房地產(chǎn)成本控制的突出問(wèn)題及其精細(xì)化管理路徑

陳 俊

引言：房地產(chǎn)具有投資大、風(fēng)險(xiǎn)高等特性，精細(xì)化成本控制是工程建設(shè)項(xiàng)目總體經(jīng)濟(jì)效益的根本保障，科學(xué)、合理、規(guī)范的成本控制可大幅度提升房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。近年來(lái)，城市化進(jìn)程不斷加速，促進(jìn)了房地產(chǎn)事業(yè)持續(xù)發(fā)展。但市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也越來(lái)越激烈，房地產(chǎn)企業(yè)要想在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占得一席之地，實(shí)現(xiàn)自身經(jīng)濟(jì)效益的最大化，就必須采取一系列行之有效的方法和措施來(lái)規(guī)避成本風(fēng)險(xiǎn)?；诖?，本文結(jié)合理論實(shí)踐，對(duì)房地產(chǎn)成本控制的突出問(wèn)題及其精細(xì)化管理路徑做了如下分析。

一、房地產(chǎn)企業(yè)開展成本控制的必要性

雖然我國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)起步比晚，但發(fā)展非常迅速，為我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展做出了重要貢獻(xiàn)。大量研究表明，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展和市場(chǎng)環(huán)境有密切關(guān)系，同時(shí)也會(huì)受到政府宏觀調(diào)控政策的影響，因此，房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中存在很多經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。切實(shí)做好成本控制，才能降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，以最低的成本獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益。當(dāng)前，國(guó)家出臺(tái)了一系列政策和法規(guī)來(lái)規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)、控制房?jī)r(jià)，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不斷完善的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)融資難度逐年提升，土地資源利用越來(lái)越緊張，進(jìn)一步增加了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。需要開展全過(guò)程、精細(xì)化的成本控制，才能提升成本控制效果，保障經(jīng)濟(jì)效益。

二、房地產(chǎn)成本控制中存在的突出問(wèn)題

1.投資分析手段單一，項(xiàng)目調(diào)研不夠充分

從2010年以來(lái)，我國(guó)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，很多房地產(chǎn)企業(yè)主要參與房屋建筑工程施工建設(shè)，基本上都可以獲得經(jīng)濟(jì)利益。使得很多房地產(chǎn)企業(yè)貸款拿地，但事前并沒有進(jìn)行系統(tǒng)詳細(xì)的調(diào)研，或者調(diào)研過(guò)于形式化，并沒有挖掘項(xiàng)目更深層次的內(nèi)容。比如：一些房地產(chǎn)企業(yè)在拿地前沒有對(duì)市政要求的隔離帶、景觀、河道整改等內(nèi)容進(jìn)行深入了解，也沒有進(jìn)行充分考慮。在拿地前對(duì)投資可行性測(cè)算過(guò)于簡(jiǎn)單，沒有對(duì)投資指標(biāo)進(jìn)行全面系統(tǒng)的分析，對(duì)企業(yè)現(xiàn)金流的安全性沒有足夠關(guān)注，甚至進(jìn)程會(huì)忽略市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)因素，不但增加了后期成本控制的難度，而且會(huì)增加市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率，不利于房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

2.施工過(guò)程不規(guī)范，頻繁發(fā)生成本超預(yù)算現(xiàn)象

施工階段是房地產(chǎn)建設(shè)投資最大、耗時(shí)最久、范圍最廣、人員參與最多的階段。需要進(jìn)行全過(guò)程成本控制，才能確保房地產(chǎn)在成本預(yù)算范圍中完成建設(shè)任務(wù)。但此階段也是成本控制最難的階段，一些項(xiàng)目的成本很難進(jìn)行有效控制，經(jīng)常發(fā)生工程變更，容易造成項(xiàng)目返工，不但影響施工進(jìn)度，而且會(huì)增加施工成本。房地產(chǎn)成本控制管理具有很強(qiáng)綜合性和系統(tǒng)性，需要結(jié)合合同等會(huì)計(jì)信息進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)管理。但一些企業(yè)過(guò)于重視施工進(jìn)度，使得合同臺(tái)賬無(wú)法及時(shí)反饋施工成本，部門項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)管理比較粗放，施工質(zhì)量沒有保障導(dǎo)致返工問(wèn)題頻繁發(fā)生，施工物資管理不夠精細(xì)化，浪費(fèi)現(xiàn)象比較嚴(yán)重等，都造成施工超預(yù)算的重要原因。

3.成本控制方式滯后，缺乏完善的成本控制體系

很多房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制主要依靠財(cái)務(wù)部門的財(cái)務(wù)決算來(lái)完成。如果項(xiàng)目事前成本預(yù)算和事中成本控制不到位，僅僅憑借財(cái)務(wù)決算，很難有效開展成本控制。比如：當(dāng)財(cái)務(wù)部門在編制成本控制方案時(shí)，并沒有和其他各個(gè)部門進(jìn)行溝通交流，導(dǎo)致成本控制方案缺乏有效性，在經(jīng)營(yíng)發(fā)展中，經(jīng)常發(fā)生超預(yù)算情況，不但不利于成本控制水平的提升，還會(huì)激化財(cái)務(wù)部門和其他部門的矛盾，導(dǎo)致財(cái)務(wù)決算形同虛設(shè)，沒有發(fā)揮出應(yīng)有的作用。房地產(chǎn)屬于一項(xiàng)長(zhǎng)期開展開發(fā)的周期性項(xiàng)目，成本控制對(duì)各項(xiàng)工作的順利開展有重要意義。但有些房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)成本控制意識(shí)不足，沒有形成高效開發(fā)、快速流轉(zhuǎn)的理念，使得成本控制缺乏足夠的動(dòng)力，雖然制定了成本控制制度，但并沒有落實(shí)到實(shí)際工作中，形同虛設(shè)難以發(fā)揮出應(yīng)有的作用和價(jià)值。

三、房地產(chǎn)成本控制的精細(xì)化管理路徑

1.加強(qiáng)成本核算科目精細(xì)化設(shè)置，完善項(xiàng)目分析手段

在全球經(jīng)濟(jì)一體化的大環(huán)境下，大量國(guó)際資金進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)，進(jìn)一步加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。要想在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占得一席之地，就必須不斷加強(qiáng)自身的成本控制管理水平。不斷規(guī)范成本核算科目，避免發(fā)生成本核算隨意性，借助優(yōu)秀企業(yè)成本核算科目規(guī)則和內(nèi)容，不斷優(yōu)化本企業(yè)的成本核算科目，進(jìn)一步細(xì)化成本核算對(duì)象。比如：針對(duì)跨期工程要嚴(yán)格遵循合同分?jǐn)傇瓌t，不同的房地產(chǎn)項(xiàng)目要根據(jù)自身的差異性進(jìn)行分開核算，在核算時(shí)要嚴(yán)格遵循因果關(guān)系原則、公平合理原則。

在實(shí)際工作中，要對(duì)項(xiàng)目相關(guān)信息和數(shù)據(jù)進(jìn)行全面收集整理，如：面積信息、房型信息、房?jī)r(jià)信息、市場(chǎng)政策信息等，并對(duì)跨期工程的目標(biāo)成本、合同信息、項(xiàng)目預(yù)算等信息進(jìn)行歸集，并將相關(guān)工作落實(shí)到責(zé)任部門和個(gè)人。借助計(jì)算機(jī)計(jì)算和軟件計(jì)算，運(yùn)用符合房地產(chǎn)成本控制精細(xì)化管理的系統(tǒng)軟件，提升各項(xiàng)成本信息收集匯總的效率，為開展成本控制的精細(xì)化管理提供真實(shí)有效的數(shù)據(jù)支持和理論指導(dǎo)。

2.落實(shí)全過(guò)程成本控制，提升全員參與的積極性

在房地產(chǎn)項(xiàng)目拿地階段，要進(jìn)行深入調(diào)研，建立科學(xué)合理的項(xiàng)目投資分析評(píng)估體系，再結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，構(gòu)建科學(xué)合理的成本控制精細(xì)化管理體系。對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地調(diào)研，以便充分了解土地周邊市政配套設(shè)施和土地屬性，結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模、目標(biāo)客戶等實(shí)際情況，合理編制科學(xué)合理的投資成本估算體系。

在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，對(duì)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)研分析，擬定更易被市場(chǎng)及客戶接受認(rèn)可的設(shè)計(jì)方案，避免成本浪費(fèi)。設(shè)計(jì)時(shí)可選擇建筑方案和經(jīng)濟(jì)方案相互結(jié)合的招標(biāo)方法，通過(guò)類比的方法選出最佳施工設(shè)計(jì)方案。此外還要結(jié)合經(jīng)濟(jì)性技術(shù)指標(biāo)及造價(jià)指標(biāo)進(jìn)行全方位限額設(shè)計(jì)，并對(duì)達(dá)到目標(biāo)設(shè)計(jì)人員進(jìn)行物質(zhì)、資金上的獎(jiǎng)勵(lì)，以提升設(shè)計(jì)人員的積極性。

在施工階段要嚴(yán)格執(zhí)行成本控制方案中的內(nèi)容，通過(guò)一系列有效的方法降低執(zhí)行偏差。針對(duì)不合理的設(shè)計(jì)變更要聯(lián)系設(shè)計(jì)人員進(jìn)行整改，在控制施工成本的基礎(chǔ)上，提升施工進(jìn)度。并讓成熟有經(jīng)驗(yàn)的IT公司，按照房地產(chǎn)成本控制的實(shí)際需求，研發(fā)全過(guò)程成本控制精細(xì)化管理信息系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)對(duì)成本控制的動(dòng)態(tài)化監(jiān)督和管理。

3.創(chuàng)新成本控制方法，完善控制體系

房地產(chǎn)企業(yè)要不斷創(chuàng)新成本控制管理模式，促使項(xiàng)目管理人員從被動(dòng)管理逐步轉(zhuǎn)向主動(dòng)管理，并讓項(xiàng)目人員參與管理的項(xiàng)目，激發(fā)其管理的經(jīng)濟(jì)性，降低經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)。成立成本專項(xiàng)考核機(jī)構(gòu)，對(duì)各個(gè)項(xiàng)目成本管理過(guò)程及效果進(jìn)行及時(shí)考評(píng)，把考核結(jié)果和獎(jiǎng)懲相掛鉤，提升整個(gè)考核的嚴(yán)肅性和權(quán)威性。

四、結(jié)束語(yǔ)

本文結(jié)合理論實(shí)踐，分析了房地產(chǎn)成本控制的突出問(wèn)題及其精細(xì)化管理路徑，結(jié)果表明，在全球經(jīng)濟(jì)一體化和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制不斷完善的背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈。房地產(chǎn)企業(yè)要想實(shí)現(xiàn)持續(xù)健康發(fā)展，就必須對(duì)成本控制進(jìn)行精細(xì)化管理。在提升施工質(zhì)量的基礎(chǔ)上，以最低的成本獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)更好發(fā)展。