共有產(chǎn)權(quán)房的文獻(xiàn)綜述

李萬莉

(西南交通大學(xué)公共管理與政法學(xué)院，四川成都 610031)

十九大提出了房子是用來住的，不是用來炒的，建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所屬[1]?！笆濉币?guī)劃提出健全住房供應(yīng)體系，構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場(chǎng)為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系，完善住房的供需結(jié)構(gòu)，逐漸提升居民住房水平，更好的實(shí)現(xiàn)住有所居。

縱觀學(xué)術(shù)界對(duì)共有產(chǎn)權(quán)房的相關(guān)研究，可以發(fā)現(xiàn)共有產(chǎn)權(quán)房在我國(guó)起步晚，發(fā)展時(shí)間短，研究比較分散。根據(jù)中國(guó)知網(wǎng)的有關(guān)文獻(xiàn)，采取按照“主題”“關(guān)鍵詞”“篇名”的檢索方式就“共有產(chǎn)權(quán)房”對(duì)所有期刊文獻(xiàn)進(jìn)行檢索，可以明顯看出，研究的數(shù)量與國(guó)家實(shí)施共有產(chǎn)權(quán)房試點(diǎn)政策相對(duì)應(yīng)，所以線條主要呈現(xiàn)雙駝峰型。比較突出的年份是2014年和2017年，這兩年政府在推行共有產(chǎn)權(quán)房城市試點(diǎn)，所以研究數(shù)量較為突出。僅從研究數(shù)量上來看，2016年到現(xiàn)在，各學(xué)者對(duì)共有產(chǎn)權(quán)房的關(guān)注度越來越高，共有產(chǎn)權(quán)房有了較快的發(fā)展(圖1)。

圖1 2000～2017年中國(guó)知網(wǎng)檢索“共有產(chǎn)權(quán)房結(jié)果統(tǒng)計(jì)”(單位：篇/年)數(shù)據(jù)來源：通過中國(guó)知網(wǎng)檢索后整理得到，截止2018年3月。

1 共有產(chǎn)權(quán)房制度設(shè)計(jì)的基本評(píng)價(jià)

部分學(xué)者非常認(rèn)可正在推行的共有產(chǎn)權(quán)房模式。張永岳、謝福認(rèn)為共有產(chǎn)權(quán)房通過產(chǎn)權(quán)分離，減輕了個(gè)人的購房壓力，真正的幫助剛需家庭實(shí)現(xiàn)購房夢(mèng)[2]。學(xué)者呂萍、修大鵬、李爽認(rèn)為共有產(chǎn)權(quán)房有利于提升住房的政策效[3]。吳盛梅提出“租售并舉”的共有產(chǎn)權(quán)房模式緩解了政府在建設(shè)保障性住房的資金壓力，更好地實(shí)現(xiàn)居民的住有所居[4]。

還有一部分學(xué)者對(duì)我國(guó)推行共有產(chǎn)權(quán)房制度持有保留意見。學(xué)者陳杰認(rèn)為共有產(chǎn)權(quán)模式還存在不少的問題，房地產(chǎn)市場(chǎng)下行的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)由誰兜底?政府的監(jiān)督成本增加如何解決[5]？易憲容認(rèn)為，共有產(chǎn)權(quán)房制度變相的把公有的土地變?yōu)槌鞘兴校瑩p害了大部分人的利益[6]。

雖然在學(xué)術(shù)界對(duì)共有產(chǎn)權(quán)房政策的評(píng)價(jià)褒貶不一，但是大部分學(xué)者對(duì)共有產(chǎn)權(quán)房都持有積極的態(tài)度，隨著土地的減少與房屋需求量的增加，共有產(chǎn)權(quán)房在解決此類的矛盾上將發(fā)揮更明顯的作用。

2 共有產(chǎn)權(quán)房的困境研究

2.1 政府在管理和資金上的困境

共有產(chǎn)權(quán)房是政府主導(dǎo)推行的保障性住房，和其他的商品房以及保障性住房不一樣，它對(duì)政府管理的要求更高。政府及授權(quán)的公共組織全程負(fù)責(zé)共有產(chǎn)權(quán)房申請(qǐng)階段的資格審查、房產(chǎn)配售以及產(chǎn)權(quán)分配到最后的售后管理等環(huán)節(jié)，嚴(yán)榮認(rèn)為這對(duì)政府來說無疑是一項(xiàng)挑戰(zhàn)[7]。共有產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)需要一大筆啟動(dòng)資金，而符合條件的群體大多數(shù)屬于中下收入者，資金本就缺乏，所以籌措資金的重任就落在了地方政府肩上[8]。購房者滿足一定年限后出售共有產(chǎn)權(quán)房，若交由市場(chǎng)，政府需要花費(fèi)財(cái)力和人力進(jìn)行監(jiān)管，若由政府回購，這又將加大政府的財(cái)政壓力[9]。

2.2 法律維護(hù)的困境

共有產(chǎn)權(quán)房的特色在于允許使用權(quán)和所有權(quán)分離，涉及到兩個(gè)甚至多個(gè)主體，需要多方力量的均衡，這時(shí)更需要法律政策進(jìn)行維護(hù)。但是目前與共有產(chǎn)權(quán)房相關(guān)的法律條文還很欠缺。學(xué)者宋剛提出以法的名義約束各方主體，解決后期容易出現(xiàn)的糾紛[10]。黃芳圓認(rèn)為共有產(chǎn)權(quán)房涉及到的主體眾多，如果法律政策跟不上，這將嚴(yán)重阻礙共有產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展[11]。呂萍從產(chǎn)權(quán)角度出發(fā)，提出共有產(chǎn)權(quán)房的部分處置權(quán)在實(shí)際運(yùn)行中面臨稅收制度和信貸制度的阻礙[12]。

2.3 共有產(chǎn)權(quán)房后續(xù)轉(zhuǎn)化的困境

共有產(chǎn)權(quán)房目前的退出模式有三種：購房者向政府購買剩余的產(chǎn)權(quán)、政府回購購房者手里的產(chǎn)權(quán)、若購房者和政府都不回購則交由市場(chǎng)。曾國(guó)安、湯夢(mèng)玲提出共有產(chǎn)權(quán)房的退出機(jī)制影響著共有產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)權(quán)者以及后續(xù)的推行，需要科學(xué)制定[13]。王新峰提出，共有產(chǎn)權(quán)房在退出后進(jìn)入市場(chǎng)，房屋交易價(jià)格的核算需要更科學(xué)，避免因?yàn)槔娴拇嬖趯?dǎo)致道德風(fēng)險(xiǎn)[14]。王子博認(rèn)為在資格審核階段，由于涉及到切身利益，難以真正評(píng)定，后續(xù)轉(zhuǎn)化困難[15]。

2.4 其他方面的困境

共有產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展除了上述提到的困境外，還面臨著其他問題。王昱博認(rèn)為共有產(chǎn)權(quán)房的獲得者與受助對(duì)象容易出現(xiàn)錯(cuò)位的情況[16]。劉雙良、石麗婷認(rèn)為共有產(chǎn)權(quán)住房的銷售定價(jià)以及租金存在滯后性[17]。

3 共有產(chǎn)權(quán)房制度優(yōu)化及政策建議研究

3.1 拓寬共有產(chǎn)權(quán)房融資渠道，優(yōu)化政府管理職能

共有產(chǎn)權(quán)房是一種準(zhǔn)公共用品，除了政府的財(cái)政補(bǔ)貼之外還需要拓寬融資渠道，解決在建設(shè)中的后顧之憂，實(shí)現(xiàn)共有產(chǎn)權(quán)房可持續(xù)運(yùn)行。劉廣平、陳立文認(rèn)為可以建立科學(xué)的PPP模式實(shí)現(xiàn)融資，政府也可制定相關(guān)的優(yōu)惠政策吸引社會(huì)資本的參與[18]。陳杰、胡志明認(rèn)為共有產(chǎn)權(quán)房未來的發(fā)展應(yīng)該更加市場(chǎng)化，政府盡量不要直接去參與，避免財(cái)政和政治風(fēng)險(xiǎn)[19]。

3.2 完善法律法規(guī)，嚴(yán)格執(zhí)法

共有產(chǎn)權(quán)房在我國(guó)發(fā)展時(shí)間并不長(zhǎng)，所以在推行中會(huì)有很多問題，而在政策方面就需要完善相關(guān)的法律法規(guī)，制定完善的《共有產(chǎn)權(quán)房保障法》。趙清提出對(duì)共有產(chǎn)權(quán)房運(yùn)用行政和法律手段，完善政策制度，加強(qiáng)每個(gè)環(huán)節(jié)的監(jiān)督[20]。宋剛認(rèn)為應(yīng)該對(duì)共有產(chǎn)權(quán)房給予法律呵護(hù)，健全和完善社會(huì)信用評(píng)價(jià)體系、推動(dòng)《住房保障法》盡快出臺(tái)[21]。安民認(rèn)為共有產(chǎn)權(quán)住房的風(fēng)險(xiǎn)管理不容忽視，司法訴訟途徑應(yīng)該暢通，優(yōu)化共有產(chǎn)權(quán)保障房公積金貸款法律環(huán)境，解決購房者的后顧之憂[22]。

3.3 優(yōu)化我國(guó)共有產(chǎn)權(quán)房后續(xù)轉(zhuǎn)化的途徑

共有產(chǎn)權(quán)房政策有利于幫助中低收入者特別是“夾心層”的群體實(shí)現(xiàn)購房夢(mèng)，在產(chǎn)權(quán)意識(shí)深入人心的中國(guó)，政策也確實(shí)激勵(lì)了更多正在為房打拼的人。學(xué)者韋海民、王浩提出嚴(yán)格約束各主體的退出行為，退出機(jī)制公開公平，政府按規(guī)定回購居民產(chǎn)權(quán)[23]。王子博認(rèn)為當(dāng)購房者經(jīng)濟(jì)水平提升后，共有產(chǎn)權(quán)房應(yīng)該及時(shí)轉(zhuǎn)化，要么購房者選擇退出共有產(chǎn)權(quán)房，要么購房者把政府手里的產(chǎn)權(quán)直接購回，政府也可以將這筆錢重新投入到共有產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)中，實(shí)現(xiàn)共有產(chǎn)權(quán)房的良性循環(huán)。

3.4 其他方面的優(yōu)化方案和措施研究

共有產(chǎn)權(quán)房是產(chǎn)權(quán)分離，所以受到諸多因素影響，為了使共有產(chǎn)權(quán)房有效，可持續(xù)的健康發(fā)展，除了上述所說的拓寬政府的融資渠道，完善法律法規(guī)以及優(yōu)化共有產(chǎn)權(quán)房后續(xù)轉(zhuǎn)化途徑之外，有的學(xué)者還提出了其他層面的建議。比如王晨提出科學(xué)制定產(chǎn)權(quán)分配比例，實(shí)現(xiàn)政府和購房者共贏，通過引進(jìn)第三方保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)，盡可能降低購房者在未來會(huì)面臨的風(fēng)險(xiǎn)[24]。鄧宏乾、王昱博提出在后期建設(shè)中可以引入社會(huì)資本參與建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)住房，在保障政府成本的情況下更能讓利與民[25]。

4 總結(jié)和展望

住房問題時(shí)刻牽動(dòng)著廣大人民的心，目前推行的共有產(chǎn)權(quán)房讓更多買不起房的人重拾希望，學(xué)者們的研究有利于共有產(chǎn)權(quán)房更好的發(fā)展。已有文獻(xiàn)發(fā)現(xiàn)，共有產(chǎn)權(quán)房雖然在我國(guó)也經(jīng)歷了幾年的發(fā)展，總的來說各方面開始趨于完善，但是和國(guó)外相比，在共有產(chǎn)權(quán)房準(zhǔn)入機(jī)制以及資格審查、租金售價(jià)及房屋定價(jià)、退出機(jī)制和贖回機(jī)制等方面都表現(xiàn)出相對(duì)劣勢(shì)。當(dāng)然，國(guó)外的共有產(chǎn)權(quán)房發(fā)展時(shí)間比較久，所以也會(huì)更趨于完善，建議在今后的研究中可以借鑒國(guó)外共有產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，吸取精華，為我所用。

通過梳理相關(guān)文獻(xiàn)可以發(fā)現(xiàn)，對(duì)共有產(chǎn)權(quán)房的研究等方面仍然存在局限，集中表現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：

(1)我國(guó)共有產(chǎn)權(quán)房的相關(guān)研究從整體上來說呈現(xiàn)出研究數(shù)量少，研究層次淺等特點(diǎn)。從研究?jī)?nèi)容上來看，實(shí)證研究比較少，大多數(shù)是從政策層面研究，理論性偏強(qiáng)。從相關(guān)文獻(xiàn)來看，目前的研究大多數(shù)集中在政策制定以及政策評(píng)價(jià)兩個(gè)方面。對(duì)于政策制定主要包括共有產(chǎn)權(quán)房出售價(jià)以及租金定價(jià)、資格審查、產(chǎn)權(quán)分配、準(zhǔn)入和退出模式等方面。對(duì)于政策評(píng)價(jià)大多數(shù)以定性分析為主，缺乏定量方法的支撐。

(2)對(duì)于共有產(chǎn)權(quán)房目前存在的問題，突出的表現(xiàn)在資金緊張，政府的財(cái)政壓力大，很多學(xué)者也意識(shí)到了這個(gè)問題，但是對(duì)于后續(xù)的解決辦法，大多數(shù)學(xué)者都是籠統(tǒng)概括，并沒有提出詳細(xì)的解決辦法。隨著共有產(chǎn)權(quán)房發(fā)展的深入，資金問題急需要解決。所以在今后對(duì)共有產(chǎn)權(quán)房的研究中，建議學(xué)者們可以朝著這個(gè)方向深入研究，在解決資金問題上提出更有效的解決方式，例如可以引入民間資本來解決共有產(chǎn)權(quán)房資金的問題，制定詳細(xì)的操作方法，為共有產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展排憂解難。

(3)目前共有產(chǎn)權(quán)房正在由點(diǎn)到面的向全國(guó)發(fā)展，國(guó)家正在大力倡導(dǎo)各城市發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)房，未來也將在住房體系中將占據(jù)屬于自己的一片天地，所以對(duì)共有產(chǎn)權(quán)房的研究是長(zhǎng)線的，有價(jià)值的。目前的研究還比較淺顯，涉及到的問題不夠全面，隨著各地實(shí)際的共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目的建立，在操作中會(huì)有更多的現(xiàn)實(shí)問題需要解決，比如共有產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)，政府出資與第三方出資相比，誰更有效率；在共有產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)權(quán)分配中如何注重公平的同時(shí)兼顧效率；假設(shè)市場(chǎng)下行，共有產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)貶值的風(fēng)險(xiǎn)由誰兜底；共有產(chǎn)權(quán)房涉及到的法律糾紛應(yīng)該如何解決等，這要求學(xué)者們?cè)谖磥磉M(jìn)行深入研究，探索真知，及時(shí)關(guān)注國(guó)家的方針政策，了解共有產(chǎn)權(quán)房的最新動(dòng)態(tài)，在此基礎(chǔ)上對(duì)推行共有產(chǎn)權(quán)房的原因、現(xiàn)狀困境及對(duì)策等進(jìn)行深入分析，為共有產(chǎn)權(quán)房的順利推行和發(fā)展提供更有力的理論支撐。