淺談“四張表”在非政府投資項(xiàng)目墊資建設(shè)立項(xiàng)決策中的應(yīng)用

趙 志

(中誠國建有限公司，四川成都 610000)

項(xiàng)目的立項(xiàng)決策，主要包括承接項(xiàng)目的意義、項(xiàng)目背景、項(xiàng)目概況及技術(shù)指標(biāo)、項(xiàng)目成本及市場(chǎng)情況、項(xiàng)目計(jì)價(jià)方式與合同額、施工成本測(cè)算、收入測(cè)算、利潤測(cè)算、承包范圍及工期與付款節(jié)點(diǎn)、付款條件與融資成本、罰款風(fēng)險(xiǎn)分析、全口徑全周期預(yù)算表、現(xiàn)金流量表、項(xiàng)目融資方案等等，進(jìn)而為承攬類似建設(shè)項(xiàng)目的立項(xiàng)決策層提供立項(xiàng)決策關(guān)注點(diǎn)與風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。

1 項(xiàng)目背景

1.1 項(xiàng)目(公司)股權(quán)情況

恒大持股31.85%+顧家集團(tuán)持股33.15%+李某直接持股35%=100%，此項(xiàng)目由恒大集團(tuán)實(shí)施。

1.2 項(xiàng)目進(jìn)展情況

經(jīng)過集團(tuán)控股子公司的前期投標(biāo)及初步磋商，業(yè)主于2018年4月2日發(fā)出中標(biāo)通知書。

2 工程概況及技術(shù)指標(biāo)

工程概況及技術(shù)指標(biāo)見表1。

表1 工程概況及技術(shù)指標(biāo)

3 建造成本及市場(chǎng)情況

(1) 土地成本及樓面成本：該項(xiàng)目土地成本9 820.9萬元/ha，樓面地價(jià)4 943元/m2。

(2)競(jìng)品房價(jià)及去化速度預(yù)測(cè)：成都恒大翡翠龍庭項(xiàng)目周邊房價(jià)約6 000元/m2，預(yù)估去化速度3×104m2/月。目前主要在售樓盤有中信太陽城、濛陽印象。

4 合同商務(wù)條件及交易模式

(1) 承包方式：工程施工總承包。

(2) 計(jì)價(jià)模式： 定額計(jì)價(jià)稅前下浮+含稅包干單價(jià)包干。

(3) 樓棟定額計(jì)價(jià)：人工費(fèi)基準(zhǔn)期后不可調(diào)，材料僅調(diào)整鋼筋、混凝土，安全文明施工費(fèi)按文件調(diào)整；規(guī)費(fèi)為上下限的平均值，總包配合費(fèi)給定單價(jià)或費(fèi)率。

(4) 合同價(jià)：樓棟定額計(jì)價(jià)下浮的包干總價(jià)+ 基于計(jì)劃工期的風(fēng)險(xiǎn)包干費(fèi)+ 配套設(shè)施基于定額價(jià)。

5 施工凈利潤及測(cè)算數(shù)據(jù)

項(xiàng)目總收入測(cè)算：43 713萬元(表2)。

表2 恒大彭州項(xiàng)目收入測(cè)算匯總

項(xiàng)目總成本測(cè)算：41716(萬元)=人、材、機(jī)、周轉(zhuǎn)材料費(fèi)+分項(xiàng)工程+安全文明施工臨設(shè)費(fèi)+管理費(fèi)+電費(fèi)+工程核算總價(jià)銷項(xiàng)稅(11%)+附加稅(銷項(xiàng)稅的10%)+資金成本(8.5%)，詳細(xì)計(jì)算過程略。

項(xiàng)目凈利潤：1 997(萬元)，凈利潤率4.57 %。

6 承包范圍、總工期和里程碑工期

(1)承包范圍。

建筑工程：基礎(chǔ)土石方工程、基礎(chǔ)工程、主體結(jié)構(gòu)工程、砌筑工程、屋面工程、保溫工程、防水工程等。

安裝工程：室內(nèi)外給排水工程、防雷工程、電氣工程、弱電工程、消防工程、電梯工程、天然氣工程等。

配套工程：承包范圍內(nèi)的道路、管網(wǎng)管溝、各類設(shè)備基礎(chǔ)、化糞池、大門、標(biāo)志塔等。

除以上工程外的其他專業(yè)工程由發(fā)包人直接發(fā)包。

甲供材料包括：欄桿、屋面瓦、防水卷材、防水涂料、外墻涂料、外墻真石漆、GRC構(gòu)件等。

(2)總工期。

345日歷天。

(3)里程碑工期(表3)。

表3

7 合同付款條件及業(yè)主支付融資利息

7.1 合同付款條件

同批次核算的全部樓棟外立面實(shí)際完工并驗(yàn)收合格后付該批次工程核算包干總價(jià)的90 %。

全部工程驗(yàn)收并結(jié)算后付至合同價(jià)97 %，余3 %工程核算包干總價(jià)的質(zhì)量保修金。

2年保修期滿付工程核算包干總價(jià)的2.5 %，5年防水質(zhì)保期滿付工程核算包干總價(jià)的0.5 %。

7.2 業(yè)主支付融資利息

不要求甲方提供擔(dān)保的情況下，風(fēng)險(xiǎn)包干費(fèi)為工程核算總價(jià)的10 %；要求甲方提供擔(dān)保的情況下，風(fēng)險(xiǎn)包干費(fèi)為工程核算總價(jià)的8 %。

項(xiàng)目要求甲方提供擔(dān)保，甲方同意擔(dān)保。

風(fēng)險(xiǎn)包干費(fèi)計(jì)算基數(shù)為工程核算總價(jià)，計(jì)算時(shí)間為開工時(shí)間至計(jì)劃完工時(shí)間。

8 合同罰款條件與風(fēng)險(xiǎn)分析

8.1 工期違約風(fēng)險(xiǎn)

總工期如期每延遲1d，合同暫定總價(jià)的1 ‰向發(fā)包人支付違約金。

節(jié)點(diǎn)工期每延遲1d，按合同總價(jià)的萬分之五向發(fā)包人支付違約金。

若節(jié)點(diǎn)工期及總工期最終未延誤的，工期違約金100 %給予免除。

8.2 物價(jià)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)

材料僅調(diào)整鋼材、混凝土，材料價(jià)格基準(zhǔn)期為下達(dá)開工令后第76d，承包人承擔(dān)其后的部分風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)幅度5 %。

除鋼材、混凝土外其他所有人材機(jī)價(jià)格不隨市場(chǎng)變化而調(diào)整，存在市場(chǎng)價(jià)格上漲的風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)近3個(gè)月的砌塊、預(yù)拌砂漿價(jià)格上漲趨勢(shì)，預(yù)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)用5 元/m2。

9 項(xiàng)目現(xiàn)金流量表/資金平衡表及全口徑、全周期預(yù)算表

(1)自有資金：6 000萬元；保理資金：30 555萬元。

(2)現(xiàn)金流量/資金平衡(表4)，以1～6期為例。

(3)全周期預(yù)算(表5)。

10 項(xiàng)目融資計(jì)劃

資金組織：合同造價(jià)的15 %作為啟動(dòng)資金+應(yīng)收賬款債權(quán)向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)保理，集團(tuán)公司作為主體進(jìn)行流貸或融資租賃三種方式同時(shí)推進(jìn)。

成本：保理融資，預(yù)計(jì)年利率不超過7 %～9 %；租賃融資成本為11 %～14 %；流貸成本約為8.5 %～9.5 %；期限1年。

其他：針對(duì)此次中標(biāo)項(xiàng)目，工程公司投融資部門接觸了10余家金融機(jī)構(gòu)，通過商談項(xiàng)目業(yè)主恒大區(qū)域公司及承建商工程公司兩方的融資可能性，由于工程公司資產(chǎn)總額較低，而恒大地產(chǎn)屬于國家調(diào)控的地產(chǎn)行業(yè)，多數(shù)金融機(jī)構(gòu)無法實(shí)施。故改為用工程公司的上級(jí)集團(tuán)公司做融資主體，貴陽銀行、成渝租賃公司初步承諾可以上報(bào)、推進(jìn)，項(xiàng)目業(yè)主恒大區(qū)域公司承諾全力配合。

初步探討四個(gè)方案可以推進(jìn)。

方案一：貴陽銀行上報(bào)集團(tuán)公司流貸3億，年資金成本8.5 %～9.5 %，需恒大地產(chǎn)區(qū)域公司做擔(dān)保。

方案二：成渝租賃公司上報(bào)3億，年資金成本11 %～14 %，需恒大區(qū)域公司做擔(dān)保。

方案三：浙商銀行占用恒大公司授信額度，利用應(yīng)收款鏈的保兌業(yè)務(wù)，可以解決融資，融資成本7 %～9 %。

表4 資金平衡

總體說明：1.項(xiàng)目從進(jìn)場(chǎng)到完工階段需向集團(tuán)借款6000萬元、銀行保理融資3.06億元才能保證工程施工順利完成；2.銀行保理融資成本按年息9%計(jì)。

表5 項(xiàng)目全周期預(yù)算管理

方案四：某分行同意提供5億額度的保理業(yè)務(wù)，資金成本在8 %左右。

11 結(jié)論

鑒于以上，根據(jù)收入測(cè)算表、成本測(cè)算表、現(xiàn)金流量表、資金平衡表及全周期全口徑預(yù)算表等財(cái)務(wù)預(yù)算“四張表”，考慮到凈利潤(率)、業(yè)主支付的融資成本、杠桿撬動(dòng)比與實(shí)際融資成本、該項(xiàng)目啟動(dòng)資金在目前集團(tuán)公司的總現(xiàn)金流的占比以及本項(xiàng)目占用銀行授信總額度比例及集團(tuán)資金應(yīng)用其他產(chǎn)業(yè)的凈利潤率對(duì)比等因素，最終，工程公司及集團(tuán)公司決定放棄該項(xiàng)目。