。也有一些學者研究認為，金融知識可以優(yōu)化家庭資產組合并提升家庭財富積累。同時，金融知識對家庭資產風險配置種類的多樣性選擇有顯著促進作用，金融知識水平越高的家庭越傾向于投資更多種類的金融產品[29]，反之，則在投資中具有單一化傾向，更偏好投資房地產[30]。

綜上所述，在城市房價不斷攀升的現(xiàn)實面前，租購并舉通過優(yōu)化住房資源配置，無疑是緩解當下新市民住房困境，實現(xiàn)住有所居的重要途徑。同時，現(xiàn)有國內外文獻對于我們研究和討論新市民的租購選擇問題提供了諸多有益啟發(fā)。然而，既有研究尚在以下幾個方面值得進一步探討：(1)關于住房公積金與租購選擇的研究相對不足。已有關于公積金的研究，主要討論了農民工等新市民群體的收入不平等、財富效應和留城意愿方面，而對于租購選擇方面的研究仍顯缺乏；(2)缺乏新市民金融知識和住房選擇之間的研究。實際上，關注和了解新市民的金融知識水平，可為我們了解和掌握這一特定群體的住房決策提供重要的實證經驗。

三、理論模型

住房消費不僅是一種消費行為問題，更是一種消費選擇問題。與效用函數(shù)不同，本文通過建立離散選擇函數(shù)，來描述在既定不連續(xù)變量構成的不同方案中，人們做出的不同選擇及其更優(yōu)效用的概率問題。因此，通過離散選擇理論來研究住房市場的租購選擇概率，符合應用邏輯。進一步，我們將新市民租購選擇轉化為標準化分布的累積分布函數(shù)，其數(shù)值介于0～1之間，相應的logit模型如下：

Yi=f(Xi,β,ei)

=β0+β1X1i+β2X2i+ei

=βXi+ei(i=1,…,n)

(1)

在式(1)中，Yi=0表示第i個新市民有租房傾向，Yi=1則代表第i個新市民有購房傾向；Xi為第i個新市民租購行為的解釋變量，本文重點考察住房公積金和金融知識；βi為參數(shù)向量；ei為干擾項，服從二項分布b(0,p(1-p))。 另外，Pi為第i個新市民有購房傾向的概率，即：

Pi=log(Yi=1)

1-Pi=log(Yi=0)

E(Yi)=1×Pi+0×(1-Pi)

(2)

進一步可得：

Pi=β0+β1X1i+β2X2i+ei=Xiβ

(3)

式(3)中，P(n×1)為新市民購買行為傾向概率向量；X(n×k)為影響新市民購買行為的解釋變量；β(n×k)為參數(shù)向量。進一步，進行累積分布函數(shù)轉換：

Pi=F(β0+β1X1i+β2X2i)=F(Xiβ)=F(Zi)

(4)

式(4)中，Zi=βXi同時，引入如下約束因子：

(5)

其目的在于保證外層函數(shù)值處于[0，1]區(qū)間，合并式(4)和式(5)，可得：

(6)

對式(6)進行轉換可得：

(7)

對式(7)兩邊取對數(shù)可得：

(8)

式(8)即為二值選擇logit模型。該模型是均值為0、方差為1的線性對數(shù)函數(shù)，且為單調增函數(shù)。同時，式(3)中的回歸系數(shù)不同于一般回歸系數(shù)所代表的彈性概念，而是表示解釋變量變動對累積分布反函數(shù)的影響，

(9)

其概率的變動與解釋變量及回歸系數(shù)的函數(shù)密切相關，可表示為：

(10)

通過以上的離散選擇函數(shù)，可以將新市民租購選擇轉化為概率變動問題，并進一步演化為計量模型，本文據(jù)此思路進行實證分析。

四、數(shù)據(jù)來源、計量模型與變量描述

(一)數(shù)據(jù)來源

本文數(shù)據(jù)來源于2013年西南財經大學中國家庭金融調查與研究中心開展的第二輪中國家庭金融調查(CHFS)。在剔除極端值以及空缺值后，共篩選出2331戶新市民的有效樣本，下文將對新市民的概念和篩選標準進行界定，此處暫不贅述。

(二)模型設定

由于租購選擇為二值虛擬變量，因此本部分選用logit離散選擇模型進行實證，如式(11)～(12)所示。

P(house=1/0,X=1)=α0+α1jrzs+α2hpf+α3control+μi

(11)

P(houseplan=1/0,X=1)=β0+β1jrzs+β2hpf+β3control+μj

(12)

在式(11)中，house代表新市民租購選擇。其中，house=1表示居住形式為自有住房，house=0則表示居住形式為租賃住房。在式(12)中，houseplan表示受訪新市民未來5年的購房意愿。其中，houseplan=1為未來5年內有購房計劃，houseplan=0則表示未來5年內無買房計劃。jrzs表示受訪家庭的金融知識得分值，該指標由因子分析計算而得。hpf表示家庭是否繳存住房公積金的虛擬變量。

(三)指標度量

1.新市民。關于新市民的定義，不同文獻有不同的界定標準。本文根據(jù)2018年住建部開展的《全國新市民住房問題專項調研》中的概念界定方法，將新市民范圍界定為常住人口中的外市戶籍人口、本地農村戶籍進城人口?；诖?，本文進一步在CHFS樣本庫中進行數(shù)據(jù)篩選，并按照家庭分組原則，獲取所需新市民樣本。

2.金融知識。借鑒相關文獻，同時考慮到穩(wěn)健性檢驗需要，本文采用兩種方法計算新市民金融知識水平：(1)采用因子分析測量金融知識水平。根據(jù)調查問卷中關于金融知識的題目設計，由于“回答錯誤”與“沒有回答”反映出不同的金融知識水平，因此本文針對每個問題分別構建兩個不同的啞變量，分別表示問題“是否回答正確”與“是否直接回答”。依據(jù)這一思路，本文構建6個啞變量，采用迭代主因子分析法，并依據(jù)特征值是否大于1的原則，保留最重要的因子代表金融知識。最終，依據(jù)各因子累計方差貢獻率計算出各個新市民家庭的金融知識水平。(2)采用新市民回答問題的個數(shù)來衡量金融知識水平。即回答正確得1分，回答錯誤及回答不出來均不得分。具體問題圍繞居民定期存款收益計算、通貨膨脹率預期及股票組合投資選擇等問題展開，具體此處不再贅述，這一方法的計算結果將被用于本文的穩(wěn)健性檢驗部分。

3.其余控制變量。參考已有類似研究，本文選取婚姻(marry)、教育(edu)、工作年限(workyears)、家庭人口數(shù)(family)、可支配收入(income)等作為實證模型中的控制變量。實證研究中主要變量的指標解釋和描述性統(tǒng)計結果如表1所示。

表1 主要變量的描述性統(tǒng)計

(四)描述性統(tǒng)計

本部分分別考察了住房公積金、金融知識與新市民住房租購選擇之間的定量關系。其一，就住房公積金與新市民住房租購選擇來看，在有公積金的新市民群體中，43.28%選擇購房，56.72%選擇租房；而在無公積金的新市民群體中，有67.70%選擇購房，32.30%選擇租房。這初步表明對于新市民群體而言，擁有住房公積金并沒有增加其購房概率，而是更多地選擇了租房，但對于沒有公積金的群體，卻更愿意選擇購房而不是租房(圖1)。這顯然與住房公積金促進住房消費這一政策設計存在分歧。其二，就金融知識與新市民住房租購選擇行為來看，可以發(fā)現(xiàn)新市民金融知識水平越高，其購房的占比反而呈現(xiàn)出下降趨勢，相反，新市民金融知識水平偏低時，購房比例越高(見圖2)。這可能是因為隨著新市民金融知識水平的提高，他們更傾向于將個人收入投資金融市場，而不是進行住房投資，也就是說，金融素養(yǎng)相對較高的新市民的投資渠道更為多樣化，稀釋了其對于購買住房的需求。再者，隨著新市民金融知識水平的提高，意味著他們往往具有相對更好的教育背景，在觀念上對于租賃住房的接受度要高于其他群體，因而他們更愿意選擇租房。

圖1 住房公積金與新市民住房決策

圖2 金融知識得分與新市民住房決策

五、實證分析

基于上文的分析結果，為了進一步厘清住房公積金和金融知識與新市民住房決策之間的關系，本文對此展開了相應的實證研究。為此，本文通過構建logit模型，并將包含新市民和非新市民家庭在內的總樣本進行對照，以更好地研究新市民群體的住房決策行為特征。

表2報告了住房公積金和金融知識與新市民群體、全樣本家庭的住房決策行為的實證結果。總的來說，住房公積金與新市民家庭購房行為的回歸系數(shù)顯著為負，這表明擁有住房公積金的新市民家庭更偏向于選擇租房。與此同時，新市民金融知識水平對其住房租購選擇行為并未產生顯著影響。在其余控制變量中，已婚家庭、工作年限較長的家庭、家庭人口較多的新市民群體具有相對更高的購房概率，而收入水平較高的新市民群體更傾向于選擇租房，教育水平對新市民的租購選擇未產生影響。而對于全樣本家庭而言，金融知識水平越高、擁有住房公積金的家庭更傾向于選擇購房。雖然金融知識未對新市民群體的租購產生影響，但從全樣本看來，金融知識在一定程度上增加了居民的購房概率。

表2 新市民家庭與全樣本家庭的購房決策對比

注：***、**、*分別表示在1%、5%、10%水平上顯著，括號內為標準誤。下表同。

從住房公積金的政策設計上說，其本意是為了促進購房，但對于新市民群體而言，住房公積金不但沒有促進其購房，反而還增加了新市民的租房概率。這一結果和全樣本家庭截然相反。之所以擁有住房公積金的新市民群體更傾向于租房而非購房，可能的原因是新市民群體的收入穩(wěn)定性和工作穩(wěn)定性相對不高，多數(shù)處于流動狀態(tài)，因而，新市民在城市的定居意愿可能還不明顯。雖然有文獻表明住房公積金能正向促進新市民群體落戶城市，但是影響該群體落戶意愿的因素還有很多。特別地，對于住房價格高漲的城市，新市民往往因其支付能力有限，難以支付高額的購房費用，因此該群體的購房能力也相對較低。與此同時，相比較沒有住房公積金的新市民而言，因為住房公積金賬戶具有明顯的專用性質，繳納公積金意味著增加了他們的流動性約束，進而增加了新市民的購房難度，這部分新市民需要更長時間的儲蓄才有可能支付購房首付，因此住房公積金可能推遲了新市民的購房時間。由此可見，住房公積金雖然在總體上促進了居民購房，但是對于新市民這一特殊群體而言，繳存住房公積金的家庭反而在現(xiàn)階段更傾向于選擇租房。

在金融知識方面，金融知識水平越高，則往往表明家庭的投資理財渠道越多，新市民家庭在家庭資產和收入方面通常總體上略低于非新市民家庭，當家庭在金融市場的投資力度加大時，很有可能擠占了用于住房消費和投資的支出。所以，對新市民家庭而言，金融知識并不一定刺激其選擇購房。但是從總體上看，金融知識水平越高的家庭，他們在金融市場的投資和收益也往往越高，這種財富效應、投資偏好以及投資經驗會刺激他們選擇購房或者進行購房投資。因而，從總體上說，金融知識能夠提高居民家庭的購房概率。

基于住房公積金和金融知識與新市民群體購房決策之間的關系，本文分析了新市民群體的未來購房意愿，進一步就住房公積金、金融知識與新市民群體的購房意愿展開實證研究，并設置全樣本進行對照，實證結果如表3所示。與表2中的結果不同的是，雖然繳納住房公積金與新市民群體當前購房行為之間存在負相關關系，但住房公積金會顯著提高新市民群體的購房意愿。與此同時，金融知識雖然與新市民現(xiàn)階段購房決策之間沒有顯著關系，但金融知識卻對新市民的購房意愿有顯著的正向影響，這與尹志超等的關于金融知識與家庭財產配置關系的研究結果一致[29]。其他因素對購房意愿也產生了不同的影響，其中，婚姻、工作年限具有負向的影響作用，說明未婚、剛工作的新市民購房意愿更強烈。收入則對新市民的購房意愿產生顯著的正向影響，教育水平及家庭人口數(shù)未對新市民購房意愿產生顯著影響。對全樣本而言，住房公積金、金融知識同樣也會增加居民購房意愿。在其余控制變量中，教育水平高的居民購房意愿強烈。

因此，基于表2和表3的實證結果可以看出，對于新市民群體而言，住房公積金的作用效果雖然在現(xiàn)階段表現(xiàn)并不明顯，甚至可能抑制了居民購房行為，但就購房意愿而言，住房公積金顯著提升了新市民的購房意愿，這也意味著住房公積金對新市民群體購房的支持作用更多地體現(xiàn)在未來的購房市場中。所以，我們并不能片面地以住房公積金是否促進了新市民購房，來評判公積金對新市民的作用效果，而應該更多地從提升新市民購房意愿的角度，更加全面地分析住房公積金制度的長期效果。同樣地，金融知識雖然在現(xiàn)階段沒有顯著促進新市民的購房行為，但是從未來購房意愿的層面來看，金融知識能夠提高新市民的購房意愿。新市民金融知識水平越高，意味著他們投資金融市場的能力越強，這種財富效應、投資經驗等也同樣增加其購房意愿，特別是在房價上漲迅速的情況下。再者，住房公積金屬于政策性住房金融，很多新市民對此了解程度并不高，隨著新市民金融知識水平的提高，發(fā)現(xiàn)貸款購房能獲得更多的住房公積金經濟福利，也會增加其購房動機。

表3 新市民家庭與全樣本家庭的購房意愿對比

進一步地，為了比較是否擁有自有住房對新市民的購房意愿的影響，即住房公積金是否可能引起新市民群體的多套房選擇行為。本文根據(jù)其是否擁有自有住房，將新市民群體分為無房的新市民群體及有房的新市民群體，實證結果如表4所示。結果表明，住房公積金對無房新市民群體的購房意愿具有顯著的正向作用，這表明住房公積金顯著刺激了新市民群體的首套房需求，但對于新市民購買多套房沒有顯著的作用，這也充分體現(xiàn)出住房公積金對于刺激住房剛需的積極作用。與此同時，金融知識水平對無房新市民群體及有房新市民群體的購房意愿均產生顯著的正向影響，這表明對于新市民群體而言，金融知識水平的提高，不僅能夠刺激他們的首套房需求，還能顯著刺激新市民群體的多套房投資潛在需求。這可能是因為在房價持續(xù)上漲的情況下，住房的保值增值能力突出，住房投資的收益空間較大，住房市場的金融化程度日益提升，因而，住房也成為了不少投機者的投資標的，因此，金融素養(yǎng)越高的群體，同時也越有興趣進行多套房投資。

為了確保上述實證結果的穩(wěn)健性和可靠性，分別進一步對新市民的購房行為和購房意愿進行穩(wěn)健性檢驗(實證結果如表5和表6所示)。在穩(wěn)健性檢驗部分，本文重點通過替換新市民金融知識水平的衡量方法，以受訪者金融知識問題回答的正確個數(shù)計算其金融知識得分(defen)，從而以此衡量新市民金融知識水平。從穩(wěn)健性檢驗結果來看，本文主要解釋變量及控制變量的顯著性與上文結果基本保持一致，表明上文的研究結果是穩(wěn)健可靠的。

表4 有房與無房新市民家庭的購房意愿比較

表5 新市民購房行為的穩(wěn)健性檢驗

表6 新市民購房意愿的穩(wěn)健性檢驗

六、結論與啟示

在構建住房市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制過程中，房住不炒是基本原則，住有所居則是總體目標。租購并舉是新時代中國住房制度改革的重要舉措之一，也是實現(xiàn)新市民群體住有所居、落戶城市、安居樂業(yè)的重要途徑。本文基于2013年中國家庭金融調查數(shù)據(jù)(CHFS)，系統(tǒng)研究了住房公積金、金融知識與新市民住房決策之間的關系。研究結果表明：(1)從調研期的靜態(tài)結果來看，擁有住房公積金的新市民更傾向于選擇租賃住房，同時金融知識對新市民的租購選擇影響不顯著；(2)從5年動態(tài)預期來看，住房公積金和金融知識顯著提升了新市民的購房意愿；(3)對于當前無房新市民家庭而言，住房公積金和金融知識均顯著提升了其購房意愿，但對有房新市民家庭而言，住房公積金并沒有提升其進行多套房投資的意愿，而金融知識卻顯著提升了有房新市民家庭的住房投資動機。

由此可見，為實現(xiàn)全體人民的住有所居，改善并提升新市民住房公積金的制度紅利成為重中之重，也成為租購并舉政策落地的重要抓手。為此，需要加快住房公積金改革，構建政策性住房金融體系，加大對新市民群體住房的保障力度，在住房制度改革中，應當重點支持新市民在城市實現(xiàn)住有所居，幫助住房回歸居住屬性。住房公積金未來應該進一步拓寬政策覆蓋面，采用強制與自愿相結合的彈性繳納方式，在資金使用方向上進一步向更加有利于租購并舉的方向改革。具體來說，應當明確公積金制度定位，住房公積金成立之初的目的就是促進住房消費，但目前公積金的繳存對象范圍過小，因此把新市民群體納入住房公積金的繳存范圍，是該制度的應有之義。同時，新市民群體具有流動性強、工資不穩(wěn)定等特點，應當加強公積金監(jiān)測與管理，積極應對住房公積金所面臨的一系列風險。還可以通過職業(yè)技術培訓等方式，多途徑提高新市民的金融知識水平，引導新市民合理進行家庭資產配置。除此之外，還應創(chuàng)新住房市場金融產品，大力培育和發(fā)展住房租賃市場，多措并舉助力新市民實現(xiàn)住有所居。

注釋：

①2017 年10 月，黨的十九大報告提出“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，實現(xiàn)全體人民住有所居”。

②按住建部官方口徑，新市民界定標準為常住人口中的外市戶籍人口和本地農村戶籍進城人口。

③世界主要國家房價收入比數(shù)據(jù)來源于www.numbeo.com網站資料整理。

④世界主要城市租賃人口數(shù)量及占比數(shù)據(jù)來源于方正證券研究報告。